1、山东天泓置业有限公司济南项目商业计划书2目 录摘 要 .4第一章 山东天泓置业有限公司简介 .5第二章 青岛天泰集团股份有限公司简介 .5第三章 项目规划及设计 .63.1 项目名称 .63.2 项目位置及周边环境： .63.3 项目定位 .73.4 项目设计总体要求 .73.5 规划目标定位 .73.6 单体设计要求 .8第四章、市场分析 .84.1 济南市人文经济简况 .84.2 2003 及 2004 上半年济南市场分析 .94.2.1 2003 年度市场交易综合分析 .94.2.2 2003 年市场各项具体数据分析 .114.3 2004 济南房地产市场交易情况 .124.4 济南城市
2、房地产发展趋势分析 .13第五章 竞争状况分析 .155.1 非威胁性竞争板块 东部、西部、北部代表性楼盘分析 .155.2 竞争性板块 中部、南部（指千佛山和舜耕路板块）分析 .16第六章 投资说明 .176.1 股权融资： .176.2 债权融资： .186.3 本次募集资金的情况及使用 .186.3.1 本次股权融资基本情况 .186.3.2 本次债权融资的基本情况 .196.3.3 募集资金的使用 .19第七章 投资报酬及退出 .197.1.股利分配政策 .197.2.投资的退出 .20第八章 风险分析 .218.1.项目开发过程中的风险 .218.2.销售风险 .218.3.房地产开
3、发项目收入不确定性风险 .228.4.工程质量与工程建设风险 .228.5. 经济周期与产业政策的风险 .238.6.财务风险 .243第九章 建设方式及工程计划 .249.1.承包、发包方式 .249.2.工程计划： .25第十章 经营预测及财务分析 .2510.1.项目主要经济技术指标： .2510.2.投资估算与盈 利 分析 .2510.2.1.估算依据与范围。 .2510.2.2.静态分 析 .2510.2.3 动态分析 .33投资意向书 .374摘 要山东天泓置业有限公司系由上海天雄有限公司、青岛国雄投资发展有限公司和青岛天泰房地产开发股份有限公司投资成立的专业房地产开发公司。与上海
4、天雄有限公司、青岛国雄投资公司有紧密股权关系的天泰集团将对该公司提供全方位的支持。天泰集团是具有十年历史的企业集团，以房地产开发为主业，涉及建筑设计、物业管理、房地产营销、饮料等行业。具有丰富的房地产开发经验，在青岛开发有多个明星楼盘。主要有阳光海岸、天泰青岛奥林匹克花园、阳光地带等。曾在 2002 年、2003 年的中国住交会上连续两年被评为“中国房地产品牌企业五十强” 。天泰济南项目位于济南市南部，该地风景秀丽、植被丰富，是济南的绿肺，为保护城市环境，该地段目前鲜有新的地块推出，因此该项目实际处于济南的绝版地段，有很高的升值潜力和良好的生活、自然环境。该项目定位于济南市顶级楼盘，项目设计将
5、结合项目位置、客户特点精心打造，公司将与国际大师合作，将该项目建成天泰在济南的代表性作品。从济南的市场情况看，济南市房地产交易市场活跃，人民收入水平不断提高，追求生活质量，改善居住条件的需求日益增强，消费水平不断升级。同时随着济南经济的发展，形成了一批高收入人群，从市场调查看，济南市缺少顶级楼盘，使高收入人群很难找到适合自己身份地位的房产。因此，本项目的开发将有可能填补这一空白，赢得市场，赢得客户。本次融资方式主要采用股权融资和债权融资相结合的方式进行。公司将注册资本从目前的 2000 万元增加到 5000 万元，拟通过股权方式融资 3000 万元，与股权方式相匹配，投资人应同时以 1：7（股
6、权：债权）的比例向公司提供无息借款，借款期限暂定为 4 年。投资者以 500 万股为投资起点，最高不超过增资后股权比例的 40%。该笔款项主要用于缴纳项目土地款及前期费用。目前天泰集团已出资 1.12 亿元交清了首付款。股东收益主要来源于股利分配和项目完成后清算收益。项目开发方式采用分期开发，滚动进行的方式，预计开发总工期为 4 年，项目占地面积为 172 亩，目前容积率为 1.8，建筑面积为 20.4 万平米，主要由小高层、高层组成。从项目经营预测看，公司盈利前景良好，项目总投资为 11.7 亿元，按照 8000 元/平米测算，该项目销售收入预计为 17.54 亿元，净利润为 3.9 亿元，
7、成本利润率为 28.72%，投资利润率为 97.86%。从项目的经济指标看盈利是可观的。总之，从总体上看，该项目在定位、设计、市场、经营预测等方面都是可行的。5第一章 山东天泓置业有限公司简介山东天泓置业有限公司系由上海天雄有限公司、青岛国雄投资有限公司和青岛天泰房地产开发股份有限公司投资成立的专业房地产开发公司。公司于 2004 年 6 月 24 日成立。注册资本为 2,000 万元，经营范围为房地产项目投资、商务中介服务等。公司本次拟增资扩股 3,000 万元，增资后，本公司注册资本为 5,000 万元。第二章 青岛天泰集团股份有限公司简介公司目前的股东上海天雄有限公司和青岛国雄投资发展有
8、限公司与天泰集团具有紧密的股权投资关系，天泰集团将在管理线、品牌线、业务线及企业文化方面给予全方位的支持，尤其是在项目开发过程中，将完全贯彻天泰集团精细化、专业化的开发管理模式，精雕成济南地区最具影响力、盈利能力高的项目。天泰集团简介：天泰集团成立于 1994 年，是以房地产开发为主业，涉及物业管理、置业顾问、建筑设计、旅游开发、生物食品等多个产业的企业集团，下属天泰房地产开发股份有限公司、天泰奥城发展有限公司、上海天雄有限公司、天泰阳光建设有限公司、天泰温泉高尔夫发展有限公司、天一置业顾问有限公司、天泰物业服务有限公司、天泰饮乐多食品有限公司等十余家子公司及控股公司。主要项目有：天泰青岛奥林
9、匹克花园、天泰假日温泉、天泰阳光海岸、天泰馥香谷、天泰阳光地带、天泰广场等。天泰集团是中国较早实施品牌战略的房地产企业，在其发展过程中及时导入 CIS 系统，1996 年率先在中国国家工商总局注册了第一个建筑商标，天泰集团也是国内较早通过ISO9000 质量体系认证的房地产开发企业，并且是国内最早通过 ISO14001 环境体系认证的房地产企业， “天泰”还是青岛市和山东省第一个著名建筑商标。2001 年天泰集团被评为“中国住交会地产名企 20 强” ，2002 年在当代经理人杂志评选的“中国成长企业百强”中位列 15 位，2003 年再次入选“中国住交会房地产品牌企业” 。同时连续多年被评定
10、为“AAA 级信用企业” 。天泰集团提出自己的发展方向为“ 致力于成为世界卓越的房地产发展商，致力于成为令人尊敬的企业” 。在成立十周年之际，集团提出了发展战略，明确提出了做透山东市场的战略规划。在管理层面上，天泰集团董事长王若雄还创造性总结出了“三线一圆”管理理论，并出版推开这扇窗专著，得到管理界人士的高度评价；并率先在房地产行业中提出和实施了房地产精细化管理模式。最近，天泰集团又探索性地在企业管理中实施以“团队 CEO”为执行主体的“三会”管理模式。建立起了“培育了不起的人”机制，并与中国海洋大学联合创办了中国第一个总经理研究生班。6从创立伊始，天泰集团就提出并逐渐形成了以“兴业报国”为核
11、心的文化体系，每年集团都要拿出大量的资金用于社会公益事业，如出资百万在中国海洋大学设立“天泰奖学金” 、 “天泰跨世纪优秀人才奖” ，在贵州等地区捐建希望小学，积极安置下岗职工再就业，捐资助残，支持残疾人安居工程，2002 年出资人民币 1,000 万元支持青岛“奥运争光计划”等等。第三章 项目规划及设计3.1 项目名称“天泰太阳树” or “太阳树” （暂定，以下均称为天泰济南项目）3.2 项目位置及周边环境：天泰济南项目土地位置极佳，位于济南市的东南面，属于山东省府济南上风上水之宝地，位于千佛山脚下，周围冬暖夏凉的小环境在济南这一火炉中实属难得，因此该地区属于济南的高级居住区，是众多商家必
12、争之地。项目北临中华女子学院，东西分别有舜耕路、旅游路两条交通干线贯穿南北，组团南端以兴济河为界，总占地面积 172 亩，项目内及周边有近 6000 亩森林和 2000 亩社区绿化，群山环抱，气候宜人，具有典型的城市花园特点，是非常适合居住的大型社区。附近的阳光舜城于 1999 年 1 月正式开始开工建设，目前的社区配套已进一步得到了完善，社区建设已初具规模，现已完成住宅项目 50 多万平方米，在建住宅项目 20 万平方米。自 2001 年 4 月首批省直机关住宅交付使用、1000 余户居民入住起，截至 2003 年年底，入住人数已逾万人。入住业主主要为驻济各大高校教师，省直机关公务人员、商务
13、人员、职业经理人及各专业人士，居民素质较高。天泰济南项目位于南城中心地带，东依千佛山山脉，西侧与龟山遥遥相望，视觉效果极佳，地理位置优越。该组团距市中心不足 6 公里，且有 K90、34、110 等多条公交线路通过，交通较为便利。根据已批准的详细规划，济南项目总占地面积 172 亩，容积率为 1.8，总计可建设住宅及配套公建约 204000 平方米。由于该项目原为阳光舜城大开发的一个重要组成部分，建设用地已明确为出让地“熟地” ，且项目产权十分清晰。另外，该项目已办理好土地证和用地规划许可证，基本具备“三通一平”施工条件，项目所需水、电、煤气等配套设施齐备，市政管线均已布放到位，建设条件较为理
14、想。73.3 项目定位济南项目定位于济南房地产市场的顶端产品，将与国际设计大师和国际著名的设计机构合作，打造顶级楼盘。室内装修将采用高标准、人性化的设计。在规划、单体、环境乃至室内装修要协调一致，互为补充、一脉相承。社区环境将突出基地自然地形的特点。3.4 项目设计总体要求建筑全部为高层（12-18 为主） ，容积率不高于 1.8，立面设计大气、简洁、现代、创新而独特。室内平面布置符合中国人的生活习惯和功能要求，室内装修突出现代、简约、实用、大气、艺术等特点，在与业主充分沟通的基础上，大胆创意，做出建筑艺术精品大胆使用新技术、提倡生态环保理念，营造适合人类居住的小环境，形成城市中的空中别墅。达
15、到生活方便与居住舒适的双重目的。3.5 规划目标定位3.5.1.该项目的地势呈碗状，整个区域范围地形成三级跌落状分布，极目远眺，不远处的市区以及千佛山尽在眼前，无论雾天还是晴天都别有情趣，规划阶段应该充分利用自然资源。3.5.2、规划充分考量基地自然地形和周边整体自然环境，同时兼顾社区内环境的充分营造，力求精致，此为本设计的重点，可以充分借鉴和发挥日本园林营造的特色。3.5.3.项目定位为一个真正的现代生活时尚住区。体现在住宅科技的考究与利用，根据济南当地的环境以及气候弱势，如降低噪音、控制室内温度等等。3.5.4.以健康时尚为主体的高尚居住区。包括小区室外运动场地、漫步道、网球场、划水道、森
16、林氧吧中漫步、高尔夫练习场等。会所内室内攀岩、温泉浴、壁球馆、游泳池、健身房等。3.5.5.生态为主体的景观设计，结合周围自然景观山、水的综合利用。把小区内景观融入自然。浓郁的森林、小桥流水，林荫大道，步行景观大道等给人以回归自然的感受。83.5.6.规划建议采用大间距，要留有大面积绿化用地，提高档次的同时，使业主更有机会和自然亲近。3.6 单体设计要求3.6.1 该项目单体户型面积在 150350 平米之间，楼层越高，单户面积越大。3.6.2 会所功能齐全，结构合理、布置精致，成为小区居民交流、生活的中心，面积在 20003000 平米即可。3.6.3. 底层部分要和小区精致的环境以及现状的
17、错落地势相结合，移步异景。3.6.4. 中高层部分具备安全而且有最佳景观的“空中别墅” 。3.6.5 高层住宅建议大户型，并且布置平层、错层形式，平面功能布局参考别墅的功能布局。使业主真正享受到别墅的感受，而又有高层住宅的安全性和景观优势。3.6.6. 引领时尚的功能布局。3.6.7. 宽阔的景观大阳台，客厅、卧室落地的景观玻璃窗，开敞的主卧室卫生间，让业主在洗浴、休息中感受窗外千佛山以及泉城济南的无尽美景，开窗面积尽量大，但还要考虑济南当地的气候特征。第四章、市场分析4.1 济南市人文经济简况济南市是山东省的政治、经济、文化、科技及教育中心；是国务院公布的历史文化名城，中国首批优秀旅游城市。
18、4.1.1 人文地理概况济南市位于山东省中西部，泰山穹隆北麓，黄河南岸。北距首都北京 494 公里。北邻德州市，东北连滨州市，东接淄博市，南与莱芜市、泰安市毗连，西与聊城市相邻。东西最大横距 138 公里，南北最大纵距 166 公里，总面积 8154 平方公里，其中市区面积 2119平方公里。现辖历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区、长清县、平阴县、济阳县、9商河县等 5 个区 4 个县，代管章丘市。总人口 543.5 万人，其中城区人口 191 万人。4.1.2 经济发展指标据初步核算，2003 年全市国内生产总值达到 1367.8 亿元，比上年增长 14.5。全市非公有制经济实现增加值
19、482.7 亿元，增长 22.8，占 GDP 的比重达到 35.3，比上年提高 2.5 个百分点，人均国内生产总值 23632 元，增长 13.2。从 GDP 分配角度看：全年完成地域财政收入 264.2 亿元，增长 12.7，城市市区居民(非农业)人均可支配收入为 11013 元，增长 9.1。另据银行统计，2003 年全市企业存款比上年增加 170.3 亿元，增长 24.2。4.1.3 城市居民消费结构升级的方向已经明确，据统计，2003 年住房销售额 55.5 亿元，比上年增长 44.2，其中个人购买 52.5 亿元，增长 55.8。全部房屋销售额 59.5 亿元，比上年增长 45.5，
20、其中个人购买 54.0 亿元，增长 57.4。 以上数字表明，住房消费已成为济南市居民最大的消费类别，成为城市居民消费结构升级方向的代表性品类。4.2 2003 及 2004 上半年济南市场分析4.2.1 2003 年度市场交易综合分析2003 年，在宏观经济良好运行的背景下，随着济南市新的城市规划的实施，住房一、二级市场继续保持购销两旺的发展态势，联动效应明显，对拉动济南市经济增长做出了积极贡献。（1）2003 年全市房地产转让持续快速增长并再创佳绩。其中，转让件数超过 2 万件，达到 24315 件，同比增长 36.5%；转让面积突破 300 万平方米，达到 321.95 万平方米，增长
21、26.8%；转让金额 53.31 亿元，增长近 10 个亿，增幅为 22.1%。10（2）住房一、二级市场联动效应明显2003 年，济南市住房一、二级市场相互促进、协调发展的大好形势前所未有。两级市场买卖住房成交套数为近几年之最（见图） ，进入市场买卖房屋的居民家庭越来越多，市场发展后劲十足。同时，住房市场的发展带动了相关产业的发展，成交金额的增长带动了房地产交易税收的增长。自实行住房制度改革以来，人们已经逐步摒弃了靠单位解决住房的依赖思想，转而把目光投向欣欣向荣的住房市场。 “卖旧买新”“以小换大”“以次换好”已成为人们改善居住条件的基本方式，这种住房市场上特有的、阶梯型的“梯次消费 “形式，也是住房一、二级市场得以长久发展的推动力。（3）一、二级住房市场等销售占有比例
