1、三亚市 凤凰 镇 镇区 控制性详细规划 文本 1 三亚市 凤凰 镇 镇区 控制性详细规划 文 本 目 录 第一章 总则 2 第二章 功能定位和规模 3 第三章 规划结构和用地布局 3 第四章 土地使用规划控制 4 第五章 居住用地规划控制 6 第六章 公共服务设施规划控制 6 第七章 地下空间规划控制 8 第八章 建筑规划控制 9 第九章 道路与交通设施规划控制 9 第十章 绿地景观规划控制 11 第十一章 河流水系规划控制 12 第十二章 城市设计引导控制 13 第十三章 场地竖向控制 14 第十四章 市政公用设施控制 15 第十五章 环保控制 17 第十六章 防灾控制 17 第十七章 附则
2、 18 附 录 19 三亚市 凤凰 镇 镇区 控制性详细规划 文本 2 第一章 总则 第一条 . 规划目的 为指导 海南省三亚市 凤凰 镇镇区 的建设， 统筹安排规划范围内的土地使用和各项建设，加强城市规划管理，为 凤凰 镇的开发建设提供立法依据 ，特编 制 三亚市 凤凰 镇 镇区 控制性详细规划 （以下简称本规划 ） 。 第二条 . 规划原则 1. 可持续发展原则 随着海南省国际旅游岛战略和大三亚湾发展战略的推进， 凤凰 镇的发展需要具有前瞻性的规划文件进行指导。本规划将承载上位规划新的发展思路，将新的发展要求带到 凤凰镇的实际建设中去。 2. 特色精品 原则 基于上位规划定位和发挥凤凰镇区
3、位条件和资源条件的优越性，认识规划区生态环境和人文资源优势，坚持生态优先，塑造特色回辉文化旅游镇区。 3. 法制科学原则 本规划希望建立完善的控制性详细规划体系，解决 凤凰 镇在城市建设中遇到的问题；同时 力图建立科学的、合法的条文法规，严肃而又科学的规划管理体系，以指导今后 凤凰镇的城市建设。 4. 以人为本原则 本规划立足于凤凰镇居民的实际需求，对原规划中与现实需求相矛盾的规划内容、建设项目、空间布局等进行调整，遵循以人为本的原则，从而实现规划设计与近期建设、远期目标和城市生活紧密相关。 第三条 . 规划依据 （ 1） 中华人民共和国城乡规划法 （ 2008 年 1 月 1 日 ） （ 2
4、） 建设部城市规划编制办法（ 2006 年 4 月 1 日 ） （ 3） 建设部城市规划强制性内容暂行规定（ 2002） （ 4） 城市用地分类与规划建设用地标准（ GB 501372011） （ 5） 城市、镇控制性详细规划编制审批办法（ 2010） （ 6） 海南国际旅游岛建设总体规划 （ 7） 三亚市城市总体规划 （ 2008-2020） （ 8） 三亚市土地利用总体规划（ 2006-2020） （ 9） 三亚市旅游发展总体规划 （ 10） 海南省 三亚市 凤凰 镇总体规划（ 2012-2020） （ 11） 三亚市控制性详细规划编制技术规定暂行版（ 2011.3） （ 12）海南省小城
5、镇规划编制技术导则（试行）（ 2011.11） （ 13）三亚市现代有轨电车线网方案（ 2012.10） （ 14）三亚市中心城区与滨海地区停车专项规划（ 2012.10） （ 15）国家、海南省、三亚市城乡规划相关法律法规、部门规划和技术规范 第四条 . 规划范围 根据海南省三亚市凤凰镇总体规划（ 2012-2020）确定的凤凰镇镇区范围，本规划规划范围南至海榆西线，北至凤凰温泉旅游度假区，西接凤凰国际机场，东接热带观光农业区，规划总用地面积 420.90 公顷 ，其中城市建设用地 175.41 公顷 。 第五条 . 规划期限 本规划期限为 2012-2020 年，与海南省三亚市凤凰镇总体规
6、划（ 2012-2020）一致。 第六条 . 规划效力 本规划是 三亚市 凤凰 镇镇区 内土地使用和各类建设的指导性文件，适用于 凤凰 镇镇区规划范围内各类建设用地的规划管理工作，是城乡规划主管部门 做 出规划行政许可、实施规划管理的依据。 第七条 . 规划强制性内容 本规划以下划线 （加粗 ） 的形式将规划的“强制性内容”进行明确和落实。 三亚市 凤凰 镇 镇区 控制性详细规划 文本 3 第二章 功能定位和规模 第八条 . 规划定位 综合 凤凰 镇的现状条件及周边环境分析，依据上位规划对 凤凰 镇的规划定位要求，以及 凤凰 镇在各项条件下的功能要素补充， 凤凰 镇区承担着周边风景区、旅游区的
7、旅游公共服务职能；作为 凤凰 镇的公共服务中心，承担着一般的城市公共服务职能；同时，兼具 凤凰 镇自身的历史和文化积淀所应体现的职能，因此，规划将 凤凰 镇区定位为： 三亚市重要的旅游和现代农业服务基地，以休闲养生和乡村度假为特色的生态田园宜居城镇 。 第九条 . 功能组成 凤凰 镇镇区 的功能主要包括 生活宜居、旅游配套、特色旅游、公共服务、购物餐饮、现代农业等六大功能 。 第十条 . 规模控制 规划区 总用地面积 420.90 公顷，其中城市建设用地 面积 175.41 公顷。 （附表 1） 规划范围内建筑总量控制在 368.15万平方米以内，其中 镇区 建筑量为 184.98万平方米，村
8、庄建设用地建筑量为 183.17 万平方米。 （附表 13） 规划范围内 规划 人口容量为 3.8 万 人 。其中，规划镇区人口为 1.5 万人，村庄人口 0.8万人，度假购房人口 1.5 万人。 第三章 规划结构和用地布局 第十一条 . 规划结构 在充分研究规划区现状及发展要素 ， 并与周边地区相互协调的基础上，确定规划区未来空间发展和功能布局结构 ， 规划形成：“ 双轴、双心、 四 组团 ”的规划结构。 （ 1） 双轴 “双轴“是指东西向的凤凰路城市发展轴和南北向的高峰路城市发展轴。 （ 2） 双心 双心为镇区服务核心区和旅游服务中心。在镇区组团，以羊栏社区公园、体育中心、文化服务中心、商
9、业服务和清真寺等共同构成镇区服务核心区；在凤凰路与海虹 路交叉口处，以京润珍珠博物馆、酒店、餐饮等形成凤凰镇旅游服务中心。 （ 3） 四 组团 “ 四 组团“分别为：镇区综合组团、机场配套组团、 物流组团、 水蛟产业组团。 镇区综合组团位于羊栏大排沟以南，南侧紧邻三亚湾海坡片区，是由凤凰老镇区发展扩大形成，是凤凰镇未来的城镇中心，规划利用区位和交通优势，紧密协调周边机场和南部海坡片区，推进凤凰镇镇区规划与等级提升，推进城乡一体化建设，完善城镇配套水平。 机场配套组团位于羊栏大排沟以北，高峰路以西，西侧紧邻凤凰国际机场，机场大道东西向贯穿其中，规划利用其区位优势，把该组团打造成 为机场服务的配套
10、组团。 物流组团位于西线 铁路 以北，绕城高速以 南 地区，结合区位交通优势，发展铁路、公路货运站场和仓储物流业，形成集中的物流基地。 水蛟产业组团位于绕城高速北部，结合其绕城高速出入口交通区位优势发展，大力发展物流产业，打造成为凤凰镇乃至机场服务的物流基地；根据现状的林业科学研究所，扩大规模，打造林业科学研究基地。 第十二条 . 用地布局 规划用地总面积约 420.90 公顷，其中城市建设用地 面积 175.41 公顷。 （ 1）居住用地 居住用地面积 17.83 公顷，占规划区城市建设用地面积的 10.16%。 三亚市 凤凰 镇 镇区 控制性详细规划 文本 4 其中，二类住宅 面积用地面积
11、 17.43 公顷，占规划区城市建设用地的 9.94%；服务设施用地面积 0.40 公顷，占规划区城市建设用地的 0.23%。 （ 2）居住用地 /商业服务业设施用地 居住用地 /商业服务业设施用地面积 8.91 公顷，占规划区城市建设用地面积的 5.08%。 （ 3）公共管理与公共服务 设施 用地 公共管理与公共服务 设施 用地 面积 36.22公顷，占规划区城市建设用地 面积 的 20.65%。 其中，行政办公用地面积 4.34 公顷，占规划区城市建设用地的 2.47%；图书展览用地面积 2.37 公顷，占规划区城市建设用地的 1.35%；文化活 动用地面积 1.40 公顷，占规划区城市建
12、设用地的 0.80%；中小学用地面积 7.01 公顷，占规划区城市建设用地的 4.00%；科研用地面积 18.44 公顷，占规划区城市建设用地的 10.51%；体育场馆用地面积 1.56 公顷，占规划区城市建设用地的 0.89%；宗教用地面积 1.10 公顷，占规划区城市建设用地的 0.63%。 （ 4）商业服务业设施用地 商业服务业设施用地 面积 26.51 公顷，占规划区城市建设用地的 15.11%。 其中，零售商业用地面积 8.91 公顷，占规划区城市建设用地的 5.08%；批发市场用地面积 6.12 公顷， 占规划区城市建设用地的 3.49%；餐饮用地面积 4.42 公顷，占规划区城市
13、建设用地的 2.52%；旅馆用地面积 6.63 公顷，占规划区城市建设用地的 3.78%；加油加气站用地面积 0.43 公顷，占规划区城市建设用地的 0.25%。 （ 5）物流仓储用地 物流仓储用地 面积 30.98 公顷，占规划区城市建设用地的 17.66%。 全部为一类物流仓储用地。 （ 6）道路与交通设施用地 道路与交通设施用地 面积 25.74 公顷，占规划区城市建设用地的 14.67%。 其中，城市道路用地面积 18.35 公顷，占规划区城市建设用地的 10.46%； 交通枢纽用地面积 5.87 公顷，占规划区城市建设用地的 3.35%；社会停车场用地面积 1.52 公顷，占规划区城
14、市建设用地的 0.87%。 （ 7）公用设施用地 公用设施用地 面积 0.22 公顷，占规划区城市建设用地的 0.13%。 其中，排水用地面积 0.05 公顷，占规划区城市建设用地的 0.03%；环卫用地面积 0.17公顷，占规划区城市建设用地的 0.10%。 （ 8）绿地与广场用地 绿地与广场用地 面积 29.00 公顷，占规划区城市建设用地的 16.53%。 其中，公园绿地面积 19.40 公顷，占规划区城市建设用地的 11.06%；防 护绿地面积 5.69公顷，占规划区城市建设用地的 3.24%；广场用地面积 3.91 公顷，占规划区城市建设用地的 2.23%。 规划范围内各类建设用地构
15、成见附表 1。 三亚市 凤凰 镇 镇区 控制性详细规划 文本 5 第四章 土地使用 规划 控制 第十三条 . “ 六 线 ” 控制 结合国内先进城市的规划管理体系，三亚市建立“控制线”管理体系，通过“六线”控制，保证城市公共服务职能的有效确定和实施。三亚市“六线”指道路红线、绿地绿线、河道保护兰线、高压走 廊黑线、轨道交通橙线、文物保护紫线。 （ 1）道路红线的控制 道路红线是指依法红线规划、建设的城市道路边界控制线。界定城市道路广场用地、对外交通用 地（管道运输用地除外）和交通设施用地的控制线。 本规划依据总体规划和现状建设，对规划区的道路红线予以界定。 具体控制参见附表8。 道路红线内的道
16、路用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设；在道路红线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施必须限期迁出。 （ 2）绿地绿线的控制 绿地绿线是指依法规划、建设的城市绿地边界控制线。 划定公共绿地、防护绿地、生产绿地、居住区绿地、单位附属绿地、道路绿地、生态风景林地等的控制线。本规划依据现状地形地貌、山体水系特征，对规划区各类绿地绿 线进行界定。 规划绿线内的用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设；有关部门不得违反规定，批准在绿线范围内进行建设；在绿线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施必须限期迁出；对于
17、违反城市绿线管理制度的行为，必须严格按照城市绿线管理办法中的要求进行执行。 （ 3）河道保护兰 线的控制 河道保护兰线是指依法规划、建设的城市水域边界控制线 。 划定较大面积的水域、水系、湿地及其岸线一定范围陆域地区作为保护区的控制线。 本规划依据现状水库、水系特征，对 规划 区河道保护兰线进行界 定，主要包括羊栏大排沟和规划河两条水系的河道保护兰线界定。 规划河道保护兰线内的用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设；在河道保护兰线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施必须限期迁出。 河道保护兰线内严厉禁止进行下列活动：（一）违反河道保护兰线保护和控
18、制要求的建设活动；（二）擅自填埋、占用河道保护兰线内水域；（三）影响水系安全的爆破、采石、取土；（四）擅自建设各类排污设施；（五）其它对城市水系保护构成破坏的活动。 （ 4）高压走廊黑线的控制 高压走廊黑线是指 35kV 及以上等级的高压线位、高压走廊保护范围。 本规划依据现状高压走廊情况，对凤凰镇区高压走廊黑线进行界定 ，规划将绕城高速公路以南的现状高压走廊实行改线，统一沿绕城高速公路两侧生态绿地布局 。 规划高压走廊黑线内的用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设；有关部门不得违反规定，批准在高压走廊黑线范围内进行建设；在高压走廊黑线范围内，不符合规划要求
19、的建筑物、构筑物及其他设施应当限期迁出。 （ 5）轨道交通橙线的控制 根据城市总体规划划定轨道交通规划控制区和安全保护区，提出有关控制 要求，确定在海虹路与机场大道路面中央设立 8.5 米宽的有轨电车橙线范围。 （ 6）文物保护紫线控制 根据国家文物保护相关法规，落实“文物保护紫线”控制，划定市级以上文物保护单位的保护范围及建设控制地带的边界线，明确相关控制要求。 凤凰 镇镇 区内涉及的文物古迹用地为回辉清真寺，规划 宗教 用地约为 1.10 公顷。规划文物保护紫线范围内不得进行其他建设工程及与文物保护相冲突的其他行为。文物保护单位周边应划定建设控制地带，其中不得建设危及文物安全的设施，不得修
20、建形式、高度、体量、色调等与文物保护单位的环境风貌不相协调的建筑物 或者构筑物。 第十四条 . 地块编号 根据三亚市控制性详细规划编制技术规定（暂行），规划区内地块按区块、 街坊、地块三级编号。区块以规划区功能片区划分，将整个规划区分为三 个区块，各区块分别为FH01、 FH02、 FH03 区。地块编码原则上按一个独立用地性质的地块为编码单位，即每一个用地编码只代表一个地块，一种用地性质。用地性质代表地块土地使用的主导性质。地块编码采用三级编码办法，即“区块代码 +街区代码地块编号”组成。如 FH01 01 01即表示规划 凤凰 镇 01 区块第 1 街区第 1 号地块。 第十五条 . 地块
21、细分 规划范围内城市建设用地土地 使用性质分类和分类代号采用国标 城市用地分类与规三亚市 凤凰 镇 镇区 控制性详细规划 文本 6 划建设用地标准（ GB 50137 2011） 的规定。规划地块用地性质划分至中类和小类。（附表2） 第十六条 . 开发强度控制 开发强度涉及容积率（净容积率，指标为上限 ） 、建筑密度（指标为上限 ） 和绿地率（指标为下限 ） ，其中容积率对城市开发的控制意义最大。规划根据规划区内各地块的使用性质，综合地块的交通区位、地块空间环境质量、城市设计要求等因素来划定规划区内各地块的土地开发强度。 （附表 3） 规划区内各 地块 开发强度 见 附表 13。 第十七条 .
22、 土地使用兼容性控制 为了使规划适应今后镇区发展的要求 和各种开发要素的变化，使规划在实施操作过程中具有灵活性和应变性，确保土地用途在保证环境标准的条件下具有合理的调整可能，规划确定各类用地的兼容范围 ， 分为兼容、不兼容和有条件兼容三类。 （附表 4） 规划区范围内在下述情况下，不宜改变地块使用性质。 （ 1） 改变后对相邻地块造成严重不良影响，如带来环境污染等； （ 2） 改变后用地规模、开发强度有很大突破，导致该区规划目标失控； （ 3） 改变后带来严重的交通问题，如大量车流影响城市干道的交通； （ 4） 改变后侵占了城市市政设施和非盈利性的公益设施，如占用供水、供电设施，中小学或 公共
23、绿地。 第十八条 . 地块合并开发管理 当几个地块合并统一开发时，合并后地块开发总体控制应满足以下要求： （ 1） 用地构成比例与原规划一致； （ 2） 绿地、市政公用设施、公益性公共服务设施的用地必须得到充分保证； （ 3） 建设开发总量不应大于原各地块开发量之和； （ 4） 建筑平均高度不应大于原各地块建筑平均高度，同时建筑限高应小于等于原各地块建筑限高。 第五章 居住用地规划控制 第十九条 . 居住用地规划原则 依据三亚市城市社区级公共设施配套标准控规落实指引（暂行）关于居住社区划分的规模要求，结合城市居住区规划设计规范（ 2002 版）中关 于居住区等级、规模的要求，将规划区内居住用地
24、按照“居住社区（居住区）和基层社区（居住小区）”两级划分。 第二十条 . 居住用地 布局规划 规划凤凰镇区居住用地 与居住用地 /商业服务业设施用地 面积 共计 26.74 公顷，占城市建设用地面积的 15.24%， 规划总人口规模约 1.5 万人。考虑到镇区行政区划和功能的独立性，规划将镇区作为一个独立的居住社区来统筹考虑，规划居住社区容纳人口约为 1.5 万人。 第二十一条 . 村庄整治改造安置规划 依据海南省三亚市凤凰镇总体规划（ 2012 2020），规划村庄居住人口 0.8 万人，度假购房人口 1.5 万人。规划对 区内四个村庄结合现状 进行 整治改造工作，对人口合理的进行分配。 羊
25、栏村 规划 村庄建设用地 面积 27.93 公顷，规划居住人口 1.1 万人。 新开 联 村 规划 村庄建设用地 面积 28.73 公顷，规划居住人口 0.7 万人。 白鸡村 规划 村庄建设用地 面积 13.48 公顷 ，规划居住人口 0.2 万人。 水蛟村 规划 村庄建设用地 面积 26.17 公顷，规划居住人口 0.3 万人。 第二十二条 . 保障性住宅用地规划 结合有关保障性住房的法律法规，规划结合镇区居住社区设置保障性住宅用地。保障性住宅用地设置于 FH03-04-04 地块和 FH03-13-01 地块，用地面积为 3.65 公顷。 三亚市 凤凰 镇 镇区 控制性详细规划 文本 7
26、第六章 公共 服务设施 规划 控制 第二十三条 . 配套分类 凤凰 镇 镇区 的公共服务设施主要考虑两大因素， 其 一是为周边重大景区的旅游接待服务，要求根据环境情况发展旅游 服务 、文化娱乐及商业餐饮用地；另一个 重要因素 是 要满足凤凰镇区及周边区域城乡发展的需要，为凤凰镇区和镇区周边村庄的居民服务， 要求行政管理、文化体育、医疗卫生、科研教育、商业服务等 服务设施 有合理的发展规模。 规划根据公共服务设施服务等级和服务对象的不同分为镇区级公共服务设施和社区级公共服务设施。 第二十四条 . 公共服务设施规划结构 规划形成“三区一核多中心，两横一纵双十字”的公共 服务设施规划结构。 三区 ：
27、 三大功能片区，分别是镇区综合服务片区、机场配套功能片区和林业科学研究园片区； 一核 ： 以羊栏社区公园、体育中心、文化服务中心、商业服务和清真寺共同构成镇区服务核心； 多心 ： 现代办公中心、旅游服务中心和水蛟社区中心； 主十字：凤凰路 、 高峰路为城市公共服务设施的主轴线，凤凰路是三亚市东西向主轴线的重要组成部分；高峰 路 是三亚市对接北部片区的主要发展轴线，两轴线形成主十字公共服务设施节点； 次十字：机场大道为凤凰镇城市公共服务设施的次轴线，高峰路为南北向城市发展轴线，两轴线形成次十字公共服务 设施节点。 第二十五条 . 城镇 公共 服务设施规划 城镇服务设施主要是为 凤凰 镇域内人民服
28、务的设施，主要分为行政管理设施、文化设施、体育医疗设施、商业服务设施等。 餐饮 、文化、体育、宗教 主要布局在 凤凰 镇新中心位置，采用集中式布局的方式，形成 凤凰 镇未来的 综合服务 中心。 行政办公 设施： 总用地面积 4.34 公顷。 凤凰 镇行政中心 ， 位于海榆西线与新贵路交叉口的西北角处 ，综合了 凤凰 镇所有的行政管理部 门 ，包括 凤凰 镇政府、水务所、卫生所、土地所、计生所等， 占地 2.02 公顷 ；农业部南海区渔政渔港监督管理局，位于海虹路与海榆西线交叉口的东北角处，占地 2.03 公顷；另一处行政办公用地位于凤凰路与海榆西线交叉口处，占地 0.29 公顷。 图书展览设施
29、：保留现状京润珍珠博物馆， 用地面积为 2.37 公顷。 文化 活动 设施： 镇区中部规划的凤凰文化服务中心， 用地面积为 1.40 公顷。 中小学教育设施： 总用地面积 7.01 公顷。 一处 为 三亚市羊栏中学，位于海榆西线与芒果路交叉口的西北角处，占地 5.67 公顷；另一处为回辉小学，位于凤凰路与凤妙路交叉口的西北角处，占地 1.34 公顷。 体育设施： 在 凤凰 镇 镇区 服务 中心位置规划 凤凰体育中心 ，用地面积为 1.56 公顷。 宗教设施：规划保留现状四 处清真寺，总用地面积为 1.10 公顷。 科研 设施： 总用地面积 18.44 公顷。 规划保留现状的林业科学研究所，并根
30、据已批项目，三亚市林业科学研究基地 占地 面积为 17.05 公顷 ；保留现状江西省农科院海南水稻育种中心，占地面积 1.39 公顷。 商业服务 业 设施：主要集中在两个区域 布置 ，分别是 凤凰 镇的服务 中心和 沿凤凰路两侧 ，主要为 凤凰 镇区以及 周边村庄 的 居 民服务。 总用地面积 26.51 公顷。 第二十六条 . 城镇旅游服务设施规划 规划区 西侧 旅游服务 中心 ：为了使 凤凰 镇更好的融入 三亚湾 旅游度假区 的发展，规划在海榆西线 与海虹路交叉口处的西北角 布置 餐饮 用地 和 旅馆用地，实现 三亚湾 的旅游对接服务。规划区内旅馆用地面积为 6.63 公顷。同时，依托 凤
31、凰 老镇区的现状资源，在 凤凰 老镇区的基础上规划娱乐设施用地、特色餐饮业用地，以及旅游购物用地。 第二十七条 . 社区 级 公共服务设施规划 依据三亚市城市社区级公共设施配套标准控规落实指引（暂行）的要求，结合规划内居住社区布局，将区内社区级公共服务设施按照居住社区级公共服务设施和基层社区级公共服务设施两个层级配置，合理确定各级公共服务设施的配套要求。 各级公共服务设施的建设规模及标准应符合三亚市城市社区级公共设施配套标准控规落实指引（ 暂行）的要求。（附表 7） 三亚市 凤凰 镇 镇区 控制性详细规划 文本 8 第二十八条 . 居住社区级公共服务设施配套标准 规划居住社区级公共服务设施以镇
32、区内全体居民为服务对象，为居民提供较为综合、全面的日常生活服务项目。规划居住社区级公共服务设施配置内容及规模参见附表 5。 第二十九条 . 基层社区级公共服务设施配套标准 基层社区级公共设施以服务半径 500 米内的 3000-4000 户居民为主要服务对象，为居民提供最基本的日常生活服务项目，同时考虑度假游客的基本服务需求。在交通便利的中心地段集中设置基层社区级公共设施（除少数独立设置的设施外），与基层社区公共绿地共同形成基层社区中心，实现居 民在步行 5 10 分钟内可达。规划基层社区级公共服务设施配置内容及规模参见附表 6。 第三十条 . 居住区教育设施配套规划 规划区内共一个居住社区，
33、为镇区居住社区。居住社区内各布置独立的居住社区公共服务设施，同时规划区内的公共服务设施还承担规划范围内四村庄的服务要求 。 幼儿园：规划按照按 36 名 /千人， 30 人 /班配建，设置规模为 6 班、 9 班、 12 班，用地规模指标为 6 班 2700 平方米、 9 班 3800 平方米 、 12 班 4700 平方米。本次规划结合服务半径和小区布局在居住用地中统筹考虑，在镇区范围内，规划共设置一处 9 班幼儿园，用地面 积 0.4 公顷，服务半径约 300 米，独立占地设置。镇区范围外，在 新开田 村、水蛟村设置两处幼儿园。 小学：规划小学按 70 生 /千人， 45 人 /班配建。每
34、处 18-24 班，服务半径 500 米，在镇区范围内，规划凤凰镇区共设置 1 处小学，为回辉小学，占地面积 1.34 公顷，规划保留并改造为 18 班小学。镇区范围外，在羊栏村和水蛟村设置两处小学，为羊栏小学和水蛟小学。 中学：中学按 70 生 /千人， 50 人 /班配建。服务半径 1000 米。设置规模宜为 24 班和 36班中学。 规划结合现状羊栏中学，改造并扩建， 规划用地 面积 5.68 公顷。 第七章 地下 空间规划 控制 第三十一条 . 地下空间开发基本原则 地下空间规划遵循空间立体化、功能复合化、价值商业化、开发弹性化的总体思路，力求实现地下空间的集约和高效开发。地下空间利用
35、应与地面建筑、人防工程、地下地上交通、管网及其他地下构筑物统筹规划、合理安排，并符合地下文物保护要求。同时，地下空间利用应考虑平战结合、综合防灾、保护地上环境景观、完善城市功能、构筑现代化城市交通和市政设施系统，实现城市地下空间建设的协调、统一、完整。 第三十二条 . 地下空间权属 规划区内地下空间权属如不做相应说明则和地上建筑为同一权属。地块地上部分权属所有者拥有按规 定建设的地下空间部分权属。需要与其它地下空间对接的，其对接部分的权属归政府所有。 规划控制进行权属管理区分类。 （ 1） 同一权属：由同一主体结合地表建筑一并开发的地下空间，其使用权与地表土地使用权一并出让。 （ 2） 独立权
36、属：地上与地下空间产权分离，采用招标、拍卖或挂牌的方式出让地下空间使用权，独立经营性地下空间建设项目。 （ 3） 复合权属：特别地块的地下空间根据实际需求划分出一定比例的独立权属地下空间。 第三十三条 . 地下空间规划 （ 1） 规划区内鼓励地下空间的合理开发利用，对经营性用途的地下空间可根据实际情况制定相应的有偿 使用规定。 （ 2） 规划区内新建民用 建筑 基础埋深在三米以上（含三米 ） 的应配建防空地下室；新建基础埋深小于三米的民用建筑，不论是一次修建或分期建设的，按不小于地面总建筑面积的百分之三配建防空地下室；规划建议建设结合地人防地下室集中建设地下停车库。 人防地下室建设具体要求应符
37、合三亚人防部门相关政策规定。 三亚市 凤凰 镇 镇区 控制性详细规划 文本 9 第三十四条 . 地下空间控制要求 （ 1） 依据专业相关要求，地下建筑物的离界距离（包括退让道路红线和用地界线 ） ，在确保施工安全、地下管线敷设等要求，原则上不小于地下建筑物深度的 70%，且不得小于 3 米，在满足相关规范的前提下，相邻基地 的地下建筑物可毗邻建造。 （ 2） 地下人防工事与地面应有便捷的交通联系。独立的防空地下室应设置两个以上出入口，主要出入口应设置在城市支路附近。防空地下室的出入口、进排风口等应结合地面建筑物和周围环境合理布置，有利于防空、排水和隐蔽。 （ 3） 地下公共人行通道：结合人防地
38、下工程建设，并与地上、地下建筑物密切配合，出入口应考虑人流集散。 （ 4） 地下公共停车库应方便出入并设置明显的导向标识，并采取必要措施，满足安全、舒适、通风、防火、防护设施以及降低噪音的要求。地下车库宜布置在人行通道及商业设施的下层。 （ 5） 与防空 地下室无关的管道，不宜穿过其维护结构。如因条件限制，允许管径小于70 毫米的供水、采暖管道穿越，并应采取防渗措施。 第三十五条 . 地下空间的建设与运作 地下空间开发在满足必要功能的基础上，其余面积方可作为建筑的商业面积，具体比例由相关管理部门根据实际情况商议确定。 第八章 建筑规划控制 第三十六条 . 建筑间距控制 建筑间距必须满足 当地
39、日照、 通风、卫生、防火、防灾 及市政管线敷设 、建筑保护的有关规定和要求。 第三十七条 . 建筑退界控制 （ 1） 建筑后退绿线：建筑后退绿线不应小于 5 米； （ 2） 建筑后退道路红线：建筑后退城市主 次 干 路 道路红线不应小于 8 米，后退城市支路 道路红线不应小于 5 米； （ 3） 建筑后退相邻地块边界：相 邻 地块建筑后退地块边界距离必须满足相 邻 建筑间距要求的一半，但最小后退距离不应小于 3 米。 第三十八条 . 高度控制 建筑高度需满足日照、通风、城市景观、历史文物保护、机场净空、高压线等限高要求。 规划选取风貌因子、功能因子、环境因子、交通因子以及 机场净空 限高五大因子来确定各个地块建筑高度 ， 详见附表 13。 三亚市 凤凰 镇 镇区 控制性详细规划 文本 10 第九章 道路 与 交通 设施规划 控制 第三十九条 . 规划原则 在现状道路的基础之上，进行合理的利用和改造，完善凤凰镇道路交通网络系统，区别处理过境交通、景观性道路和生活性道路的交通发展的需求，方便 凤凰镇与周边地区的联系，形成等级分明、结构合理、相互衔接的道路网络系统。 凡在本规划区内进行的土地开发建设，应严格按照规划图所控制道路实施。 道路红线范围内的用地为交通设施用地（包括上空），任何单位和个
