1、1房企“出海”动因及风险分析摘要：从去年开始，一线房企“出海”动作频繁，海外发债融资、海外项目合作。国内的房地产业“走出去”步伐的加快，是产业发展的必然结果，也与国内限购、限贷、房产税等频频出台房地产调控政策有很大关系。如何科学利用国外较为宽松的融资环境和实现国际化的市场布局，是“出海”房企必须完成好的功课。 关键词：房企 海外筹资 动因 风险 一、房企“出海”现状分析 从去年开始，一线房企“出海”动作频繁，海外发债融资、海外项目合作，国内房企俨然成了“走出去”的排头兵。 （一）海外融资 目前国内房企对于融资有仍然盯着 A 股市场的公司，也有筹划借道海外资本市场融资的公司。在 2013 年刚刚
2、过去的几个月里，龙湖地产、建业地产、旭辉集团、万科等多家国内房企先后发布了各自的海外融资计划，国内房企可谓掀起了新一轮海外融资潮。 4 月 9 日，旭辉集团发行了 2.75 亿美元的优先票据，票面息率12.25%。 3 月 7 日，万科通过其境外子公司发行了 8 亿美元的 5 年期定息美元债券，票面息率 2.625%。 截至今年 3 月中旬，内地房企在海外融资额高达 570 亿元人民币，2这一数字几乎相当于去年全年的水平。 （二）海外建房 在去年的一系列海外布局之后，今年国内房企正在形成新一股海外建房潮，而此前已经出海建房的国内房企也将陆续迎来收获期。 2 月份，国内最大的房企万科首次进军美国
3、市场，与当地房企铁狮门公司合作开发一个住宅项目。 绿地集团今年新签下澳洲悉尼的一个项目，而此前位于韩国济州岛的首个海外项目春节后已经进入销售阶段。 截至目前，已经有不少品牌房企开始布局海外市场。2012 年以来，已有数十家国内大型房企在海外有开发项目或确定投资计划。 二、房企“出海”动因分析 （一）利用国际相对宽松的资本融资环境 国内房企为了提高抵御竞争和防范市场风险的能力，就要扩大规模、提高市场占有率以及开发新项目，这些都要求企业筹集资金来实现。而资本市场的规模大小直接决定了企业募集资金的额度大小。由于国内市场规模较小，承受能力比较有限，所以很难适应企业巨额的融资需要，同时国内的融资成本较高
4、；相反，国外自办市场规模强大、资金充裕，可以满足巨额融资的需要。部分国内房企就是利用低利率的环境和大量的流动性，积极建立境外融资平台，开展海外房产业务，借机布局国际房产市场。 （二）战略布局上的考虑 国内房企“出海” ，不仅可以通过国际资本市场筹集发展所需要的资3金，还可以通过国际资本市场来提升公司的国际信誉。中国房企“出海”步伐的加快，是产业发展到一定阶段的必然结果。纵观国内房地产市场布局，部分大型房企已经基本完成了国内的市场布局，国际化的市场布局成为了国内房企提高国际化水平的战略选择。 （三）吸引国内客户群海外置业 目前国内客户海外置业主要出于留学、移民和投资三方面考虑。具体来说：一是为了
5、子女的教育，很多人的子女已经在国外读中学或大学或将来计划送子女出国读书，所以现在开始或计划买房；二是为了寻求更好的生活，移民的目标国家总体物价低于国内，且居住环境好、空气新鲜、食品也较为安全，有移民意愿的期望在那里生活和养老；三是为了寻求更好的投资机会，目前国内房价较高，政府调控力度加大，在国内炒房已不大容易，不少人便将目光转向海外。所以国内房企开始布局海外，也是看准了国内客户海外置业所带来的房地产市场需求的机会。 （四）规避国内严厉的调控政策 一些房企“出海”的根本动因是为了规避国内较为严厉的调控政策。近两年国内严厉的房地产调控政策是国内房企“出海”的又一动因。从2011 年起，国内一些房地
6、产调控政策频频出台，如限购、限贷、房产税等，特别是今年新出台的“国五条” ，使得部分龙头房企也转投海外市场。三、房企“出海”风险分析 （一）发债息率上升带来的偿债压力 国内房企海外融资始于 2007 年，随着融资规模连年递增，发债息率4也在逐年上升。从 2007 年-2009 年的 5%左右，再到 2010 年的 9%左右，然后到 2011 年的 12%左右，而现在则普遍为 15%左右。如果高成本的代价能够帮助房企获得更多发展机会，海外融资的举措还是值得的，但是如果市场低迷，销售恶化，不能按时偿还融资的本息，这些房企将来可能面临巨大的偿债压力和偿债风险。 （二）对海外市场了解欠缺 中国的法律环
7、境和境外的法律规范、海外的开发模式、当地的政治环境与税费制度、当地房地产市场需求及特色，这些方面和国内相比都会有很大的不同。 “出海”房企必须选择适合当地的开发模式，必须熟悉当地的政治环境和税费制度，必须了解当地的市场需求和特点，否则将有可能面临一定的风险。 四、房企“出海”的风险应对 （一）打造国内、国外融资“双平台” 对于“出海”的房企来说，为企业融资渠道上一个“双保险” ，打造国内、国外融资“双平台” ，将来即便是有一个融资渠道收紧，企业还可以利用另一个融资渠道，可以规避国内或国外单一融资渠道的风险。 （二）熟悉当地政策法规 房地产业终究还是一项本土化的业务，所以“出海”的国内房企必须在
8、政策、法规、市场需求、融资环境、政治制度乃至风俗习惯上做足功课。除了吸引国内客户海外置业外，本地客户群也是“出海”房企需要考虑的主要客户。 （三）寻找当地的合作伙伴 5海外市场肯定会面临很多的本土企业竞争， “出海”房企的发展难度较大，所以寻找当地的合作伙伴是一条不错的选择。这样可以降低风险、减少在当地的阻力。 （四）积极拓展发展中国家 发达国家制度完善、金融系统成熟，而新兴发展中国家的本土市场潜力更大，国内房企开发这些地方的房产市场，未必不是个好策略。 参考文献： 1方黎明.海外融资持续升温J.中国地产市场，2012（11）：74-75 2孙文娟.房企出海J.上海国资，2013（1）：61-62 3林华.房地产商借道海外融资J.中国地产市场，2013（3）：68-69
