1、1准夫妻的刚需购房规划李先生 27 岁，准备于今年与 25 岁的张小姐结婚。李先生父母在其大学毕业时，已购买一套两室一厅的住房，一次性支付房款 75 万元，目前市值为 108 万元，这处住房的房本户名为李先生。后经双方家庭讨论，决定贷款另行购买一套交通更便利的两室两厅（价值 136 万元）作为新婚住房。 李先生大学毕业后进入某企业工作，目前任部门经理，税后年薪13.8 万元，年终奖税后 6.2 万元。张女士大学毕业后进入金融机构任部门助理，税后年薪 10.6 万元，年终奖税后 4.4 万元。双方单位都上有五险一金，贷款购买住房亦有公积金。 张女士父母为女儿置办一辆价值 16.5 万元的家用汽车
2、作为嫁妆、2根 100 克的实物金条价值 5.5 万元，李先生父母赠与儿子 10 万元 3 年期国债，李先生自己有定期存款 5 万元，张女士有货币基金 10 万元。经估算，结婚亲友送礼、回礼置办酒席剩余现金 3 万元。 家庭资产情况分析 李先生新家庭资产状况见表 1。通过数据分析，未来李先生家庭资产中可变现资金占全部资产的 21.2%，资产变现能力较强。 两人家庭年收支情况见表 2。通过数据分析，家庭年收支结余为 28万元，年结余率为 80%，家庭结余丰裕，有充足资金归还贷款。 贷款方案 2根据李先生的家庭资产情况，可考虑以下 3 种贷款方案。 方案一：大笔首付，小余款尽快还清 建议李先生将婚
3、前住房出售，将所得现金 108 万元用于购买价格为136 万元的新婚房，差额 28 万元，刚好可用家庭年结余资金 28 万元抵消。也就是说，如将第一年结余资金积累好，购买住房余款可以一次性归还，两个人将可过上无房贷的生活。此举利在于两人新婚之后第二年就能过上无负债日子，弊端在于家中积累财富少，且还有新婚隐性消费没有列明账目。 其中，新房装修将是一笔不小的费用，且新房内家电设施需要备置齐备，这些费用因提前归还贷款而未纳入考虑，因此这种急于还清房款的方式还需斟酌。 方案二：首付款 50%，余款贷款 购买 136 万元新婚房，首付款 50%支付 68 万元，余款 68 万元可申请贷款。公积金贷款限额
4、最高为 40 万元，还剩余 28 万元需要申请按揭贷款。可考虑出售价值 108 万元的婚前住房，用于支付首付款结余资金 40万元，并预留 40 万元作为装修及家庭必备品添置费用。家庭资产中可变现资产为 50 万元，与第一年结余资金 28 万元合计 78 万元，大于公积金和按揭贷款总和 68 万元，最快第二年能归还 10 万元余款。 方案三：首付款 30%，余款进行组合贷款 按照 136 万元房款的 30%计算，首付款为 40.8 万元，公积金贷款 40万元，按揭贷款 55.2 万元，两个人可计划 20 年归还组合贷款。 20 年公积金贷款 40 万元，贷款利率 4.5%，每月归还本息 1031
5、 元，3用两人每月公积金足可偿清。20 年按揭贷款 55.2 万元，贷款利率为6.55%，每月支付本息 1119 元，按揭贷款每年归还 1.3428 万元。因两人年结余资金占比率 80%，有充足资金可以偿还贷款，因此折中提速归还贷款，最后建议选择方案三，并调整为 10 年还款方式。10 年归还公积金贷款，每月归还本息 2646 元；10 年按揭贷款 55.2 万元，每月归还本息3269 元，每年归还 4.081 万元，第一年还能节余资金近 24 万元。 采取第三种归还贷款匀速稳步，未来生活财富积累逐年递增，这样李先生和张女士未来 10 年归还贷款生活，第一年只有之前能变现家庭资产 50 万元算
6、是积蓄，第二年到第十年每年剩余款 24 万元，9 年能积累216 万元。 准家庭贷款买房常见问题 很多准家庭在规划贷款买房时，都会遇到以下问题。 还款期间利率调整了怎么办？ 银行放贷申请通过之后，贷款利率是否会出现调整，要根据贷款情况而定。对于已签订同贷合同并且合同上有明确约定贷款利率及贷款期限的情况，银行在合同上规定的期限内，不会调整贷款利率；对于已签订了贷款合同的，银行不会再调整贷款利率；在没有签订同贷合同及借款合同的情况下，只要没发放贷款，银行随时都有可能调整利率。如已签订贷款合同后，遇到贷款基准利率有变，将会在次年 1 月 1 日执行新的贷款利率，继续归还本息。 如何选择还款方式？ 等额本息还款适合希望快速还清且有一定经济实力的贷款者，而匀4速中长期还清贷款对于工薪层和经济实力一般的贷款者较为适宜。 卖房付首付值得吗？ 根据现行相关规定，李先生名下已有一套住房，无法享受首套住房的相关优惠政策，在贷款买房时，需要上浮 10%首付款至房款的 50%60%，且无法申请公积金贷款。而如果将这套住房卖出转化为现金，两个人一起出力购买新房，就可认定为首套住房。也就可以享受公积金贷款和按揭贷款优惠以及房款首付 3 成的政策。
