1、1房地产销售广告法律风险的防控摘要：销售广告是房地产营销活动中不可缺少的宣传手段。近年来，一些房地产企业为了增大楼盘销售量，在销售广告中盲目采用夸大宣传、虚假宣传模式，引发大量纠纷。如何正确认识销售广告的法律属性，有效防控销售广告背后的法律风险，避免房地产公司出现重大的经济损失，是当前房地产行业亟需关注的法律问题。 关键词：房地产；广告；法律风险 一、典型案例1 （一）案情简介 河南巩义市海盛房地产公司开发楼盘“海盛商贸城” ，在楼盘销售广告及宣传彩页中载有“全市唯一一家配置美国约克中央空调、唯一一家配置德国沃克斯电梯”等描述。姚某受该广告内容的吸引签订商品房买卖合同，约定小区配套设施为“约克
2、中央空调，沃克斯电梯” 。姚某支付全额房款入住后发现交付的空调和电梯并非广告宣传中所说，而是约克（无锡）空调冷冻设备有限公司生产和浙江沃克斯电梯有限公司生产，遂以宣传内容和合同实际履行不一致为由，向法院提出诉讼，要求判令海盛公司违约并赔偿损失。诉讼中海盛房地产公司坚持认为自己是按合同约定全面履行义务，不构成违约。河南巩义市人民法院经审理后认为本案宣传广告中空调和电梯的说明允诺应认定为要约，视为合同内容。被告海盛公司交付原告的商品房配套设施不符合合同约定标准，属违约2行为，判决被告海盛房地产公司应于判决生效后十日内赔偿原告姚某损失 1.5 万元。 （二）问题的提出 上述案件房地产企业败诉了，主要
3、原因是企业做出的销售广告与合同签署内容不同，但法院认定销售广告视为合同内容之一，故房地产企业构成违约。 合同法第十五条明确规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。 ”为何本案中的商品房销售广告却被认定为要约，视为合同内容呢？商品房销售广告的法律属性究竟是要约还是要约邀请？ 二、房地产销售广告的法律属性 房地产销售广告是合同法上的要约邀请还是要约直接影响着房地产销售广告是否构成合同内容之一。探究房地产销售广告的法律属性究竟为何，应该动态、全面的看待。 （一）一般情况的要约邀请属性 根据合同法第十五条的规定，一般情况下
4、房地产销售广告属于要约邀请，是开发商希望他人向自己发出要约的意思表示。销售广告被界定为要约邀请，广告中的内容对开发商不会产生拘束力，广告内容也不会成为合同内容之一。大多数房地产企业都看到了销售广告的这一属性，尤其是不产生拘束力的法律效力使得一些企业开始夸大甚至虚拟广告内容，一味吸引客户眼球，以为这样做只是一种宣传行为，属于要约邀请，不会产生合同上的效力。典型案例中海盛房地产置业有限公司就3是只看到一般情况的要约邀请属性，忽略了法律特殊规定。 （二）特殊情况的要约属性 虽然合同法第十五条第一款将商业广告的属性界定为要约邀请，但第二款同时规定“商业广告内容符合要约规定的，视为要约” 。这一规定说明
5、特殊情况下商业广告的要约邀请属性会发生转变。对于商品房的销售广告，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条明确规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 ”这一规定是对商品房商业广告要约邀请属性的特殊化。典型案例中巩义市人民法院正是根据这条规定认定被告在宣传广告中对楼梯和空调的说明和允诺具体确定，该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房
6、屋价格的确定无疑会产生影响，应认定为要约，视为合同内容。 房地产企业应该正确认识到这两项规定，准确把握商品房销售广告的法律属性，从根本上认识到商品房销售广告不同的法律属性会对房地产企业商品房销售合同的履行产生重大影响。 三、销售广告法律风险防控 目前，商品房买卖 90%以上是以广告形式向社会公开出售，如何有效实施商品房销售广告活动，既利用好广告的宣传效应，又避免房地产公司因广告不当出现重大的经济损失，需要对销售广告背后的法律风险进4行有效防控。 （一）主要防控点： 1.将销售广告的法律属性准确限定在要约邀请性质 要约和要约邀请最大的区别在于要约中要约人要受到法律约束，而要约邀请对邀请人不产生法
7、律拘束力。具体到商品房销售活动中，被认定为要约的广告内容视为合同内容，被认定为要约邀请的广告内容与最终签订的合同内容无联系。房地产企业在推出商品房销售广告之前应熟悉合同法 、最高人民法院司法解释相关规定，对销售广告的法律性质进行详细把握，避免将广告属性陷入要约状态，从而避免广告内容合同化。笔者认为，销售广告法律风险的主要防控点包括： （1）避免说明和允诺过于具体确定。为了吸引眼球，房地产销售广告设计惯用夸张、比喻等手法。房地产企业采用广告前不能只考虑广告的吸引力、创意等问题，更要充分考虑其法律风险，尤其是广告中的说明和允诺应谨慎对待。界于期房本身的特点，推出广告前对广告中的说明和允诺必须明确其
8、可实现度，一些难以实现的允诺应进行修改，一些把握性较小的说明应避免具体确定。最终避免陷入最高人民法院司法解释第三条的规定被认定为要约。 （2）避免说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响。事实上，影响商品房销售合同订立和房屋价格的因素很多，房地产企业在销售阶段不能把影响力的重心只放在销售广告上，而是应该集合广告、商誉、品质、成功案例等多方面因素推广营销，避免广告陷入要约性质。广告中的“亮点”应选择真实的优势所在，并有效5组合房屋价格，形成充分的证据支撑价格的构成。 2.避免虚假广告 在大量存在的商品房销售广告纠纷中虚假广告也是消费者投诉的热点问题。 广告法第四条明确规定“
9、广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。 ”避免虚假广告是房地产企业在销售阶段另一个法律风险防控点。它主要体现在房地产企业制作广告时应本着诚实信用的原则，不弄虚作假，而订立合同时，原则上应当遵循广告的承诺。如果随意的变更宣传广告的内容，情节严重的会构成欺诈，造成实际损失的，承担赔偿责任，还会受到相应的行政处罚。 （二）房地产企业应对措施 针对上述防控点，房地产企业可以从以下几点做好应对措施： 1.建立销售广告法律审查机制 每一份销售广告推出市场前，均应妥善实施法律审查。此工作可由房地产企业法律顾问或房地产企业法律专员完成，在确保广告本身无法律风险的同时投放市场，并应保证不同形式广告语之间
10、的统一性，不存在法律漏洞。 2.建立置业顾问法律培训机制 一些企业的广告宣传语来自置业顾问现场对客户的解释。房地产企业必须有效开展置业顾问法律培训机制。销售语言不仅要求吸引客户具有营销力度，还要求无法律风险，不会存在视同合同内容的情形，真正实现在确保企业无法律风险的情况下完成置业工作。 3.建立纠纷快速处理机制 6销售广告如出现纠纷房地产企业应快速处理，包括个案的平息、争议广告案的撤销等等工作，应成立纠纷专项治理机构及时有效处理案件，将企业面临的法律风险降至最低，切忌引起群体效应。 （作者单位：四川财经职业学院） 参考文献： 1河南巩义法院网http：/hngyfy.chinacourt.org/public/detail.php id=3069
