1、- 1 - 毕业论文 （ 20_ _届） 上海市房地产价格影响因素的实证研究 所在学院 专业班级 金融学 学生姓名 学号 指导教师 职称 完成日期 年 月 I 摘 要 房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业：房地产既是生产和生活的必需品，同时也是一种 资产或者说是财富。房地产的价格既关系到一般老百姓的生产和生活问题，也关系到一个城市发展的潜力和竞争力，更关系到国家的金融稳定、宏观经济政策等。定性和定量研究房地产价格的影响因素和房地产业的发展态势，可以为政府进行宏观调控提供依据，为消费者提供信息支持，为房地产开发企业项目运作时提供参考。对于促进上海市房地产业与社会经济
2、协调发展，保持上海市经济持续健康发展有重要的现实意义。 本文依据 1999-2009 年上海市商品住宅的相关数据资料，从需求、供给和其它因素的角度分析上海市房地产商品住宅价格与其影响因素之间的关系 。利用多元回归法对上海市数据分析发现：作为需求因素的人均可支配收入对商品住宅价格呈显著正相关；作为供给因素的房地产开发投资和建造成本对商品住宅价格呈显著正相关，商品住宅竣工面积对商品住宅价格呈显著负相关；其它因素中，金融机构贷款余额对商品住宅价格呈显著正相关。 本文最后根据前面的研究结果，提出了房地产价格的政策建议，如实施贷款差别利率，保持适度住宅投资规模，完善土地供应机制，希望这些建议可以为政府有
3、效调控房价提供相应的决策依据，为房地产投资者和消费者对未来房价走势进行判断提供参考。 关键词：房地产；住宅价格 ；影响因素；实证研究 II Abstract The real estate industry is capital intensive, correlation degree high industry, as well as provides the necessities of fundamental industry: real estate is both production and necessities of life, also be a kind of asset
4、s, or wealth. Real estate prices is related to a stream of ordinary peoples life and production problems, but also related to a city development potential and competitive, but also related to national financial stability, macro economic policies. Qualitative and quantitative research real estate pri
5、ces, the influence factors and the real estate industry development situation, and can provide a basis for the government to undertake macroscopically adjusting control to provide consumers with information support for real estate development enterprise project operation to provide the reference. To
6、 promote Shanghai real estate industry and social economy coordinated development, maintain the sustainable and healthy development of Shanghai economy has important practical significance. Based on the relative data of Shanghai commodity residential house form 1999 to 2009, this paper analyzes the
7、relations between price and its influence factors from demand, supply and other factors of Shanghai real estate commodity residential house. Using multiple regression method to Shanghai data analysis finds that: as a demand factor, the per capita disposable income to commodity house price is a signi
8、ficant positive correlation; as supply factors, investment in real estate development and construction cost price to commodity residential house is a significant positive correlation, commodity residential area to commodity house price is a significant negative correlation; as other factors, financi
9、al institutions loan balances is a significant positive correlation. Based on the researches above, this paper finally gives some advices for the governments real estate price control and supports a reference for consumers and real estate investors decision, such as implementing loan interest rate,
10、maintaining moderate different residential investment scale, improving land supply mechanism. Keywords: Real estate; Housing prices; Influencing factors; Empirical study目 录 1 房地产价格理论分析 .1 1.1 房地产市场特征 .1 1.2 房地产价格决定机制 .2 1.3 影响房地产价格的供给因素 .3 1.4 影响房地产价格的需求因素 .3 1.5 影响房地产价格的其他因素 .4 2 上海市房地产住宅市场现状 .6 2.
11、1 上海市房地产业发展阶段回顾 .6 2.2 2010 年上海市住宅市场情况 .7 3 上海市房地产价格影响因素的实证检验 .9 3.1 模型的基本假定 .9 3.2 变量选择和数据 .9 3.3 需求因素影响下的住宅价格影响因素模型 .10 3.3.1 线性回归模型估计和参数处理 .10 3.3.2 检验估计的模型 . 11 3.3.3 线性回归模型的分析 .13 3.4 供给因 素影响下的住宅价格影响因素模型 .14 3.4.1 线性回归模型估计和参数处理 .15 3.4.2 检验估计的模型 .16 3.4.3 线性回归模 型的分析 .18 3.5 其他因素影响下的住宅价格影响因素模型 .
12、19 3.5.1 线性回归模型估计和参数处理 .19 3.5.2 检验估计的模型 .20 3.5.3 线性回归模型的分析 .21 4 结论及政策建议 .22 4.1 研究结论 .22 4.2 建议 .22 4.3 上海市房地产价格走势未来预测 .23 结 论 .25 参考文献 .26 致 谢 . 错误 !未定义书签。 1 目前，我国房地产市场 正处于高速上升期到成熟期的拐点时期 ，各项规章制度逐步完善，在市场发展的同时，对房地产的理论研究也快速发展，对于房地产价格居高不下且持续上涨的现状也提出了不少观点。但是，对于房地产价格的研究仍然存在不足，尤其是针对不同城市的研究。事实上，各区域无论是房地
13、产 开发商还是政府职能工作部门，研究房地产价格都是十分必要的。 1 房地产价格理论分析 1.1 房地产市场特征 房地产是 房产和地产的合称 ，是指土地和建筑物等地上定着物及其衍生的权利之总和。显然，房地产实际上由三个要素构成，一是土地；二是建在土地上的建筑物等地上定着物；三是土地和地上定着物的权利或产权。 房地产市场是指以房产或者地产为市场交易对象的市场形态。我国目前房地产市场交易的对象主要是房屋。按不同用途划分，房屋可分为住宅、商用房和生产用房。从历史角度来看，房地产市场不是从来就有的。偶然出现的房产和地产的 买卖不能称之为房地产市场。只有在经济发展到一定程度，房地产的买卖达到一定规模，而且
14、在房地产买卖的过程中有大量的附加劳动的出现，此时真正现代意义上的房地产市场才出现。它产生的前提是住房商品化和房产归私人或集团所有。房地产市场具有以下几个特点： （ 1）房地产市场是房地产权益的交易市场。其交易对象实际上是附着在每一宗具体房产上的权益（或权利），而不是土地或物业本身。 由于我国土地归国家所有，所以，房地产市场需要在国家 的 调节和指导下流通。 （ 2）房地产市场易于出现不均衡和垄断。房地产市场的区域性导致地区市场间的不完全 竞争；资本市场的不完全性可能会阻碍潜在的房地产投资者融入必要的资金以购买某些大型物业入高层写字楼等；房地产空间位置的固定性，容易使某些物业的持有者在房地产交易
15、过程中处于比买家更有利的地位。 （ 3） 房地产市场受宏观经济发展的影响比较大，在经济繁荣时期，房地产市场通常也比较活跃 ； 在经济萧条时期，房地产市场一般就比较低迷。而且房地产市场比较容易受到国家经济发展战略的影响，不同的经济战略安排会形成房地产市场发展的不同结果。 （ 4） 由于土地、房屋等要素具有不可移动性，所以房地产市场表现出了很强的地域性，即在有效交通距 离以外的不同的房地产市场几乎是相互独立的。 （ 5）房地产市场具有滞后性和投机性。由于房地产开发周期较长，新增供2 给能力的形成较为缓慢，供给具有一定的滞后性，就可能导致在一定时期内房地产供不应求，吸引大量资金流入市场进行炒作，从而
16、使房地产市场具有较强的投机性。 1.2 房地产价格决定机制 关于商品价格决定的理论主要有四种：价值决定论、供求决定论、收益决定论和效用决定论。房地产之所以有价格，与任何其他商品为什么有价格一样，因此，以上四种价格决定理论同样适用于房地产商品。每种理论，都从不同的角度解释了房地产的价格形 成。 （ 1）劳动价值论 1 价值决定价格，价格是价值的货币表现。 价值是由劳动者凝聚在商品中的社会必要劳动时间来决 定的。 从房地产开发的角度来看，房地产商品的价格是由其价值决定的，也是由社会必要劳动时间决定的。 （ 2）供求决定论 2 商品的价格是由市场上的供求双方决定的，商品本身并没有一定的价格。 从房地
17、产市场的角度来看，所有的价值能够实现，都依赖于商品交换，即房地产商品的消费者愿意购买。因此，学者认为，供求才是房地产价格形成的最直接原因。 （ 3）收益决定论 3 商品有价值，是因为商品能够在未来给商品拥有者带来收益 。 从房地产投资的角度来看，房地产商品的投资需求者最关心投资的房产能够在未来给他带来多少收益。 （ 4）效用决定论 4 效用是商品能够满足人们某种需要或欲望的能力。效用越大，价格越高，效用越小，价格就越低。 从房地产消费的角度来看，由于房地产商品的特殊性，房地产的价格取决于其效用，而不是花费的成本，成本的增加一定要对效用有所作用才能形成价1劳动决定价值这一思想最初由英国经济学家配
18、第提出的，他的价值理论主要见于他的赋税论 (1662)一书。商品价值决定于体现和物化在商品中的社会必要劳动量的理论。 2商品的价值是由商品市场上功供给和需求的状况来决定的。市场上对某种商品的需求越是超过供给，这种商品的价值便越大；反之则越小。 3收益概念最早出现在经济学中由亚当斯密在 1776 年出版的国富论中提出。 20 世纪初期，美国著名经 济学家尔文费雪发展了经济收益理论。 4效用的概念是在 1738 年 丹尼尔伯努利在解释圣彼得堡悖论时提出的。 3 格。 本文选择以供求决定论为基础，从房地产市场的角度探讨影响房地产价格的主要因素。 1.3 影响房地产价格的供给因素 （ 1）房屋竣工面积
19、 它是反映住宅建设的重要成果指标。 在完全 竞争的房地产市场上，竣工面积对房地产价格有一定的影响。当竣工面积增加时，房地产供给量就会增加，价格就会下降；竣工面积下降，供给就会减少，房地产价格就会上升。 （ 2）房地产开发投资规模 投资额的增加，会直接刺激房地产业的发展；投资水平的降低，则会在很大程度上影响房地产业的发展。就社会总投资来说，社会总投资和房地产业的规模成正相关的关系。投资部门结构与房地产业的相关程度越高，对房地产的刺激作用就越大；相关程度越低，投资额的增减对房地产业规模的影响就越小。 （ 3）成本因素 在房地产成本中，土地成本占了相当大的比重 。土地价格的提高使得开发商获得的利润减
20、少，开发商提供新建房地产的积极性便会下降；土地成本的降低会给项目开发投资带来更多的利润，促使开发商开发更多的房地产，从而增加市场的供给。在我国，地价的刚性上涨直接推动了房价的上升。 建材成本占房地产成本的比重也较大，其中主要是是钢材、铝材等的成本。随着我国经济的高速发展，房地产业加速升级换代。生态、绿色、智能、舒适等新观念的引进，住宅小区物业管理配套设施的完善和建筑质量标准的提高，也使得住房建设费不断的上升，节能设备的运用，也会使每平方米住宅的建筑安装成本相应增加（邵慧 ， 2010）。 （ 4）开发商对未来的预期 这种预期一般包括城市规划的调整、对国民经济发展形势预测、房地产市场行情及价格走
21、势等，由于房地产开发周期长，对未来的预期显得非常重要。若开发商看好对未来的预期，就会开发较多的房地产来增加供给；反之，则会减少房地产开发量，减少供给。 1.4 影响房地产价格的需求因素 （ 1）人口数量 4 房地产的需求主体是人，人的数量、素质、构成等状况，对房地产价格有很大影响。人口的增长是影响房地产需求的直接因素。人口数量，人口结构等影响着当地房地产市场的需求数量及结构。例如， A 城市商业发达 ，且以中高学历高级人才流入为主，购买能力强且有置业需求的人口增加，则该城市房地产需求就会持续增加，从而导致房价不断攀升。随着我国城市化进程的加快，城市规模不断扩大，城市人口不断增长，必然造成人们对
22、房地产需求的增加。 （ 2）消费者的预期 消费者的预期是指对未来房地产市场前景和房地产价格走势的估计、预测。当消费者预期一种商品的价格将会变化时，他对这种商品的需求量就会变化。房地产的需求者对未来的预期将直接影响对房地产的需求，因此对房地产价格的变化具有举足轻重的影响。当房地产价格上升时，人们预期今后价格还会上升，投 资性需求就会增加，房地产持有人惜售，供给量反而会减少，从而进一步刺激了房价的上涨。同理，在房价下跌时，人们预期价格还会下跌，市场上投资性需求就会减少，购买者就会持币观望，持有人纷纷抛售房产，造成恐慌性价格下跌，这时无人买入需求量减少，这样就会加剧房价的下跌。 （ 3）收入水平 收
23、入是影响消费行为的最重要的因素。居民可支配收入指居民家庭在调查期获得并且可以用来自由支配的收入。此指标直接反映了一个地区的购买力和消费水平，是城镇房地产健康、繁荣发展的一个重要指标，直接影响着居民在房地产市场中的购买能力。随着可支配收 入的增长，房地产的需求量会相应增加：人们对于居住标准的要求会不断提高；通过收入的增加，部分原来没有购买力的需求转化为有效需求；还会增加人们的投资需求。因此，收入的增加会使房地产需求增加，房价上升。 （ 4）风俗习惯 房地产市场的发展有着很强的地域特色，所以各地风俗习惯的差异对房地产市场的需求有着明显的差别影响。如某些地区和中小城市，还保留着大家庭的生活习惯，在这
24、些地区就难以推行的 90 平米以下小户型。但在经济发达，生活节奏较快的大中城市，多以 2-3 人的小家庭为主，对住宅的需求多以中小户型为主（ 何星纳 ， 2009） 。 1.5 影响房地产价格的其他因素 （ 1）国民经济发展水平 国民经济发展水平是 全面反映国民经济和社会发展水平的综合指标 。一般5 来说，国民经济发展水平较高的国家或地区的居民收入水平也相对较高、资金较充裕。国民生产总值总量较大，意味着城镇就业率较高，用于生产性、投资性或消费性等方面的房地产的支出增加。个人财富的增加会导致人们对住房的要求和标准逐步提高，促进人们更换更高级的房产。因此，作为衡量经济水平的 GDP 指标对房价起到
25、了较大的推动作用。 （ 2）利率因素 利率下降，消费者贷款购房的成本就会降低，对住房的需求就会 上升，从而使房地产价格上涨；房地产企业的融资成本降低了，开发商的投资涌向房地产业，房地产供给增加，根据供求曲线，将会导致房价下降。因此，利率因素对房地产价格的影响有双重作用（ 况伟大 ， 2010）。 （ 3）金融机构贷款余额 房地产市场属于资金密集型市场，房屋作为一种商品有一个重要的特点是单位价值较高。较小的房地产项目动辄需要几千万资金，而大的开发项目可能会达到几十亿甚至上百亿元，这么大的资金量仅靠开发商是无法提供的，因此银行贷款成为了房地产开发项目的主要资金来源。大多数消费者购买房屋的主要方式是
26、按揭贷款，贷款条 件是否优惠、服务效率高低在一定程度上也会影响购房者的购买积极性。 （ 4）政策因素 房地产作为国民经济支柱产业，它关系着国民经济的健康稳定发展。据估计，房地产业的发展会直接带动 57 个相关产业的增加，因而是促进经济发展的重要推动力量。市场机制的作用固然是决定房价走势最重要的力量。但在我国，政府这只“有形的手”对房地产市场的作用也不可忽视。房价如果有大的波动，势必会影响整个国民经济的稳定与发展。 从中央政策来看，政府既不允许房价涨幅过高、超过普通群众的购买能力，也不希望房价有太大的波动影响金融、社会稳定。“国八条 ”等政策的出台目的就是完善调控政策，加大力度控制房价涨幅。 总
27、的来说，影响房地产价格的因素是多种多样的，这些因素除了本身会直接影响房地产价格以外，各种因素也会相互影响，房地产价格也会反过来影响这些因素。房地产价格与这些因素的相互影响使得房地产价格的变化变得互相联动、错综复杂。 6 2 上海市房地产住宅市场现状 2.1 上海市房地产业发展阶段回顾 上海的房地产市场是 1992 年正式启动的。 1992 年，邓小平南巡讲话和党十四大的召开，以沿海大中城市为代表的房地产市场迅速发展。上海房地产市场更是在开发浦东的有力 推动下，迎来了房地产市场发展的高潮。经过1993-1995 这三年迅速的发展， 1995 年与 1992 年相比，房地产投资额上涨了608.4%
28、，商品房销售面积上涨了 796.78%，商品房销售价格上涨了 57.21%。这是上海房地产市场发展的过热阶段。 1993 年下半年，经济过热导致高通货膨胀，国家开始实行适度从紧的政策，房地产市场自然成为此次调控的重点，严重收缩银根，并规定房地产公司不得上市融资。上海房地产投资增速开始逐步减缓， 1997-1999 年经历了住宅投资额的负增长，商品房销售价格的上涨也趋于稳定，但商品房销售 面积的增长率却依然增长。虽然 1998 年上海商品房销售面积增长率高达 66.5%，主要与 1998年货币分房、购房退税政策以及个人住房贷款政策的实施有关。但总体来说，1996-1999 年上海房地产市场在宏观
29、调控政策作用下有所回落。这是上海房地产市场发展的调整阶段。 经过三年的盘整，上海的房地产市场在 2000 年回暖，上海的房地产市场迎来了另一个大发展的时期。从 2000 年开始投资总量持续放大，特别是 2003年 -2005 年初期间，上海房地产出现了非理性繁荣，投资额快速上升，房价更是一路飚升。 2003 年上海商品房均价达 5118 元，首次超过北京，成为全国房价最高的城市。 2004、 2005 上半年房价仍然飞速上涨， 2005 年 3 月中旬出现上海楼市最高均价，达 10327 元。 2005 年下半年宏观调控作用开始显现，房地产市场的各项指标都有了不同程度的回落。 2005 年商品房均价与 2004 年相比只有小幅上涨，房地产投资额和商品房销售面积都比 2004 年有所下降。上海房地产市场开始回归理性。 从以上关于上海房地产周期的分析可以看出，上海房地产市场从 1992 年真正起步至今，发展还不成熟，表现为波动幅度大，常出现大涨大跌；政策在房地产市场中的影响作 用较大，仍未形成完善的市场机制。但从上海房地产市场的发展历史与趋势可以看出，上海房地产市场波动幅度有逐渐缩小的趋势，可以预见未来上海房地产市场会朝着更平稳、更理性的方向发展（闫国平，2007）。
