1、1我国房地产干预政策效果分析摘要：自 1998 年房地产改革以来，我国房地产价格出现加速上涨的态势。为了抑制房地产泡沫的形成，国家出台了一系列的干预政策。以 2010 年“国十条”为例，利用全国与典型城市的数据检验干预政策的长期效果与短期效果可知，每条房地产干预政策的出台短期内会造成人们不知所措、急于购房，长期则会回归理性。因此，应继续加大对房地产的干预力度，抑制房地产泡沫的形成，同时还要注意干预政策的有效宣传，避免购房者心理及房价的过渡波动。 关键词：“国十条” ；房地产；干预政策；房地产泡沫；消费性需求；投资性需求；保障房；居民消费价值指数 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编
2、号：1007-2101（2013）05-0095-04 自 1998 年房地产改革以来，我国房地产市场快速发展，房地产投资快速增长，出现了局部经济过热现象。由于 2002 年土地使用权实行投招标、挂牌、拍卖的新方式，导致全国各地不同程度地出现土地价格和房价的大幅上涨态势。受金融危机的影响，2008 年房价出现短暂下跌，但2009 年下半年房价又恢复了上涨的态势。以北京市海淀区为例，1998 年房屋销售价格每平米只有三四千元，到 2013 年已上升到三四万元，房价上升了 10 倍多。如果国家不出台相应的宏观经济政策抑制房价的过快上涨，必然会造成房地产泡沫的形成，威胁国家的经济稳定与金融安全。2为
3、此，国家出台了一系列的干预政策。然而，干预政策的效果如何，是否与预期一致，政策实施应注意哪些问题，这些都是有待评估的问题。关于房地产干预政策代表性研究主要有：唐凡雅（2008）回顾了改革开放以来，政府对房地产市场的干预政策，分析了干预的效果；徐源、王丽英（2010）基于时间一致性理论和社会公平理论分析了干预政策的有效性；王贵春、郑芸（2012）探讨了房地产价格的政府干预机制。这些研究还停留在文字的论述上，缺少实证研究。张娟峰、任超群（2013）虽然进行了实证研究，但所选的时间段距离现在较远，得到的结论不具有一般性。本文将弥补以上的不足，实证检验近期干预政策的效果。在房地产干预五个阶段的政策中，
4、2013 年“国五条”推出时间尚短，2010年的“国十条”可谓是房地产干预政策中最严厉的一次且距离目前较近，因此我们以“国十条”为例，探讨我国房地产干预政策的效果。 一、推高房价的根本原因分析与干预政策梳理 什么是推高我国房价的根本原因呢？这个问题需要从房屋的根本属性来进行考察。我们知道房屋首先是一种消费品，能够满足人们的居住需要。但同时房屋也是一种投资品，可以达到投资者保值、增值的目的。随着我国经济迅速发展与城市化进程的不断推进，人们对房屋有了更高的要求，从而增加了对房屋的需求，这种需求是经济发展与城市化进程的必然结果，属于消费性需求。同时，随着我国居民收入的不断提高，人们有了投资性需求，而
5、目前我国股票市场投资具有较大的风险，因此人们把目光投向了房地产市场。近十年来，房地产市场异常火爆，房屋价格一直在上涨，因此，房地产成为了人们投资的首选。同时我国土地3属国家和集体所有，房地产土地供给需要严格审批，房地产供地的有限性进一步推动了房价的上涨。于是，消费性需求与投资性需求的增长，与房地产土地供应的有限性共同决定了房价的高涨。因此，降低房价应该从引导消费性需求、抑制投资性需求、增加房地产用地供给三个方面展开。 自 1998 年房地产改革以来，国家的干预政策可以具体包括以下五个阶段：第一阶段是 2003 年 6 月 5 日中国人民银行发布的中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通
6、知 ，此项政策的推出造成房地产开发商信贷紧缩，房地产开发企业面临较大的信贷压力；同时该通知隐含了对住房需求的分类管理，但是由于缺少实施细则和统一规定，实施效果较差。第二阶段是 2005 年 4 月 27 日国务院常务会议提出的“加强房地产市场引导和调控的八项措施” （简称“国八条” ） ，这是国务院实施的以打击投机、引导需求、加速供给、完善制度为目标的第一次综合调控。第三阶段是 2006 年 5 月 17 日国务院常务会议提出的促进房地产业健康发展的六条措施（简称“国六条” ） ， “国六条”的重点在于调整住房结构，抑制投资性需求，抑制房地产投资与消费的过热势头。第四阶段是 2009 年 12
7、 月的“国四条” 、2010 年 1 月的“国十一条”与2010 年 4 月的“国十条” 。其中以“国十条”为代表。 “国十条”的主要内容包括三个层面：一是打击房屋的投机、投资性需求，从信贷的角度对投机性需求进行有力的打击。二是保障住房的有效供给，首先是增加住房的土地供给，其次是调整住房供应结构，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设，再次是加快保障性安居工程建设。可以说国务4院对房地产价格出了一套组合拳，从供给与需求两个角度对房价进行调控，旨在抑制房价的过快上涨，使房价合理回归。第五阶段是 2013 年 3月提出的“国五条” 。 “国五条”的内容主要包括：完善稳定房价工作责任制、坚决抑制
8、投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。从以上五次干预实践中可以看出，政府通过引导消费性需求、抑制投资性需求、增加土地供给三方面的调控，意在使房屋价格回落。为得知干预的效果如何，本文以“国十条”为例，实证检验我国房地产干预政策的效果及实施干预政策应注意的事项。 二、实证检验 （一）干预事件的表示方法 本文中干预事件采用两个虚拟变量的方式引入，分别为单位脉冲虚拟变量 Mt 或单位跃迁虚拟变量 Nt 来描述。单位脉冲虚拟变量 Mt 与单位跃迁脉冲虚拟变量 Nt 形式如下： Mt=1（t=T）0（tT） 单位脉冲虚拟变量 Nt=1（t？叟 T）
9、0（tT） 单位跃迁虚拟变量 其中单位脉冲虚拟变量 Mt 表示干预事件的当期影响，即干预事件发生时立即产生的影响，而单位跃迁虚拟变量 Nt 表示干预事件长期的影响，即干预事件发生后一直存在的影响。 （二） “国十条”对全国房价影响的实证分析 1. 变量的选取与单位根检验 选取变量居民消费价格指数（cpi） 、宏观景气指数（hg） 、土地价格5指数（td） 、广义货币供给量（M2） 、上证综指（gp） ，表示次贷危机事件的单位脉冲虚拟变量与单位跃迁虚拟变量与“国十条”提出事件的单位脉冲虚拟变量与单位跃迁虚拟变量作为解释变量，被解释变量为房屋的销售价格指数（fj） 。选择变量理由如下： 居民消费价
10、格指数的差值即为通货膨胀，通货膨胀通过成本效应影响房地产的供给，通过收入效应、名义利率效应影响房地产价格。首先，通货膨胀会推动诸如建筑原材料、土地价格、工人工资、管理成本等建造成本的上涨，从而推动房地产价格的上涨；其次，通货膨胀会造成人们的名义收入上升，从而增加对房地产的需求，造成房价上涨；再次，通货膨胀会造成实际利率降低（名义利率保持不变的情况下） ，从而促进资金流入房地产市场，推高房价。因此，我们预计通货膨胀对房价的影响为正。宏观经济景气指数上升，人们的收入增加，会增加房地产业的需求，房价会上升，相反宏观经济不景气，房地产价格将会下跌，因此预期宏观经济指数对房地产价格具有的影响为正。土地作
11、为房地产的必要构成部分，其价格的上涨将会直接导致房地产价格的上涨，因此选取土地作为房地产价格的解释变量，其影响预期为正。广义货币 M2 增加，人们手上的货币量就会增加，人们或者用于消费从而推动居民消费物价指数上升，通货膨胀加剧，通货膨胀的加剧如前所述将会导致房价的上升；如果人们用手上的钱直接投资于房地产行业，将会导致房地产价格的上升，预期广义货币的影响为正。选取上证综指作为解释变量是因为，当股票价格上升时，人们的财富增加，将导致对房地产需求增加，从而推动房价上升。这是股票价格上升的收入效应。另外，当股票价格上升，6会吸引人们把所拥有的资金更多地投资于股票市场，从而减少房地产方面的投资，这是股票
12、价格上升的替代效应。股票价格上升的总效应要取决于两种效应的加总。这要通过实证的检验才能知道。对以上变量进行单位根检验，如表 1 所示。 2. 实证模型 利用 OLS 方法，尝试不同滞后阶数（从零阶至五阶） ，综合考虑变量显著性及模型整体拟合效果，我们分别分析了不加入“国十条”这一事件的情况与加入“国十条”这一事件的情况，回归结果如表 2、表 3 所示。观察在回归结果中引入“国十条”这一事件后的 R 值、F 统计量是否有显著提高，可以断定模型中是否应该引入“国十条”这一事件变量。如果不引入“国十条”这一事件，回归结果如表 2 所示；引入“国十条”这一事件，回归结果如表 3 所示。 从表 2、表
13、3 的内容可以看出，在加入用以表征“国十条”干预事件短期影响的单位脉冲虚拟变量和长期影响的单位跃迁虚拟变量之后，全国房价的整体拟和效果有了较明显的提升，这说明“国十条”的提出确实对房价变动产生了一定程度的影响。其影响主要体现在短期对房价具有提升的作用，全国房价受政策影响在 2010 年 4 月期间上升了 3.56 个基点，此结果在 5%的显著水平上显著；从而长期看会拉低房价，从 2010年 4 月以来，全国房价出现了渐进的下降态势，引起房地产价格指数下降 1.05 个基点，此结果在 10%的显著性水平上显著。同时，从回归结果可以看出，居民消费价格指数、宏观景气指数、广义货币及土地价格如我们所料
14、对房地产价格具有的影响为正，且均在 10%的显著性水平显著，7而上证综指影响为负，但不显著。 从以上分析结果可以看出， “国十条”的提出对房价产生显著的短期冲击效应，表明市场参与者在短期由于对政策的到来不知所措，急于购房，从而引起房价的上涨。从长期的结果来看， “国十条”的提出有效地影响了人们的预期，对于抑制投机、投资性需求有较强效果，同时国家增加了保障房的建设，降低了购房者对于商品房的需求，对房价的理性回归具有较强的作用。 （三） “国十条”对城市房价的影响 为了考虑干预政策对于房地产市场的综合影响，利用上述模型对北京、上海和广州三城市进行实证分析，用相同的方法进一步分析“国十条”干预事件对
15、各城市住房价格的影响。结果如表 4 所示。 从对三个城市的回归可以看出， “国十条”的提出对各地房价的影响短期表现为提升，长期表现为抑制作用，这与“国十条”的提出对全国的影响是一致的，只是对北京、上海的短期影响较显著，而对广州的短期影响较不显著；对北京的长期影响显著，而对上海、广州的长期影响不显著。这在一定程度上说明虽然各城市住房市场对干预事件的反应存在一些差异，但总体的趋势还是较一致的。 “国十条”的短期影响表现为人们由于对政策的到来不知所措，急于购房，从而引起房价的上涨，但是从长期来看， “国十条”对于抑制投机、投资性需求有较强作用，同时加强了保障房的建设，降低了人们对于商品房的需求，使得
16、房价出现了理性回归。 三、结论 8自 1998 年我国进行商品房改革以来，我国的房价一直处于上涨的态势（除 2008 年房价出现小幅下跌） ，尤其是近两年房价表现为一路高歌猛进，这为我国的经济稳定与金融安全埋下了隐患。为了抑制房地产泡沫的形成，我国政府出台了一系列房地产干预政策，以期抑制房价的过快上涨，使房价合理回归。但政策效果如何，无从定论。本文即是以我国对房地产市场干预政策中“国十条”为研究对象，定量研究干预政策的效果。通过实证分析我们可以看出， “国十条”的提出短期内会引起房价的上升，而长期则会引起房价下降。通过对全国与典型城市的回归分析，我们发现政策的短期与长期效果表现出一致的趋势。由
17、此可以得到“国十条”干预政策的提出对于我国房地产价格的合理回归起了一定的作用。今后，我们应继续加大对房地产的干预力度，抑制房地产泡沫的形成。从以上实证分析可以看出，当前的干预政策是存在一定效果的，因此为了抑制房地产泡沫的生成，国家还要继续加大干预力度，以促进我国房价的合理回归。另外，在实施干预政策的同时还要注意政策的有效宣传，避免引起人们的恐慌心理。从回归的结果可以看出，人们的恐慌性心理会在短期内造成房价的上升，因此政府应加大政策的宣传力度，稳定购房者的心理，避免房价的上升。 注释： 在本文研究的时间段内（2007 年 1 月2010 年 12 月）主要包括两个对房地产价格产生影响的事件，即“
18、国十条”的提出及美国次贷危机。 参考文献： 91唐凡雅.浅析房地产市场的政府干预J.时代金融，2008， （6）：22-24. 2徐源，王丽英.我国房地产市场政府干预的模式及其有效性分析J.现代财经，2010， （7）：47-52. 3王贵春，郑芸.房地产价格政府干预机制研究J.中国房地产金融，2012， （2）：3-5. 4张娟峰，任超群.房地产干预效果冲击评价J.中国软科学，2013， （1）：43-50. 5Brown S，Warner J. Using Daily Stock Returns：The Case of Event StudiesJ. Journal of Financia
19、l Economics，1985， （1）：3-31. 6Malatesta P. Measuring Abnormal Performance：the Event Parameter Approach Using Joint Generalized Least SquaresJ. Journal of Financial and Quantitative Analysis，1986， （1）：27-38. 7Eves C. The Long term Impact of Flooding on Residential Property ValuesJ. Property Management，2002， （4）：214-227. 8冯科，王壮哉，何理.企业现金股利政策影响因素的实证研究以我国房地产上市公司为例J.北京工商大学学报（社会科学版） ，2013， （2）. 责任编辑、校对：艾岚
