1、市值管理与房地产公司可持续发展能力一、引言 房地产公司可持续发展能力是指其在追求长久生存与永续发展的过程中，既能实现经营目标、确保市场地位，又能使企业在已经领先的竞争领域和未来的扩展经营环境中保持优势、持续盈利，并在相当长的时间内稳健成长。中国资本市场弱有效特质难以反映出房地产公司真实的内在价值，迫切需要公司将市值管理作为一种生存方式与成长机制。上市房地产公司依赖优质的市值管理以缩小内在价值与外在市场表现偏离的需求日益增加，同时利益相关者如投资者等对房地产公司市值管理导向正确性的要求日益提高。因此，注重提升市值管理质量以构建公司可持续发展能力创造机制具有强烈的动力需求与发展契机。 国内外学者对
2、市值管理已做了大量研究。 （1）从市值管理与企业价值创造角度出发，剖析出市值管理重要性的研究主要观点：Jensen （2001）升华了企业价值理论，将股东价值管理理论与利益相关者价值理论融合，认为企业价值是利润预期下的长期市场价值，促使人们认识市场价值管理的重要性。Copeland（2006）开发了 EBM 价值管理指标，认为公司运用 EBM 形成绩效管理模式创造出符合投资者对公司长期利润预期的经营现金流，才能保证公司市场价值稳定增长，从而驱动企业价值提升。Lougee and Wallace（2008）发现与市值表现密切相关的社会责任正成为最大化公司长期价值的工具，社会责任正声誉投资将削弱公
3、司价值的负声誉，从而影响公司价值。 （2）主张从不同角度建立市值管理模式的相关研究有：孙孝立（2007）认为真正规范的市值管理应该是建立一种常态机制，包括工作内容、工作规范和流程等，以维护和保持公司的股价长期内正常反映公司的内在价值，本质上是上市公司应有的管理职能。刘国芳 （2007）认为市值管理是建立在价值管理基础上的，是价值管理的延伸；价值管理主要致力于价值创造，而市值管理不仅要致力于价值创造，还要致力于价值实现。张济建和苗晴（2010）探讨影响公司内在价值创造的财务性、公司治理、客户关系处理、投资者关系四大关键驱动要素，并在此基础上，从价值创造、价值经营、价值实现出发构建市值管理框架。朱
4、陵川（2007） 认为对于坚持长期真实价值最大化的上市公司来说，实施价值管理需要加强投资者关系管理，要吸引和建立一个认同自身经营哲学和价值理念的股东群，并且向股票市场明确传达公司价值取向信号。朱武祥（2007）认为上市公司实施价值管理，需要建立基于企业长期真实价值最大化的分析模型，不断优化商业模式和盈利能力，强大核心业务等。同时，还需加强投资者关系管理。巴曙松和矫静（2007）认为上市公司进行市值管理，寻求公司的市值提升，获得市场溢价，可以从主业溢价、管理溢价和投资者偏好溢价三个维度进行。施光耀（2011）认为市值管理覆盖四环节，其中价值创造是基础，价值实现是关键，价值经营是杠杆，价值分享是核
5、心，市值表现是结果。上述文献突出市值管理对上市公司的重要性，主张一定的市值管理模式及其策略，对企业价值创造具有支持与贡献的功能。关于我国房地产公司的市值管理与可持续发展能力的互动关系的深入研究尚显不足，本文将研究房地产企业如何通过市值管理提升其可持续发展能力。 二、房地产公司市值管理与可持续发展能力 （一）房地产上市公司加强市值管理的动因 市值管理是建立在“全流通”背景下的战略性管理行为：企业通过把握市值信号，与资本市场保持准确及时的信息交互传导，从而主动建立科学长效的经营机制，以达到公司价值创造最大化，价值实现最大化和价值经营最优化的战略管理行为。房地产上市企业需要进行市值管理的驱动因素。
6、（1）市值管理促使企业转变经营理念与经营风格：当房地产企业的市值成为企业利益相关者与管理层的纽带，企业管理者通过关注市值表现，注重维护中小投资者利益，有助于企业价值最大化目标的实现，减少短期行为、代理问题发生。 （2）市值管理对管理层激励约束作用更明显：净资产不再是衡量房地产企业绩效的唯一指标，追求高市值所带来的报酬激励有助于提高管理层经营能力，同时低市值带来的负面企业形象及激励减少约束管理层的不当行为。 （3）市值管理更加能促进企业融资的数量与质量：房地产企业只有不断提高内在经营绩效使之符合较高的市值表现，才能激发投资者的投资愿望，从而获得再融资实现企业经营扩大的可持续发展。 （4）市值管理
7、为企业的并购等行为提供机遇：利用反周期行为的“低吸高卖” ，房地产企业可在不景气时期大举趁低价吸入并购对象的股票，取得股权的绝对控制，促进规模扩大等。（5）市值管理可带来资本市场变化，刺激公司间的竞争与成长，从而推动股价资本配置功能的完善与宏观经济的发展。 （二）市值管理与可持续发展能力的关系 市值管理与房地产公司可持续发展能力的关系主要体现在以下几个方面：（1）市值管理作用于可持续发展能力：市值管理是建立在价值管理基础上的进一步延伸，当房地产企业注重市值管理时，最直接影响的是股东回报。倘若市值升高，股东收益增大，则可进一步提高企业对投资者的吸引力，获得资本市场的青睐，从而取得可持续发展的资金
8、支持，促进企业规模扩大与经营改善，最终带动其他利益相关者从中受益。然而，市值提高的前提必须要求企业的内在价值与外在高市值信号相匹配，才能够加强房地产企业市值管理的稳定性，避免大幅度的波动性损害投资者利益。倘若市值下降，房地产企业的融资空间将受到限制，不利于企业经营机制运行，最终影响发展持续性。 （2）可持续发展能力反作用于企业市值管理：房地产企业只有改善经营，具备可持续发展能力，才能够不断赋予市值更高的投资信号质量，从而激发投资者的投资兴趣。 三、我国房地产公司市值管理模式优劣比较 市值管理与其可持续发展能力息息相关，表 1 归纳总结了市值管理模式的优劣势体现，反映公司经营质量和市场吸引力。进
9、一步比较分析我国房地产上市公司市值管理得当与不当的具体体现。 （一） 对市值管理得当的公司而言 房地产上市企业发展目标更加聚焦于市值表现。在追求高质量的市值信号表现时，公司往往注重内在价值经营，减少与市值差异间的不匹配。房地产公司在市值管理过程中，时刻关注宏观政策对公司的环境影响，致力于提高经营能力与品牌形象，以提升公司综合实力。同时，公司注重外在联系，时刻保持着与投资者的良好互动，有着及时有效的信息披露机制引导投资意向。甚至在必要时进行相应的股价运作，低估时以“增持”等行为稳住股价，维护股东利益等。例如万通地产借助系统性较强的市值管理工作，对内优化商业模式，提高经营能力；对外致力于“新股东文
10、化建设” ，如实施“三级投资者网上接待日” 、 “革新独立董事提名方式”等，以提高公司对股东利益的重视性。如此一来，万通地产的外界形象受到投资者好评，间接促进其融资能力发展，实现可持续发展。 （二）对市值管理不当的公司而言 从内部看，公司过度看重融资空间的大小，而公司的股价波动将对投资者产生不同的影响。在弱有效的中国资本市场中，房地产公司的市值表现难以真实反映出公司内在价值的大小，甚至有可能掩盖公司重大经营弊端，从而损害投资者利益。从外部看，市场上依旧存在不少房地产公司忽视对资本市场这一融资渠道的关系维护，过度追求融资规模而忽视对相关利益者的反馈与回报，最终破坏公司形象，打击了投资者投资意愿，
11、不利于公司长远发展。 市值管理过程中的问题具体体现如下。 （1）对市值管理重视不足：部分房地产公司没有直接或间接把市值管理与经营者利益挂钩，导致管理层市值管理观念不强，即使建立相应市值管理机制，依旧造成市值管理工作落后。 （2）市值管理观念有误：房地产公司将市值管理等同于追求股价最大化，导致股票操纵等短期行为和违法犯罪行为；将市值等同于股价股本之积，忽略“价格围绕价值波动”的市场规律，对公司内在素质投入不足。 （3）核心业务不突出：房地产公司战略定位不清晰，主要业务不突出，忽视关键性价值驱动因素作用，难以激发投资者投资兴趣；或者非关联多元化经营质量不高，虽造成短期内股价急速上涨，但当事后真实价
12、值显现，则导致股价急速下跌，深度挫伤大量散户利益，且长期埋下公司财务危机的隐患。 （4）忽视内外价值偏差，挫伤投资者热情：部分房地产公司一味强调高市值融资，忽略公司内在价值远远落后的情况，且缺乏及时有效的信息交互传导机制，与投资者的联系不密切，导致投资者处于劣势。例如万科地产于 2007 年 9 月，在股市接近历史高位时公开增发融资 100 亿元，增发价高达 31.53 元/股，发行市盈率高达 96 倍。其后随市场调整，万科很快跌破了增发价，导致参与 2007 年增发的万科股东们即使经历2009 年的千点反弹后仍处于深套状态。这对投资者造成了巨大伤害，也损害了公司形象。 （5）市值管理工作缺乏
13、灵活性：房地产公司在市值管理过程中过度陷于市场周期，在不景气时没有巧妙因势利导。公司虽陷于低迷的宏观环境中，但却没有巧妙反周期操作，进行“低吸高抛”等股票运作，因此丧失并购扩大规模等战略行为的发展时机。 四、通过市值管理提升房地产公司发展能力的策略 根据上述市值管理优劣分析，通过图 1 提炼出市值管理的具体策略，并针对提升我国房地产公司可持续发展能力做以下论述。 （一）深化市值管理理念、健全市值管理机制 首先，市值管理具有战略性意义，并不是一时的管理，房地产公司需建立长期有效的运行机制。市值管理机制的运行需要处理好组织结构、人员安排、流程设计等相关问题。其次，公司内部必须强化市值管理理念，提高
14、管理层以及所有员工的认同与支持程度，明确市值管理不等于股价操纵，不只是等于公司股价股本之积等。管理是合法前提下对股价变化所采取的合理操作，股价股本之积仅是市值的外在表现，市值的内在本质是房地产公司的综合素质或价值的集中体现。房地产公司的市值管理需要合理有效的统筹安排和战略重视，提高思维系统性，纠正错误观念。 （二）提高内在价值的环境适应性与质量 上市房地产公司对宏观经济周期、行业周期等变化有较强敏感性，尤其是政府宏观调控政策影响作用明显。房地产公司应不断提高自身战略、经营与外部环境变化的动态适应性，多方面综合优化商业模式，促进运作、融资、盈利等模式的协调，从而提升公司综合素质，这有助于灵活应对
15、外部环境变化带来的风险。经营质量的改善带动公司业务组合的优化，通过致力于关键性价值驱动因素切实提高公司价值，真正为股东创造利益，缩小内在素质与外在市值的偏差。 （三）重视投资者关系管理 房地产公司的目标在于为利益相关者创造最大价值，因此需培育积极健康的投资者关系管理文化，带动全体人员对投资者关系的重视，减少信息沟通障碍，强化信息的交互传导，这有利于加强双方间长期目标追求的一致性，降低冲突发生的可能性。倘若投资者关系处理得当，公司形象将从中受益，获得投资者对公司的认同与支持，投资意愿提高，为公司发展战略，稳定性融资提供有效途径，最终促进公司可持续发展。（四）因势利导操作经营 房地产公司应主动干预
16、和合法经营市值，合理进行资本运作，如兼并收购、资产分拆等，寻求市值溢价空间，为公司创造更大价值。在市值管理过程中，公司将面临不同的股价变化，应当具体问题具体分析，及时做出相关反应。例如在股市低迷时，房地产公司可反周期操作，通过“低吸”对竞争对手进行收购，适时壮大公司规模；或者回购公司股票，防止恶意收购的发生。当公司股价被看好时，公司可进行不良资产剥离或以公司股份作为支付手段兼并优势企业，或者根据具体的融资需求，适当增发股票，寻求公司业务的优化发展。当公司股价被不合理低估时，可发行可转债、回购股票或者退市进行转板到估值更高的市场上市等。 参考文献： 1.Jensen Michael C.2001
17、.Value Maximization，Stakeholder Theory，and that Corporate Objective Function.Journal of Applied Corporate Finance.14：8-2l 2.Copeland，T.，A.Dolgoff.2006.ExpectationsBased Management，Journal of Applied Corporate Finance.18.82-97 3.Lougee B，Wallace J.2008.The Corporate Social Responsibility（CSR）Trend.Journal of Applied Corporate Finance.20：96108 4.孙孝立.公司市值管理全流通时代的“革命”.资本市场.2007.9 5.刘国芳.上市公司离不开市值管理.中国企业家.2007.13 6.张济建 苗晴.中国上市公司市值管理研究.会计研究.2010.4 7.朱陵川.全流通时代的市值管理.财经界（下旬刊）2007.5 8.朱武祥.上市公司如何进行市值管理.证券市场周刊.2007.6 9.巴曙松 矫静.上市公司如何提高市值溢价.新财经.2007.1 注：本文为广东省哲学社会科学项目（GD11XGL21）阶段性成果。 李求军/责任编辑
