1、1论高校周边住房市场特点及其启示摘 要房地产市场是我国经济系统中的一个重要构件，而住房市场在这其中又扮演着重要的角色。而高校周边的住房市场，因其地理环境以及周边各项配套设施的特殊性，有着独特的地方。本文以武汉市中南财经政法大学南湖校区为切入点，分析其周边住房市场特点，试图从点到面，从微观到宏观，探索分析我国目前住房市场的状况特点以及发展存在的问题，为规范住房市场提出合理化的政策建议。 关键词高校周边；住房市场；需求；租赁 中图分类号G647.5 文献标识码A 文章编号1005-6432（2013）12-0078-02 1 引 言 随着我国社会经济的不断发展，人民的生活水平不断改善。从宏观上看，
2、我国人民的生活水平已经基本达到了小康水平，在这样的背景下，居民的需求结构和消费观相应发生了相应的显著变化，消费的方向已经转向住、行和教育、娱乐等方面；特别是在实行住房商品化的政策之后，大幅度地提升了住房消费在居民消费中的比重，增加了居民对住房消费的需求和总量。特别是随着近几年来我国社会生产力的不断提高和经济的飞速发展，使得人均 GDP 有了很大的提高。因此，人们对住房的要求也就越来越苛刻，因为它不仅仅是生存资料，更是一种发展性资料乃至享受性资料。所以住房以及周边环境是否宜居和相关的配套设施也是人2们在购房时不得不考虑的重要因素之一。除此之外，住房已不再是单纯的消费品，在住房商品化的进程中，其投
3、资增值保值性也慢慢地展现出来，购买住宅成为居民个人积累财富、投资创收的重要手段之一，更是社会财富的一种象征，而高校周边的住房，因其符合购房者的消费和投资需求，正逐渐地成为楼市中的“宠儿” 。在这样的背景下，越来越多的房地产开发商不惜花下血本来分这块“大蛋糕” ，以在校大学生数量全国第一的武汉为例， “名校配名盘”的楼盘项目数不胜数。消费者和开发商的双管齐下，将高校周边的房价不断抬高。伴随着价格的不断升高，其中也就衍生出一些现象，例如，价格上居高不下，住房市场结构的多元化等，那么能否从高校周边住房市场特点（以武汉市为例）中得到一些启示呢？在此笔者将作简要的探讨。 2 相关概念的界定 由于笔者是以
4、特定的区域为背景来研究该地区房地产住房市场的特点，那么什么叫做“高校周边” ，住房市场的范围怎么界定，面有多广？因此在探讨之前，必须要对这些相关概念有一个明确的界定。 2.1 高校周边 武汉市的教育资源尤其是高等教育资源丰富，其中各类院校及在校大学生的数量位居全国前列。近年来，随着武汉市区域范围的不断扩大及院校之间的合并与扩招，众多院校纷纷迁移到距市中心较远的城郊或在城郊建立新校区，激活了周边的“校园经济” 。笔者所探讨的不仅包括位于市中心的高校周边环境，城郊周边的也包含在内，凡是因高校的兴建而带动发展的地方都在笔者“周边”的讨论范围内。 32.2 住房市场 我国的城镇住房市场走过了一个从发展
5、到逐步成熟的历程。在改革开放以前，我国实行的是福利分房制度，其中， “等国家建房，靠组织分房，要单位给房”是福利分房的典型特征，自然住房不是一种商品，从而也就没有住房市场。直到改革开放以后国家实行以住房商品化、社会化为目标的住房改革措施以后，我国的城镇住房市场才逐步形成发展。笔者所指的住房市场，包括住房的一级市场、二级市场以及三级市场。 3 武汉市高校周边住房市场的特点 房地产市场是一个受到人口、环境、文化、教育、经济等多方面因素影响的有机复合体，各种因素之间相互影响相互制约，房地产市场在各个区位的供需求状况也就不尽相同，通过对这些不同因素的进一步分析，笔者可以从中总结出住房需求的各种特点。
6、3.1 从市场结构来看，主要以租赁市场为主 房地产市场可分为一级市场，二级市场和三级市场，关于三者的概念笔者在此不作一一阐述，其中租赁市场属于房地产三级市场，从需求主体上来说，在校学生是高校周边住房市场的主力需求者，其中主要的需求者为考研族和找工作的高年级学生，大部分以两到四个学生的形式在外合租居住。例如考研的同学很多从大三下学期开始就要到校外租房。找工作的同学由于毕业后学生寝室需退房也会寻求租房作为“过渡期”使用，当然，其中也不乏一部分低年级的在校学生在外面自己租房居住。例如中南财经政法大学南湖校区附近的津发小区，时常有大量的考研房、经济适用房等房屋出租，小区为此还设有一个租赁中介机构，为租
7、赁双4方提供服务。 3.2 从市场客体来看，主要以商业用房为主 房地产市场上的客体是指房地产市场上用来买卖的对象，例如，商铺，公寓，别墅，厂房，写字办公楼等。由于高校周围在校大学生居多，其蕴藏的市场价值巨大，因而市场客体以商业用房为主，以中南财经政法大学南湖校区为例，西苑、南苑、北苑各种商铺、餐馆、旅馆等商业用房星罗棋布。 3.3 从购房目的来看，投机性购房需求呈上升趋势 由于房产具有保值、增值、风险相对较低等特点，因而作为消费品的同时也可作为投资品。尤其是高校周边的住房和租房市场蕴涵着巨大的升值潜力，因而投机性购房就增多了。 我们来看一个实际案例。以住在中南财经政法大学南湖校区附近的津发小区
8、的一位教师为例。他在买第一套房子时，从他的收入水平来看，要实现一次性支付全部房款几乎是不可能的。但他将他所持有的资金投入到首付上，然后再向银行申请按揭贷款。在购房后，便挂牌出租，用每月收回的租金偿还银行贷款，不需要动用其他资金，也不会影响家庭正常运行。在偿还完贷款之后，他每月都能赚取相应的租金作为额外的收入。 实际上，笔者认为，在高校附近用作投资品的住房，出租率基本维持在一个较高的水平。高校附近的租赁市场较为稳定。从目前来看，校外出租房的供给与居民的需求基本持平。不过用发展的眼光来看，未来高校周边的住房很有可能会成为一块“香饽饽” 。 54 启示及建议 高校周边住房市场虽然只是住房市场的一个缩
9、影，但其拥有的特点及反映的问题不容小视。笔者认为，这些特点启示我们要对该市场加以合理地引导与规范，否则将会产生一系列问题。 4.1 房地产租赁市场目前管理还不规范，鱼龙混杂 笔者在走访了多数租房的学生之后，发现有 70%的学生有过被骗的经历，甚至有的还造成了巨大的损失，在被骗的学生中间有 60%的学生被虚假的租房信息所骗，由此可见，目前我国的对租赁市场即房地产三级市场的监管还不够，相关法律法规还没有得到进一步的完善，应尽快加强对租赁市场的规范化管理，净化房地产租赁市场。 4.2 投机性需求上升，加剧了住房消费市场的不平衡 文中所提到的案例给我们展示了另外一种现象，他购入的房子并非用于自住，而是
10、要用来获利，手中的房子越多，所带来的利润就越丰厚。但导致的结果就是住房分配就越来越不平衡，也抬高了住房的租赁价格，间接导致了租赁市场的畸形发展。 针对上面这一情况，可通过实行实名购房、征收房产税等措施加以遏制。同时，要对银行相关的信息管理系统进行进一步的完善，遏制这种投机购房行为，从而从根本上消除这种投机性心理所带来的负面效应。参考文献： 1陈柏东，张东.房地产金融M.北京：中国财政经济出版社，2001. 62王克忠.房地产经济学教程M.上海：复旦大学出版社，1995. 3高波.现代房地产经济学导论M.南京：南京大学出版社，2007. 4丹尼斯迪帕斯奎尔，威廉C惠顿.城市经济学与房地产市场M.龙奋杰，译.经济科学出版社，2002. 作者简介马世伟（1992） ，男，回族，云南曲靖人，就职于中南财经政法大学房地产研究所。
