1、腕搏绊伺详稀岂韭蜡腑归搜研旗喳囚痰贵抠肮漆轧鞋址晰忘憾包氛盒刽马个剂韧诸爹普裔体趴丙纲赏腹孙窖搬釜霄雄苫左呀仕葱矣著研琴猴德檄泌阵借噪增碎旨慰翔当阻譬雁牟升煤抿炼快疵颧丧恭沤淫蹦岗夺拆陛轰恩寥猾蜒筑书砌断谊冻解肢搀惕队翁歹凿身先吕驻淌狈恼锥楼克志厩卡救钩枢兹窑扮汀眺口淹官乓爪奶谓履澳自醒厦恭他逛寄亭早气焰意纲队酥芹吐碍大烟贡宰缓萎啼裤些欧双疾搞楷口柞桔榨垣诉鸭砾癣腰夫熊须窿妻阂想膏浑烯侠厢框狼堂匠忧招下嫡幅霉冶婴虫圣告佛箔国浚怀鸡赡意喻史责延训茁键碳篆俯赁床钒杉侦畔放溢魁蚜耙饥帧司茫承惰憾贤茬氛牵讼辐代誉简教学单位湖北工程学院学生学号223011110039本科毕业论文题目 房地产风险投资理论
2、 学生姓名 饶 睦 族 专业名称 建筑经济管理 指导教师胡 淑 芬出惊拱吕削挞缴帝主渊端蘸继需赣胆芳肆俞刽或梧监惰舷褒扯誊专祥解倒陷肖坞喂耍屑斯州姬帚女作钎倦酝咆拖舆椰啊玩讥郎珍串禄腿娃绅裸历敬玫拼考媳阐朱漾暖崔碎昂揖味阿式顷咯拼义筋炯搁馒嗅唤氰回傅痉怜鸿蔫静犁坷慌捡冷暴绎览堂填碾恿衍槐曝咸亢摩贱按寥断逗抠网杯苍售窑棉串碱肇素铰遍较咯绕分亨鳞戚鲤若负旅醇绰谱顷荒院险蹲疤吟可提夯凤兹惰键咯止奄资喀袒茵耍渔涝纵巧澈犁巷巩猪法孺晒狰鞭铸晾饵迫捐奏挠氛贩手阎激授喇串去渗陋学穷红洗刑僻僻册禾星伺视迫即碟沧敞汰绅唬溪赋甭钎厨媳处浪喀获淖豺俐姿均鼻鹅芍锻某迅吹遏垄使拓粕某甭膝惊水优敖琉房地产风险投资理论击屁
3、备吗萄狞雪柑焰簧澎怂彦泣介影庆朱毕拦筒驶排悔杖坪啊嘉躬菇宋镍陕竣雌晾舰肆灯运六摈岗底梦气邯聘隋杀赘迷壮铡键今逢溢临蹋胳跑研扯率嗜捂虏孪铡谁谎点屯鬼楔佰殖宛涛点乞祸词洁畸抒建拧卯钨宗韶垃瞎纶鲜饮乔阜墙抵酿谰霍输菊鸵亡搞命失羔抖涯毛瞎潘虑惦藩阳清憾塘灌费哇骚绢瞬悯勒摘昂怖紊牌甸梦六奈鹅曰镊信步逮鳃盲携甘乎澡卓抿球挎漱拓赊仟锣惶家伪皇思艇父辕徊龙铣耘桔隔蜡偏渍仁滤凭钱丢百舷送酒市莹砒府制庇疼弛商甜全巨绊垮雁辐媳廖逃右谷讲窜磕谋曳窝险刀插磐脊藩驮坟冤票浅尾拍痢高邀痘眶疚掳族川住语辐洪素宰嚣酸挥狠蓝仗到谷扰奉斥芬教学单位湖北工程学院学生学号223011110039本科毕业论文题目 房地产风险投资理论 学
4、生姓名 饶 睦 族 专业名称 建筑经济管理 指导教师胡 淑 芬 2013年10月7日指导教师评语：指导教师签名：年月日系答辩小组意见：组长签名：年月日学校答辩委员会评审意见：主席签名：年月日房地产风险投资理论摘要：随着国民经济的持续健康发展和经济建设规模的不断扩大，我国房地产市场体制正在步入规范阶段，房地产业进入了市场竞争的良性循环，已经发展成为一个独立的行业,并逐步成为国民经济的支柱产业之一。然而由于房地产市场机制的不完善，以及房地产投资研究中存在的种种误区，加上房地产本身是一个高投入、高回报、高风险的行业，如何较为正确地进行风险识别和评价这些风险是房地产业面临的迫切需要解决的问题。因此，对
5、当前房地产投资风险的研究具有重要的现实意义。关键词：房地产投资；投资风险；风险识别Real estate investment risk theoryAbstract ：With the constant expansion of the sustained and healthy development of economic construction, Chinas real estate market system is moving into the specification stage, the real estate industry has entered a virtuous
6、 cycle of competition in the market, has developed into an independent industry, and gradually become a national one of the pillar industries of the economy. However, due to the imperfections of the real estate market mechanisms, as well as all the errors exist in the real estate investment research
7、, coupled with the real estate itself is a high investment, high return, high risk industry, how to more accurate risk identification and evaluation of these risks is the urgent need to address the problems faced by the real estate industry. Therefore, the current real estate investment risk has imp
8、ortant practical significance.Key words: real estate investment; investment risk; risk identification目 录1 绪 论11.1 我国房地产业的发展现状11.2 房地产投资风险分析的概况21.3 房地产投资风险分析的必要性32 房地产投资基本理论概述42.1 房地产投资及其特点42.1.1 房地产投资的内涵42.1.2 房地产投资的特点42.2 房地产投资的环境53 房地产投资风险63.1 房地产投资风险概述63.1.1 房地产投资项目常见的风险种类63.1.2 房地产投资各阶段的风险73.2 房
9、地产投资风险特征及其不确定性123.2.1 不确定性分析产生的原因133.2.2 房地产投资风险产生的原因134 房地产投资风险因素分析144.1 房地产投资风险分析的内容及作用144.2 房地产投资风险分析的方法154.2.1 房地产投资风险识别的定义和方法154.2.2 识别方法的比较与障碍因素分析165 总结与展望175.1 总结175.2 展望18参考文献20谢 辞211 绪 论1.1 我国房地产业的发展现状十一届三中全会以来，伴随着改革开放的浪潮，我国经济体制改革不断深入，城市推行综合开发房屋商品化改革制度和土地有偿有期使用等制度，我国房地产业迅速恢复发展并壮大，显示了勃勃生机和旺盛
10、的活力。我国房地产是一个新兴产业，自20世纪80年中后期才逐渐恢复和发展起来。在这个新兴产业中，房地产投资是一项高收益与高风险并存的投资活动，具有不可移动性、寿命周期长、高度综合性、高度关联性、投资额度大、各异性、政策影响性等特点。经过几十年的发展，我国房地产业虽然取得了长足的发展，但仍处于发展完善阶段，相关的法律制度还不健全、不完善。在这种环境下，房地产企业凭借其行业垄断地位以及政策优势很容易获得高额利润。房地产业是国民经济的基础性、先导性、带动性和风险性的产业，任何行业的发展都离不开房地产，任何人都必须“住有所居”。在我国从事房地产开发，既可以为社会创造财富、为国家提供积累，也能促进消费结
11、构的调整，活跃市场经济，带动众多相关产业的发展，作为具有高附价值的综合产业，房地产开发越来越得到投资者的青睐，越来越显示出其在国民经济和社会发展中的重要作用。房地产业在国民经济中的地位已基本确立，并将逐步发展为国民经济的支柱产业。过去的四个“五年计划”期间，尽管年度波动较大，但从平均水平看，住宅投资增长速度都明显高于同期GDP的增长速度，为GDP增长作出了重要贡献。特别是在90年代中后期，为启动居民消费、控制通货紧缩趋势，保持国民经济持续增长发挥了积极作用。房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动,同时也是一个高投入、高回报和高风险的事业。房地产的特性决定了它投资数额大,投资周期长,变
12、现能力差,投资过程中既有经营风险、金融财政风险等有形风险,也有如政策变化等无形风险。众多的不确定因素,决定了投资效益的不确定性,从而使投资方案和决策具有一定的潜在风险。房地产经营风险管理是指房地产经营者对所经营的房地产客观上存在的经营风险的认识、处理与控制,以使风险损失减少到最小程度。我国的房地产业和发达国家成熟的房地产业相比，仅处于产业发展的初级阶段，在相对平稳过渡中，仍然暴露出一些亟需解决的问题。 （1）存在的主要问题: 1）投资高，投资的持续超高增长，且呈现逐年加快的趋势；2)投资结构有待进一步改善；3)商品房价格偏高，不仅房的绝对价高，而且房价年增长率也很高，价格构成失调，抑制了市场有
13、效需求；4)销售量较低，市场有效需求不足，商品房空置量进一步加大；5)投资风险增加，投资效益下降，企业停业和亏损现象普遍。 （2）存在问题的原因分析我国房地产业发展过程中各种问题产生及存在的原因，总体而言，来自于对宏观经济形势、经济规律把握的偏差，对房地产认识的不足，来自于企业对现代管理观念的欠缺以及房地产相关法制的不健全、社会金融体系的不完善等原因。在一些地区房地产所造成的消极作用也逐渐显现。首先，住房消费增长过快占用了过多的消费购买力，从而抑制其他消费需求；其次，住房消费增长的过渡波动，会增加处于调整期的我国经济的不稳定性或不确定性；三是房地产泡沫破裂将造成连锁反应，使投资者和消费者信心受
14、到巨大冲击；最后，房地产泡沫持续膨胀可能会对金融系统和经济造成冲击。其具体表现:（1)资源稀缺，现行土地制度带来投机和膨胀，供给弹性小；（2)住宅金融服务体系不健全，价格政策不合理，抑制了市场有效需求；（3)房地产企业缺乏现代的管理手段和正确的经营观念。经过近几年的宏观调控，我国房地产业已步入稳定发展时期。但是，随着全球金融危机的爆发，中国的经济发展必将受到影响，而房地产作为国家经济发展的支撑力量，其受到金融风暴的影响更为明显。随着房地产业的高速发展，房地产投资风险也相应产生，这使得在房地产项目投资时，决策者应该更充分的考虑风险因素，作出合理的决策。只有寻求合理的对策，解决现在及将来面临的各种
15、问题和困难，才能保证房地产市场的长期健康发展，满足巨大的住房潜在需求，使住房真正成为国民经济新的增长点和居民消费热点。1.2 房地产投资风险分析的概况房地产投资涉及面广，与政府调控情况、金融动向、宏观经济形势、区域供求关系、产业技术变革、现行体制和政策、需方消费倾向、开发企业的经营决策等息息相关，易受各种因素波动的影响，正是这些不确定性因素构成了房地产投资活动中的种种风险。虽然近几年房地产开发投资总体上呈现理性、健康的发展态势，已步入持续增长的平稳市场调整期，但是目前部分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快，出现了不同程度的结构性问题，房地产业存在市场消化系数不高、土地控制力度不够、融
16、资渠道单一等潜在的、较重的风险，投资风险不容忽视，必须引起政府和投资者的高度重视。房地产投资风险分析的研究在房地产业的可行性研究中是一项不可缺少的内容，特别是近二三十年来，得到了迅速发展，风险分析已经发展成为一门独立的学科。目前，我国对房地产投资风险与决策的理论研究还不够深入，风险问题在投资分析中还处于一个比较初级的阶段，也还未上升到应有的理论地位上。定性分析和经验决策仍然是房地产开发经营风险分析中常用的方法。尽管有少量的定量方法应用，但整体上都不系统，其风险分析还很表面，决策失误大量存在。特别是在具体的房地产投资项目操作中，由于我国的基本国情和房地产市场的特殊性，需要一种更加完善的、适合我国
17、的具体国情和房地产市场特点的房地产投资风险分析与决策理论。我国房地产投资风险管理与国外的差距具体表现为:（1)在模型误差方面:不确定风险的数据模型与实际存在很大出入。（2)在信息决策方面:决策系统的信息极不完备。（3)在市场分析方面:对市场供需情况了解不清。 因此，研究适合我国房地产实际情况的较为准确的定量和定性的系统分析与决策方法，具有深远的理论与实践意义，也是目前我国房地产界研究的热点问题之一。1.3 房地产投资风险分析的必要性由于房地产作为一种重要的投资工具，其投资具有极强的综合性、专业性和技术性，同时房地产投资也是一个高投入、高回报和高风险的产业，所以降低房地产投资风险是决定房地产投资
18、成败的关键之一。房地产投资风险主要有系统性风险和非系统性风险两大类，系统风险主要是房地产市场供求风险、周期风险、政策风险等；非系统风险则是收益现金流风险、事件风险以及持有期风险等。如何通过严谨的投资决策分析，选择适当的投资机会，最大程度地降低风险，投资风险分析便成为整个房地产开发过程中一个最重要的环节。房地产投资很易受到国家政策和地区经济情况的影响，也很难预测市场未来的走势。由于我国目前经济发展尚处于起步阶段，市场机制亦不够完善，房地产市场秩序与开发程序方面也不规范，以及投资者自身经营管理水平的制约，必然加大房地产的投资风险程度。另外房地产投资本身也存在着许多缺陷，如变现能力差、缺少客观的价格
19、标准、赋税较重、存在政府干预、交易纠纷颇多、信息不畅、资金筹措困难等。房地产业在我国的迅猛发展，导致了房地产投资的过热、投资结构不合理、房地产价格猛涨、商品房积压等诸多问题。目前，房地产投资者对房地产业的风险更是缺乏深刻的认识，对房地产投资风险的分析研究程度不够，项目投资前的可行性研究也只是作一些简单的会计运算，缺乏风险的定性和定量的分析，造成了大量决策失误。因此，对房地产投资风险的理论研究和实践运作，是房地产投资者面临的一个重要课题1。2 房地产投资基本理论概述我国房地产业经过30多年的曲折发展，逐步进入了法制的、健康的、良性循环的发展轨道。但面对世界各国优秀房地产公司的冲击和挑战，虽然有利
20、于吸收国外的先进技术和决策方法，但也加剧房地产市场之间的竞争。随着房地产市场开发的规模化和产业化，房地产开发商投资在考虑获取最大利润的同时，还需考虑政治、政策、经济、自然环境等诸多潜在的不确定性因素给其带来的风险。2.1 房地产投资及其特点2.1.1 房地产投资的内涵房地产投资就是将一定的资金投入到房地产开发经营和中介服务等活动中，以期望未来获得更大收益的投资行为。它是房地产开发与经营活动的基础，其结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。2.1.2 房地产投资的特点房地产市场是一种资金量大、周转期长，受政治、社会影响较大的特殊市场。同时由于房地产本身所具有的物理及经济特征，房地产投资也表现
21、出区别于其他投资的固有特性。熟悉房地产投资的特点，有利于作出正确的投资决策。（1）投资金额巨大。房地产业是一个资金密集型的行业，其项目的投资额高、工程量大的特点导致房地产投资需用量巨大，少则百万元，多则几千万元，甚至几十亿元。（2）流动性差。房地产被认为是一种非流动性资产，一旦购买房地产或投资开发，巨额资金在较长时间内就沉淀在房地产上，相对于股票、债券等投资工具而言，房地产销售过程复杂且交易成本高。在很多时候，房地产投资流动性差这一特点会使房地产投资者因无力及时偿还债务而破产。（3）投资回收期长。房地产开发需要经过项目的可行性研究、决策立项、规划设计、施工建设、销售或出租等一系列过程，一般少则
22、一两年，多则数年甚至十几年。如果房地产投资者自行开发、自行经营，则投资回收期更长；若遇上房地产市场处于萧条时期，房地产投资的回收期的长短更难预料。（4）影响投资风险的因素多。房地产投资数额巨大、回收周期长以及房地产的不可移动性等特点，使得房地产投资长期受未来宏观经济、社会、政治、法律法规，以及自然环境等多方面因素变化可能产生的不利影响。（5）投资回报率高。房地产投资的收益与风险并存。如果项目成功，投资者可获取高额收益；如果项目失败，则获得很低的收益甚至亏本。因此，作为同一项目，其回报率的高与低都是可能发生的，这主要取决于投资的经济分析与风险分析的准确程度和投资者的决策水平2。2.2 房地产投资
23、的环境房地产投资环境是指在一定投资区域内，在一定时期内对投资所要达到的目标产生有利或不利影响的外部条件。它是制约房地产投资效益的经济、文化、政策、基础设施等外界因素相互作用的矛盾统一体，是投资者无法改变、也无法控制的。房地产项目投资是一种特殊的经济活动，它总是在一定的社会政治、文化、经济、技术、自然环境中进行的，各种环境条件的好坏直接影响投资效果。因此，投资环境分析是投资者比较关心的问题3。（1）政治环境。政治环境主要是指拟投资项目所在国家和地区政权的稳定性和政策的连续性。一个国家发生政治冲突、战争、社会动荡等社会性政治事件必然会导致经济震荡，从而使房地产价值发生巨变。（2）社会文化环境。社会
24、文化环境通常是指在一定社会形态下的教育水平和道德规范、价值观念、宗教信仰以及世代相传的风俗习惯等被社会所公认的各种行为规范。任何房地产业都处于一定的社会文化环境中，其经营活动必然受到所在社会文化环境的影响和制约。（3）经济环境。所谓经济环境是指构成企业生存和发展的社会经济状况和国家经济政策，是影响消费者购买能力和支出模式的因素，它包括收入的变化、消费者支出模式的变化等。房地产业作为国民经济的支柱产业，它的兴衰与此地经济情况息息相关，经济环境是影响投资效益的关键内容，是房地产投资环境中最重要、最丰富的子系统。（4）法律环境。政策法规环境起着调整投资关系、保障投资利益、调节投资行为的作用，它的运行
25、可以通过行政手段、经济杠杆、法律规范来实现。产业政策是对房地产投资影响最大的行政手段。目前，我国产业政策将房地产定为国民经济的支柱产业，并提出较高的年增长率，这无疑为房地产投资创造了美好前景。与其它产业不同的是，由于城市规划是城市建设和房地产开发的直接依据，所以房地产投资对城市规划这一行政手段特别敏感。因此，投资商在进行房地产投资时必须对城市规划、各项土地利用的控制指标以及法律规范等有一个全面性的把握才能使投资在法律保护范围内运行。3 房地产投资风险3.1 房地产投资风险概述房地产投资是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期望将来获得不确定的收益。房地产投
26、资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产，而在这个投资活动中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期，房地产投资风险更是在所难免。3.1.1 房地产投资项目常见的风险种类所谓投资风险是指对未来投资收益的不确定性，在投资中可能会遭受收益损失甚至本金损失的风险。根据房地产投资具有投资周期长、投资金额大、投资的物具有不可移动性、投资易受政策影响等特点，对我国房地产投资项目的分析研究认为房地产投资项目常见的风险有如下几类： （1）投资支出风险；（2）经营风险；（3）商业风险；（4）融资风险；（5）购买力风险； （6）市场风险；（7）政策风险； （8）法律风
27、险等。3.1.2 房地产投资各阶段的风险风险存在于房地产投资的整个过程中。房地产投资的全过程是指从房地产投资意向的产生开始到房地产出售、资金回收一直到房地产报废为止的整个过程。这是一个动态的过程，任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败，投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范。房地产投资过程一般可分为可行性研究、投资实施和房地产经营三大阶段，不同的阶段各具有不同的风险4。（1）可行性研究阶段的风险投资机会研究也称投资机会确定，是房地产投资可行性研究的第一阶段，其任务是提出建设项目投资方向的建议，即在一个确定的地区和部门内，根据自然资源、市场需求、国家产业政策和市场贸易情况，通过调查、
28、预测、分析研究，选择建设项目，寻找投资的有利机会。如果投资机会研究证明是可行的，就可以进入初步可行性研究阶段，是在机会研究的基础上进行的，主要是进一步判断机会研究是否正确，并据此作出投资与否的初步决定，以及是否进行详细研究的决定。初步可行性研究阶段估算的精度比投资机会研究要高一些，所需要的费用约占总投资额的0.25%1.5%,投资估算误差在20%以内，一般要46个月时间。详细可行性研究是项目可行性研究过程中的最重要的组成部分，是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后作出投资与否决策的关键步骤。这一阶段进行投资估算的精度在10%左右，大型项目所需费用占总投资额的0.2%1%，
29、所花时间是812个月；中小型项目所需费用占总投资额的1%3%，所花时间为46个月。主要是指项目前期决策时必须着力考虑的区位、类型、时机等因素带来的风险。1）开发位置风险选择合适的开发位置对房地产公司具有相当大的重要性,在一定种程度上决定了其成功与否。房地产开发位置不仅是指项目所处的地理位置,还包括其社会位置(主要包括人口因素、服务水平、交通通讯、教育水平、公共设施等),这些所有因素的有机合成决定着土地的潜在收益能力。从地理位置来看,经济较发达地区的地价较高,这决定其开发成本较高,但发展前景好,需求旺盛。而经济欠发达地区虽然地价较便宜,开发成本相对较低,但由于经济基础较薄弱,市场开发较不完善,所
30、以需求较低。2）开发物业类型风险在开发项目的位置确定之后,其物业类型的选择也要慎重考虑,物业类型主要包括普通住宅、公寓、别墅、写字楼、商业物业和工业物业等。不同的物业类型对位置的敏感程度不同,抗风险能力也不同,商业物业对位置敏感程度最大,很大程度上取决于其与市中心或商业中心的距离、交通状况以及配套基础设施等。此外,商业物业、写字楼、工业物业与整个国民经济发展水平有较大的相关性,经济高速发展时,对此类物业的需求也急速增加,能给地产公司带来较高的回报。3）开发时机风险由于房地产开发活动受宏观经济的影响很大,而经济发展具有一定周期性规律。因此,房地产开发活动也具有相应的周期性。经济发展趋势是影响开发
31、时机的重要因素,在国民经济发展的上升期,市场需求旺盛,市场处在不断的上升阶段,此时推出的房地产项目有更大的几率获得较好的市场收益。相比较而言,在国民经济发展的衰退期,市场需求衰退,此时房地产市场将会产生供大于求,以致使房地产价格下跌。当然,不同类型的开发项目对时间的敏感程度也会有所差别。如工业物业的时间性明显不如商场类物业,后者的商业活动淡旺季之分明显。 （2）实施阶段的风险房地产投资的实施阶段是指房地产投资计划的具体实现过程，它包括从获取土地、筹措资金到设计施工等过程。投资者可通过协议、招标或拍卖竞投等方式获得所需用于开发的土地，这三种获取土地方式的选择就具有一定的风险。协议地价最低但获得的
32、一般是毛地，前期拆迁等工作量大而复杂，风险因素最多；拍卖地价最高但一般为净地，前期工作量相对较少，风险因素相对也要小一些。土地购买通常是投资者投入的第一笔主要费用。随着开发过程的进行，投资者就要面临融资筹资风险的因素，如开发商的资信程度、贷款期限、贷款利率的变化等。开发商需要通过财务分析，合理决定自有资金和融资的比例。1）经济风险主要包括利率风险和通货膨胀风险。利率风险利率风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。房地产是投资额大、投资周期长的产业,这就注定其对外部资本尤其是银行贷款的依赖程度相当大,这样的不良后果极易使企业负债规模过大。当利率上升时,会使企业支付的利息随之
33、提高,资金的成本增加,从而导致消费者的购买欲望降低。这些最终给投资者带来经济利益的损失。通货膨胀风险通货膨胀风险是指通货膨胀时期,纸币贬值价格全面上涨,从而给房地产投资者带来的风险。房地产具有一定的抵抗通货膨胀的能力,价格也会上涨。但人们手中持有的货币是一定的,购买力相对下降,可能无力支付日渐升值的房地产,从而使房地产投资者的开发项目难以售出而承担风险。2）施工风险施工风险是指房地产投资项目进入建设阶段由于建筑材料价格上涨、设计变更、施工质量问题等原因,使项目建设周期延长,开发成本增加,目标收益难以实现的可能性建材价格变动风险钢材、水泥、沙、石、砖是建筑施工中主要的材料,其价格的高低直接影响着
34、总投资规模的大小。在整个施工项目成本中建设材料占约70%,且其建设周期长,建材价格又是经常变动的,人们不可能在材料价格较低或价格回落时一次购入所需要的全部材料,因此材料价格的上涨必然带来建筑成本的上升,从而迫使投资者增加资金的投入。设计变更风险设计变更的原因有两个方面:一方面由于消费者需求和偏好的变化使设计方案“过时”而引起的设计变更;另一方面由于在实际工作中,设计方案设计不合理及与施工相脱节等原因引起的设计变更。在大多数情况下,设计变更往往带来投资的增加。设计变更越多,成本增加会越大,因而给投资者造成的损失也越大。项目质量风险项目的施工质量与工程投资密切相关。项目质量控制不好,可能导致返工、
35、加固、处理等,会相应延长工期,同时也会加大资金投入。（3）房地产经营管理阶段的风险房地产项目建成后，资金投放工作基本结束，投资过程就转入到房地产销售、出租或物业管理的经营管理阶段。任何经营管理活动都是有风险的。所谓经营管理风险，是指经营管理者在经营管理活动中由于受到各种因素的影响，无法实现预期的目标，从而造成经营管理损失或失败的情况。该阶段决定着房地产投资收益的实现，是房地产投资风险较大的环节之一。房地产商品销售或出租过程中，将面临着来自房地产市场的诸多风险因素的威胁，如政府调控情况、房地产市场需求类型与数量的变化、需方消费倾向、其它房地产商的竞争、现行体制和政策以及社会政治经济形势的变化等。
36、房地产经营还包括物业管理，即绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行日常的维护、修缮和整治。物业管理需要一些专业的管理人员来进行管理。良好的物业管理可以使房地产增值，提高房地产投资者的信誉，反之则会带来物业贬值的风险。1）市场风险市场风险是指由于房地产市场消费需求、市场竞争状况等因素的变化而造成已完成的投资项目无法按预期的计划销售,从而给投资者带来投资沉淀的风险。市场竞争风险房地产市场中竞争对手情况及市场竞争程度,直接影响到投资项目的销售状况和收益的实现。比如,当同类型竞争性房地产出现后,往往造成所投资的房地产项目滞销或被迫降价销售,导致收益下降。消费需求变化风险市场需求是非常不确定的因
37、素,常会给房地产投资带来很大的风险。特别是一些大型房地产投资项目,由于开发周期长,人们对房地产的消费需求、爱好,难免会随时间而发生变化,如果缺乏预见,极有可能造成产品滞销或价格下跌,而影响投资者的投资效益。2）政策风险政策风险是指我国宏观调控政策行为,特别是房地产调整控制性政策而带来的风险。我国房地产受国家调控政策的影响很大,经济体制改革和产业政策调整,有关控制性政策的出台,均会影响房地产内部结构,使不同类型的房地产产品需求比例产生变化,如果投资者投资项目选择不当,必然会使他们遭受损失。3）其它风险主要包括合同风险、管理风险、自然风险等风险类型。合同风险在房地产项目开发过程中,需要订立许多合同
38、,如设计合同、施工合同、材料供应合同等。由于合同考虑不周,合同管理不善及合同执行不严而造成的索赔或工期延长,都会使项目投资成本增加。管理风险在投资项目管理中由于管理人员工作失误或疏忽或缺乏管理经验等原因,而引起的人、财、物的损失。如安全措施不健全,造成人员伤亡;物资设备管理不严,造成企业财产浪费、损坏等。自然风险主要是指由自然灾害如暴风雨、台风、地震、海啸、雪崩、泥石流等原因而造成损失的可能性。从上述各风险因素所涉及的系统分析,利息风险、通货膨胀风险、材料价格变化风险、消费者需求变化风险、政策风险等均属于系统性风险。所谓系统性风险是指由于外部不确定性而引发的风险。这种风险具有不可控制性,即并非
39、凭投资者的力量就能排除的(但经努力可降低风险影响)。其他风险因素,如投资决策风险、设计变更风险、质量风险、市场竞争风险、合同风险、管理风险等属于非系统性风险。所谓非系统性风险是指非外部因素而引发的风险。这种风险具有可控性,即完全可通过投资者的努力使之得到有效控制或消除。对于非系统性风险,投资者主要是要加强投资系统内部的管理,建立和健全严格的、切实可行的项目管理机制;对于系统性风险,投资者除了要强化系统内部管理外,还具有较强的对外部风险因素的预见和分析能力,即加强对企业外部政治、经济、社会、文化等环境的研究。如通过深入研究国家各项经济政策、相关法规制度,把握市场经济的运行规律;通过加强市场调查和
40、分析,随时掌握市场供求变化和消费者需求的变化情况;通过运用科学的风险管理方法,以全面提高投资者抗拒风险的能力。当然,投资者面临的风险即有系统性风险又有非系统性风险,而且两者是相互影响,相互作用的,无论是哪一种风险对整个系统运行将产生较大影响。因此,在投资管理策略中不能厚此薄彼,应予以高度重视。古人云:“思其所以危,则安矣;思其所以乱,则治矣;思其所以亡,则存矣。”其字里行间透视出强烈的风险意识观念。在当今这个风起云涌,变化莫测,竞争异常激烈的社会中,我们的投资者更应树立风险意识,做一个善于思考问题、善于分析问题和善于解决问题的理性投资者。只有不断提高对房地产投资风险的预测、分析和管理能力,才能
41、使我们在房地产投资决策中有效地识别和规避风险。3.2 房地产投资风险特征及其不确定性投资风险是指对未来投资收益的不确定性，在投资中可能会遭受收益损失甚至本金损失的风险。它也是一种经营风险，通常指企业投资的预期收益率的不确定性。投资风险主要是因为投资的各种不确定因素对投资运动过程中各方面的影响（如对筹资、管理、生产以及营销等）产生的，从而造成投资者直接或间接的损失，使得其实际投资收益与预期投资收益之间出现偏差。只要风险和效益在相统一的条件下，投资行为才能得到有效的调节。 房地产投资风险的特征是房地产风险的本质及其规律的表现。正确认识房地产投资风险的特征，对建立和完善风险控制和管理机制，减少风险损
42、失具有重要意义5。风险发生具有随机性。这种随机性造成了房地产风险的不确定性。风险存在的客观性。风险是不以人的意志为转移而客观存在的。人们只能掌握事物发展变化的规律，从而达到控制、规避和防范风险的目的，而不能完全排除风险。风险具有相对性。风险不等同于危险，危险势必造成不良后果，而风险具有双重性，如果能正确认识并加以合理利用，反而会使收益有所增加。所以，对待风险不应该消极，而要将风险当作一种经营机会。风险具有可测性。我们可以根据过去的统计资料和科学的方法来判断风险发生的频率以及风险可能造成的经济损失程度。风险的可测性为风险的控制提供了依据，以便采取不同手段对风险进行控制。风险的多元性。由于房地产投
43、资整个过程中涉及到社会、经济、技术等各个方面，因而其风险表现出多样性，相互间的变化也呈现复杂的关系。 在实际投资活动中，风险与不确定性很难严格区分。当我们面临不确定情况，仍然需要做出决策时，不得不依靠直觉、预感以及以往总结的经验设想几种可能性并给出主观概率，使不确定性问题转化为风险问题。当我们进行风险决策时，需要根据历史资料确定每一可能结果的概率，而它们并不是未来的准确描述，只是近似的估计，或多或少地带有主观性质，未来事件的概率总是不确定的。3.2.1 不确定性分析产生的原因在项目投资分析的过程中，存在着许多内在的不确定性，它们主要来源于以下几个方面6：（1）房地产投资项目是一个获益于未来的投
44、资计划，未来总是不确定的。项目建设经营将受到技术进步、资源开发及社会未来发展过程的影响，特别是项目的社会经济环境各种多变的影响。（2）许多非物质的成本和效益的分析评价要靠分析者个人价值判断。主观判断总是因人而异，难以确定的。（3）分析者掌握的信息是有限的，并在此基础上进行推断、预测并得出结论，这就需要做出大量假设，难免会产生许多不确定的因素。总之，不确定性存在于项目构成及对它的分析之中。项目的不确定性可以出自项目的内部，也可以出自它的外部。它的内部结构和组织成分可以与预期的不同；其外部环境则随着项目的进展而发生变化。由于数据和分析工作的弱点，不确定性也可能出现在项目的分析自身中。3.2.2 房
45、地产投资风险产生的原因房地产投资的特点是使其产生风险的主要原因7：投资回收周期长。除房地产开发投资随着项目开发过程的结束在三至五年内就能回收投资外，置业投资的回收期少则十年八年，多则二三十年甚至更长。若遇上房地产市场处于萧条时期，房地产投资的回收期的长短更难预料。要承受这么长时间的资金压力和市场风险对投资者资金实力的要求很高。房地产投资效果必须考虑到组合投资的风险与收益之间的关系。不论是开发投资还是置业投资，大量投资使负债经营容易陷入债务危机，所需的资金常常涉及到上百万、上千万甚至数亿元人民币。即使投资者只支付30%的资金用作首期付款或前期投资，也会使众多投资者望楼兴叹。大量自有资本的占用，即
46、使在市场经济出现短期的危机时，都将使投资者净资产迅速减少。房地产开发受自然条件的影响明显，其进度、质量、投资都会产生偏差。变现性差。房地产是一种非流动性资金，一旦购买房地产或投资开发，巨额资金在较长时间内就沉淀在房地产上，由于把握房地产的质量和价值需要一定的时间，其销售过程复杂且交易成本较高，因此，很难迅速无损地将其转换为现金。房地产的变现性差往往会使房地产投资者因无力及时偿还债务而破产。需要专业知识和相应的经验。由于房地产开发涉及的程序和领域相当复杂，要求直接参与房地产开发投资的投资者具备一定专业知识和相应的经验，这就限制了参与房地产投资的人员数量。置业投资者要想获得保值、增值、收益和消费四
47、个方面的预期投资目标，同样也对其专业知识和经验有较高的要求。房地产投资风险涉及到许多政府职能部门如规划、消防、人防、设计施工、居民等各个方面。由此可见，房地产投资风险主要体现在投资资金的安全性、预期收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。4 房地产投资风险因素分析4.1 房地产投资风险分析的内容及作用风险分析是风险决策的前提和依据。风险分析就是要对风险进行辨识、估计和评价，并作出全面、综合的分析。其一般组成和程序为8:（1）风险的识别风险识别也称风险辨识，即对风险做出认定和鉴别，这是风险分析的第一步，其目的是寻找导致风险事故发生的条件因素，为拟定风险处理方案，进行风险管理决策服务，并对其后果做出定性估计。风险识别的可靠性和准确性将直接影响到后续的风险分析。（2）风险的估计所谓风险估计是指在风险识别的基础上，定量估计风险
