1、经 济 新 常 态 下 房 地 产 市 场 的 调 控 政 策 取 向2014 年末全国多地楼市在房地产调控政策的利好下出现“翘尾” ，但这仍然无法掩盖市场整体低迷的现实。新年伊始，地方政府再次出手救市，这 使得房地产调控可能再次成为楼市的关键词。当前我国经济已经进入新常态，楼市在诸多因素影响下也不可避免开始逐步进入新的发展阶段。正确理解经济新常态下我国房地产市场的变化，才不至于使得我们对房地产市场做出不合时宜的调控对策。一、影响当前房地产市场走向的宏观环境1.经济发展进入新常态改革开放 30 多年来，经济年均 10%左右的持 续高增长，把中国带到了世界第二大经济体。随着国民经济总量基数增大，
2、支撑经济发展的人力资源、自然资源以及制度安排和经济政策等要素正在发生变化，再加上国际金融危机的影响，我国经济增速呈现逐级放缓的态势。当前经济发展已经进入增长速度换挡期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期的三期叠加阶段。这一阶段经济发展最突出的特点就是经济增长速度从高速增长转为中高速增长，经济结构不断优化升级，经济发展的动力从要素驱动、投资驱动转向创新驱动。同经济进入减速换挡、提质增效新常态阶段一样，我国的房地产业经历了自 1998 年房改以来保持快速发展、价格快速上涨的阶段，如今也步入一个新阶段。房地产业从居民住房普遍短缺、企业拿地开发就能赚钱的时代，进入到居民理性消费、企业理性开发和产品质量
3、进一步提升的时代。2.城市化进程放缓在过去二十年间，中国的城市发展欣欣向荣，城镇化进程不断加快，到 2013 年底城镇化率达到 53.7%，根据当前国家的城 镇化目标，到 2030 年城镇化率将达到 70%。这就意味着中国 还有近 3 亿人将要在城市安家，购房需求的总量显然还比较大，但是城镇化进程相对于前期的速度显然是放缓的。在本世纪初，我国的城市人口以每年 3%的速度增长，但是到 2010 年已经降至 2.5%。根据 IMF 的估计，随着总人口增长在 2020 年之前降至零位，我国的城镇化率有望进一步降至 1.5%。也有专家预计到 2020 年中国城镇 化速度可能只有 0.8%或 1%，城镇
4、化速度的下降将明显拖累房地产的发展速度。但是，城镇化在各地的放缓步伐显然是不同的，广大城镇化率较低的中西部地区城镇化进程有望比东中部要快，这使得房地产需求在区域上显然有一定差异。3.人口结构开始发生改变我国人口基数大、增长快，长期以来人口红利成为中国经济快速发展最重要的因素。但是，2010 年的第六次人口普查显示，中国人口领域发生了重大变化，包括劳动。人口走向负增长、生育率水平偏低、年龄结构不合理、老龄化进程加速等等。政府统计数据显示，中国劳动年龄人口(15 岁至 59 岁之间)的官方数据在 2012 年达到峰值，并在之后的两年里每年下降数百万人。最近几年开始的劳动力市场趋紧和许多行业工资上涨
5、已经体现了这种转变。不容争辩的事实是中国购房年龄人口数量将开始下降，房地产市场将经历需求结构改变，甚至在很多城市有可能看到购买力出现严重的结构性短缺。这种人口结构的变化不得不让人想起曾经的日本房地产市场。日本的劳动年龄人口在 1992 年达到峰值，仅仅一年后巨大的房地产泡沫就开始破裂。因此，中国当前人口结构的变化对于房地产市场的影响必须引起足够重视。二、房地产市场发展面临的问题当前房地产市场受到成本上升、房价停滞甚至下跌及高端住宅需求下降等一系列内部因素影响，加上国家出台不动产登记条例以及信贷收缩等外部因素影响，最重要的是房地产市场总体的供大于求，致使房地产市场整体比较低迷。虽然去年已陆续有城
6、市放开限购，但整个大环境和人们对于市场预期的变化对房地产的政策刺激反映已经越来越弱，而且政策的边际效应逐渐衰减。虽然，目前总体政策在趋向回暖，但是房地产市场发展存在的主要问题仍然值得担忧，一定程度上，这些 问题的解决程度关乎房地产市场能否软着陆。1.房地产去库存化压力较大伴随经济新常态的发展，房地产行业的深度质变也正在开启。国家统计局 1 月 20 日公布的数据显示，截止 2014 年末，全国商品房待售面积为 6.22 亿平方米，比 2013 年末增加 1.29 亿平方米。若按每套100 平方米计算，全国待售商品房约有 6 百万套。而根据国家统计局公布的数据，2014 年全年，全国商品房销售面
7、积 12 亿平方米，按此计算，除去新开工面积，当前的库存量需要半年以上的时间来消化。虽然从去年四季度以来，随着“930”房贷新政、公积金新政、央行降息等利好的推出，使得楼市库存消化的速度出现了一定程度的改观，但是，楼市现有的供需格局依然并不乐观。无论从政府层面、还是市场现实的格局方面，消化库存仍将是 2015 年楼市政策的主基调。2.房地产开发投资和销售下滑严重在库存创新高的同时，2014 年房地产开发和销售增速显著下降。2014 年，全国房地产开发投资 95036 亿元，比上年名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长 9.9%），增速比 1-11 月份回落 1.4 个百分点，比 2013 年
8、回落 9.3 个百分点。其中，住宅投资 64352 亿元，增长 9.2%，增速比 1-11 月份回落 1.3 个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为 67.7%。图 1：2013 年 12 月2014 年 12 月全国房地产投资开发增速（数据来源：国家统计局，下同）2014 年，商品房销售面积 120649 万平方米，比上年下降 7.6%，降幅比 1-11 月份收窄 0.6 个百分点，2013 年 为增长 17.3%。其中，住宅销售面积下降 9.1%，办公楼销售面积下降 13.4%，商业营业用房销售面积增长 7.2%。商品房销售额 76292 亿元，下降 6.3%，降幅比 1-11 月份收
9、窄 1.5 个百分点，2013 年为增长 26.3%。其中，住宅销售额下降 7.8%，办公楼销售额下降 21.4%，商业营业用房销售额增长 7.6%。这种下滑在 2014 年年底的政策放松，尤其是地方政策的放松使得基本面有所改善，但是改善的长期性和稳定性仍然具有不确定性。图 2：2013 年 12 月2014 年 12 月全国商品房销售增速3.房地产市场区域差异化加大房地产市场分化从 2013 年就开始比较明显，一线城市、部分二线城市表现相对较热，房价出现持续上涨和反弹，三四线城市相对来讲由于市场供应量充裕，市场表现相对平淡，价格上涨动力不足，甚至在 2014 年年初，韶关、温州、包头等城市已
10、 经出现房价下降的现象，整体市场已经出现明显“ 分化” 现象。尤其是 芜湖、舟山、温州、徐州等这些城市，市场成交量低迷，房价还处于下跌或停涨的状态。随之2014 年调控政策也出现明显分化，银行信贷政策差别化的执行以及不同城市的“ 分类指导 ”，导致大多数品牌房企的布局战略继续强化一二线核心城市的布局，甚至放弃经济增长预期不好的三四线城市。导致目前一线城市地价继续飙升、房价掉头向上,二三线库存绝对额高企、投资疲弱。12 月百城价格指数同比环比双跌,但 70 大中城市环比降幅收窄,一线城市新房价格仅深圳出现环涨,二手房则全部上涨,显示年末一线城市复苏势头强劲。尽管通过政策“ 分化” 有望使不同城市
11、的市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理，但是，短期来看，银行信贷政策差别化的执行与“分类指导” 的 调控思路，将使不同城市市场之间呈现加速“分化 ”的特征。随之房地 产调整程度不断加深，区域分化特征更加突出。4.房地产企业风险加剧房地产在 2014 年仍然面临较大的下降压力。虽四季度楼市回暖，让部分房企经营压力得到缓解，但从 A 股上市房企 业绩预告来看，其整体业绩下滑趋势仍未停止。34 家披露年报预告的房企整体业绩下降 1.37%，延续着 2014 年三季度以来的颓势 。2015 年 1 月初，在香港上市的深圳房企佳兆业爆出国内首例信贷违约案，随后公司位于深圳的多处楼盘被停工查封，多家
12、银行请求清查佳兆业资产，并在其他城市爆出楼盘停工消息。1 月 16 日，同在香港上市的上海恒盛地产披露，2014 年全年销售额为 40.41 亿元，与 2013 年度相比，同比减少44.7%。与其在 2013 年及 2012 年全年的销售 额 73 亿元及 109 亿元相比，可谓 跌至冰点。此外，恒盛地 产的净负债 高达 195 亿元，净负债权益比为 107%，远高于行业 83%的平均水平。随着房地产市场调整的加深，房地产企业风险会更加加剧。中国社会科学院房地产绿皮书预测，房地 产市场的持续调整将在未来让一半以上的开发商转行或在市场中消失。三、房地产市场的政策取向表面看，本届政府对于房地产市场
13、的态度一直是沉默的，而事实这种沉默也是一种态度，当前的房地产市场显然处于比较敏感事情，不但是关系经济也是关系社会的重大问题。政府在保持沉默的同时并不是不关心房地产市场，只是政府的任何一项政策的出台都可能会被放大，也会扭曲这个市场的发展，政府的沉默正是逐步让市场在住房资源配置中发挥决定性作用。但是，在整个房地产市场机制还没有完善前，政府还需发挥一定作用。1.继续加强房地产市场监测分析虽然当前房地产市场政府在逐步退出，但是在房地产市场平稳软着路前的敏感时期，对于房地产市场的检测和适度调控还是非常必要的。各地区、各有关部门要建立健全房地产市场信息系统和统计制度，完善市场监测分析机制，准确把握房地产市
14、场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，加强对可能引起的风险进行早期预警，以提高对房地产市场和金融市场调控的预见性、针对性和有效性，并注意总结和推广各地好的经验和做法。2.加强房地产市场的舆论导向在当前房地产市场面临调整的敏感时期，政府要坚持正确的舆论导向，防止市场的过度紧张，加剧市场调整的深度，加剧系统性风险的爆发。要以加快保障性住房建设，鼓励住房合理消费，促进房地产市场健康发展为基调，大力宣传中央出台的各项政策措施及其成效，着力稳定市场信心。对各种散布虚假信息、扰乱市场秩序的行为要严肃查处。同 时，要加 强 市场经济条件下风险意识的宣传和教育工作，尤其是引导房地产企业树立风险意识。3.
15、去行政化应与制度建设共进在我国在房地产制度建设不够完善时期，楼市调控作为对于市场的非理性行为采取的一种行政措施，不但是可行的，也是非常必要的。但是，随着房地产市场发生改变和制度建设的完善，房地产市场去行政化是一种必然趋势。以限购、限贷、限价的行政性手段多次被官方使用，试图给 非理性的房地产市场降温，短期这样做虽然有效果，但长期来看就扭曲了市场供求信号，也束缚了市场活力。未来房地产调控将更多地依靠市场力量，也符合十八届三中全会确定的“发挥市场在资源配置中的决定性作用”。但是，去行政化的同 时，政府应在土地制度改革、金融改革、财税制度改革等深层次领域同时发力，包括房地产税立法、不动产登记和住房信息
16、联网等基础性工作，全面建立房地产长效调控机制，从根源上调整房地产市场。4.行政化调控手段根据地区差异逐步退出虽然我国当前的房地产行业应逐步让市场在房地产资源配置中起基础作用，行政化调控手段应退出。但是当前房价整体上并未呈现大幅下降，尤其是一些前期涨势迅猛的一、二线城市，房价仍然高于居民的承受能力。去年 9 月 30 日央行对于房贷政策的放松让很多居民对于本届政府调控决心的担忧，显然，本轮房价的调整还远远没有达到普通百姓的预期。当前普遍将经济下行的压力归为房地产，这也是房地产调控放松的重要因素之一。如果当前因为经济的下行重新回归到对房地产经济的依赖，那么转变生产方式和转变经济结构就不可能实现。当
17、然在有些房地产市场下行严重的地方，限购限贷已经没有必要，但是很多一、二线城市当前的房价与居民收入水平还是不相适应的。在房地产长效机制还未建立之前，这些地区的调控政策还需继续，否则本 轮调控的整体效果又会前功尽弃。而且在北京等一线城市的行政调控政策还肩负有控制人口过度扩张带来的环境和社会问题，因此，行政化调控手段不可一概而论地退出。5.保障房建设要贯彻以人为本国务院有关部门要按照各自职责，抓好加快保障性住房建设和促进房地产市场健康发展有关政策措施的落实和监督检查工作。住房城乡建设部要会同有关部门，加强对国家补助资金使用和建设工程质量的监督检查，特别要加强对棚户区改造工作的监督指导，确保改造工作顺利进行。尤其是保障房建设要考虑以人为本，不是以房为本，地方政府不能将保障房建设当成一种应付。当前，有些地区对于商品房采购作为保障房的做法是一种创新，值得探索。但是要走向法制化和透明化，防止成为滋生腐败的新的温床。（经济预测部：邹士年）
