1、（2011届）本科毕业设计（论文）题目嘉兴市房地产市场的现状及对策研究学院专业班级学号学生姓名指导教师完成日期公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）诚信声明我声明，所呈交的论文（设计）是本人在老师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我查证，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文（设计）中不包含其他已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。我承诺，论文（设计）中的所有内容均真实、可信。论文（设计）作者签名签名日期年月日公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）授权声明学校有权保留送交论文（设计）的原件，允许论文（设计）被查阅和借阅，学校
2、可以公布论文（设计）的全部或部分内容，可以影印、缩印或其他复制手段保存论文（设计），学校必须严格按照授权对论文（设计）进行处理不得超越授权对论文（设计）进行任意处置。论文（设计）作者签名签名日期年月日公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）摘要文章以嘉兴市为例，在介绍嘉兴市房地产市场现状的基础上，通过市场调查，发现目前市场上还存在着商品房价格上涨幅度过猛、住房户型结构不合理、住房空置面积增加、开发用地供应有待完善、资金融通过分依赖于银行、宏观调控政策落实不到位、外来购房者比例较高、房地产中介机构行为不规范等问题。提出必须从控制房价上涨幅度、调整商品房户型结构、加强土地供应计划管理、加强房
3、地产交易市场监管、发展多元化房地产金融市场、进一步落实宏观调控政策、规范房地产中介机构行为、树立正确的住房消费理念等相应的解决措施。关键词房地产市场；现状；嘉兴市；房价公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）ABSTRACTTHISARTICLETAKESJIAXINGCITYASANEXAMPLE,ONTHEBASISOFTHESTATUS,THROUGHMARKETRESEARCH,FINDSSOMEPROBLEMSSUCHASTHEREARESTILLEXCESSIVEPRICERISING,THESUPPLYOFHOUSINGUNITSSTRUCTUREISIRRATIONAL,
4、VACANTHOUSINGAREAINCREASES,CONSTRUCTIONLANDSUPPLYNEEDSTOBESTANDARDIZED,OVERRELIANCEONBANKFINANCINGDEVELOPMENT,THEIMPLEMENTATIONOFMACROCONTROLPOLICIESISNOTINPLACE,AMORESERIOUSFOREIGNSPECULATION,REALESTATEAGENCYBEHAVIORISNOTSTANDARDANDSOONSOMECOUNTERMEASURESAREPUTFORWARDTOINCREASINGFROMTHECONTROLHOUSI
5、NGPRICES,ADJUSTINGTHESTRUCTUREOFHOUSINGUNITSTOCONTROLTHEINCREASEINVACANTSPACE,IMPROVINGLANDSUPPLYPLANMANAGEMENT,STRENGTHENINGSUPERVISIONOFTHEREALESTATEMARKET,DEVELOPINGAWIDERANGEOFREALESTATEFINANCEMARKET,FURTHERINGIMPLEMENTMACROCONTROLPOLICIES,STRENGHENINGREALESTATESPECULATION,REGULATINGREALESTATEAG
6、ENCIESACT,ESTABLISHINGACORRECTCONCEPTOFHOUSINGCONSUMPTIONDECISIONS,ANDOTHERRELEVANTMEASURESKEYWORDSTHEREALESTATEMARKETTHESTATUSQUOJIAXINGCITYHOUSEPRICES公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）目录一、引言1二、嘉兴市房地产市场现状1（一）房地产开发投资2（二）建设用地供应量3（三）商品房成交量和成交价格3（四）商品房空置面积6三、当前嘉兴市房地产市场存在的主要问题7（一）商品房价格上涨幅度过猛7（二）住房户型结构不合理7（三）住房空置面积
7、增加7（四）开发土地供应有待完善8（五）交易市场秩序不够规范8（六）资金融通过分依赖银行8（七）宏观调控政策落实不到位9（八）外来购房者比例较高9（九）房地产中介机构行为不规范10四、解决当前房地产市场问题的主要对策措施10（一）控制房价上涨幅度10（二）调整商品房户型结构11（三）严格土地供应计划管理11（四）加强房地产交易市场监管12（五）发展多元化房地产金融市场12（六）进一步落实宏观调控政策12（七）规范房地产中介机构行为13（八）树立正确住房消费理念13五、结论14致谢15参考文献16公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）1一、引言房地产业的兴起和历史变迁是一个国家社会经济发
8、展、城市人口增长、产业结构转换和升级、政治体制和制度变革、文化和居住观念更新相互作用和相互促进的产物，是人类进步、城市文明、人们生活条件改善、生活方式和居住观念改变的体现。2003年开始，国家就已明确提出房地产业已经处于我国国民经济发展中的支柱性地位，而且各地的实践也一再证明，房地产业在我国改革开放后，尤其是近年来的发展中，已成为我国国民经济快速发展、城镇城市化和城市现代化的重要支柱产业，也是我国城镇居民生活居住水平提高及其家庭财富增长最为显著的表现。2007年8月，起源于美国的全球“金融危机”给我国国民经济发展造成了巨大的伤害，各地房地产市场出现投资金额下降、交易量剧减、土地出让频频流拍现象
9、，整个房地产业在这场金融风暴中经历了严重的考验。为了确保国民经济的有效增长和房地产行业的健康发展，中央和各地方政府纷纷出台一系列的扶持政策。2009年以来，随着国家各项宏观扶持政策的作用显现，全国房地产市场快速回暖，市场消费信心逐渐增强，商品住房成交量快速增长，住房价格稳步回升，房地产开发投资持续回升，部分城市土地购置竞争激烈，导致各地商品房价格快速上涨，市场泡沫不断出现。由于我国目前的房地产市场正处于问题和机遇共存时期，这就需要我们从房地产市场的现状、问题出发，结合实际寻找解决之道，以确保我国房地产市场健康、可持续发展。二、嘉兴市房地产市场现状嘉兴市位于长江三角洲南翼的杭嘉湖平原，东接上海，
10、南濒杭州湾，西连杭州，北接苏州，与沪、杭、苏、湖等城市相距均不到百公里，是杭州湾经济圈、环太湖经济圈和上海都市圈三圈交汇之处。现辖南湖区、秀洲区、嘉善县、平湖市、海盐县、海宁市、桐乡市，其陆地面积3915平方公里，户籍人口3416万人。嘉兴市房地产市场从上世纪90年代初开始起步，然而到了90年代末，嘉公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）2兴市却成了浙江省房地产市场的价格“盆地”，尽管在1998年之后随着中央和地方一系列刺激住房消费政策的出台，嘉兴的房市价格出现了连续的上涨，但仅一年之后，价格“盆地”现象再次形成。直到2009年，随着全国各地房地产市场的日益火暴，受到周边上海、杭州、苏
11、州、宁波等城市房价快速上涨的影响，一直在上海和杭州之间扮演“低洼”角色的嘉兴房地产市场，终于从沉寂中忽然变的火爆起来，在短短半年中，房价出现了明显的涨幅，甚至高达50，“地王”的记录也不断被刷新，房地产市场出现快速发展的势头。（一）房地产开发投资据主管部门统计，目前嘉兴市区共有212家房地产开发投资企业，其中拥有国家一级房地产开发资质的企业为2家，二级为9家，三级为27家，4级15家，暂定资质为159家。2010年，嘉兴市房地产开发投资2707亿元，增长446。其中住宅投资1778亿元，增长393。房屋施工面积27467万平方米，增长247，其中住宅面积18008万平方米，增长215。新开工房
12、屋施工面积11038万平方米，增长725，其中新开工住宅面积7747万平方米，增长792。嘉兴市2000年2010年的房地产开发投资情况见图1。图1嘉兴房地产开发投资情况27071871818112147741181123411753724447993983233205010015020025030020002001200220032004200520062007200820092010系列1图1嘉兴市房地产开发投资情况统计表单位元注数据来源2010年嘉兴统计年鉴公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）3（二）建设用地供应量2010年度嘉兴市房地产用地供应主要以调控总量、盘活存量、优化结
13、构和净地供应为原则。2010年嘉兴市区房地产实际用地总量为400公顷（6000亩），其中商服用地784025公顷、商品住宅用地1615297公顷、拆迁安置房用地942666公顷、经济适用房用地6公顷。具体为南湖区828318公顷，秀洲区877211公顷，嘉兴经济开发区482209公顷，嘉城集团5369公顷，南湖新区89685公顷，湘家荡区域550889公顷，南湖创业区28127公顷，市属相关单位08649公顷，土地供应量出现相对较大的增长。（三）商品房成交量和成交价格2010年是中国房地产业经历调控最多的一年，自2010年4月起，国家出台了一系列房地产调控措施，这一年的嘉兴房市夹着狂热、迷茫和
14、期待，其政府的政策也由此前的支持转向抑制投机，受到政策调控和市场供需等因素影响，全年商品房成交量出现了一定程度的下滑。数据显示，2010年嘉兴商品房实际登记成交面积23293万平方米，同比下降3137，其中普通住宅实际登记销售面积16159万平方米，同比下降422。具体到每月的销售备案套数，统计数据一月为1646套、2月971套、3月2624套、4月4924套、5月1678套，6月933套、7月1104套、8月1545、9月1758套、10月2009套、11月1978套、12月2281套，明显出现前高后低的分布，说明国家宏观调整政策对市场的影响正在逐步体现。图2和图3分别是嘉兴楼市2010年各
15、月销售备案套数和销售备案面积公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）4图2嘉兴楼市2010年各月销售备案数量趋势图注数据来源中国房产超市网2010年1月12月嘉兴市区商品房（住宅）备案面积131683499826141894362996579949447448741688945232132462167368179996209190050000100000150000200000250000300000350000400000123456789101112系列1图3嘉兴楼市2010年各月销售备案面积趋势图注数据来源2010年嘉兴统计年鉴与销售备案数量逐步下降相反，全年商品房销售价格并没有下
16、降，反而出现大幅上涨的势头。相关部门的统计数据显示，2010年市区商品房年均价为公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）5763924元/平方米，比上年增长2386元/平方米，同比涨幅为4543，商品房普通住宅年均价为737582元/平方米，比上年增长2172元/平方米，同比涨幅为42，2002年2010年嘉兴市区商品房平均销售价格见表1。图4为2010年市区商品房住宅每月备案均价。表12002年2010年嘉兴市区商品房平均销售价格注数据来源2010年嘉兴统计年鉴2010年1月12月嘉兴市区商品房住宅备案均价6079785589496679088334335898747491916256
17、27655619746103749739765954827550100020003000400050006000700080009000123456789101112系列1图42010年112月嘉兴市区商品房（住宅）备案均价注数据来源嘉兴宜居城市网年份200220032004200520062007200820092010商品房价格（元/）236831563947416645994312459551187639商品房价格涨幅（）86199223843119166114454公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）6（四）商品房空置面积统计数据表明，随着房价的不断上涨，商品房空置面积也随之
18、出现较大幅度的提高，如在房价相对较低的2003年，嘉兴市商品房空置面积是555万平方米，其中住宅空置面积是073万平方米，办公楼空置面积是150万平方米，商业用房空置面积是271万平方米。到了2004年，由于房价的快速上涨，全市商品房空置面积一下子涨到了1724万平方米，2006年空置面积一下子到了4017万平方米，住宅面积也一下子到了1654万平方米，是上年同期的将近三倍，2008年情况更加严重，嘉兴市商品房空置面积突破了50万平方米，到了2010年嘉兴市商品房空置面积是6964万平方米，比上年同期增长521。商品房空置面积的一路提高，不免给人一丝担忧，说明市场已经出现了一定的滞销积压，值得
19、我们重视。具体商品房空置面积见表2。表2嘉兴市商品房空置面积情况20032004200520062007200820092010空置面积5551724158740173493588464436964住宅07325158716541388236815571563办公楼150219134851630821648452商业用房21711516501199912179228823628其他11410321631356390313551321注数据来源2010年嘉兴统计年鉴公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）7三、当前嘉兴市房地产市场存在的主要问题近年来，嘉兴市房地产市场呈现快速发展的态势，有
20、力地带动了嘉兴经济的发展，然而嘉兴市房地产市场在发展过程中，也存在着不少令人担忧的问题，主要体现在以下几个方面。（一）商品房价格上涨幅度过猛统计数据显示，嘉兴市区商品房均价从2002到2009年一直保持缓慢的上涨幅度，但是进入2010年以后，市区商品房价格在短暂调整之后，低开高走，经历了7月的触底反弹后，每月都有上涨，到2010年12月，市区普通住宅成交月均价达82755元/平方米，比11月上涨61596元/平方米，环比涨幅为8，同比涨幅则达到42；商品房均价为842129元/平方米，环比上涨570元/平方米，环比涨幅为73，同比涨幅更是高达46。2010年市区商品房价格涨幅远远高于全市GDP
21、和城市居民人均可支配收入的增长幅度，涨度明显过快、过猛。（二）住房户型结构不合理国务院发布的“国八条”实施细则中明确规定90平方米以下住宅要占开发总量70。但是，嘉兴市各开发商开发楼盘中的主力户型一般都在120平方米左右，一些新楼盘主力户型已达到140160平方米，甚至更高，90平方米以下户型相当稀少。在房价高位运行的今天，嘉兴房产商开发的楼盘户型结构不尽合理，户型大、总价高，一般市民难以承受，已经影响了市场的正常发展。（三）住房空置面积增加嘉兴商品房空置面积是一个不可小觑的问题，10年商品房空置面积是6964万平方米，比上年同期增长52。2010年嘉兴住宅空置面积为1563万平方米，比上年同
22、期增加了1。除了办公楼的空置面积是呈下降趋势的以外，其他像商业营业用房等房屋的空置率都是上升的。商业营业用房空置面积的上公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）8升幅度与同期相比高达865，则不免给人一丝担忧。商品房空置率较高，说明房价已经超过了普通消费者的购买力，如果在没有足够真实有效需求的前提下，随着投资者的撤离，酝酿着越来越大的泡沫危机，房地产市场将出现大幅的波动，影响市场的可持续发展。（四）开发土地供应有待完善政府在全市房地产市场的发育和发展中起着非常重要的作用，然而，政府在以下几方面还是存在着一些不规范的地方一是在土地转让和使用中政府为了增加收入，以低价从农民手中圈得土地，然后
23、高价转让给开发商。二是政府在与地产商的交易中不能履行契约或随意更改契约。三是政府的调控政策没有延续性和稳定性，很多政策的出台都是违反市场经济规律的。四是政府在土地交易中存在着某些暗箱操作。如为了招商引资，为了让内定的开发商得到开发用地，经常会出现一些定向的土地出让行为，建设土地供应存在很大的漏洞。（五）交易市场秩序不够规范由于房地产业在我国是一个新兴支柱产业，对其发展规律的了解和管理的经验还积累不够，所以相应的法律法规也不同程度存在不完善的地方，这就让很多房地产企业有空可钻。这两年来，嘉兴房地产市场行情很好，不少开发商为了追求利润最大化，不想卖的或者不着急卖的房子，价格都定得特别高，存在着捂盘
24、的行为；内部人、关系户大量订房，人为造成“买房难”的态势；一些开发企业以增加土地储备为名,大量圈占土地,拿地后不进行实质性开发,而是待价而沽；一些投机投资性购房的客户，不断倒卖房子，把价格不断抬高，致使房地产价格出现快速上涨。（六）资金融通过分依赖银行据相关资料显示，嘉兴市房地产开发企业在开发过程中其资金过多依靠于银行贷款，许多投资者购房时也大量依靠银行信贷资金，据估算，80左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）9金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性
25、贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，导致房地产开发和投资的融资风险过度集中，使银行因此承担了巨大风险。（七）宏观调控政策落实不到位2010年房地产调控被称为史上最严厉的房地产调控。从一月份开始，中央连续三次出台政策对房地产进行调控，政策手段从传统的税收、金融到增加住房保障等无所不用其极，甚至部分城市还实行了限购政策。但是，正所谓“上有政策，下有对策”，一些地方政府为了保持当地经济的快速增长，并没有完全执行国务院颁布的各种控制房价的宏观调控政策。比如，某些嘉兴某些商业银行从自身经济利益出发，并没有完全按照央行对房地产按揭贷款的规定，
26、来严格审查购房者的申请条件，对第二套、第三套还是给予了相应的信贷支持。一些开发商没有严格按照国务院“90/70”规定进行房地产开发，而主管部门在审批时也没有进行严格把关，由于国家宏观调控政策落实的不到位，也导致嘉兴房价在中央政府宏观调控政策出台后虽然一度出现波动，但由于地方政府没有出台相应的配套政策，房价还是出现了大幅的上涨，特别是2011年，嘉兴市政府提出今后房地产市场宏观调控目标是每年房价涨幅控制在不高于地方GDP和城镇居民人均收入增长的幅度这一目标，让市场普遍认为今后房价还会继续上涨，错误的引导了消费者的预期。（八）外来购房者比例较高近年来，随着我国国民经济的持续发展，城市居民的收入尤其
27、是经济发达的沿海各大中城市的居民收入出现大幅增长。但是，目前我国居民的投资渠道却十分狭窄，银行存款、国债由于收益太低，加上通货膨胀的加剧，早已不能引起居民的投资热情，而我国股市的长期低迷调整，使大量投资者损失巨大，已经无法吸引资金入市。为了降低投资风险，提高收益，许多投资者纷纷将投资目光从银行、股市转向房地产市场，房地产投资客的比重正在快速上升。而大批投资者的加盟，造成了虚假的房地产市场需求现象，推动了各地房价的大公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）10幅攀升。据嘉兴市有关部门测算，这几年嘉兴房地产市场上52的房子是由嘉兴市以外的“外来购买者”所购买。越来越多的外来人在嘉兴购买房子，
28、有些还不止一套，他们组成购房团大量买进商品房，囤积在那，等到一定时机再转手卖出，也在一定程度上推高了嘉兴市的房价。（九）房地产中介机构行为不规范市场经济的发展离不开中介服务。随着嘉兴市房地产市场的发展，房地产中介服务机构也得到了迅速发展。房地产中介服务机构，主要是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪机构等。这些机构的存在有利于促进房地产产业的良性循环健康发展，然而巨大的利润空间，使得全市大量经营者进入这一领域，由此也引出了诸多的问题，主要表现为首先，提供不完全、过时、虚假、不可靠信息欺诈消费者。比如相当一部分房地产经纪机构在媒体上发布的优质房源广告中只有不到五成属实，其余均为胡乱编造，利用
29、假信息吸引顾客。其次，索取收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便牟取其他不正当的利益。如吃“差价”、利用职业便利“炒房”等。第三，采取多种欺诈经营手段不规范经营。比如让员工分别扮成业务员、房主，待顾客看房时演双簧，最终骗取信息费；与一方当事人串通，损害另一方当事人利益，获取佣金以外的报酬等等。四、解决当前房地产市场问题的主要对策措施房地产业过热，房价持续不断非理性地攀升，最终损害的不仅仅是房地产业，还包括整个经济体系。因此，必须针对当前嘉兴房地产市场存在的上述主要问题，采取有效的解决对策，正确引导全市房地产市场健康理性地发展。（一）控制房价上涨幅度在当前一线城市房价非理性上涨的特殊
30、时期，各地政府已经采取如“限购”等一些特殊手段来严格控制房价的上涨。为了控制嘉兴房价的不合理上涨，建议政府也应该采取相应的措施首先，可以实施“限涨”规定，如规定商品房价格上涨幅度不能超过上年均价的一定比例，其次，严格限制外来购房者，停公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）11止向未缴纳1年以上个人所得税或社会保险的非本市户籍居民家庭售房。第三，严格执行央行的信贷控制政策，对购买第二套住房的家庭，必须首付60房款，对购买第三套的家庭，停止提供信贷。最后，努力控制开发成本。一是降低建筑工程成本、降低产品销售价格；二是充分发挥房地产企业内部各个部门的作用，通过有效整合来促使企业提高效率和加强
31、成本控制，减少各项耗费，降低成本进而降低价格；三是政府控制建设用地的出让方式，尽量少用拍卖和挂牌方式，建议通过招标方式以降低土地的出让价格，达到控制房价上涨幅度的目标。（二）调整商品房户型结构嘉兴市政府要坚决执行国务院有关“90/70”的调控政策，进一步完善房源的结构，重点开发建设90平方米以下的中、小户型房商品房，压缩大面积、享受型的高档房供应比例。政府通过严格审批，控制开发商少开发一些大户型的商品房，并鼓励开发商积极开发2室一厅、2室2厅的小户型住房，在单价一定的下，通过减小户型面积，降低总价，提高广大普通消费者的承受能力，满足广大工薪阶层的刚性需求。政府在大力鼓励开发小户型住宅的同时，综
32、合运用城市和土地利用规划、住房规划、税收、补贴、利率、价格等手段积极推动中小户型、中低价位住宅的建设，对大户型、超大户型住宅进行必要的限制和调控，严格限制豪华及别墅住宅。（三）严格土地供应计划管理为有效地调节市场土地的供求，政府尽快编制土地供求计划和实行公示制度，根据房地产市场供求状况，政府要有一个科学的土地出让计划和相应的计划管理手段，新编制的土地年度供应计划包括土地供应政策，供应总量，宗地供应情况等，政府将根据投资需求和土地市场实际情况，制定政府土地收益计划。通过回收、收购、置换和征收等方式取得土地。并以招标、挂牌、拍卖等方式出让土地，调整各类建设用地的需求，避免盲目扩大商品房开发规模，才
33、能稳定地价、房价，开发商、投资者和消费者等市场主体才会有投资信心。公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）12（四）加强房地产交易市场监管针对当前房地产市场交易秩序混乱这一问题，政府应该从以下几方面采取相应措施，第一，提高信息透明度。政府应完善房地产信息的统计、处理和公示制度，通过权威的信息披露工具，定期发布和传播当地商品房开发投资、新开工、竣工、销售、空置等信息。加大信息披露的范围与频率，尽量降低房地产投资和消费领域信息不对称的程度，防止开发商利用信息优势，进行价格欺诈。第二，加大对房地产价格的检查与监管力度，严肃查处房地产价格的违法行为，采取一房一价政策，打击违规、违法、操纵市场的行
34、为，维护房地产市场正常的价格秩序；第三是利用规划、金融、税收等调控手段，加强对房地产市场宏观调控，引导房地产市场价格的合理形成；第四是加强对房地产市场价格的监测分析，通过房地产价格指数，定期公布房地产市场价格行情，让消费者全面准确地掌握房地产市场价格状况和发展态势。（五）发展多元化房地产金融市场大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行依赖性过大，不利于自身发展。同时,商业银行过度的房地产贷款投放，有悖于商业银行的“三性”原则。因为商业银行的资金主要是吸收社会存款，投向期限较长的房地产项目，不符合银行资产的流
35、动性、安全性的要求，易造成清偿危机，产生金融风险。在成熟规范的市场中，房地产开发和经营的融资不仅应有债权融资和股权融资两种基本形式，在一级市场以外，还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种房地产金融工具同时存在，包括投资基金、信托证券、指数化证券等等，鼓励嘉兴本地开发商通过二级市场，借助房地产信托、房地产投资基金等形式来筹集开发资金。（六）进一步落实宏观调控政策为了有效控制嘉兴市房价的上涨，政府应进一步落实现有的房地产宏观调控政策，首先，严肃纪律，限定时间，加强检查，嘉兴市政府应尽快落实住房公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）13保障工作目标责任书，并分派到下属各县。各
36、级政府要采用各种有效措施，努力完成今年保障性住房的建设任务，以替补今后普通商品房投资下降后造成的供应缺口问题。其次，严格执行二手房转让的年限规定，为了真正遏制住炒房行为，可以就高征收交易税费。第三，加强对房地产市场宏观调控，在土地供应方面，增加居住用地供应总量，同时增加公共租赁房、经济适用住房的建设用地，严肃处置闲置用地，坚决收回空置二年以上的开发用地，进一步完善土地招拍挂制度；在金融方面，嘉兴市应该严格执行差别化住房信贷政策，提高购买第二套住房家庭的首付比例和贷款利率。（七）规范房地产中介机构行为针对当前房地产中介市场存在的问题，政府必须进一步规范房地产中介机构的行为第一，加强培训，提高从业
37、人员综合素质。针对当前嘉兴市不少房地产中介经纪人业务水平低、综合素质较差、缺乏职业道德的实际情况，为了适应房地产中介行业发展的需要，对中介人员进行正规的、定期的、实用的培训显得至关重要。第二，提高准入门槛，壮大企业规模。目前嘉兴市对成立房地产中介机构要求较低，成立房地产中介机构只需3万元注册资金，正由于行业准入门槛过低，导致嘉兴市房地产中介良莠不齐。第三，完善实施管理细则，加强监管力度。一个成熟的房地产中介市场需要一个完善的法规体系来保障整个市场的健康、正常运作。鉴于嘉兴市房地产中介机构存在的问题，政府应根据国家现有的相关法律法规，尽快出台嘉兴市的管理实施细则，建立起一整套有关房地产中介组织监
38、管的法律、法规体系，依法对中介组织进行引导、监督和管理。第四，强化行业管理，统一收费标准和程序。针对目前嘉兴市房地产中介服务收费不规范的现象，应强化行业管理尽快制定统一的收费标准，而且在制定收费标准中必须做到收费标准要合理；收费标准要公开；收费标准要监管。（八）树立正确住房消费理念目前我国各地房价的不理性上涨，在某种程度上与我国广大消费者不理性的住房消费观念有关，许多老百姓认为有房居住，就是要有属于自己产权的房屋，实际上这是一个认识上的误区，有房并不一定就要有产权属于自己的住房，公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）14广大消费者在条件不许可的情况下，完全可以通过租房、买小面积房等形式
39、解决自己的住房问题。因此，在目前的房地产市场环境下，政府应通过各种媒体宣传，引导老百姓树立正确的住房消费理念，引导人们理性的看待住房问题，应该根据自身情况，分步骤、分阶段的有计划的解决自己的住房需求。同时政府也应该通过各种渠道及相关媒体及时通报当前房地产政策倾向、当地房地产市场的供求关系，消除购房者恐慌性购房等不理性的消费行为。五、结论本文以嘉兴市统计年鉴、嘉兴宜居城市网、南湖晚报以及国内外有关房产资料为依据，收集了大量的嘉兴市房地产信息，分析目前嘉兴市房地产现状、存在的问题，并提出解决问题的方案。本文针对嘉兴市房地产市场现状，面临的主要问题，包括商品房价格上涨幅度过猛、供应的住房户型结构不合
40、理、住房空置面积增加、建设土地供应有待规范、开发融资过分依赖于银行、宏观调控政策落实不到位、外来投机行为比较严重、房地产中介机构行为不规范，根据这些问题本文提出一些主要的对策措施。本论文的完成，使我对嘉兴市房地产市场的理解更加深入，系统化。由于我的思维还存在很大的局限性，一些解决措施中还存在一定的问题，但我相信在将来通过我的努力和学习，会不断地克服这些难题的。公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）15致谢本论文在写作过程中，从论文的选题、提纲的拟定、结构的安排直至完稿审定，张老师无不一一帮教，对本论文的顺利完成给予了最大的帮助。张老师对本论文多次提出了修改意见，既提高了本论文的水准，也
41、提高了我的理论水平和实践能力，对我在今后的工作和学习将产生积极的影响。在大学四年中，各位老师渊博精深的学识、诲人不倦的育人精神以及严谨的教学态度，给我留下了深刻的印象。在此，我谨向悉心指导我的张老师以及公共事业管理系的所有老师表示最诚挚的谢意公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）16参考文献1程超，周瑾对促进房地产市场健康稳定发展的若干建议产业研究，2010（10）P352王文群房地产经济学经济管理出版社，20033简德三，王洪卫房地产经济学上海财经大学出版社，20034包宗华住宅与房地产中国建筑出版社，20025包宗华房价收入比计算问题引出的问题中国房地产，1999（10）P1011
42、6毕宝德中国房地产市场研究中国人民大学出版社，19947毕宝德土地经济学中国人民大学出版社，20018梁运斌世纪之交的中国房地产发展与调控经济管理出版社，19969孙凯论房地产市场管理的行风与效能建设大陆桥视野，2005（4）P242810钟京淘积极参与科学谈调控土地供应在稳定房价中的作用重庆国土资源，2005（24）P707211易宪容2008年中国房地产市场的基本形势与发展广东社会科学，2008（10）P101112王建优当前我国房地产市场运行环境分析与前景展望现代经济探讨，2010（12）P848513孔煜调整转型期的中国房地产市场波动特征、原因及调控走向城市发展研究，2009（9）P2
43、62714易忠我国房地产市场社会问题及其解决途径中国流通经济，2008（10）P161715倪鹏飞，晋海博，吴伯磊中国城市房地产市场健康标准及实证研究城市发展研究，2008（10）P192116李翔房地产业与房地产市场问题分析与对策建议中国城市经济，2006（10）P10111117郝国彩，王可伟房地产市场问题成因浅析及建议城市开发，2007（3）P495118王剑我国房地产市场存在的问题与对策北方经贸，2008（4）P2428公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）1719韩秀利县域经济与房地产市场问题探析城市建设与商业网点，2009（9）P262720郭晓男我国房地产业现状、问题及政策选择学术交流，2009（4）P566121YUVALARBEL,DANNYBENSHAHARANOTHERLOOKATTHEPRICEVOLUMECORRELATIONINTHEREALESTATE,201022ALTMANSBERGER“VARIABLEPAY”HARVARDBUSINESSREVIEW,20038
