1、金融计量学论文关于我国房地产价格波动的影响因素分析班级金融工程1003班学号0206100326姓名成绩1数据选取（20分）2模型建立与数据分析（40分）3EVIEWS应用（10分）4结论陈述（10分）5整体行文（20分）6总分【摘要】本文通过选取中国2010年统计年鉴的相关经济数据，运用定性和定量相结合的分析方法，应用EVIEWS软件，并结合计量经济学中的相关知识，对影响我国房地产价格的因素进行实证检验，修正以及分析等一系列的工作，得出各相关经济因素与房地产价格的直接、间接关系及总的影响程度，确定一个较好的拟合模型，进一步明确和完善相关的经济学知识。【关键词】统计年鉴房地产价格检验修正经济因
2、素【SUMMARY】THISBYSELECTCHINA2010STATISTICSYEARBOOKOFRELATEDECONOMICDATA,USINGQUALITATIVEANDQUANTITATIVEPHASECOMBINATIONOFANALYSISMETHOD,APPLICATIONEVIEWSSOFTWARE,ANDCOMBINATIONMEASUREMENTECONOMICSINTHEOFRELATEDKNOWLEDGE,ONEFFECTINCHINAREALESTATEPRICEOFFACTORSFOREMPIRICALTEST,AMENDMENTANDANALYSIS,SERI
3、ESOFWORK,CAMEALLRELATEDECONOMICFACTORSANDREALESTATEPRICEOFDIRECTLY,ANDINDIRECTRELATIONSHIPANDTHETOTALOFEFFECTDEGREE,DETERMINESABETTEROFINTENDEDINMODEL,FURTHERCLEARANDPERFECTRELATEDOFECONOMICSKNOWLEDGE【KEYWORD】STATISTICALYEARBOOKREALESTATEPRICESTESTAMENDEDECONOMICFACTORS一、序言众所周知，房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物
4、上不可分离的部分及其附带的各种权益。鉴于房地产的存在形态以及房地产本身固有的性质及特点我们可以知道，房地产行业的运行和发展涉及着众多的相关产业，显示出很强的相关性。房地产业在许多国家和地区已经成为了支柱产业，占GDP的比重在10以上。在我国，房地产业对全国GDP的直接贡献率和间接贡献率约占15，着实带动了一大批关联产业的发展，现初步成为了我国国民经济的支柱产业。然而，房地产业现也呈现出投资过热，价格过高的现象。尽管政府通过宏观调控一次又一次的出台新的政策对房地产价格进行调控，在一定程度上控制了房价上涨的速度，但是，我国的房地产价格依旧远远超出了老百姓的购买能力。综上所述，正确认识和掌握房地产市
5、场价格的特征、制约因素及其变化规律，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。房地产价格是房地产经济中的一个核心问题，它的高低直接关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和效率以及房地产资源的优化配置。房地产价格是房产价格和地产价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。我国房地产价格主要由以下几部分构成土地费用、建安成本、相关税费。房地产价格主要受以下因素影响需求拉动（其中又包括消费需求和投资需求）、成本拉动（土地价格、建安成本和税费）、消费者预期、投机作用等。现在此理论基础上应用具
6、体数据及模型对房地产价格影响因素作进一步检验和分析。二、指标体系的建立1、变量的选取通过以上对背景以及房地产价格相关因素的分析，我们知道需要考虑的因素可以归结为以下三方面，即组成房地产价格的三个方面一是成本，二是竞争，即市场供求总量以及直接或间接竞争对手们的价格情况，三是消费者，即目标消费者能够接受的价格。而一般来说，市场供求总量与竞争对手的价格只是参考，成本和消费者所能接受的程度才是决定价格策略的根本因素。因此，我选取了GDP、经营税金及附加、土地购置费用等经济因素作为解释变量，商品房销售额作为被解释变量来进行深入研究。2、数据的选取从我国2010年国家统计年鉴上我得到了以下数据三、实证分析
7、1、模型的建立根据以上分析，建立多元线性回归模型如下Y01X12X23X3Y商品房销售额（万元）,X1GDP（万元）,X2营业税金及附加（万元），X3土地购置费用（亿元/万平方米），是随机干扰项根据表中的样本数据，对模型回归结果如下DEPENDENTVARIABLEYMETHODLEASTSQUARESDATE08/19/11TIME2240SAMPLE131INCLUDEDOBSERVATIONS31VARIABLECOEFFICIENTSTDERRORTSTATISTICPROBC97553674586299212706700427X117964245922190303337800053X
8、286665381179060735037600000X352200253471258015037808816RSQUARED0957446MEANDEPENDENTVAR8086511ADJUSTEDRSQUARED0952718SDDEPENDENTVAR7322580SEOFREGRESSION1592256AKAIKEINFOCRITERION3151912SUMSQUAREDRESID685E13SCHWARZCRITERION3170415LOGLIKELIHOOD4845463FSTATISTIC2024961DURBINWATSONSTAT1888886PROBFSTATIST
9、IC0000000故利用最小二乘法得到的四个参数0，1，2，3的估计值分别为09755367，11796424，28666538，35220025由此得到的回归方程为Y97553671796424X18666538X25220025X32、计量检验多重共线性分析利用OLS直接作回归模型有Y97553671796424X18666538X25220025X3（213）（303）（735）（015）R20957446R20952718F2024961由下图相关系数矩阵得，X2与X3的相关系数为0906132，两者正相关将营业税金及附加X2对土地购置费用X3进行回归进而得到方差膨胀因子VIF1/1R
10、2131510因此模型存在多重共线性运用OLS逐一对各个解释变量回归DEPENDENTVARIABLEYMETHODLEASTSQUARESDATE08/19/11TIME2327SAMPLE131INCLUDEDOBSERVATIONS31VARIABLECOEFFICIENTSTDERRORTSTATISTICPROBC46251351023280045199106546X172227887476919966011200000RSQUARED0762913MEANDEPENDENTVAR8086511ADJUSTEDRSQUARED0754737SDDEPENDENTVAR7322580S
11、EOFREGRESSION3626436AKAIKEINFOCRITERION3310774SUMSQUAREDRESID381E14SCHWARZCRITERION3320025LOGLIKELIHOOD5111700FSTATISTIC9331777DURBINWATSONSTAT1230607PROBFSTATISTIC0000000DEPENDENTVARIABLEYMETHODLEASTSQUARESDATE08/19/11TIME2328SAMPLE131INCLUDEDOBSERVATIONS31VARIABLECOEFFICIENTSTDERRORTSTATISTICPROBC
12、17031944342673392199500005X210818020496159218035500000RSQUARED0942505MEANDEPENDENTVAR8086511ADJUSTEDRSQUARED0940523SDDEPENDENTVAR7322580SEOFREGRESSION1785827AKAIKEINFOCRITERION3169100SUMSQUAREDRESID925E13SCHWARZCRITERION3178352LOGLIKELIHOOD4892105FSTATISTIC4753947DURBINWATSONSTAT1806207PROBFSTATISTI
13、C0000000DEPENDENTVARIABLEYMETHODLEASTSQUARESDATE08/19/11TIME2330SAMPLE131INCLUDEDOBSERVATIONS31VARIABLECOEFFICIENTSTDERRORTSTATISTICPROBC17789038615769206470600480X332614313126923104301600000RSQUARED0789532MEANDEPENDENTVAR8086511ADJUSTEDRSQUARED0782275SDDEPENDENTVAR7322580SEOFREGRESSION3416793AKAIKE
14、INFOCRITERION3298864SUMSQUAREDRESID339E14SCHWARZCRITERION3308116LOGLIKELIHOOD5093240FSTATISTIC1087883DURBINWATSONSTAT2023545PROBFSTATISTIC0000000通过上述分析，得商品房销售额Y与营业税金及附加X2的线性关系强，拟合程度较好，因此把X2作为基本变量。然后将X1,X3代入X2的回归方程，重新回归。得到的一元线性回归方程Y17031941081802X2DEPENDENTVARIABLEYMETHODLEASTSQUARESDATE08/19/11TIME2
15、331SAMPLE131INCLUDEDOBSERVATIONS31VARIABLECOEFFICIENTSTDERRORTSTATISTICPROBC98742184438138222485600343X287978910778026113079600000X118073805773721313035500041RSQUARED0957410MEANDEPENDENTVAR8086511ADJUSTEDRSQUARED0954368SDDEPENDENTVAR7322580SEOFREGRESSION1564219AKAIKEINFOCRITERION3145544SUMSQUAREDRES
16、ID685E13SCHWARZCRITERION3159421LOGLIKELIHOOD4845593FSTATISTIC3147186DURBINWATSONSTAT1868974PROBFSTATISTIC0000000DEPENDENTVARIABLEYMETHODLEASTSQUARESDATE08/19/11TIME2332SAMPLE131INCLUDEDOBSERVATIONS31VARIABLECOEFFICIENTSTDERRORTSTATISTICPROBC16467134567869360499100012X210318091189164867676100000X3181
17、73133917052046394906463RSQUARED0942944MEANDEPENDENTVAR8086511ADJUSTEDRSQUARED0938869SDDEPENDENTVAR7322580SEOFREGRESSION1810492AKAIKEINFOCRITERION3174786SUMSQUAREDRESID918E13SCHWARZCRITERION3188663LOGLIKELIHOOD4890918FSTATISTIC2313728DURBINWATSONSTAT1825478PROBFSTATISTIC0000000由上得到二元线性回归方程Y9874218879
18、7891X21807380X1故调整后的回归方程模型为Y98742188797891X21807380X1（222）（1131）（313）R20957450R20954368F3147186通过以上分析，得土地购置费用X3对商品房销售额Y的影响不显著，故将X3删除，在删除X3后，模型的统计检验均有较大改善，经过上述逐步回归分析，表明商品房销售额Y对营业税金及附加X2，GDPX1的回归模型较优上述回归结果基本消除了多重共线性。并且，在其他因素不变的情况下，当GDP（万元）X1和营业税金及附加（万元）X2分别增长1万元时，商品房销售额Y分别增长1807380万元和880万元。异方差性分析DEPEN
19、DENTVARIABLEYMETHODLEASTSQUARESDATE08/21/11TIME0125SAMPLE111INCLUDEDOBSERVATIONS11VARIABLECOEFFICIENTSTDERRORTSTATISTICPROBC23188391786528129795802305X111565921235958093578503768X289218711421740627532000002RSQUARED0930933MEANDEPENDENTVAR14532079ADJUSTEDRSQUARED0913666SDDEPENDENTVAR7937349SEOFREGRESS
20、ION2332197AKAIKEINFOCRITERION3238952SUMSQUAREDRESID435E13SCHWARZCRITERION3249804LOGLIKELIHOOD1751424FSTATISTIC5391494DURBINWATSONSTAT1711151PROBFSTATISTIC0000023DEPENDENTVARIABLEYMETHODLEASTSQUARESDATE08/21/11TIME0126SAMPLE2131INCLUDEDOBSERVATIONS11VARIABLECOEFFICIENTSTDERRORTSTATISTICPROBC318752634
21、54050092283703831X121915161260542173855101203X215345961946269788481200000RSQUARED0959578MEANDEPENDENTVAR3022607ADJUSTEDRSQUARED0949473SDDEPENDENTVAR2679974SEOFREGRESSION6024129AKAIKEINFOCRITERION2968227SUMSQUAREDRESID290E12SCHWARZCRITERION2979079LOGLIKELIHOOD1602525FSTATISTIC9495608DURBINWATSONSTAT1
22、932597PROBFSTATISTIC0000003DEPENDENTVARIABLEYMETHODLEASTSQUARESDATE08/21/11TIME0127SAMPLE131INCLUDEDOBSERVATIONS31VARIABLECOEFFICIENTSTDERRORTSTATISTICPROBC98742184438138222485600343X118073805773721313035500041X287978910778026113079600000RSQUARED0957410MEANDEPENDENTVAR8086511ADJUSTEDRSQUARED0954368S
23、DDEPENDENTVAR7322580SEOFREGRESSION1564219AKAIKEINFOCRITERION3145544SUMSQUAREDRESID685E13SCHWARZCRITERION3159421LOGLIKELIHOOD4845593FSTATISTIC3147186DURBINWATSONSTAT1668513PROBFSTATISTIC0000000由GQ检验，对样本按X1由大到小排序，去除中间9个样本，剩余22个样本，再分成两个样本容量为11的子样本，对两个子样本分别用OLS法作回归子样本1Y23188391156592X18921871X2（130）（094
24、）（628）R2093RSS143500000000000子样本2Y31875262191516X11534596X2（092）（175）（788）R2096RSS22900000000000根据以上残差平方和求出F统计量FRSS1/1231/RSS2/123115在5的显著性水平下，自由度为（8，8）在F分布临界值为F0058,8344,于是拒绝同方差在假设，表明原模型存在异方差。DEPENDENTVARIABLEYMETHODLEASTSQUARESDATE08/21/11TIME0129SAMPLE131INCLUDEDOBSERVATIONS31WEIGHTINGSERIES1/ABS
25、E1VARIABLECOEFFICIENTSTDERRORTSTATISTICPROBC97955123169513309054200000X118450117525192245177900000X286927710216096402265100000WEIGHTEDSTATISTICSRSQUARED0999993MEANDEPENDENTVAR11581896ADJUSTEDRSQUARED0999992SDDEPENDENTVAR51437712SEOFREGRESSION1426563AKAIKEINFOCRITERION2666603SUMSQUAREDRESID570E11SCHW
26、ARZCRITERION2680480LOGLIKELIHOOD4103235FSTATISTIC1099210DURBINWATSONSTAT1628360PROBFSTATISTIC0000000UNWEIGHTEDSTATISTICSRSQUARED0957354MEANDEPENDENTVAR8086511ADJUSTEDRSQUARED0954308SDDEPENDENTVAR7322580SEOFREGRESSION1565248SUMSQUAREDRESID686E13DURBINWATSONSTAT1652094采用加权最小二乘法进行估计Y97955121845011X1869
27、2771X2（3091）（2452）（4023）R2099从以上结果中，拟合优度提高了，T统计量也有了改进，此时，模型已经不存在异方差性自相关性分析根据以上回归模型，DW1628360，通过查询DW检验上下界表可知，在显著性水平为005的情况下，当N31、K2时，DL136，DU150，此时，DUDW4DU，所以该模型不存在自相关性。三、模型检验1、经济检验模型删去了X3土地购置费用，虽然从经济意义上来看此因素重要，因为它是从开发商的成本上影响房地产的价格。但是，首先，由于此因素引起了多重共线性，考虑到整个模型的需要，需剔除。其次，全国不同地区的土地购置费用由于各地土地政策，购置情况以及房地产
28、商的竞争情况不同，本身就存在很多的影响因素，因此，对商品房销售的影响有待商榷。最后，房地产的需求增长过快，有一半需求来自于拆迁带来的被动需求，这部分需求短时间内集中释放所造成的供不应求局面也是推动房价上涨的原因。模型中X1GDP和X2营业税金及附加的解释效果很好，在其他条件不变的情况下，GDP每增长1万元，商品房销售额将增长18450万元，营业税金及附近每增长1万元，商品房销售额将增长869万元。GDP上升，居民的收入便会上升，再加上一系列的社会保障，城乡居民的消费能力将会有显著提高，同时，城乡居民改善和提高住房条件的要求日益增加，再加上投机市场的存在，房地产价格变会上升。而从成本上看，营业税
29、金及附加增加，房地产商自然而然的需要把对房地产的前期投入转嫁到房地产的价格上，进而使房地产价格上升。2、统计检验从回归的结果看,可决系数为0999993,修正的可决系数为0999992,可认为模型的拟合优度很好。在给定的显著性水平5下,N31,K2，在F分布表中查临界值F0052,28334,由于F大于临界值,可认为回归方程显著。同理可知，模型也同样通过了T检验。所以从整体来看，这个模型不存在太大问题。四、政策与建议从目前状况来看，我国房地产业发展迅速，对国家各方面的贡献也是有目共睹的，但是若其发展过快则会存在着三大危险第一，规模失控；第二，房价过高；第三，质量失控。这将严重扰乱我国经济发展的
30、步伐也势必将影响人们的正常生活，所以为了保证我国房地产行业以一个健康平稳的速率发展，国家应加大对房地产行业的宏观调控力度，应注意以下三点内容首先，通过合理征收营业税以及实施严格的消费信贷政策，增加市场交易成本，抑制不合理的住房需求，并建立健全相关的规章制度来加强市场监管，在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点，从而使房地产有效降温。其次，对普通消费者发出宽松的信息，如加强保障性住房开发、资金等方面的支持，加快中低价位、中小套型普通商品住房的建设，增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。最后，应促使人们改变投资和消费预期，抑制投资性需求增长，引导人们远离盲目，走向科学健康的观念，促进房地产供给和消费的大众化取向。参考文献1刘艳春，陈利昌计量经济学北京北京大学出版社，20082黄达金融学北京中国人民大学出版社，20033谢识予，朱宏鑫高级计量经济学上海复旦大学出版社，20054国家统计局中国统计年鉴2010
