1、本科毕业论文（设计）专业财务管理论文题目物业税开征的效应分析以重庆为例毕业论文独创性声明本人郑重声明所提交的毕业论文是本人在指导教师的指导下进行的研究工作及取得的研究成果。除文中特别加以标注的地方外，论文中不包含他人已经发表的学术成果或者他人为获得高等院校学位而使用过的材料，论文中不涉及任何知识产权纠纷。否则，本人将承担一切责任。学生签名_日期_I摘要房地产税是世界绝大多数国家普遍开征的税，是各国地方政府财政收入的重要来源。近年来，房地产税制的改革在国际上受到广泛地关注和重视。在中国，随着个人私有财产特别是房地产地位的不断提升以及现行房地产税制缺陷的不断暴露，房地产税制的改革和物业税的开征也被
2、提上议事日程。公共财政视角下改革财产税体系,适时开征物业税具有多方面的效应首先,开物业税有利于调节存量财富分配、缩小贫富差距。其次,开征物业税有利于抑制房价、保障房地产市场长期稳定发展。最后,开征物业税可以健全地方财政收入系,规范地方政府行为,使地方财政逐步走上公共财政的轨道。物业税的开征，将极大地完善我国房地产保有期间的税制，对房地产市场的健康发展意义重大。通过对开征物业税效应的分析可以使我们更加清晰地对物业税有一个全面的了解，可以使政府制定更加明确的税收政策，可以使地产开发商更加合理的进行物业的运营。通过分析重庆房地产税费制度的现状，学习和借鉴其他国家和地区开征物业税的经验，提出重庆物业税
3、的模式和具体的税制设计，并分析了物业税开征后的经济效应，最后对促进物业税在重庆有效实施提供了几点建议。关键词物业税；效应；税制；财政弥补IIABSTRACTREALESTATETAXISTHEMOSTCOUNTRIESINTHEWORLDHAVELEVIEDTAXES,ISEACHCOUNTRYLOCALGOVERNMENTFINANCEINCOMEIMPORTANTSOURCEINRECENTYEARS,THEREALESTATETAXREFORMINTHEWORLDHASBEENPAIDGREATATTENTIONANDEMPHASISINCHINA,ALONGWITHTHEPRIVATE
4、PROPERTYESPECIALLYTHEREALESTATERISINGSTATUSOFTHECURRENTREALESTATETAXSYSTEMASWELLASTHEEXPOSURE,THEREFORMOFREALESTATETAXANDPROPERTYTAXLEVYHASBEENPUTONTHESCHEDULEFROMTHEPERSPECTIVEOFPUBLICFINANCEREFORMPROPERTYTAXSYSTEM,THETIMELYINTRODUCTIONOFTHEPROPERTYTAXHASVARIOUSEFFECTSFIRST,PROPERTYTAXISBENEFICIALT
5、OADJUSTINGTHESTOCKOFWEALTHDISTRIBUTION,NARROWTHEGAPBETWEENRICHANDPOORSECONDLY,THELEVYOFPROPERTYTAXTOCURBPRICES,ENSURETHELONGTERMANDSTABLEDEVELOPMENTOFREALESTATEMARKETFINALLY,THELEVYOFPROPERTYTAXCANIMPROVELOCALFINANCIALREVENUESYSTEM,BEHAVIOROFNORMATIVELOCALGOVERNMENT,THELOCALFINANCEGRADUALLYEMBARKEDO
6、NPUBLICFINANCETRACKPROPERTYTAXLEVY,WILLGREATLYIMPROVEOURCOUNTRYREALESTATETENURETAX,ONTHEREALESTATEMARKETHEALTHYDEVELOPMENTISOFGREATSIGNIFICANCEBASEDONTHEANALYSISOFTHEEFFECTOFPROPERTYTAXLEVYCANMAKEUSMORECLEARLYTOTHEPROPERTYTAXHASACOMPREHENSIVEUNDERSTANDING,CANMAKETHEGOVERNMENTENACTMOREDEFINITETAXPOLI
7、CY,CANMAKETHEREALESTATEDEVELOPERSMORERATIONALPROPERTYOPERATIONTHROUGHTHEANALYSISOFCHONGQINGREALESTATETAXSYSTEMANDTHEPRESENTSITUATION,STUDYANDDRAWLESSONSFROMOTHERCOUNTRIESANDREGIONSOFLEVYINGPROPERTYTAXEXPERIENCE,PUTFORWARDCHONGQINGPROPERTYTAXANDSPECIFICMODEOFSYSTEMDESIGN,ANDANALYSESTHEPROPERTYTAXLEVY
8、OFECONOMICEFFECT,FINALLYTOPROMOTETHEEFFECTIVEIMPLEMENTATIONOFPROPERTYTAXINTHECHONGQINGTOOFFERAFEWPROPOSALKEYWORDSPROPERTYTAXEFFECTTAXSYSTEMFINANCIALREMEDYIII目录1房产税与物业税111房产税定义及特点1111房产税定义1112房产税特点212物业税定义及特点3121物业税定义3122物业税特点313房产税与物业税关系414物业税可行性因素52开征物业税的效应分析721开征物业税的背景及操作7211背景7212操作以重庆为例822开征物业税产
9、生的积极效应11221对政府产生的效应11222对房地产开发商及对房产市场的影响12223对纳税人的效应分析1423开征物业税产生的负面效15231给政府带来的相关问题15232房产市场产生的问题17233给重庆纳税人带来的问题173提高税收效应的相关建议1831重庆政府的政策选择18311财政收入的弥补18312财政制度的改革18313适赋予地方适当的税收管理权1832房产市场的完善19321建立房产登记制度19322建立完善信用体系19323引导房地产开发企业进行投资方向和结构的调整2033对纳税人的相关措施20331适当的调整其住房需求20332引导部分低收入者将变租房为买房20IV33
10、3构建公众参与机制，畅通民众的话语权渠道20结论22参考文献23致谢251近年来，房地产行业是国民经济的重要组成部分，其发展状况是一国经济发展水平的重要体现。同时，针对房地产税收作为国家调节房地产行业和社会分配的重要经济杠杆及财政收入的重要来源，在整个税制体系中占有极为重要的地位。房地产行业税制的完善是非常重要的。针对我国目前房地产行业税收制度存在的种种问题，房地产行业的税制亟待完善，物业税的开征是完善房地产行业税制的重要手段之一。对物业税的开征的讨论有着非常重大的理论意义和实践意义。1房产税与物业税关于物业税，各国的叫法不尽相同，有的称“物业税”，大多称“房地产税”，或“不动产税”，我国香港
11、特区称“差饷”。不论名称如何，实际上它就是一种房地产税，是一种财产税。物业税是在一定时期或一定时点上，要求其所有者或承租人（个人或法人）对其所有或使用的土地、房屋等不动产缴付一定税款，其税款额度随房产的变化而变化。从最初对物业税的报道看，人们对物业税改革成效寄予了厚望。本文力求在剖析现行房地产有关税费问题的基础上，对开征物业税的效应与时机进行初步分析。11房产税定义及特点111房产税定义房地产税收是以房地产或与房地产有关行为和收益为征收对象的税种，是房地产开发、经营过程中，房地产开发商和消费者需要交纳的税种。房地产，就其物质形态看，有三种表现形式房产、地产和房地合一的房地产。与此相联系，房地产
12、税收事实上包括了单纯以房产价值或收益为课税对象的税收，即各种房屋税单纯以土地价值或收益为课税对象的税收，即各种土地税以房地产价值或收益为课税对象的各种房地产税。通常广义的土地税收是指房地产税收，既包括对土地本身及其提供的服务课税，也包括对土地之上的建筑物、构筑物等土地改良物课税。房地产税收，简单的讲，是指直接或间接以房地产为课税2对象的各种税收的总称。【3】112房产税特点房地产税收是人类历史上最古老的税种之一。房地产税收，由于其课税对象的特殊性，本身有其特殊性。与一般税收相比，房地产税收主要有下列特征（1）房地产税收是一种比较稳定的税收来源房地产税收以房地产为课税对象，房地产具有位置固定性、
13、增值保值性等特殊的资产属性，而且房地产作为不动产，具有难以隐匿的特点，这些决定了以房地产为课税对象的房地产税收，具有稳定性特征。正因为如此，房地产税收成为政府十分重视的财政收入的来源。（2）房地产税收一般具有较强的政策功能房地产具有稀缺性的特点，尤其是土地资产，供给有限，需求又在不断增长。房地产的稀缺性特点决定了各国政府在设计房地产税收时，赋予房地产税收较强的政策功能。比如，通过开征房地产保有税，加大房地产持有者的持有成本，促使业主对房地产更加有效地利用通过征收适当的土地增值税，调节土地增值收益的分配，防止交易者从房地产交易中谋取暴利通过对城市空地征收空地税，促进人们提高土地利用率通过调整有关
14、房地产交易时的课税，干预和调控房地产市场使之平稳运行。（3）房地产税收是一个多环节征收的税收体系房地产税收的政策功能是通过对房地产的生产、持有、转让等多环节征收有关税收来实现的。围绕房地产的生产、交换、消费过程所形成的一个由各种税种相互作用、相互配合组成的一个统一的税收体系。在房地产生产过程中，一般要征收营业税、企业所得税等在房地产的持有环节，一般要征收资产税性质的房地产保有税在房地产有偿转让环节，一般征收土地增值税或所得税、契税和印花税等在房地产赠与、继承等无偿转让环节，一般征收赠与税和继承税。【4】（4）房地产税收不仅包括财产税，而且还包括行为税、资源税房地产税不仅是国家用以调节国民收入分
15、配的一种手段，它还是用于调节3和干预人们经济活动的一种手段，如耕地占用税等。随着商品经济和国家职能的扩展，税收越来越多的显示出国家干预或调控经济获得的功能，房地产税收更是如此。（5）房地产税收的征收成本一般较高房地产商品具有位置差异性，并且易受经济形式和政策变化的影响，房地产价格具有可变性、多样性的特点，所以房地产的价格信息一般很难从市场中轻易获得，人们要得到某一房地产的价格水平往往要花费一定的费用。因此，与房地产价格水平相关联的房地产税收，其征收一般需要花费比较高的成本费用。许多国家和地区为了征收有关的房地产税收而建立了专门的房地产价格评估体系。【5】12物业税定义及特点121物业税定义当今
16、世界上许多国家都有以房地产为课税对象的税收。从世界各国实际情况看，按不同的计税依据，又可以进一步将以房地产为课税对象的税收分为四大类，即以房产“自身”拥有价值为计税依据的房屋财产税；以房产经营收益为计税依据的房屋收益税；以房产转让价值或增值为计税依据的房屋流转税；以房产转让利润为计税依据的房屋所得税。虽然上述四类税收都是以房地产为课税对象的房地产税，但是由于并不是每个国家都对房地产都同时征收这四类税收，而是各有侧重，各有取舍，因此，不仅名称在不同的时代、不同的国家往往不一致，就是征收内容也不一致。如有的国家虽然也叫房地产税，但却征收的是房屋流转税，另一些国家却可能是房屋收益税。因此，各国虽有与
17、物业税类似的税种，但并不一定以物业税命名，因此，下文所讨论的物业税是各国财产税的统称，其范围稍大于现在我们所讨论的物业税。122物业税特点（1）大多属于地方税。凡是实行中央与地方分享税抽制的国家，物业税4基本划归地方，成为地方税收中的主体税种，如美国主要对房地产征收的一般财产税从一开始就是州和地方政府的税收，而且是地方税收的主要来源，约占地方总收入的80。日本的房地产税收中，除地价税、登录许可税归中央政府外，其他不动产取得税、固定资产税，特别土地保有税等基本上划归地方。（2）税率不高。英国相当于物业税的家庭税根据住所价值计税，最低税率一般在11左右；日本的物业税标准税率为14，最高税率为21；
18、香港的物业税税率稍有不同，实行的是固定税率，1997年实行特别豁免实际税率是135，1998年到2002年是15，2003年是155，2004年是16。（3）大部分国家（地区）物业税都有减免细项。美国对于自用房屋，一家人拥有第一套房屋免税，第二套房屋才开始征税；对年长公民及残障人士实行物业税减免；此外还对低收入者制定了不同的免税条件家庭年收入在3000美元以下者，对其房屋免征任何超额税；家庭年收入18000美元以下者，其拥有房产中的50000美元或全部房产价值中的60可以免征物业税；家庭年收入24000美元以下者，其拥有房产价值中的40000美元或总价值的35可以免税，但最高免征额不能超过60
19、000美元。日本凡土地价值估价在30万日元以下、房屋估价在20万日元以下，免征物业税；同时还规定公益组织所有的固定资产及其用作公益用途的资产免征物业税，用作特殊用途的固定资产，如墓地、公路等免征物业税。香港的物业税也规定了一些可获减免的扣除额1由业主负责支付的差饷；2应该课税，但在该课税年度内已变成无法收取的酬资。3用来支付修理及其他开支的20的概念性免税额。这是一个不论实际开支数目的划一扣除额，在扣除了差饷和无法收取的酬资后，再进一步给予纳税人的扣除。【6】13房产税与物业税关系具体联系与区别如下（1）税种房产税与物业税都是财产税,但房产税属于财产税中的个别财产税。房产税，又称房屋税，是国家
20、以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人5或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。（2）征收对象房产税与物业税都涉及对房产保有环节征税,但物业税征收对象范围更广。房产税仅以房屋作为征收对象,而关于物业税,财政部曾有过一个解释物业税改革的基本框架是,将现行的房产税,城镇土地使用税,土地增值税以及土地出让金等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。（3）现行房产税和物业税空转征收情况要素纳税主体相同。征收对象不同，房产税由产权所有人缴纳房产税按年征收。自用或空置税率为12；出租税
21、率为12。物业税的房产缴纳比较广泛，由房屋的当时所有人分期负责缴纳，自用或空置税率为21；出租税率为21。（4）新政制定的程序征收物业税要走立法程序也就是说,要经过全国人大的讨论。而针对现行标准改革的新的房产税,则只需要对原有的房产税暂行条例进行修改就行。14物业税可行性因素（1）简化税制，规范房地产市场物业税的开征可以实现现有税种的有效整合，有利于推动我国内外税制统一的进程。目前，我国涉及房地产的税种有十多种，而开征的物业税主要是把现行的房产税、城镇土地使用税、城市房地产税合并，建立统一的物业税，减并税种，合理收费，降低税负，拓展税基，壮大税源。并且把相应的征收环节后移，将开发建设、交易等环
22、节承担的费用转为房地产拥有或使用人承担，降低初始阶段的成本，增加保有阶段的税收。（2）调节收入分配，缓解贫富差距物业税作为一个与广大公民个人利益息息相关的重要税种，如何能够在经济生活中体现效率，又在最大程度上体现社会公平，是我们在构架物业税制时所必须考虑的问题。我国现行的房地产税收体系中，土地和房屋一旦增值，开发商和业主将获得更多的利益，而政府无法参与增值价值的再分配，从而使得财富流向物业保有者。谁拥有的物业越多，谁的财富增值得就越快。买房已经6不是为了满足日常居住需求的消费而成为投资赚钱的手段，使高收入者和低收入群体之间的贫富差距进一步拉大。物业税制度实施后，将会对增值的房地产价值重新进行分
23、配，通过税收杠杆，调节个人收入，平衡社会财富。一方面，对拥有不动产多者征收高税率的税费，并且根据不动产增值情况年年课税，达到遏制其财富膨胀的目的。另一方面，物业税收增加了地方财政收入，有利于当地公共福利事业的发展，通过财政转移支付手段，调节社会公平。【8】（3）进一步遏制投机行为，提高土地资源的利用率我国房地产税费制度目前不能很好地限制房地产市场的投机行为。“炒楼”、“炒房”、“圈地”等行为掩盖了市场的真实需求，导致供求关系失衡，容易引起市场的不稳定，同时政府的宏观调控也容易失位。物业税的开征会使自用需求者倾向于购买面积较小的房地产，并在一定程度上抵制房地产投资和投机需求。减少在消费端的不合理
24、需求，减少房地产资源闲置，引导房价回归到稳定理性的价格区间，促进房地产市场的健康发展。（4）稳定城市财政收入来源，促进社会整体利益实现物业税的另一重要意义主要在于财政管理体制的完善和地方税收体系的变革。目前土地出让金占地方政府预算收入的60到9072开征物业税的效应分析21开征物业税的背景及操作211背景我国自1994年工商税制改革以来，在房地产的开发、经营、转让活动中逐步形成了以房地产取得、保有、交易（转移）等环节征税的房地产税收体制，对于调节产权人财富分配，合理配置资源，增加政府财政收入，维系地方经济等方面起过重要的作用。然而随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立和完善，房地产市场的市场化
25、的推进，我国的房地产税收体系在征收范围、税种设置、计税依据、税率设计以及征管等方面已经不能适应我国当前经济形势发展的需要，制约了其调节经济和的组织收入作用。在房地产保有期间征税，是指对个人或法人拥有的房地产资产课征的一种税收，其主要功能是合理调节房地产收益分配，鼓励房地产的流动，调控房地产市场健康发展。目前我国在房地产保有环节征收的主要税种有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税及耕地占用税。从这4个税种的有关规定中可以看出，现行的房地产税制已经几十年没有发生变动，政策相对滞后，已不适应新形势发展的要求，主要表现为现行的房产税是以房地产原值为计税依据，没有考虑客观存在的因社会发展等因素引起的增值
26、部分，从而影响税收的资源配置作用。因此，为进一步促进市场完善、健全市场服务体系、规范开发市场、整顿土地市场秩序，我国提出了依据国际惯例建立物业税的合理设想。2003年10月，十六届三中全会上在关于房地产税收制度改革方面提出了一些设想，明确提出“实施城镇税费建设改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费”。物业税的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。探讨中国房地产税费改革，研究开征物业税，具有重要的现实意义和理论意义。物业税的开征，将改变房地产收益分配格局，使政府能够参与重新分配房8地产的增值特别是因社
27、会因素而增值的部分，分享房地产的增值利益，不仅可以增加财政收入，为城市建设积累资金，调整土地等资源的配置，从而共同推动区域社会经济的发展，而且可以优化资源配置。物业税的开征是一个系统工程，牵涉行业多，涉及范围广，不仅会带动相关税制进行全面调整，而且对房地产业也将带来全方位的影响，对国家宏观经济的发展也会产生很大的影响。其成功实施除了要求合理的、科学的设计外，还需要多种外在因素的配合，如政策投入和执行的力度、政策出台的现实条件变迁等，形成一个由总体到细节，包括各个方面、各个部门相协调的严密的、多维的体系。但到目前为止，有关这方面的研究和实践还很少，因此致力于此方面的研究具有多种外在因素的配合，如
28、政策投入和执行的力度、政策出台的现实条件变迁等，形成一个由总体到细节，包括各个方面、各个部门相协调的严密的、多维的体系。【9】212操作以重庆为例2003年10月中共中央十六届三中全会中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定中明确提出条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关税费。2005年10月中共中央十六届五中全会关于第十一个五年规划的建设中明确提出“稳步推行物业税”。至今我国已有10个城市试行成为物业税的模拟评税试点地区。开征物业税已经成为我国税制改革的必然税制政策方向。物业税的开征将对房地产市场产生怎样的影响,这成为物业税开征之前需要分析的重要问题。因为物业税政策主要是针对
29、房地产业的政策,它将调整当前房地产税系“轻保有重流通”的现状,实行向“重保有轻流通”房地产税系的转变。这样的调整,从宏观调控目标上看,期望抑制房地产业泡沫,实现房地产业供需结构理性回归。将现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税以及相关收费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。税基是改变现行的按照原值扣除一定比例的征收方法,而按照一定年限的评估价值对房地产征税。纳税人是房地产业主。计税依据和税率是如果房屋是自住,以市场评估价值的70为计税依据,征收0512的物业税如果房产是出租投资用,以投资回报的18为9计税依据,征收12的物业税,空转中没有设定起征点。物业税的征管权归地方政
30、府。关于物业税的税负水平确定的基本原则,是科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模,令物业税的总体收入规模与其基本相当。2006年重庆进行了结构性税制改革，逐步形成了现行的房地产税收制。重庆的房地产税收涉及房地产的开发、保有和交易三个环节，涵盖13个主要税种，其中房产税、城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、固定资产投资方向调节税及契税等7个税种是直接以房地产为课税对象的。与房地产经营管理相关的其他税种还包括营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税、教育附加费等6种，税种繁多复杂，表21按征税环节将涉及到的税种及税率总结如下表21重庆市物业税的税种及
31、税率开发税种税率税种税率营业税5企业所得税33印花税005；003个人所得税20房产税120城市维护建设税1；5；7交易城镇土地使用税0510元/平方米教育税附加3土地增值税3060印花税050营业税5城市维护建设税1；5；7契税2；4教育税附加3企业所得税33土地增值税3060个人所得税20城市房地产税120保有城镇土地使用税0510元/平方米耕地占用税110元/平方米房产税12；12个人所得税20出租城镇土地使用税0510元/平方米印花税030房产税12城市维护建设1；5；10税7营业税5教育税附加3企业所得税33由于制度原因，在房地产税收之外，重庆还存在诸多与房地产有关的收费，总体规模庞
32、大，可分为行政事业性收费和政府性基金、经营性收费三类，多为地方政府预算外收入。在土地取得和开发环节共有13项收费，在建设环节有16项，据统计，开发商在房地产开发建设环节所缴纳各类收费占开发成本的一半以上，其中行政事业性收费占比达119在物业税试点的模拟空转阶段，取得了一些进展创建了符合国情的评税工作模式；开发了计算机批量评税软件；建立了政府部门间的良好合作机制；培养了一批熟悉房地产税征收管理，又掌握评税业务的专门队伍。然而仍存在诸多问题未对民用房产进行评税，未定房地产的价值的评估机构，未拿出具体的空转方案。2009年5月25日，在国务院转发国家发改委的关于2009年深化经济体制改革工作的意见中
33、，明确提出“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。这意味着，物业税即将从研究层面落实到制度操作的技术层面。2009年6月，重庆市的物业税试点启动了历时一年的实转实验，标志着我国的物业税改革进入了实行操作阶段。据了解，重庆物业税征收的大体框架是是将现行的土地出让金、房产税、土地增值税等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。重庆物业税试点工作由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。其主要工作就是对物业情况进行摸底统计，并进一步研究如何执行征收。第一步是对老百姓的房屋和小企业的房产进行摸底清查，第二步是对行政事业单位和大型国企的房产进行统计清查。重庆
34、市物业税的开征对政府房地产开发商和购房者产生了很多积极的和负面的影响，下面就产生的效应进行具体的分析。1122开征物业税产生的积极效应221对政府产生的效应旧开征物业税,能进一步规范并有效地均衡甚至增加国家税收。我国现行的房产税仅针对经营性质的房屋设计，不仅征收面过窄，而且容易导致个别方面负担过重。政府一次性将土地的5070年的使用权批租出去，虽然获得了巨额收入，但是却失去了一个稳定的税源，如果将来土地升值，政府也不可能获得补偿。新物业税开征，不仅能有效均衡各方税负，而且也能大大拓宽税收征收面，增加国家税收。有利于深化我国的财政制度改革,建立重庆政府财政的主体税种。从宏观经济层面来看，如果物业
35、税成为重庆政府的主体税种，将促使重庆政府更加注重基础设施、环境和投资条件，这种影响是积极而深远的。有资料显示中国财政总支出的65集中在省以下的地方政府，20世纪九十年代曾经高达80。但是，在收入方面，重庆政府没有相应的自主权。由于重庆缺少主体税源，导致重庆政府偏向于钢铁、汽车等附加值较高的行业，继而造成重复建设。如果能够使物业税成为重庆政府的主体税种，就可以为政府带来稳定的税源，最终会推进重庆政府在决策时秉承“对下负责”的态度，从长远利益考虑房地产市场投资环境，保证城市的可持续发展。有利于城市功能分区。从重庆城市发展远景来看，大城市中功能分区是必然的。一方面利于城市规划建设；另一方面能够缓解城
36、市交通，提高城市居民整体生活品质。通过在不同区域实行不同税率的物业税，可以使城市居民在价格信号的诱导下，自发地实现功能分区。物业税可以作为经济杠杆调节贫富差距。房地产行业在国民经济中占据举足轻重的地位，作为资金密集型的行业，也是最易体现贫富差别的行业，因此房地产领域是税收能够较好地发挥作用的领域之一。通过调整物业税的税率，实行不同的优惠办法，物业税能够发挥转移社会财富的作用。【10】12表31重庆市改革前后物业税经济效率年份整体技术效率纯技术效率规模效率改革前平均值0829096908562001018810000188增加2002040110000401增加2003050110000501增
37、加2004067710000677增加2005039505000790增加2006094010000940增加2007086410000864增加2008083509540875增加2009084309330904增加2010100010001000固定改革后平均值066409390714以纵向来看，近年来改革前后的物业税经济效率都稳中有升。这与重庆当地的经济发展水平以及房地产业的发展有很大关系，也利益于地方税收及房地产信息登记系统的不断完善。然而，将土地出让金纳入到物业税，其税收效率的各项指标都将降低，物业税征收效率将下降。由于当前的制度原因，地方政府追求短期利益，大量出让土地使用权，而将现
38、有的土地出让金简单归并入物业税，其不确定性将使得物业税征收效率下降。因此，在考虑物业税改革的时候，必须考虑其征收效率和税源的稳定性问题。物业税改革方案不仅仅是简单合并的问题，必须将涉及土地制度的改革。222对房地产开发商及对房产市场的影响由于物业税开征后,将合并现行的土地增值税及开发环节相关收费到房地产保有环节,因此开发环节的税费将得以减少,从而降低房地产商的开发成本。开发成本的减少,使得房地产商相同投入资金能实现更多的房地产供给。同时,由于物业税将实行对所有房地产拥有者征收税金,增加房地产保有环节税费,使得房地产购买者的预期购买成本大大增加,从而使购买者更加理性地根据自己的消费能力实行房屋消
39、费,进而减少房地产的无效需求。无效需求的减少也促使了房地产市场有效供给的增加,从而使房地产供需达到有效平衡,抑制房价泡沫,实现13重庆房地产市场供需结构的理性回归。图1分析数据来自于重庆统计年鉴2001年2007年,主要采取了商品房价格、土地增值税单位面积、土地购置费单位面积、保有环节税单位面积3个指标。商品房价格由商品房销售额除以商品房销售面积而得土地购置费由当年土地购置费除以当年新开工房屋面积,这样可以得到房屋单位面积所承担的土地购置费用成本土地增值税由当年土地增值税除以当年新开工房屋面积保有环节税由城镇土地使用税加上房产税此时房产税包括了城市房地产税,再除以当年新开工房屋面积得到。以下是
40、该模型的数据表1表1重庆物业税模型数据表商品价格P土地增值税Z土地购置费G保有环节税B2004年1803651044336264832005年1850090983403740662006年1992742365004547882007年2096341984425948432008年2713077747795457412009年32563415549935076602010年3591972295808076235综合现有分析结果,可以看出重庆市的土地增值税、土地出让金和房地产保有环节税与房地产价格显著线性相关。土地增值税和土地出让金与房价正相关,而房地产保有环节税与房价负相关。当单位面积的土地增值
41、税增加1单位时,房价相应增加5997单位。当单位面积的土地出让金增加1单位时,房价增加12单14位。而当单位面积的保有环节税增加1单位时,房价相应减少711单位。这说明土地增值税、土地出让金和房地产保有环节税对成都的房价能够产生作用,土地增值税和土地出让金政策的加强对成都房地产价格能够起到增加作用,而房地产保有税的加强对成都房地产价格能够起到抑制作用。因此,当重庆开征物业税后,土地增值税取消、开发环节收费减少、保有环节税增加,必定会对成都的房价产生显著的影响。由于土地增值税与房价成正相关关系,则土地增值税取消将使得成都的房价下降。土地出让金与房价正相关,开发环节收费可以视同土地出让金收费减少，
42、开发环节收费减少将使得成都的房价下降。同时,由于房地产保有环节税与成都房价负相关,则房地产保有环节税加将使得成都的房价下降。因此,可以得出,成都开征物业税后,将使得成都的房价得以抑制。通过实证分析,我们得出开征物业税对重庆房地产市场影响的作用机制能够实现。重庆开征物业税后,能够实现对成都房价泡沫的抑制。而供需结构调整的市场反映结果正是房价的调整。因此,重庆房地产的供给结构和需求结构也将得以调整,重庆房价泡沫抑制正是无效供给增加和有效需求增加的结果。并且,重庆房地产供需结构的理性回归和房价泡沫的抑制,也将使得房地产投机行为得以抑制。【11】223对纳税人的效应分析开征物业税惠顾于重庆居民。物业税
43、降低了购房者的准入门槛。由于一级市场存在两种税制下的土地，因此物业税改革的一个必然结果，便是导致二元价格体系产生。在批租制下获得的土地，房地产的价格构成中包含了土地的全部费用，因此其不动产的售价也会相对较高。而处于物业税改革之后的不动产出让价格中，只包含土地部分年限的费用，价格相对较低。如果改用物业税的形式分期支付地租和税费，房地产业的税收征收环节后移，可以使现在的房价大幅下降。税收优惠条件下的租税水平，以重庆最为广泛的三口之家为例，则根据前述假设，各房产物业税的优惠标准为90平方米。（表2）15表2税收优惠下重庆市居民的税费负担测算房产编号房产转让价格建筑面积房产土地年租金评估值物业税租税负
44、担11230098001251060600412925600480005682710000563145002160024810515063311410800128001088981019127512200156001081033103314123开征物业税产生的负面效231给政府带来的相关问题如何确定适当的计税依据。到目前为止，我国拟开征物业税的计税依据和税率并没有固定统一的规定。国际上，征收物业税的国家的计税依据各不相同，主要有两种一种是按评估价值征收；另一种是按市场价值征收。虽然市场价值能够更准确地反映税基的真实面目，但是它具有更强的变动性，测定起来比较困难。根据我国具体国情，应倾向于以物
45、业的评估价值作为物业税的计税依据。但是，以评估价值作为计税依据又可能导致老业主税负明显高于新业主税负，所以在物业税开征初期，对老业主应采取过渡措施，而且开征前需进一步明确和细化评估的尺度和标准。城市建设资金短缺问题。一直以来，一次性收取的土地出让金和城市配套建设费成为重庆政府进行城市建设的强大资金保障。如果改为由物业保有期分期按1/50或1/70收取物业税，重庆政府的财政收入势必大幅减少。一但遇到房地产业不景气，重庆政府所收取的物业税也难免随着物业评估价值的下降而减少。这都会使重庆政府改善公共服务和城市基础设施的能力受到很大影响。如何重庆保证政府现行的开支和建设资金的需要也是有关部门要认真研究
46、和考虑的问题。房地产税的课税主要集中在交易环节，对房地产存量征税的税种只有城镇土地使用税和房产税。在重庆房地产行业迅速发展的大背景下，存量房产规模巨大，税源稳定，而数据显示，2008年全部房地产存量税收收入仅为1165亿元，重庆建筑业企业利税总额为6682亿元，以房产税、城镇土地使用税和耕16地占用税为代表的存量房产税收仅占所有税收收入的4056。而同年，契税和印花税的税收收入分别是753亿元和129亿元。流通税负重而保有税负轻有很多消极的影响。首先，不利于土地资源的合理配置和利用，流通税负重助长了土地隐性流动和逃税现象，阻碍存量土地进入市场，不利于扩大土地的有效供给并激发土地价格上涨。对土地
47、的保有税负过低，相当于为土地保有者提供了无息贷款，造成土地闲置浪费；在房地产保有阶段发生的价值自然增值部分，政府也没有参与分配，保有税负过低还阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全。其次，难以发挥税收调节社会贫富差距的作用，交易环节税费过于集中，使得市场价格严重偏离建安成本，制约市场正常的生产与再生产的进程。另一方面，没有普遍对个人拥有的非经营性房地产征收保有阶段的税费，对于房地产保有阶段发生价值增值部分，政府税收调控机制缺失。其结果，不仅使得政府难以利用有效的税收政策工具调节社会贫富之间、收入之间的差距，并且也从客观上刺激了房地产投资型需求，间接导致了高房价。（表3）表320012008年重庆房
48、地产保有环节税收收入及比重统计年份20012002200320042005200620072008城镇土地使用税4962687681838788房产税（含城市房地产税）96186124239359402451510我国房地产保有环节税收收入145248392455521556602631我国税收收入658755966661704751784807房地产保有税收占比221921201819181917232房产市场产生的问题开征物业税后，可能刺激土地投机。理论上讲，物业税其实是一次新土改，它有利于遏制追求短期政绩的卖地行为，是房地产行业健康运行的保证。但是，在实际操作上，未必能实现这一目标，现在
49、的土地出让制度并非完全由市场规律调控，将来也不会。重庆政府不会为了挣到土地出让金而出卖每一寸土地，也不会因为没有现金流而囤积居奇，土地出让有很复杂的背景。房地产税制如果改革，购房者的购置成本降低，而开发商的开发成本则降得更直接、更明显。现在还没有决定土地出让金是否也作为物业税的一部分，如果确定如此，则开发商较现在而言几乎无成本。在这种前提下，政策又极大地刺激了购房者的需求，市场对土地的需求增加很难说不出现新的“圈地运动”，出现“羊吃人”的情形，使更多农民失去土地。所以，政府在推行税制改革的过程中，必然要伴之以土地定量科学供应的制度，否则后果难以预料。233给重庆纳税人带来的问题重庆开征物业税有可能提高养房门槛。开发成本的降低必然使重庆消费者购房的门槛降低，但每月负担的费用却增高了，随之而来的问题是“买得起住不起”的情况将大幅增加。从而，导致更多的“断供”情况出现，并增大银行个人房贷业务的坏账率，引发新的金融风险。房地产估价结果可能导致不公正赋税。近几年房地产价格上涨，而物业税涨得更快。如果业主所属的小区在短期内成交了几个大楼盘，而且涨幅超过8，就会扭曲统计结果，导致整片小区的房屋估价上涨，不管旧房业主是否能按这个价格卖出去。重庆房地产估价体系未建立、配套不完善、市场不规范本身就是一个“麻烦制造源”。究其原因有估价人员素质不高，往往不注
