1、本科毕业论文系列开题报告工程管理某新城建设的土地供给模式与激励机制研究一、选题的背景与意义课题研究对象为某15KM2的新城区，该新城的建设目标为有特色、可持续、高品质的休闲新城。其用地分类可以分为居住用地、公共设施用地、市政公用设施用地、道路广场用地、绿地等。其中，公共设施用地又划分为商业金融用地、文化娱乐用地、体育用地、医疗卫生用地以及教育科研用地。在新城项目开发问题上，新城政府希望能够尽快使项目建设走上正规，并能够尽快完成该项目。但是，该新城建设项目种类多，占地广，建设任务比较艰巨，完全依靠公共财政进行投资是不可行的，而且该地区经济发展较滞后，能够投入资金有限，必须要广开融资渠道，招商引资
2、。而另一方面，由于该地区尚未形成休闲旅游氛围，项目前期开发投资大但盈利不高，具一定的风险性，后期跟进项目则具更大的盈利空间。因此，在土地供应方面出现开发商要求与新城政府意愿上出现矛盾，即近期发展与持续发展之间的矛盾。在这一问题上，新城政府希望通过在住宅用地供给方面的优惠措施吸引开发商，但同时又以一定的机制牵制开发商，以激励其完成项目开发任务。而开发商则希望通过在开发期囤积大量土地，获取土地的升值价值，以回报其前期投资，并以其投资作为谈判砝码，要求新城政府给予优惠政策。如何解决双方在此问题上的分歧，达到双赢效果，是本课题研究的重点。政府部门与土地开发商在土地供给与开发问题上的矛盾，在我国类似项目
3、的开发过程中经常出现，具有一定的普遍性。对这一课题进行研究，对现有的土地供给模式进行探索与优化，实现对开发商的激励与约束，有利于政府部门更好地进行公益性公共设施及部分基础设施的公共性开发，有利于其控制和引导商业性开发行为，有效的实现城市经营，保证近期发展与持续发展相互融合，从而更好更快地实现我国城市发展。二、研究的基本内容与拟解决的主要问题基本内容（1）新城总体规划；（2）新城建设目标；（3）实现新城建设目标可采用的建设路径；（4）合适的开发商及其特性；（5）土地供给对开发商利益的影响；（6）土地开发目标；主要问题（1）土地供给模式；（2）土地开发的激励与约束机制。三、研究的方法与技术路线技术
4、路线如图所示四、研究的总体安排与进度201011231204完成开题报告、文献综述；20101252011114熟悉新城规划和建设目标，分析建设路径；20111152011214分析开发商的类型与特性；20112152011314分析土地开发目标，提出土地供给模式；20113152011414建立土地开发的激励与约束机制；2011415201157完成论文修改，准备答辩。我国土地供给模式发展发展情况某新城项目总体规划与建设目标分析实现新城建设目标可采用的建设路径分析合适的开发商及其特性分析土地供给对开发商利益的影响分析土地开发目标提出土地供给模式建立土地开发的激励与约束机制五、主要参考文献1陆
5、佩华浅议我国城市化进程中的土地供给机制J市场周刊理论研究,2007,7871032张颖，王贺忠，蔡军立深入探讨城市土地供给管理J科技资讯,2009,271273许虹我国城市土地供给管理方式和问题研究J科技资讯,2010,21584梁华，马小刚土地供给制度绩效综合评价制度变迁角度J建筑经济，2009,（9）1061095许根林建国后我国城市土地供给制度的演变轨迹与改革思路J湖南商学院学报,2007,1405586周京奎城市土地经济学M北京北京大学出版社，2007327329王丽艳国内外城市土地供给调控模式的评述与启示J城市2007，241437聂燕军地价会影响开发商利润率谈土地使用权招拍挂出让与
6、土地价格的关系J中国土地，2004，（4）278叶剑平用市场手段调控市场对土地使用权招标拍卖的几点思考J地产市场，2004,（4）289卢新海城市土地管理与经营M北京科学出版社，200627227910王国跃，李海海城市化、土地供给制度与我国房地产业的发展J吉林省教育学院学报，2009，25（8）13113211毕庶东推进土地招标拍卖筹集小城镇建设基金J中国地产市场，2003，（1、2）9810112EZIYIOIBEMCOMMUNITYLEDINFRASTRUCTUREPROVISIONINLOWINCOMEURBANCOMMUNITIESINDEVELOPINGCOUNTRIESASTUD
7、YONOHAFIA,NIGERIAJCITIES,2009,26312513213倪绍祥长三角地区经济一体化与土地资源管理J长江流域资源与环境,2004,13653654014冯贵盛沈阳经济区新城新市镇建设路径选择EB/OLHTTP/WWWLNGOVCN/HDJL/JYXC/201011/T20101122_592529HTML,201142315和涛，王建军上海浦东新区土地开发模式对本溪市新城区开发建设之启示J辽宁经济2009，64516曾乐春城市土地价格对土地资源配置的影响研究述评J国土资源科技管理2006,234636717RAYMUNDJLIN,SENGCHOTCHOUMEDIATIN
8、GABILATERALMULTIISSUENEGOTIATIONJELECTRONICCOMMERCERESEARCHANDAPPLICATIONS,2004,3212613818张淑娟，刘艳芳城市土地使用权招标出让的博弈分析J武汉大学学报信息科学版,2005,30111012101519张树娟建设工程中的博弈分析J煤炭科技，2008，（3）182120颜红艳工程管理PARTNERING模式的合作博弈分析J价值工程，2010,29（5）13413521王艳娜，王世通PARTNERING模式的基本思想及实施措施J山西建筑，2009,35（7）21521622孙静论促进城市土地资源节约利用的经济激
9、励制度J现代商业，200714109毕业论文文献综述工程管理某新城建设的土地供给模式与激励机制研究一、前言随着我国现代化建设进程的加速，城市化现象已越来越明显，各地政府纷纷对周边地区进行改造建设，以促进当地经济的发展。城市化对社会经济、自然资源和生态环境等都会产生很大的变迁作用和冲击影响,继而引发一系列与之切相关的矛盾和问题,其中尤为重要的是土地供给问题。由于时间与资金上的利益问题，土地供给问题是开发商与当地政府之间的重要矛盾，当地政府需要制定适当的供给机制以约束开发商的开发行为。近年来，土地的供给模式以及激励机制的研究逐渐受到专家学者的重视。他们从不同的角度对此课题进行了研究，通过对比国内外
10、土地供给模式、分析我国土地供给模式的历史、指出各种土地供给模式的优缺点、使用经济、管理学中的一些理论知识提出激励机制等方式，发展了我国土地资源配置的研究，也为后来者的研究提供了一定的启示。二、正文城市基础设施是城市经济社会发展和运行的基础，是城市现代化水平的重要标志。在现代化建设进行中，政府部分不可避免地要对土地资源进行适当地配置，以确保社会的可持续发展。在另一方面，建设开发商追求其自身的利益最大化，只着眼于近期的发展。这就造成了政府部门与开发商之间的矛盾，如何设计土地供给模式平衡开发商利益与城市发展是当前课题研究的主要任务。21我国土地供给模式发展陆佩华1、张颖2、许虹3、梁华4等人在我国土
11、地模式的发展问题上进行了一定的研究。根据城市土地管理事权的演进，我国城市土地供给制度的演变可以划分为四个阶段，即计划经济时代城市土地无偿、无期、无流动供给阶段、城市土地供给批租制度建立阶段、城市土地储备制度建立阶段以及城市土地供给宏观调控体系建立阶段。在改革开放前，土地作为一种重要的生产资料，城市各单位用地长期依赖于政府的行政划拨。用地单位作为需求者，却对用地量和用地位置基本上没有什么发言权，这极大地打击了用地单位的开发热情与积极性。同时，土地开发资金的来源较为单一，公共设施的建设资金纯靠当地政府的财政拨款，大大加重了政府部门的财政负担，继而又导致一些大型建设开发项目无法顺利进行，严重拖延了我
12、国城市发展的脚步。改革开放后，市场调节手段进入了土地供给管理，用地单位在土地供给问题上有了更大的自主权，市场融资手段也被应用到了新城的开发与建设中。22我国土地供给方式许根林5、周京奎6、聂燕军7、叶剑平8、卢新海9、王国跃10、毕庶东11等人对我国土地供给方式及其适用的建设项目进行了研究。不同的土地供给方式适合不同的建设项目。行政划拨较多用于学校、医院等公共福利设施的建设用地，其经营不带盈利色彩，建设资金一般由当地政府划拨。而有偿出让以及补办出让手续的土这类土地供给方式则更广泛地用于盈利性项目的建设用地。这类出让国有土地使用权的方式，集中体现了公开、公平、公正的市场原则，有利于形成政府主动供
13、地的机制，能够充分发挥市场优化配置土地资源的作用。根据我国的相关法律条款，商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性土地使用权必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，其他土地的供应计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。23新城建设路径EZIYIOIBEM12、倪绍祥13、冯贵盛14、和涛15、曾乐春16等人探讨了新城建设的路径和建设思想。要充分发挥政府的主导作用，需要在以下三个方面进行优化一是政策引导。新城政府需要在例如土地供给、利用政策、基础建设支持政策、新兴产业发展财政扶持政策方面进行改良优化，以吸引、鼓励投资方、开发商的入驻。二是编制规划。规划是进行比较全面
14、的长远的发展计划，是对未来整体性、长期性、基本性问题的思考、考量和设计未来整套行动方案。新城政府应该科学编制新城发展规划，用规划指导和调控新城建设。三是优化环境。这里的环境并不是指自然环境，而是社会环境。新城政府需要建立公平、公正、有序竞争的市场环境和高效廉洁的政务环境。政府主导作用的发挥，在很大程度上依赖于领导班子对市场、对开发商、对投资方的把握。这就需要新城政府对管理体制和运行机制进行优化。有效发挥市场的推动作用，这需要有效发挥市场配置资源基础性作用。24政府与开发商的博弈思想RAYMUNDJLIN17、张淑娟18、张树娟19、颜红艳20、王艳娜21等人对博弈有关问题进行了探讨研究。开发商
15、与新城政府在土地供应方面存在一定分歧，即近期发展与持续发展之间的矛盾分歧，这就导致了博弈问题的产生。基于博弈论思想和双赢结局目标，新城政府与开发商在建设目标与利益方面要达成一定的共识。在土地供给方式问题上，新城政府需要比对自身情况与开发商的优势劣势，选取合适的供给方式。相较于拍卖方式的“价格者得”原则可能带来的质量隐患，挂牌方式可能无法满足新城政府资金需求，以及出让方式可能导致的“暗箱”操作等等一系列的弊端，土地招标方式充分引入市场竞争机制，使得土地资源向开发能力强、资金雄厚的土地使用者集中，并避免了非经济因素对土地交易市场的干扰，有利于新城政府获得最大的经济效益和社会效益，也有利于形成城市土
16、地合理利用和集约利用的格局。三、结论目前，我国的土地资源利用问题还存在着比较严重的问题，其最主要的问题还是出在政府部门对土地资源的垄断而导致的土地资源市场化水平不高，不能有效自我调节，以及土地资源配置问题的相关政策不完善、落实不到位而导致的资源闲置浪费问题。而对这一课题的研究成果更多的是关注于理论上的要求中央政府完善制度与进一步推进市场化，而没有着眼于对地方政府以及土地开发商之间的博弈以及对其的激励措施。孙静提出了经济激励制度，认为可以“通过价格、税收等经济激励制度促进城市土地资源的节约利用，充分发挥其经济、社会效益”22，这具有一定的积极意义。在研究本课题时，首先，需要对新城政府与开发商之间
17、的矛盾进行深入的理解。要清楚他们之间的利益冲突与土地供给模式的关系又是怎么样的。之后，需要对新城的建设规划有一定深度的了解，对项目用地进行分类，并依据土地供给方式的不同及其优劣势，提出合理的土地供给方式。最后，可以带入一定的管理学理论，在计划、组织、领导、控制等方面，结合工程项目实际，提出合适的激励与约束机制。从地方政府与开发商两方面的利益角度进行研究，得出两者的共同利益，以双赢博弈来解决两者的冲突问题。参考文献1陆佩华浅议我国城市化进程中的土地供给机制J市场周刊理论研究,2007,7871032张颖，王贺忠，蔡军立深入探讨城市土地供给管理J科技资讯,2009,271273许虹我国城市土地供给
18、管理方式和问题研究J科技资讯,2010,21584梁华，马小刚土地供给制度绩效综合评价制度变迁角度J建筑经济，2009,（9）1061095许根林建国后我国城市土地供给制度的演变轨迹与改革思路J湖南商学院学报,2007,1405586周京奎城市土地经济学M北京北京大学出版社，2007327329王丽艳国内外城市土地供给调控模式的评述与启示J城市2007，241437聂燕军地价会影响开发商利润率谈土地使用权招拍挂出让与土地价格的关系J中国土地，2004，（4）278叶剑平用市场手段调控市场对土地使用权招标拍卖的几点思考J地产市场，2004,（4）289卢新海城市土地管理与经营M北京科学出版社，2
19、00627227910王国跃，李海海城市化、土地供给制度与我国房地产业的发展J吉林省教育学院学报，2009，25（8）13113211毕庶东推进土地招标拍卖筹集小城镇建设基金J中国地产市场，2003，（1、2）9810112EZIYIOIBEMCOMMUNITYLEDINFRASTRUCTUREPROVISIONINLOWINCOMEURBANCOMMUNITIESINDEVELOPINGCOUNTRIESASTUDYONOHAFIA,NIGERIAJCITIES,2009,26312513213倪绍祥长三角地区经济一体化与土地资源管理J长江流域资源与环境,2004,13653654014冯贵
20、盛沈阳经济区新城新市镇建设路径选择EB/OLHTTP/WWWLNGOVCN/HDJL/JYXC/201011/T20101122_592529HTML,201142315和涛，王建军上海浦东新区土地开发模式对本溪市新城区开发建设之启示J辽宁经济2009，64516曾乐春城市土地价格对土地资源配置的影响研究述评J国土资源科技管理2006,234636717RAYMUNDJLIN,SENGCHOTCHOUMEDIATINGABILATERALMULTIISSUENEGOTIATIONJELECTRONICCOMMERCERESEARCHANDAPPLICATIONS,2004,3212613818
21、张淑娟，刘艳芳城市土地使用权招标出让的博弈分析J武汉大学学报信息科学版,2005,30111012101519张树娟建设工程中的博弈分析J煤炭科技，2008，（3）182120颜红艳工程管理PARTNERING模式的合作博弈分析J价值工程，2010,29（5）13413521王艳娜，王世通PARTNERING模式的基本思想及实施措施J山西建筑，2009,35（7）21521622孙静论促进城市土地资源节约利用的经济激励制度J现代商业，200714109本科毕业设计工程管理某新城建设的土地供给模式与激励机制研究RESEARCHONLANDSUPPLYMODELANDINCENTIVEMECHAN
22、ISMFORSOMENEWURBAN某新城建设的土地供给模式与激励机制研究I某新城建设的土地供给模式与激励机制研究摘要新城建设是一个漫长的过程，期间涉及到多方开发主体的合作。在项目规划初期，新城政府的研究重点在于如何吸引开发商的入驻，而吸引开发商进入的关键则是土地的供给模式。土地供给与开发问题上，新城政府与开发商存在近期发展与持续发展之间的矛盾。阐述了某15KM2新城的建设目标与用地性质，通过列举我国土地供给的主要类型和适用项目，提出适合该新城建设的土地供给模式，并建立相应的激励与约束机制。针对新城建设的土地供给模式，提出依据不同用地性质以及不同建设时期选择不同的土地供给方式，并利用土地分类分
23、批供给、稳定土地政策以及落实税收罚款来达到对开发商的激励与约束效果。关键词新城建设；用地规模；土地供给模式；激励；约束RESEARCHONLANDSUPPLYMODELANDINCENTIVEMECHANISMFORSOMENEWURBANABSTRACTITISALONGPROCESSFORMETROCONSTRUCTION,DURINGWHICHITNEEDSTHECOOPERATIONOFTHEDEVELOPMENTOFTHEMAINPARTIESINVOLVEDININTHEEARLYPROJECTPLANNING,THEMETROGOVERNMENTSRESEARCHFOCUSEDO
24、NHOWTOATTRACTDEVELOPERSTOENTER,ANDTHEKEYTOATTRACTDEVELOPERSISTHEPATTERNOFLANDSUPPLYONTHEISSUESOFLANDSUPPLYANDDEVELOPMENT,THEREISACONFLICTBETWEENTHEMETROGOVERNMENTANDDEVELOPERSABOUTTHERECENTDEVELOPMENTANDTHESUSTAINABLEDEVELOPMENTTHISPAPERDESCRIBESTHEGOALOFTHECONSTRUCTIONOFMETROOFA15KM2ANDTHEAPPLIANCE
25、OFLAND,LISTSTHEMAINTYPESOFLANDSUPPLYANDAPPLICATIONOFTHEPROJECT,PROPOSESLANDSUPPLYMODELFORTHENEWTOWNCONSTRUCTION,ANDESTABLISHESAPPROPRIATEINCENTIVEANDRESTRAINTMECHANISMSFORTHESUPPLYMODELOFNEWTOWNCONSTRUCTION,THEWRITERPROPOSEADIFFERENTWAYOFLANDSUPPLYACCORDINGTODIFFERENTPROPERTIESANDDIFFERENTPERIODOFCO
26、NSTRUCTIONSITESANDUSETHECLASSIFICATIONANDPARTIALSUPPLYOFLAND,STABLELANDPOLICYANDTHEIMPLEMENTATIONOFTHETAXPENALTIESONDEVELOPERSTOACHIEVETHEEFFECTOFINCENTIVESANDCONSTRAINTSKEYWORDSMETROCONSTRUCTIONLANDSIZELANDSUPPLYMODEINCENTIVESCONSTRAINTS某新城建设的土地供给模式与激励机制研究I目录1引言311研究背景312研究意义313研究的主要内容42新城建设目标和用地性质
27、421建设目标422建设内容523用地性质与用地规模624建设实施方案73土地供给方式731我国主要的几种土地供给方式832不同土地供给方式的优势和适用项目8321招拍挂三种方式的优缺点8322各类土地出让方式的适用项目94新城土地供给模式1041合适的土地开发商10411开发商分类10412开发商选择1142土地供给对开发商利益的影响12421有偿出让与开发商的利益12422分期土地出让与开发商的利益1243合适的土地供给模式13431建设前期用地供给模式14432建设中后期用地供给模式155土地供给的激励机制1651激励机制16511土地分类分批供给16512稳定土地供给政策1752约束机
28、制176结论1861建立合适的土地供给模式1862建立相关的激励与约束机制18某新城建设的土地供给模式与激励机制研究II7展望1971新城政府与开发商以及开发商之间的博弈问题1972土地供给模式的拓展19参考文献203引言研究背景随着我国现代化建设进程的加速，城市化现象已越来越明显，各地政府纷纷对周边地区进行改造建设，以促进当地经济的发展。城市化对社会经济、自然资源和生态环境等都会产生很大的变迁作用和冲击影响,继而引发一系列与之切相关的矛盾和问题,其中尤为重要的是土地供给问题1。在改革开放前，土地作为一种重要的生产资料，城市各单位用地长期依赖于政府的行政划拨。用地单位作为需求者，却对用地量和用
29、地位置基本上没有什么发言权，这极大地打击了用地单位的开发热情与积极性2、3。同时，土地开发资金的来源较为单一，公共设施的建设资金纯靠当地政府的财政拨款，大大加重了政府部门的财政负担，继而又导致一些大型建设开发项目无法顺利进行，严重拖延了我国城市发展的脚步。改革开放后，市场调节手段进入了土地供给管理，用地单位在土地供给问题上有了更大的自主权，市场融资手段也被应用到了新城的开发与建设中4。一般而言，新城项目的建设是一个漫长的过程。在这过程中，包括当地政府、投资开发商商、建设单位在内的多方主体需要相互协调共同合作，才能保质保量地顺利完成该项目。在项目规划初期，新城政府的研究重点则放在如何吸引开发商的
30、入驻，而吸引开发商进入的关键则是土地的供给模式。研究意义在新城项目开发问题上，新城政府希望能够尽快使项目建设走上正轨，并能够尽快完成该项目。但是，新城的建设项目种类多，占地广，建设任务比较艰巨，完全依靠公共财政进行投资是不可行的，而且该地区经济发展较滞后，能够投入资金有限，必须要广开融资渠道，招商引资。而另一方面，由于该地区尚未形成休闲旅游氛围，项目前期开发投资大但盈利不高，具一定的风险性，后期跟进项目则具更大的盈利空间。因而，土地开发商往往在项目开发前期拖延工程进度，待土地升值，达到其期望空间后才继续开发。这就造成了土地开发商与新城政府在土地供给意愿上的矛盾，即近期发展与持续发展之间的矛盾。
31、政府部门与土地开发商在土地供给与开发问题上的矛盾，在我国类似项目的开发过程中经常出现，具有一定的普遍性。对这一课题进行研究，对现有的土地供给模式进行探索与优4化，实现对开发商的激励与约束，有利于政府部门更好地进行公益性公共设施及部分基础设施的公共性开发，有利于其控制和引导商业性开发行为，有效的实现城市经营，保证近期发展与持续发展相互融合，从而更好更快地实现我国城市发展。研究的主要内容本文阐述了某15KM2新城的建设目标与用地性质，通过列举我国土地供给的主要类型和适用项目，提出适合该新城建设的土地供给模式，并建立相应的激励与约束机制。在土地供给问题上，新城政府希望通过在住宅用地供给方面的优惠措施
32、吸引开发商，但同时又以一定的激励与约束机制牵制开发商，以激励其按照新城政府的规划完成项目开发任务。而开发商则希望通过在开发期囤积大量土地，获取土地的升值价值，以回报其前期投资，并以其投资作为谈判砝码，要求新城政府给予优惠政策。如何解决双方在此问题上的分歧，达到双赢效果，是本课题研究的重点5。新城建设目标和用地性质建设目标该新城位处浙江沿海地区，三面环海，一路通陆，具有独特的地理优势。但是由于交通条件的制约，该地区的发展一直游离于核心发展地带之外，接受区域中心城市的辐射不能和一些区位相对较好的城市相提并论6。如今，随着经济全球化、区域一体化进程的日益加速，该地区周边交通状况得到了很好的改善，各类
33、交通设施的建设使其不再处于交通区域的末端，经济发展速度也得到很好的提升7。在面对如此大好形势下，新城政府如需确立自己的区域发展地位，除了要承担、满足传统的城市内部功能外，还必须承担诸如旅游度假、滨海高尚居住等为区域服务的对外服务功能。而强大的对外服务功能应建立在资源的合理开发、环境的精心营造之上，从而创造极具特色、个性独立的地区8。在这个意义上，新城的建设为实现这种目标提供了极大的可能性。新城政府明确指出，新城的建设不是老城功能的简单延伸，也不是一般性的扩大城市的容量，而是要建设一个具有个性和竞争力的滨海新城，同时也要成为政府财政的重要来源之一。新城的建设要充分利用该城特有的区位及资源优势，以
34、休闲度假产业和房地产业为主导5的产业体系，建设具有一流滨海风光，集旅游休闲度假、高尚居住、先进产业于一体的生态型滨海旅游新城。建设内容由新城的建设目标可以看出，新城的定位不仅仅在于打造一个新的城区，而且应该是构造一个以海洋文化为主题的新型滨海城市。在对新城进行建设规划时，不能只对景区与社区加以简单的结合，而是需要更注重对其未来的休闲度假产业、会议会展产业、房地产业等产业发展空间的谋划。根据这个定位，可以先按功能分区，将新城分为休闲度假区与高尚居住区两大部分，这二大功能分区中，以休闲度假区为先导，高尚居住区为主体，实现旅游、休闲、度假、居住、就业的相互配合。在此基础之上，再对建设项目进行分类安排
35、。整个休闲度假区应集成旅行郊游、餐饮娱乐、会议博览、运动休闲、度假地产和形象展示等功能于一体。建设项目主要包括海洋文化主题游乐园项目、滨海度假休闲地产项目以及海洋文化展示公园项目。其中，海洋文化主题游乐园项目中主要包括游乐中心、文化广场、国际会议酒店、海洋会展中心及海洋文化博物馆等。滨海度假休闲地产项目中主要包括浮岛式商务公园、滨海商业街、名流会所、度假村、酒店式公寓等。海洋文化展示公园项目主要包括海洋文化主题公园、时尚运动场、海洋文化展示长廊、企业拓展训练基地等。高尚居住区以社区居住生活为中心，配套以相应的教育、医疗、商业、商务、文化、行政、体育、旅游、社区服务以及少量环境友好型现代都市工业
36、等。其建设项目主要包括海洋文化主题休闲生活中心项目以及健康养生区项目。其中，海洋文化主题休闲生活中心项目主要包括人工湖、行政中心、购物中心、特色商业街、文化中心、邻里中心、中高档公寓、别墅区、动迁安置小区、医院、经济型酒店、学校等。健康养生区项目主要包括老年公寓、美食城、体育中心、山地公园、生态园、休疗养中心等。大致的建设内容如下图所示（图21）。6图21新城项目结构图用地性质与用地规模该新城要成为拥有一流水准的生态型滨海旅游城市，必须按照规划目标的指引在多方面体现自身的规划特征。具体而言，新城项目在空间结构、功能结构、用地规划、道路设计、绿化水系等方面都必须体现自己的特色。而如何在用地规划中
37、体现生态型滨海旅游新城的特征一直是规划关注的重点问题。按照新城的建设规划，新城建设用地可分为经营性用地和非经营性用地两大类型。经营性用地包括居住、商业、工业、旅游等用地，其开发主体为非公共部门，进行土地开发的主要目的是赢利；非经营用地包括道路广场、市政、绿地等用地，其开发主体为公共部门，进行土地开发的主要目的是社会福利的提高，并为经营性用地开发提供可能性和一定的约束。通过横向比较分析，可以看出凡定位于生态型滨海旅游城市或具有类似定位的地区都有一个共同点，即存在高于常规比例的大面积公共绿地及公共开放空间。这一点，无论是在深圳华侨城地区，还是深圳大梅沙地区，均不例外。因此，新城在用地规划上必须保证
38、有足够的绿地，尤其是公共绿地。唯有这样，才能保证该地区的高起点、高标准、高品味，才能真正体现生态城市的特征，营造一个良好的生态环境，提升新城周边地区的土地价值。但同时，绿地的面积也必须有一定的限度。因为绿化用地本身属于非经营性用地，没有直接的经济效益产出，反而需要大量的资本投入，规模过大容易造成土地资源浪费，经济效益欠佳。因此，7新城的绿化用地应该控制在37左右。根据建设规划，该新城的建设用地约为15KM2，按其功能分区，可将建设用地分配为休闲度假区6KM2和高尚居住区9KM2。在这其中，居住用地20，商业用地3，市政公用设施用地05、道路广场用地67、绿化用地37、文化娱乐用地4、工业用地1
39、15、体育用地、医疗卫生用地以及教育科研用地等为混合用地，共34，其余的139则为水域用地。发展储备用地另计。建设实施方案新城的建设涉及项目众多，对资金需求较大，而对于庞大的基础设施建设，光看公共财政的拨款是远远不够的。因此，广开融资渠道，吸引多种投资、形成多元化投融资格局对于新城的开发至关重要。新城项目的建设，要根据当地政府的财政能力以及基础设施的类型，有针对性地选择基础设施的融资模式。同时，妥善合理的政策保障体系是新城健康顺利发展的基本保障，而在政策保障体系建立的过程中，政府起着绝对的主导作用。新城政府需要结合生态型滨海旅游休闲城市的建设目标，从土地政策、环境政策、旅游发展政策三方面积极主
40、动地建立健全的政策保障体系，保证规划设计能够有效地实施。目前，新城属于尚未开发状态，道路交通及其他市政设施还是一片空白。在这样的情况下，首先应该开发与主城区的道路以及市政系统对接的用地。同时，先期需要建设旅游设施项目和生态环境，以利于集聚新城人气和提高知名度，提升新城土地价值。如此开发，一方面可以给先期入驻新城并以较低价格获取土地使用权的开发商以经济上的激励，鼓励其积极进行项目的建设活动，而现状土地价值较高的地区也是目前能够吸引开发商眼球的不可多得的地段，另一方面，新城政府也能够可以通过出让高价值的土地获得高收益的发展资金，为滚动开发提供资金保障，同时也减轻政府财政压力。在项目开发中后期，土地
41、价值已有大幅度的上升，新城项目的收益前景更为明朗。此时，其他开发商会主动聚拢，向新城政府表达开发意愿。而新城政府也因此可以获得更多的资金收益以保持当地经济的持续发展，改善人民的生活水平，并规范新城建设，促进新城发展。土地供给方式随着我国经济体制的不断调整，我国城市土地供给制度也发生了一系列的演变。根据城8市土地管理事权的演进，我国城市土地供给制度的演变可以划分为四个阶段，即计划经济时代城市土地无偿、无期、无流动供给阶段、城市土地供给批租制度建立阶段、城市土地储备制度建立阶段以及城市土地供给宏观调控体系建立阶段9、10。在演变过程中，中央政府逐步修正了计划经济的土地政府行政审批的供给模式,确立了
42、除划拨土地使用权之外的协议、招标、拍卖出让土地使用权的供给方式,从而建立起适应社会主义市场经济体制转型的土地供给双轨模式,对我国土地供给市场的健康发展产生了重大影响11。我国主要的几种土地供给方式目前，我国城市土地供给方式主要有行政划拨、有偿出让、补办出让手续等三种方式，而有偿出让又有协议、招标、拍卖、挂牌等四种形式12。协议出让，是指土地所有者与一家土地使用者商议土地使用金，由于使用性质的改变成为经营性用地，在变更为经营性用地前需每年交纳相应数额的出让金后才可以租赁的形式进入市场。招标出让，是指通过一定的公开平台，召集有资质的土地使用者，在一定期限，通过上报土地用途、土地使用出让金等材料，并
43、在一定时间内公开开标，来争取土地的使用权。拍卖出让，是土地所有者（政府）在一定的时间通过叫价的方式，决定土地的使用者，价高者得。挂牌出让，就是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者。挂牌公示交易其实是土地招标拍卖的一种补充形式，它与招标拍卖的本质区别是即便是一家机构竞标也可出让，目的是既保证了政府出让土地应坚持的公开公平的原则，又避免了有价无市，导致出现流标的情况13。不同土地供给方式的优势和适用项目招拍挂三种方式的优缺点经营性用地的出让方式一般集中在招标、拍卖、挂
44、牌三种方式上。这三种土地出让方式各有其优势与缺点，新城政府在选择土地出让方式时，要特别注意其区别，对不同的建设项目采用不同的合适的土地供给方式。9在这其中，土地拍卖出让方式能够实现土地价格的最大化，为新城政府提供大量的建设资金。但同时，它也有其缺陷。首先，这种出让方式不利于选择具有开发实力与经验水平的开发商，影响重要项目的开发与建设，间接提高了项目开发的成本。其次，拍卖过程的激烈竞争可能使参与其中的开发商忽视其开发成本与开发能力，非理性进行竞争，这就增加了项目开发的风险，影响新城建设的发展质量。相对的，土地招标出让方式则不存在这方面的问题。使用这种出让方式，获取土地的开发商往往不是最高出价者，
45、而是符合新城政府制定标准的综合实力最佳者。新城政府可以通过这种方式选择出价相对较高，同时开发能力强、经验丰富、管理规范的开发商。而土地挂牌出让方式的优势在于提供开发商相对宽裕的时间，以方便其对土地开发项目进行评估规划，避免其非理性的决策行为。当然，其不足之处也在于此，时间的拖延容易产生未知的负面效应以及机会成本。各类土地出让方式的适用项目随着我国市场体制的逐步完善，我国土地供给方式也形成了一定的模式与制度，不同的土地供给方式适用于不同的建设项目。一般而言，行政划拨较多用于学校、医院等公共福利设施的建设用地，其经营不带盈利色彩，建设资金一般由当地政府划拨。而有偿出让以及补办出让手续的土这类土地供
46、给方式则更广泛地用于盈利性项目的建设用地14。这类出让国有土地使用权的方式，集中体现了公开、公平、公正的市场原则，有利于形成政府主动供地的机制，能够充分发挥市场优化配置土地资源的作用。根据我国的相关法律条款，商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性土地使用权必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，其他土地的供应计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采取招标、拍卖或者挂牌方式出让15。目前，我国土地供给市场上，土地拍卖出让方式一般适用于房地产经营项目的用地。地方政府运用这种方式以获取大量的资金以补贴财政支出。土地招标出让方式一般适用于道路工程、绿化工程等工程类项目的非经营性用地，或者是房地产项目
47、等其他经营性项目用地。而土地挂牌出让方式则往往适用于大规模、大工程项目的用地。协议出让的方式则比较容易出现暗箱操作、权钱交易等问题，一般在引进外国投资项目或重点投资项目中采用，但在新城建设中并不适合采用。10新城土地供给模式从国外成熟的土地市场发展经验来看，城市土地开发、基础设施建设所需的大量资金往往来源于土地，并用之于土地，而且土地收入将再投入到城市土地开发及城市基础设施建设中，从而使城市建设资金进入一种良性循环16。目前，新城发展的“瓶颈”之一是资金的短缺，而土地供给工作的展开则直接影响到开发商与投资商的入驻问题，因此，这一问题能否顺利解决将直接影响到新城的成长发展，提出合适的土地供给模式
48、至关重要。合适的土地开发商新城项目的建设是新城政府发展当地经济的一个重要措施。为了能使当地经济能更好更迅速地发展，人民生活水平能够更快地提高，新城项目需要在保证质量的前提下，尽快完成。因而，新城政府在开发商选择策略上要结合自身条件与需求，在不同的开发商类型中选择合适的合作者。开发商分类按照开发商的开发实力、品牌规模等特性，可以将开发商分为两类一是大型开发商，二是中小型开发商。大型开发商指在全国范围内具有一定品牌影响力，在专业领域中拥有良好实力与信誉，在公众中具有优秀的口碑的开发商。一般情况下，具有一定品牌实力的开发商能够保证工程项目建设中施工队伍的专业素质与工程的完整性，这就为工程项目的高质量
49、完成提高了一定的保证。同时，这类开发商更注重信誉及其工程在社会上的影响，因而能够在保证工程质量的前提下，按合同约定完成项目建设任务。同时，引入这类开发商，能够产生品牌集聚效应，吸引更多的投资方与开发商关注新城项目，有利于新城项目的融资、后期工程的开发建设以及未来新城的健康发展。但这类开发商由于其综合实力比较强，人际关系面较广，在与地方政府进行关于项目开发等问题的谈判过程中，往往占据有利地位，讨价还价能力强；同时，其在项目开发过程中，往往以其自身开发思路做引导，容易与地方政府的管理引导产生冲突，尤其可能产生“土地绑架”行为。中小型开发商指在全国一定区域范围内有一定影响力，在专业领域拥有一定的开发资质与实力，但在公众中并不闻名的开发商。这类开发商的开发实力不如大型开发商，也缺乏资11金，进行大型项目开发的风险较大。但是，这类开发商往往只参加一定地域范围内的项目开发任务，对当地环境比较熟悉，能够较为方便地解决项目开展中遇到各种各样的问题，不致使其影响工程进度与质量，进而影响工程成本。而且，此类开发商讨价还价能力不强。当地政府在与其进行谈判时占据有利地位。在土地开发过程中，新城政府引导其开发行为也较为容易。开发商选择不同类型的开发商具有其自身的优势与劣势（见表41），新城政府需要结合不同开发商的不同特点以及新城项目开发的需要，在适当的时期选择合适的开发商
