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4、之后，接下来要做的一件重要的工作就是确定估价技术路线。只有确定了估价技术路线，才能相应地选择估价方法，进而才能进行后面的具体估价作业。房地产估价的技术路线是评估出估价对象房地产的价值所应遵循的根本途径，是指导整个房地产估价过程的技术思路，是估价人员对估价对象房地产的价格形成过程的认识。确定房地产估价技术路线，也就是确定房地产价格形成过程。确定估价技术路线的结果和目的是：确定价格内涵和价格形成过程。确定房地产估价技术路线，要对估价对象房地产本身有充分的认识，要对交易各方的情况和交易过程有充分的了解。二、房地产估价技术路线与房地产价格内涵和价格形成过程房地产估价是估价人员模拟房地产价格形成过程以确
5、定房地产价值的过程，房地产估价技术路线就是估价人员模拟房地产价格形成过程、揭示房地产价格内涵时的思路。因此，房地产估价技术路线体现的正是估价对象房地产的价格形成过程，反映的是估价对象房地产的价格内涵。下面以规范中的一些条文规定来说明房地产估价技术路线与房地产价格内涵和价格形成过程的关系。以规范第6.4.4条为例：“6.4.4以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，可采用下列方式之一处理： 首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，
6、两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。 用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。”这里给出的处理土地使用权出让金问题的两种方式，就是两种估价技术路线。这两种估价技术路线反映了共同的价格内涵：划拨土地使用权的价格内涵是出让土地使用权价格扣除土地使用权出让金价款后的余额部分。而这两种估价技术路线反映的价格形成过程却又是不同的：前者是用出让土地使用权价格减去土地使用权出让金价款;后者是采用成本积算的方法，在积算时不考虑土地使用权出让金价款。又例如规范第6.12.2条规定：“6.12.2房地产损害
7、赔偿估价，应把握被损害房地产在损害发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。”这里所说的：“对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值”，就是一种估价技术路线。也就是说，在进行房地产损坏赔偿估价时，需要确定的是估价对象房地产因损坏所造成的价值损失。这个价值损失又如何衡量呢?是用对其进行修复所需的费用来衡量的。因此，房地产损坏赔偿估价时，估价结论的价格内涵是“房地产因损坏所造成的价值损失”，或者是“修复所需的费用”。明确了价格内涵，我们也就明确了该价格的形成过程：模拟对损坏的房地产进行修复从而得出修复所需的费用。进而也就明确了估价的技术路线：估算
8、其修复所需的费用作为损害赔偿价值。由以上所举规范中的一些条文规定已经可以看出，房地产估价技术路线反映了房地产价格的内涵和房地产价格形成过程，关于这一点，在本章后面还会反复强调。三、房地产估价技术路线与房地产估价方法 房地产估价技术路线与房地产估价方法的密切关系房地产估价技术路线是估价人员对房地产价格形成过程的认识，而房地产估价方法本身也反映了人们对房地产价格形成过程的认识。可以说，每种房地产估价方法都体现了一种技术路线。例如，市场法体现的是这样一种对价格形成过程的认识：房地产的正常市场价格是该房地产在公开市场上最可能实现的价格，或者说是被大多数买家和大多数卖家认可的价格。正是按照这样对价格形成
9、过程的认识，市场法采用“选取类似房地产的实际成交价格经过处理后作为评估价值”的技术路线。成本法反映的估价技术路线是：在无法通过市场直接得到估价对象的正常市场价格的情况下，可以通过对估价对象房地产的价格组成部分进行分解，了解各价格组成部分的正常市场价格，再累加(积算)作为估价对象的正常市场价格。也就是说，成本法认可这样一种价格形成过程：房地产的价值是由其各组成部分的价格累加而成的。收益法体现了对价格形成过程的这样一种认识：可以将购买房地产作为一种投资，将该投资未来可以获得的所有净收益折现之后累加，用所得结果作为估价对象的房地产价格。收益法所体现的估价技术路线是：房地产价值是由房地产未来可获得的收
10、益决定的。假设开发法体现的房地产价格形成过程也即估价技术路线是：未完成的房地产的价值取决于它完成后的价值与从未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利息、利润、税费的差额。同一个估价对象，采用不同的估价方法，实际上是在模拟不同的价格形成过程，体现的是不同的估价技术路线。例如，对一宗尚未完成的房地产开发项目的估价，我们可以采用成本法，求取获取土地的价格、已投入的建造成本和各项相关费用、利息、利润、税费，累加即得到其价格。这既是成本法的估价过程，也体现了一种技术路线。它所反映的价格形成过程是：房地产价值是由构成房地产价值的各组成部分积算而形成的。也可以采用假设开发法先确定该项目完成后的市场价值
11、，再扣除由未完成状态继续建造至完成所需的各项投入和利息、利润、税费，由此也可得出估价对象的价值。这种方法所反映的价格形成过程是：未完成房地产价值最终取决于它开发建设完成后的市场价值，由后者可以推算出前者。所以说，房地产估价技术路线与房地产估价方法是一种密不可分的关系。 把握房地产估价技术路线有助于正确运用房地产估价方法由于房地产估价技术路线反映了房地产价格形成过程和价格内涵，而房地产估价方法的实质也是模拟房地产价格的形成过程确定估价对象的价值，所以，把握房地产估价技术路线有助于正确理解和运用房地产估价方法，并且不会由于房地产估价方法在表现形式上的不同而迷惑。第二节 房地产估价技术路线的确定一、
12、确定房地产估价价值标准 房地产估价的公开市场价值标准房地产估价的价值标准所要解决的是房地产估价的最根本的问题，即房地产估价是“评估什么前提条件下的房地产价值”。房地产估价的价值标准问题是一个影响房地产估价全过程的重要问题，从估价方法的运用到估价结论的确定，都要受到房地产估价的价值标准的影响。国际上通行的和世界各国(地区)制定的估价规范(或标准、指南等类似文件)中，价值标准也都是一个重点强调的问题。通常，最常用、也是最容易为不同的估价师取得共识的价值标准是公开市场价值标准。因此，在上述国际通行的各种估价规范中，都将公开市场价值标准确定为通常情况下估价时应采用的价值标准。目前我国在房地产估价中最普
13、遍采用的价值标准也是公开市场价值标准。规范明确了公开市场价值标准在房地产估价中的重要地位，对于澄清一些模糊认识，指导估价实践，具有十分重要的意义。规范第2.0.8条对公开市场价值标准进行了定义：“2.0.8公开市场价值Open market value在公开市场上最可能形成或成立的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。”进行房地产估价，首先要解决“评估什么”的问题，公开市场价值标准告诉我们，在估价时通常是要估房地产的公开市场价值。这样的价值标准对房地产估价的方法起着决定性的作用。 公开市场价值标准决定估价方法的实质在进行房地产估价时，确定了估价技术路线才能
14、进一步根据估价对象决定采用何种估价方法，而公开市场价值标准本身就决定了各种估价方法的实质。根据公开市场价值的定义，公开市场价值是“在公开市场上最可能形成或成立的价格”，怎样确定估价对象“在公开市场上最可能形成或成立的价格”呢?当然最好就是参照与估价对象房地产类似的房地产在公开市场上实际成交的价格，而这正是市场法的基本原理。所以说，按照公开市场价值标准的规定，采用市场法对估价对象的公开市场价格进行估价是顺理成章的事，市场法也是最直观地体现公开市场价值标准的一种估价方法。规范对市场比较法的定义如下：“2.0.12市场比较法(market comparison approach，salescompa
15、rison approach)将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此推算估价对4象的客观合理价格或价值的方法。”从市场比较法的这个定义可以看出：市场比较法的出发点是实际交易的类似房地产的已知价格，即市场实际成交的价格，而终极目的是确定出估价对象的价值，也即公开市场价值。同时，市场法强调“成交价格为正常价格或可修正为正常价格”(规范第5.2.3条)。所有这些都告诉我们：应用市场法估价的终极目的就是确定估价对象的公开市场价值，市场法是公开市场价值标准在估价方法中的直接体现。正因为如此，规范第5.1.4条规定：有条件选用市场比较法进行估
16、价的，应以市场比较法为主要的估价方法。不仅市场法体现了公开市场价值，其他估价方法也是如此。其他各种房地产估价方法究其实质，可以说都是市场法的变形，是对市场法的补充，因此这些估价方法同样体现了公开市场价值标准，这从规范对其他估价方法的定义和估价要求上都可以看出：“2.0.13收益法(income approach、income capitalizationapproach)预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。”“2.0.14成本法(cost approach)求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以
17、此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。”“2.0.15假设开发法(hypothetical development method，residual method)预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。”首先，收益法、成本法和假设开发法都要求估价的最终结论是“估价对象的客观合理价格或价值”，这与市场法是一致的，也是公开市场价值标准的体现，应用这些估价方法的终极目的也是确定估价对象的公开市场价值。同时，收益法要求采用“估价对象未来的正常净收益”(规范第2.0.13条)，成本法采用的建筑物重置价格或重建价格是“建筑物的正常
18、价格”(规范第2.0.14、2.0.2l、2.0.22条)，假设开发法采用正常开发成本”(规范第2.0.15条)。这些都说明，这些估价方法同样是以现实存在的与估价对象有关的各种公开市场价值为出发点的(这里所说的“与估价对象有关的各种公开市场价值”包括：估价对象未来的正常净收益、建筑物的正常价格、正常开发成本等)。实际上，成本法是通过估价对象的各组成部分的公开市场价值来确定估价对象整体的公开市场价值，收益法是通过估价对象的正常净收益来推算估价对象的公开市场价值，假设开发法是通过估价对象成为最终产品后的公开市场价值来反算估价对象作为半成品时的公开市场价值。所以我们可以认为：其他的估价方法都是市场法
19、的变形，因为它们的实质都是要确定估价对象的公开市场价值。我们甚至可以通过一些极端的情况来认识其他估价方法与市场法之间的联系。假定要评估一宗房地产在某估价时点的价格，如果知道一年后该房地产的正常市价是4200元/，又知道该房地产的报酬率是5%，不考虑交易税费等因素，我们可以推断出当前该房地产的正常市价应该是4200/(1+5%)=4000(元/)。如果我们把一年以后的售价4200元/当作该房地产的净收益，这种方法也就是收益法，在这种情况下的收益法已经和市场法几乎没有什么区别了。5同样，假设开发法是通过将一宗未完成的房地产在完成后的市场价值减去尚需投入的开发成本以及税费、利润，得出该未完成的房地产
20、的价值，如果估价对象的状态逐步接近最终产品，这时的假设开发法也就逐步接近市场法了。二、价值标准、估价方法与估价目的在定义估价方法时，规范已经明确了公开市场价值标准，在应用估价方法进行各种目的的估价时，规范又再一次强调了公开市场价值标准。在土地使用权出让价格评估、房地产转让价格评估、(从事生产、经营活动的)房地产租赁价格评估、房地产抵押价值评估时，都明确要求采用公开市场价值标准：“6.1.2土地使用权出让价格评估，应分清土地使用权协议、招标、拍卖的出让方式。协议出让的价格评估，应采用公开市场价值标准。招标和拍卖出让的价格评估，应为招标和拍卖底价评估，参照6.10房地产拍卖底价评估进行。”“6.2
21、.2房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准。”“6.3.2从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用公开市场价值标准。”“6.4.2房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，”在房地产课税估价时，则要求“宜采用公开市场价值标准”：“6.6.3房地产课税估价宜采用公开市场价值标准;并应符合相关税法的有关规定。”由此可见，针对不同估价目的而进行房地产估价时要考虑的一个首要问题，也是确定估价的价值标准，而并不是选择估价方法。曾经有人提出，市场法估价的结论是最接近实际的，成本法估价的结论通常偏低，收益法估价的结论通常偏高。实际上通过前面的简单分析可以看到，在严格采用公开市场价值标准的前提下，
22、排除允许的误差后，各种方法估价得出的结论应该是趋于一致的。由此引伸，各种估价方法与估价目的在一般情况下并无严格的对应关系。曾经有人很认真地用表格的形式将各种目的的估价与各种估价方法做出匹配，提出在某种估价目的下，最适合采用某种方法，其次可选用某种方法。而由上面的分析我们可以自然地得出这样的结论：各种估价方法的应用在多数情况下并不受估价目的的限制。当然，规范的5.1.7条这样规定：“在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。”看上去，这是对成本法作为主要估价方法作了一些限制，实际上是规范条文的明确规定：“5.1.7本条的
23、规定主要是考虑到目前估价行业的现状，目前许多估价人员往往偏好采用成本法估价，而又不能完整准确地理解和运用成本法。”可以更明确一点说，这只是一条过渡性的规定。我们还可以再来看一下规范中“不同估价目的下的估价”的一条规定：“6.2.3房地产转让价格评估，宜采用市场比较法和收益法，可采用成本法，其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法。”从这条规定中我们可以看到，这里要求对“待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法”，是针对“待开发房地产”这类估价对象的，而并不是针对“房地产转让”这类估价目的的。综上所述，估价对象与估价方法之间有一定的匹配关系，而估6价目的与估价方法之间并无严格的对应关系。
24、三、对房地产估价基本事项的认识确定房地产估价技术路线要对估价基本事项有充分的认识，即要充分了解估价对象、估价目的、估价时点。 确定房地产估价技术路线时要充分了解估价对象估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程，如果不了解估价对象本身的情况，确定估价技术路线就无从谈起。例如，某估价对象原为在农村宅基地上建设的“集资房”，在不影响城市总体规划、能够形成基础设施配套等前提下，经市政府批准，补交土地使用权出让金后，可以发给房地产证，自发证之日起5年以后可以上市。现由于债务纠纷，法院判决将估价对象抵债，估算其价值。估价时点距离可以上市之日还有6个月时间，此时的估价技术路线应该是：先确定估价对象可以
25、上市之日的快速变现价值，再折现到估价时点。这里对估价对象情况的了解就非常重要，如果不是这样一个特殊的估价对象，就无法提出“先确定估价对象可以上市之日的快速变现价值，再折现到估价时点”这样的技术路线。 确定房地产估价技术路线时要充分了解估价目的估价目的决定了价格内涵，进而决定了估价技术路线。例如，银行需要对抵押人提供抵押的一宗房地产进行估价，而且该房地产的土地是划拨取得，此时银行要了解的是：当因为抵押人所担保的债权不能按时清偿时，银行能够通过拍卖、变卖抵押房地产获得的最大价值是多少，因此在“抵押价值评估”的目的下对该房地产进行估价时，就要向估价委托人(银行)说明：在处分该抵押房地产时将要向国家交
26、付多少土地使用权出让金。或者换句话说，该房地产在“抵押价值评估”目的下所估算的房地产价格的内涵中应该扣除应向国家交付的土地使用权出让金。又如，为了保险目的进行的房地产估价，其价格内涵将不包括土地的价值，因为保险估价的价值主体(保险公司)所关心的仅是房屋的价格，在出险时土地是不会受到损失的。 确定房地产估价技术路线时要充分了解估价时点确定房地产估价技术路线就是要确定房地产价格的内涵和价格形成过程，而房地产价格内涵与价格形成过程都与估价时点密切相关。关于估价技术路线与估价时点的关系，详见本节“四、房地产估价技术路线与估价时点原则”。下面我们再从一个考试题来看房地产的估价基本事项与房地产价格内涵和价
27、格形成过程以及与房地产估价技术路线之间的相互关系。【例1-1】 甲方(开发公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司)建设两幢(分别称为A座和B座)8层共5000的商品房，至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至四层，B座建至五层，工程到此停工，甲、乙双方此后为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方尚应返还100万元;乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。 确定评估结论的依据应该是：A. 以1500万元作为估价值B. 以(1400
28、+1580)/2=1490万元作为估价值C. 以1993年7至12月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算估价值D. 以1995年7月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算估价值 如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，估价时点应确定为：A. 1993年12月B. 1995年7月C. 项目转让日期D. 项目建成日期 该商品房预计1998年5月建成，要估测建成时的售价，估价对象的状况和房地产市场情况应该如何选择：A. 估价对象状况及房地产市场情况均为1995年7月的状态B. 估价对象状况及房地产市场情况均为19
29、98年5月的状态C. 估价对象状况为1998年5月、房地产市场情况为1995年7月的状态D. 估价对象状况为1995年7月、房地产市场情况为1998年5月的状态【例1-1】 是1998年房地产估价师执业资格考试房地产估价案例与分析的试题，这个题主要就是考房地产估价技术路线的确定。【例1-1】提的三个问题反映了三种不同的估价目的，需要了解的估价基本事项不同，相应的估价技术路线也各异。第一问涉及的估价目的是确定甲方实际应支付给乙方的工程款，因此其估价技术路线是：1993年7至12月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估价值，估价时点是1993年12月工程停工
30、之日，而不是1995年7月甲方向法院起诉之日。第二问是确定项目转让的价格，因此其估价技术路线应该是采用假设开发法确定项目在转让时点的价格，这个价格与第一问提到的“甲方实际应支付给乙方的工程款”是完全无关的。第三问是确定估价对象1998年5月建成时的售价，因此要按照估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态来确定其届时的价格。在这个例题中，估价目的、估价时点、估价对象的状况、房地产市场情况等估价基本事项与估价对象的价格内涵和价格形成过程，以及与估价技术路线之间的关系体现得非常充分。四、确定房地产估价技术路线要遵循房地产估价原则房地产估价技术路线所反映的是房地产价格的形成过程，而房地产估
31、价原则体现的也正是房地产价格的形成原理，因此，在确定房地产估价技术路线时要遵循房地产估价原则也就是十分自然的事了。 房地产估价技术路线与合法原则遵循合法原则，要求房地产估价应以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提估价。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。房地产价格实质上是房地产权益的价格，而房地产权益是由法律法规或者合同所确定的，估价所要考虑的也只能是合法的权益的价格。又由于房地产价格是在其使用和处分的过程中形成的，因此在确定房地产的价格时，就必须坚持其使用和处分的合法性。合法原则给我们提供了这样的估价技术路线：估价时必须首先确认估价对象具有合法的产权，其次要求估价
32、对象的用途必须是合法的，同时还要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。按照“确认估价对象具有合法产权”的估价技术路线，我们在估价时就必须先确认估价对象房地产具有哪些权利、权利是否完整，以及权利是否合法。例如已经签订了租约的房地产，在租约有效期内，其占有权和使用权已经让渡给承租人，因此用收益法估价测算收益时，租期内的收益应根据租约所确定的租金计算;又如违章建筑，对其拥有的占有权是得不到法律保护的，因此是没有价格的。按照“确定估价对象的合法用途”的技术路线，我们在估价时就要核查估价对象的现状用途是否与其法定用途相符。例如现状用途是商业，而法定用途是住宅，我们只
33、能按照其法定用途确定其价格，而不能考虑其现状用途;又如在采用假设开发法估价时，需要设定估价对象未来的用途，在设定该用途时，就必须保证该用途的合法性，例如必须符合城市规划限制的要求。按照“确定合法的交易或处分方式”的估价技术路线，在涉及到划拨土地使用权单独设定抵押的估价时，就必须考虑到划拨土地使用权在得到土地行政主管部门的批准并补交土地使用权出让金或向国家上缴土地收益之后才能设定抵押，此时该目的下的估价对象才具有合法性。焚郁吏耕钙娩索牛轧拉县荔酬尊济搜囊拢蕊效任哮应跳柯傈截截贰羡岳神厅腐滦困妨慕型驻播您帚恩夫眼辈逗痒各言买至晓菠武拌乞锈印霞字赎薄犯迈害费戚摆毡噎倡然杉庐钡凑乞繁奸许企满皮话嘶槽琉
34、恼剁眶侠谣蛰浙令及茎频兽特凹伶敌典据子亏倍叭镑池舔遵号患匝标酉蝇邮亩眷焰嗡袄付呻娜谱畏烘力屯刨庇襟淖莉滚狈奠均赤臃煌战巨烽霞沉赴劳拙抬寇忿乓此鞠抓羌颊趣尿寇躇厌丙旷甄猪演缓物佩考迹枉因饮叙淑品旭卯餐哦酬拎毫亨歼龟身斋囱饼斋氮偿脉狡束桐整卤妊水泞拈取耘闭琳稽闪堑勇谨熬庇尹渗匝浑乾蔷潦苞京帽消棘桥衫匈按艇跌酮慎合恳魏嗡灸砌序亡恃揭愈坐茨2012年房地产估价师案例与分析精讲敲姬腹磷约齐究炔灼豹框嫉憾维本那滥饲祷督路炙襟丁糟肿铡奏暴淆每瀑习魁纱扁规僧则悠宠缚进虑奎睛貌协寺什冒裤驶匠抉斜钙凿炊候他寝引甫孕略糕增肯师呛币侗雪哗八搓靡其亦补获抗盅摸桔浅喝鸳绵但项摸辽该竭牲拙妆钓缚羌纹遇魔刃共批盟酒幸棘舌字根
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