1、第 3 次作业 一、填空题（本大题共 10 分，共 5 小题，每小题 2 分） 1. 营业推广是房地产企业通过各种销售方式来刺激消费者购买或租赁，其主要形式有商品交易会、 _ 、 _ 及购房赠礼等多种方式。 2. 市场营销的微观环境分析包括以下几个方面，即 _ 、各类资源的供应商、 _ 、购买者、公众等。 3. 城市规划一般分为总体规划和 _ 两个层次。 4. 折扣定价策略是房地产企业为吸引消费者购买而在原定价格的基础上减收一定比例的房价款，它包括 _ 法 和 _ 法。 5. 资金成本：就是企业获取和使用资金所支付的代价，包括 _ 和 _ 两部分。 二、名词解释题（本大题共 20 分，共 5
2、小题，每小题 4 分） 1. 地产品牌 2. 房屋竣工面积 3. 毛地 4. 房地产业 5. 房地产委托销售代理 三、计算题（本大题共 20 分，共 2 小题，每小题 10 分） 1. 王某家庭月收入 10000 元 ,每月用于购房支出的可占 40%,张某计划以首付40%、按揭 15 年的方式购买某花园的一套高档住宅 ,现假定银行按揭贷款年利率为 6%,问王某可 以承受的最高总价是多少？ 2. 某商业铺面建筑面积 250 平方米 ,地处商业中心 ,预计在未来 30 年的有效经营期限内 ,平均月租金预计为 300 元 /平方米 ,年租赁成本约为租金的 20%,年空置率为 8%,假定市场期望的投资
3、收益率为 10%,请问该商铺按照收益法估算的预期售价应定为多少？ 四、简答题（本大题共 30 分，共 3 小题，每小题 10 分） 1. 简述征用农地过程中发生的经济和产权关系的变化。 2. 房地产开发产品的成本构成因素主要有哪些？ 3. 城市国有土地使用权出让的方式有哪些？ 五、论述题（本大题共 20 分， 共 2 小题，每小题 10 分） 1. 如何理解房地产投资的全程控制？ 2. 如何理解住宅项目的引力半径？ 答案： 一、填空题（ 10 分，共 5 题，每小题 2 分） 1. 参考答案： 有奖销售 优惠销售 解题方案： 在教材中可直接找到答案 评分标准： 填对一空给一分 2. 参考答案：
4、 企业内部环境 房地产中介机构 解题方案： 在教材中可直接找到答案 评分标准： 填对一空给一分 3. 参考答案： 详细规划 解题方案： 在教材中可直接找到答案 评分标准： 填对一空给一分 4. 参考答案： 现 金折扣 数量折扣 解题方案： 在教材中可直接找到答案 评分标准： 填对一空给一分 5. 参考答案： 资金筹集费用 资金使用费用 解题方案： 在教材中可直接找到答案 评分标准： 填对一空给一分 二、名词解释题（ 20 分，共 5 题，每小题 4 分） 1. 参考答案： 地产品牌是以优质产品和服务为支撑、以企业文化为内涵、以广告传媒为手段、以标准化的视觉识别系统为标识的一种地产文化 . 解题
5、方案： 名词解释的解答比较模式化 ,同学们可通过查阅教材等参考资料即可得到答案 评分标准： 名词解释要求回答精准才能得满分 ,否则不得分 . 2. 参考答案： 是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和。 解题方案： 从课本及相关资料中可直接寻找答案，或通过自己的理解作答。 评分标准： 名词意思解释完全正确给 3 分，比较正确给 2 分，不太正确给 1 分。 3. 参考答案： 毛地是指未完成拆迁补偿安置的城市国有土地 . 解题方案： 名词解释的解答比较模式化 ,同学们可通过查阅教材等参考资料即可得到答案 评分标准：
6、 名词解释要求回答精准才能得满分 ,否则不得分 . 4. 参考答案： 从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，也称为房地产开发、经营与管理业。其主要内容包括 :土地的开发，土地使用权的出让、转让及有偿划拨，房屋的建设、维修、管理，房屋的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，土地房屋价格评估、咨询服务，及由以上诸环节、因素而形成的房地产市场。 解题方案： 从课本及相关资料中可直接寻找答案，或通过自己的理解作答。 评分标准： 名词意思解释完全正确给 3 分，比较正确给 2 分，不太正确给 1 分。 5. 参考答案： 房地产委托销售代理：是指房地产中介机构受委托人的委托，按照委托合同的规定，代替委托人销售房
7、地产的行为。 解题方案： 从课本及相关资料中可直接寻找答案，或通过自己的理解作答。 评分标准： 名词意思解释完全正确给 3 分，比较正确给 2 分，不太正确给 1 分。 三、计算题（ 20 分，共 2 题，每小题 10 分） 1. 参考答案： 总价 :1000040%/0.5%1 -1/（ 1+0.5%） 180/（ 1-40%） 解题方案： 题干要求最高总价 ,首先明确每月可支出的收入有多少 ,然后再看按揭的比例与期限 ,结合利率 ,用复利的计算方式来得出王某承受的最高总价 ,注意利率单位的换算是该题的重点 . 评分标准： 计算题要求计算过程严谨 ,结果正确 ,过程正确 ,计算结果错误可适当
8、扣分 ,过程按其步骤给分 ,总分不得超过规定满分 . 2. 参考答案： 总价 :30012 （ 1-20%） （ 1-8%） /10%1 -1/（ 1+10%） 30 解题方案： 收益法估算的方法要掌握 ,然后看清题干要求 ,先根据月租金计算出年租赁收入 ,并扣除年空置率带来的损失 ,从而根据收益率得出最终结果 . 评分标准： 计算题要求计算过程严谨 ,结果正确 ,过程正确 ,计算结果错 误可适当扣分 ,过程按其步骤给分 ,总分不得超过规定满分 . 四、简答题（ 30 分，共 3 题，每小题 10 分） 1. 参考答案： (1)改变了土地的使用性质。即把原来的农业用地改变成城市用地。 (2)变
9、更了土地所有权关系，即把原来的农民集体所有的土地变成国家所有的土地。 (3)农民丧失了土地所有权，必须对所有者进行补偿，土地也在这个过程中实现了价值增值。 解题方案： 简答题按照要点得分，答对几点，相应得几分，总分不超过所规定满分。 评分标准： 2. 参考答案： 房地产开发产品的成本构成因素主要有； 1.土地征用费 2.前期工程费； 3公共配套设施费； 4三通一平费； 5建筑安装工程费。 解题方案： 评分标准： 3. 参考答案： 我国国有土地使用权出让方式主要有： 1.协议出让 2.招标出让； 3. 拍卖出让。 解题方案： 评分标准： 五、论述题（ 20 分，共 2 题，每小题 10 分） 1
10、. 参考答案： （ 1）项目可研阶段 ,确立项目总投资控制目标 .可行性研究报告内应确定较出准确的投资估算 ,以便于设计阶段的工作的开展 .（ 2）设计阶段 ,积极开展设计优化 ,做好限额设计工作 ,避免 “ 三超 ” 现象的发生 .（ 3）招投标阶段 ,实行工程量清单招标 ,严格控制合同索赔条款 .（ 4）材料设备采购阶段 ,选择高性能、低价位产品 ,要做好材料设备的品牌的比选工作 ,使材料设备在满足功能的前提下 ,达到性价比最优 .（ 5）工程施工阶段 ,从严计量 ,妥善处理设计变更、严控工程进度款支付 .特别是应尽量把设计变更工作控制在设计阶段 .在工程施工阶段的设计变更会给投资成本带来
11、较大的影响 .因此对影响工程造价的重大设计变更 ,要用先算账后变更的办法解决 ,使工程造价得到有效的控制 .（ 6）工程竣工验收阶段 ,严格审查工程决算 . 解题方案： 这个问题需要先回答投 资全程有哪些阶段 ,进而实现全程控制 ,需要阐述全程控制的范围、作用等方面 . 评分标准： 讨论题按要点得分 ,并要求有一定拓展说明 ,言之有理的也酌情给分 ,但不能超过规定的该题满分 . 2. 参考答案： （ 1）住宅的引力半径是指购房者的生活或工作半径（ 2）购房者的生活或工作半径与其交通成本呈正相关 ,工作半径越长其交通成本越高 .（ 3）购房者的生活或工作半径决定了住宅项目的引力半径 .（ 4）住宅项目对多大范围内的购房者具有吸引力 ,主要取决于项目所在区域的经济发展水平及就业机会 ;垄断配套设施和公共服务设施完善程度 ;项目所在 地人居环境质量 ,及交通的可达性和置业者到项目所在的交通成本 . 解题方案： 通过查阅教材与自己的实践工作结合起来 ,要求回答什么是引力半径 ,特点是什么 ,引力半径的作用等方面 . 评分标准： 讨论题按要点得分 ,并要求有一定拓展说明 ,言之有理的也酌情给分 ,但不能超过规定的该题满分 .
