1、1我国房地产企业的融资渠道分析摘 要：作为资金密集型企业，房地产业的发展壮大离不开庞大的资金支持。然而，我国房地产业目前正面临着自有资金不足、融资渠道单一、国家调控限制、股权及债券融资难度大等障碍。为消除这些障碍，国家需进一步建立健全房地产金融市场体系，适当放宽房地产融资渠道政策，发展多元化融资渠道和组合。 关键词：房地产融资渠道；现状；房地产企业；房地产金融市场体系 中图分类号：F830.9 文献标识码：A 文章编号：1671-9255（2013）03-0036-04 近几年，大多数房地产开发商面临资金链紧张、资金严重不足、融资困难、融资渠道狭窄等问题。然而，长期以来，我国房地产企业传统的融
2、资渠道主要还是通过银行贷款来筹集资金，这种单一的融资渠道必然会危及到房地产企业的良性发展。房地产开发资金一旦受阻或面临资金困难局面，将会累及相关产业，进而可能阻碍我国国民经济发展。1这一问题的化解迫切需要发展多元化的融资渠道，促进房地产业持续稳定发展，实现金融风险控制和宏观经济增长的良性循环。 一、房地产业融资现状 我国经济自改革开放以来发展迅速，目前已在世界经济大国中排名第二，仅次于美国。房地产业在我国经济发展过程中占了很大比重，已2经成为我国国民经济的支柱性产业。房地产业的开发资金需求量庞大，这使得融资对房地产而言相当重要，可以说，房地产融资是房地产项目成功的基础，那么，房地产开发所需的庞
3、大资金从哪里来？表 1 反映了我国房地产企业近几年通过国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金来源等四个方面筹集资金的一般情况。 （一）国内贷款 由表 1 可以看出，2009 年房地产开发资金来源总额为 57799.04 亿元，到 2010 年，资金来源总额 为 72944.04 亿元，比 2009 年增长了 26.20%，2011 年资金来源总额为 85688.73 亿元，该值增长速度放缓，仅比 2010 年增长了 17.47%。国内贷款总额在 2009 年为 11364.51 亿元，2010 年国内贷款总额为12563.70 亿元，2010 年国内贷款总额比 2009 年增长了 10.55%
4、，2011 年国内贷款总额为 13056.80 亿元，其比 2010 年只增长了 3.92%，可见增长速度明显放缓。依据表中数据计算可知，2011 年国内贷款占了资金来源总额的 15%，2010 年国内贷款占了资金来源总额的 17%，2011 年的国内贷款比例低于 2010 年。可见，国内贷款这一融资渠道在我国有所放缓。 （二）利用外资 依据表 1 中数据可知，2009 年利用外资总额为 479.39 亿元，2010年增加为 790.68 亿元，比 2009 年增长了 64.93%；但 2011 年利用外资总额为 785.15 亿元，该值比 2010 年下降了 0.71%，利用外资增长速度放缓
5、。依据表中数据计算可知，2011 年利用外资占了资金来源总额的 1%，2010年利用外资占了资金来源总额的 1.2%，2009 年利用外资占资金来源总额3的 1%，2011 年的利用外资比例略低于 2010 年，2010 年利用外资比例与2009 年相当。可见，利用外资这一融资渠道在我国近几年来保持着比较平稳的水平。 （三）自筹资金 2009 年房地产企业通过自筹方式获得资金总额为 17949.12 亿元，2010 年自筹资金总额为 26637.21 亿元，2011 年自筹资金总额为35004.57 亿元。2010 年自筹资金总额比 2009 年增长了 48.40%；2011 年该值比 201
6、0 年增长了 31.41%，自筹资金环比增长速度放缓。依据表中数据计算可知，2011 年自筹资金占了资金来源总额的 41%，2010 年利用外资占了资金来源总额的 37%，2009 年该值占资金来源总额的 31%，连续 3年自筹资金占资金来源总额的比例在不断上升，但不会上升太快。可见，自筹资金处于相对稳定的增长状态。 （四）其他资金来源 2009 年其他资金来源总额为 28006.01 亿元，2010 年其他资金来源总额为 32952.45 亿元，2011 年其他资金来源总额为 36842.22 亿元。2010 年其他资金来源总额比 2009 年增长了 17.66%，2011 年该值比 201
7、0年增长了 11.80%，其他资金来源环比增长速度明显处于缓慢趋势。依据表中数据计算可知，2011 年其他资金来源占了资金来源总额的43%，2010 年其他资金来源占了资金来源总额的 45%，2009 年该值占资金来源总额的 48%，自筹资金占资金来源总额的比例在不断下降，但不会下降太快。可见，其他资金来源处于相对稳定的下降状态。 二、我国房地产企业融资渠道存在的主要问题 4（一）房地产企业自有资金严重不足 目前，绝大数房地产企业的开发条件不完整，房地产企业自有资金严重不足，这些房地产企业的自有资金一般占总投资的 19%，甚至更少。若开发商的自有资金严重不足，将会导致贷款难度加大，从而使项目停
8、滞。2 自有资金受企业自身盈利影响很大，自有资金的大小取决于企业的盈利能力并与之成正比。房地产投资本身就存在很大的风险，所以投资者很少会对房地产业投入很大的资本，导致了自有资金难筹集。自有资金筹集不了，对房地产企业而言就会受到很多阻碍，一些很有投资潜力并且有很大把握成功的项目，但因为自有资金不足，贷款困难，而胎死腹中。换言之，开发商就好比“巧妇难为无米之炊” ，空有一身技能却不能施展。 因此，必须想出能解决自有资金问题的办法，比如使投资者相信该项目能成功、盈利能力强、值得投资、这需要企业具备很专业的技术人员，很有经验的销售人员和策划员，人力方面要求要高，并且能遇到好的项目并进行成功的策划，这样
9、才能吸引别人来投资该项目，从而筹集到更多的自有资金。 （二）房地产企业融资渠道单一 由表 1 可知 2011 年国内贷款的增长速度为 17.47%，远低于自筹资金和其他资金的增速，在 2011 年占资金来源总额的比例才 15%，相比 2010年的 17%更低，可见银行贷款的增长速度在逐年下降。但在事实上，房地产企业开发项目的资金，其中银行贷款的比例明显高于统计数据，这是5因为土地出让金使用的是自有资金，从而忽略了开发商前期欠款，而这些欠款是准备项目实施后通过银行贷款取得3；一般建筑施工企业垫支，只有一小部分自有资金，银行贷款占了较大的比重。在整个项目的运作中，资金链基本上 80%的买家预付费和
10、建筑的发展资金都来自银行贷款，还包括开发商 22%-30%的开发贷款，银行贷款占资金总额的比率达到 60%以上。4 资产负债率在大量的小型和中型的房地产企业中占 80%以上，而低于 65%的房地产企业的资产负债率更安全，所以大多数房地产企业抵御风险的能力薄弱，一旦融资渠道受阻，资金链紧张或断裂将会导致风险爆发。 （三）房地产企业股权及债券融资难度大 房地产企业股权债券融资作为房地产开发商直接融资手段是筹集资金的重要渠道。房地产债券融资与股票融资相比有很高的安全性，其资金回收速度快、流动性强，所以国外大多数企业都更偏向于债券融资，债券融资的金额能够超过 4 到 11 倍量的股权融资。5但在中国的
11、房地产债券发展仍处于起步阶段，债券融资总额远远低于股权融资的金额。目前，中国的真正的房地产债券发行的规模是非常小的，债券市场是不完善的，债券发行程序不标准，债券评级的准确性、可信性有问题，这影响了企业通过债券融资的资金比例大小。6 （四）房地产融资渠道受国家政策影响大 开发商获取资金的渠道是房地产企业融资渠道中的银行贷款融资、债券融资、房地产信托融资以及利用外资。7政府为了抑制房价过快上涨，不断地出台一系列的调控政策，使这些融资渠道纷纷受阻。2010 年6出台的国十条和新国十一条以及 2013 年刚出台的国五条导致银行信贷收紧，房地产交易数量显著降低，严重阻碍了房地产企业资金的快速回笼，增加了
12、资金的运行成本。这也说明国家政策对房地产企业融资渠道具有很大的敏感性，同时说明房地产企业融资渠道太过单一，缺乏灵活性。 （五）房地产金融创新工具有限 和发达国家对比，中国的房地产金融创新工具基本都是一些传统的工具如银行贷款、自有资金、预收款，这显示出中国房地产金融创新工具薄弱。8这种情况在很大程度上影响了中国房地产业的防范风险能力及金融服务水平，使中国的房地产金融业与发达国家的差距进一步扩大。因此，它的创新是必要的。根据中国的国家条件和房地产业务的运作，要快速高效地发展真正的房地产金融创新工具；不断完善房地产相关法律制度，施行更加宽松的融资政策，从发达国家的融资渠道中挑选适合我国发展的融资渠道
13、，并总结研究出中国的房地产金融创新工具，发明出品种多样化有针对性的的融资渠道，为中国房地产企业的发展和建设提供更多的选择空间。 三、完善我国房地产企业融资渠道的对策建议 （一）建立健全房地产金融市场体系 建立健全房地产金融市场体系，首先要建立一个不同的市场功能以围绕房地产企业融资的金融体系。同时，要建立健全市场体系来提高房地产企业的金融资产流动性。房地产企业建立资产流通的市场体系是非常重要的，因为流动性决定着房地产企业资金的变现能力和流通能力。7建立流通的市场体系需要现代金融工具去实现，资产证券化和共同基金以及资产指数化等工具可以使房地产金融资产在二级市场上更容易交易和流动，信用风险和市场风险
14、可以大大分散，不再集中于信贷机构。同样地，也需要建立更加专业化的市场体系来完善我国房地产金融市场体系。专业化的市场体系有房地产资金管理协会、房地产贷款专业机构和房地产风险管理机构等。9 （二）国家适当放宽房地产融资渠道政策 事实上，我国房地产企业的融资渠道非常少，银行贷款是首要之选，很多企业对其他类型的融资渠道缺乏认识，导致很多融资渠道难以发展。由于近几年来的房价也只高不低，国家不得不采取措施调控房价，国家通过提高银行存款准备金率进行控制房价或是提高私人购房的首付款比例来限制房地产交易的数量，从而导致房地产企业回笼资金速度减慢。由此可以看出，国家调控房价主要是使房地产融资渠道变窄，限制通过银行
15、贷款方式进行资金融通。这些无不表明融资渠道范围很窄，需要各房地产企业去发展更多新的融资渠道，政府也需要多鼓励房地产企业拓宽融资渠道。10 政府采取的抑制房价手段只能在短期生效，不是解决问题的根本方法，应该采取适当宽松的房地产融资渠道政策，支持多种融资渠道的发展，支持房地产企业大力建设廉租房和经济适用房，用以满足低收入家庭的住房需求。而对于商品房，其价格应通过市场机制来调节，政府不应过多参与其中，否则会对房地产业的有效发展和完善造成很大的阻碍。8（三）进行融资渠道组合，发展多元化融资渠道 近年来，国家不断出台货币政策，使得企业难以从银行贷款获取资金，导致房地产企业资金紧张，因此开发新的融资渠道是
16、大势所趋。现有很多融资渠道可以选择，比如股权及债券融资，房地产信托，抵押贷款证券形式。可以单独发展这些渠道，也可以进行渠道的有效组合去筹集资金。各种融资渠道的结合不但可以减少对银行贷款的依赖，缓解资金压力，而且可以降低资金成本和融资风险。 当前，发展多元化融资渠道已成为房地产企业的研究重点，已有很多房地产企业开始试行多元化融资渠道并取得了一定的成效。很多大型房地产公司在融资渠道方面都不会仅限于单一的融资渠道，其内部母子公司之间可以资金融通，集团内部可以建立专门的用于资金融资的财务机构，也可以并购一些即将破产或是需要重大整改的公司用以调整资本结构。资本结构和资本成本会影响公司的发展，房地产企业在
17、资本结构和成本上所做的调整能为以后的融资产生很大影响，譬如，催生多种融资渠道，提高企业整体经营能力，等等。当然，发展多元化的融资渠道必须遵循符合公司制度要求的发展方向，全面考虑各种环境因素，分析其优缺点，从而最终选定最优的融资渠道或融资渠道组合。 参考文献： 1冯彦.当前房地产企业的融资困境及融资方式选择J.金融经济，2011（22）：68-69. 2刘旦.我国房地产企业融资模式研究J.中国房地产金融，2011（7）：18-20. 93黄雅婷.融资：信托基金“急行军”J.房地产导刊，2011（7）：58-61. 4邓志勇.论宏观紧缩下房地产企业资金风险防范J.经济论坛，2009（10）：106-107. 5潘国瑾.我国房地产企业融资现状与渠道分析J.山西建筑，2010（4）：243-244. 6王春华.我国房地产企业融资的突破与创新J.中国房地产金融，2012（2）：14-16. 7张亚辉.房地产信贷收紧下的地产企业融资探析J.首都经济贸易大学学报，2011（10）：49-50. 8刘海丽，周明.中美房地产企业融资问题比较分析J.现代商业，2009（4）：178-179. 9谢冬娇.宏观调控下房地产开发企业的多元化融资策略J.辽宁经济，2010（3）：60-61. 10张冬梅.我国房地产企业融资的问题及对策J.财政金融，2011（7）：18-20. （责任编辑 夏菊子）
