1、从中小型房地产企业特点看税收筹划随着我国的住房制度改革和经济社会的发展，我国房地产业取得了举世瞩目的成就。特别是近年来，络绎不绝的涨价声与不断加大的宏观调控力度，让作为人们衣食住行四大基本生存需要之一的房地产行业一次次成为社会关注的焦点和热点。房地产行业是典型的资金密集型行业，投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强。然而随着国家宏观调控步步紧逼，房地产业的利润被挤压，由“暴利行业”向“平利行业”转变。加之现在房地产企业数量众多，竞争越来越激烈，进一步压缩了房地产行业的利润水平与发展空间。特别是中小型的房地产开发企业，他们规模小，融资难，管理水平低，随意性大，抵御风险的水平差，生存空间更加狭
2、隘。因此，通过税收筹划的手段降低企业税收负担，减轻企业资金压力，降低成本，增加经济效益，甚至通过税收筹划规范经营、提高管理水平，是房地产企业的明智选择。本文拟在国家接二连三地出台房地产调控措施这一时代背景下，从中小型房地产企业业的经营特点与涉税情况分析出发，对其特有的税收筹划必要性作探讨。 一、税收筹划的定义与特点 税收筹划的概念在上世纪九十年代才由西方国家流传入我们国家，英文为 tax-planning，翻译为税收筹划，也叫纳税筹划、税务筹划等。税收筹划是一门新兴的经济类学科，世界各个国家的定义也都不尽相同，主要有如下定义：（1）荷兰的国际税收辞典 （国际财政文献局（IBFD）编）一书认为：
3、税收筹划是指企业通过对经营活动和个人事务活动的安排，实现缴纳最低的税收。 （2）美国南加州大学的梅格博士在其著作会计学一书中将税收筹划定义为：在纳税发生之前，有系统地对企业经营和投资行为做出事先安排，以达到尽量少缴税。 （3）我国学者盖地认为：税收筹划是指企业（自然人、法人）依据所涉及到的现行税法（不限一国一地） ，在遵守税法、尊重税法的前提下，运用企业的权利，根据税法中的“允许”和“不允许” 、 “应该”与“不应该”以及“非不允许”与“非不应该”的项目、内容，对经营、投资、筹资等活动进行旨在减轻税负的谋划和对策。 （4）国家税务总局注册税务师管理中心在其编写的税务代理实务中，把税收筹划明确定
4、义为：税收筹划又称为纳税筹划，是指在遵循税收法律、法规的情况下，企业为实现企业价值最大化或股东权益最大化，在法律许可的范围内，自行或委托代理人，通过对经营、投资、理财等事项的安排和策划，以充分利用税法所提供的包括减免税在内的一切优惠，对多种纳税方案进行优化选择的一种财务管理活动。通过上述表述可以看出，税收筹划有如下特点：一是必须符合国家法律及税收政策法规，这是基本原则；二是税收筹划必须事前开展；三是目标是使纳税人的税收利益最大化，所谓“税收利益最大化” ，包括税负最轻、税后利润最大化、企业价值最大化等内涵，而不仅仅是指的税负最轻。另外，通过对税收筹划的定义我们知道，税收筹划主要包含两个方面的内
5、容，一是节税筹划方案设计，二是税收筹划风险防范与控制。 二、中小型房地产企业特点 依照目前中小企业划型标准规定的规定，中小型房地产企业是指从业人数在 200 人以内、营业收入在 10015000 万元、具有房地产开发资质的、从事房地产开发、经营、管理和服务活动并以盈利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。相较于大型房地产开发企业，中小型房地产企业存在如下弱点。 （1）组织结构单一。中小型房地产企业大都实力较弱，经营开发区域有限，组织结构简单，甚少有设置分支机构或者子公司跨行业和跨区域进行开经营生产的情形，因此，利用设置分支机构或者子公司的手段来进行税收筹划的方式对其意义不大。另外，中小型房地
6、产企业人力资源薄弱，人员配置专业化程度不高，税收筹划的能力与实践能力存疑，这是在进行税收筹划风险防范时必须考虑的因素。 （2）资金力量单薄。中小型房地产企业大都资金力量有限，这就对自身经营会造成几个方面的限制：一是土地储备能力受限。不能大量储备未来有开发价值的、有升值空间的土地；二是融资渠道受限。目前企业融资渠道主要有下面几种：自我积累、向金融机构借款、向非金融机构及企业借款、企业内部集资、向社会发行债券和股票、租赁等。结合自身特点发现，通过发行债券和股票的方式融资无法实现，且向外借款受自身实力与信用的限制，金额也是有限的。这就对中小型房地产企业的资金的控制提出了更高的要求，因此进行税收筹划减
7、少或者递延税费支出变得很有意义。 （3）身处税收环境不够成熟。活跃在三四线城市或城镇的中小型房地产企业可能会面临更加不成熟的税收征收环境，如部分税务人员业务水平参差不齐，管理方法与水平有所欠缺，在这样的环境下进行税收筹划，税收筹划风险大大增加。因此，这是在税收筹划前必须要充分考虑的问题，否则极有可能税收筹划失败反而加重企业税收负担，得不偿失。 （4）管理水平不高。受自身实力与员工专业化程度的影响，中小型房地产企业在开发产品类型确定、产品定价、收入确认安排等等关键问题上都存在很大随意性，这从税收筹划角度来看是很不合理的。因此中小型房地产企业确实存在很大的筹划空间。 中小型房地产企业这些劣势的存在，对其税收筹划方案的设计与选择有很大的影响，因此，必须要有选择的、有针对性的根据其特点设计税收筹划方案。况且，在现有条件下通过税收筹划能有效地改善企业管理水平、提高企业的现金流、降低成本，这对于中小型房地产开发企业的存续与发展至关重要。
