1、I本科毕业设计论文届论文题目台州房地产开发企业资金链解析所在学院商学院专业班级财务管理学生姓名学号指导教师职称完成日期年月日II摘要随着市场经济的发展，房地产行业己经成为国民经济的支柱产业。房地产行业是资金密集型行业，资金需求量大、风险集中、投资回报高和投资回收期长等特点使得资金瓶颈始终是制约房地产企业发展的重要因素。2010年，密集、强势的高压调控政策，不断地冲击着台州市房地产开发企业的资金链，再加上一些不确定因素，中小开发商的资金链已经紧绷甚至断裂。本文运用调查、观察等方法，对台州市房地产开发企业资金链进行资料收集，对其在资金来源阶段、资金使用阶段、资金回流阶段进行分析并发现存在的问题，研
2、究如何在市场竞争激烈的环境下，寻找与自身发展情况切实可行的方案来管理资金链，以达到资金的合理利用，降低资金链紧绷甚至断裂的风险，促进企业进一步发展的目标。关键词房地产开发；资金链；资金来源IIABSTRACTWITHTHEDEVELOPMENTOFMARKETECONOMY,THEREALESTATEINDUSTRYHASBECOMEONEOFUNDERPINNINGINDUSTRIESOFNATIONALECONOMYREALESTATEISACAPITALDENSITYINDUSTRY,ITDEMANDLARGEVOLUMEOFMONEY,RISKCENTRALIZING,HIGHINVE
3、STMENTRETURNANDLONGCALLBACKTERM,WHICHMAKECAPITALBOTTLENECKBEALWAYSANIMPORTANTFACTOROFRESTRICTINGTHEDEVELOPMENTOFMEDIANSMALLREALESTATEENTERPRISEIN2010,THEDENSE,STRONGHIGHPRESSURECONTROLPOLICY,CONTINUETOIMPACTONTHECAPITALCHAINOFREALESTATEDEVELOPMENTENTERPRISEINTAIZHOU,COUPLEDWITHSOMEUNCERTAINTY,THECAP
4、ITALCHAINOFSMALLDEVELOPERSHAVEBEENSTRAINEDOREVENBROKENINTHISPAPER,INVESTIGATION,OBSERVATIONANDOTHERMETHODSAREUSEDTOCOLLECTTHECAPITALCHAINDATAWHICHISTHEREALESTATEDEVELOPMENTENTERPRISEINTAIZHOU,ANALYZEDANDFOUNDPROBLEMSONSOURCESOFFUNDINGSTAGE,STAGEFUNDS,ANDFUNDSOFBACKSTAGE,SEARCHEDFORSOLUTIONSONHOWTOMA
5、NAGETHEFINANCIALCHAININTHEHIGHLYCOMPETITIVEMARKETENVIRONMENT,INORDERTOACHIEVERATIONALUSEOFFUNDS,REDUCETHECAPITALCHAINTIGHTANDEVENTHERISKOFFRACTURE,ANDPROMOTETHEIRFURTHERDEVELOPMENTGOALSKEYWORDSREALESTATEDEVELOPMENTCAPITALCHAINFUNDINGSOURCES目录1相关概念的理论界定111房地产开发企业资金链的概念112房地产开发企业的资金链循环环节113房地产开发企业资金运用
6、特点32台州房地产开发企业资金链的现状及问题521台州市房地产市场状况522台州市房地产开发企业资金链的现状及问题6221资金来源阶段6222资金使用阶段10223资金回流阶段113完善台州房地产开发企业资金链的对策1431政策支持1432合理制定资金链管理计划14321合理制定融资计划14322合理制定资金使用的计划15323合理制定资金回流的计划1633改变企业理念17331改变发展战略坚持走专业化道路17332改变开发模式合作开发模式下整合营销18结论20参考文献21附录221房地产业是一个资金高度密集型的行业，近年来受我国金融和经济政策的调整以及银行信贷资金紧缩等因素的影响，房地产开发
7、企业的资金链将受到严重考验，开拓新的融资渠道也成了房地产开发商的焦点问题。资金链的良好运行是房地产开发项目顺利进行的根本保障。所以，房地产开发企业能否健康地发展下去取决于资金链的稳固状况。1相关概念的理论界定11房地产开发企业资金链的概念在一般产业中，资金链是由产品在不同市场主体之间流动而带动的资金循环运动。货币资金是企业的血液，在企业的一切生产经营活动中都会伴随资金的流动（周立,2007）。在房地产行业中，从货币资金开始，随着土地的购入和开发建设的推进，他们分别转化为储备资金、生产资金和成品资金，通过销售后有转化为货币资金，如此形成了一个周而复始的循环过程。简而言之，资金链是从项目融资开始，
8、经过项目开发及交付使用，再到销售回款，然后支付外部融资成本的一个循环反复的过程（冯亚静,2009）。12房地产开发企业的资金链循环环节房地产开发企业的资金链是一个动态的可持续的资金循环过程，分为三个环节见图1图1资金链的循环环节（1）资金来源就是房地产开发企业获得资金的渠道，即融资方式。企业自有资金包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从资金来源资金使用资金回流2税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金等资本由企业自有支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时
9、，才有可能适度投入企业的自有资金。预收账款是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。上市融资股份制房地产企业上市发行股票融资已成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。房地产开发债券发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。银行信贷从银行借款是开发
10、商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。房地产投资信托（REALESTATEINVESTMENTTRUSTS，REITS）是采取公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产（一般为收益性房地产）或者为房地产进行融资，并享有税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构进行经营管理。它通过多元化的投资，选择各种不同的房地产证券
11、、项目和业务进行组合投资。商业抵押担保证券（CMBS）这是一种商业证券化的融资方式，及将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到一个组合抵押贷款中，通过证券化过程及债券形式向投资者发行（王希迎；丁建臣；陆桂娟，2006）。（2）资金使用主要是房地产开发企业的开发成本费用和留在企业备用的流动资金。开发成本费用包括土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。包括土地出让金、土地征用费、城市建设配套费用、拆迁安置补偿费。前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。房屋开发费包括建安工程费、附属工程费和室外工程费。期间费用管理费用、销售费用和
12、财务费用。其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底编制费、3工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、开发管理费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、保险费等杂项费用。不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的37。税费主要包括固定资产投资方向调节税（投资1030）、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、电话初装费、建设发展基金、人防工程费等。（3）资金回流就是房地产开发企业通过租赁或销售的方式回笼资金，即销售回款。我国房地产业的资金回流模式也有两种一是销售资金回流，
13、二是租赁资金回流（王晓丽，2008）。13房地产开发企业资金运用特点纵观房地产开发的全过程，房地产开发资金随着房地产开发经营活动的进行而不断变化。从货币资金开始，随着土地的购入和开发建设的推进，他们分别转化为储备资金、生产资金和成品资金，通过销售后有转化为货币资金，如此形成了一个周而复始的循环过程。由于房地产本身所具备的物理及经济特征，决定了房地产开发资金的使用和供求上，存在着一系列特殊性和矛盾，这些特殊性和矛盾就构成了房地产开发经营资金运行的特征。（1）房地产开发资金占用量大并且集中房地产开发需要消费大量的土地资源、人力资源以及各种材料设备等工业产品，而城市建设用地的稀缺导致地价昂贵，经济发
14、展的刺激又往往导致工业产品价格上扬，这就使房地产开发投资额巨大，在资金运作的各个环节都需要占用大量的资金。（2）房地产开发资金占用时间长、资金回笼速度慢房地产开发建设周期长，在建设过程中，如果不采用预售方式的话，则只有资金大量投入没有资金回收。当开发工程建设成后，如采取出售的方式，资金回收和周转速度相对较快，但前提是市场需求旺盛，能够很快卖出去，否则，资金同样要占用很长时间。若采用出租方式，资金占用量可逐渐减少，但全部收回需要相当长的时间。（3）非自有资金比重大由于房地产开发资金的运用量大，因而开发商不可能独自承担，而且资金投向多分单一会造成风险扩大，因而开发商也不愿意全部投入其多有资金，这4
15、就需要扩张资金筹集渠道。我国的筹资渠道比较单一，开发资金来源主要有三块自有资金、银行贷款和销售回款，自有资金中3040为来自银行的流动资金贷款，销售回款中主要是购房者的个人住房抵押贷款。这样加起来，我国房地产开发中的资金来自银行资金的比重多在7080左右，甚至我国80左右的土地购置和房地产开发资金全都直接或间接地来自银行（温亚丽，2006）。房地产开发资金的运用特点决定了房地产开发企业筹集资金的必要性和可能性。52台州房地产开发企业资金链的现状及问题2010年台州市房地产开发企业有288家，但房地产开发企业大部分是中小房地产企业。虽然这两年台州房地产市场火热，但这些企业大部分投机性很强，公司管
16、理也较为松散，抵御风险能力很差，又遇上2010这个“政策调控年”，它们的资金链可能存在很大的风险。21台州市房地产市场状况2008年，对于我国经济社会发展是一个不平凡的一年,也是房地产行业的调整之年。台州市房地产市场低迷，商品房市场有价无市，开发和消费信心匮乏，主要指标增速已明显放缓，甚至出现负增长。2009年是台州房地产市场“疯狂”的一年，在一系列利好政策的作用下，特别是个人住房贷款优惠和交易税下调的影响下，成交量高歌猛进，房价节节攀高，台州市房地产市场持续升温。而从2009年12月开始，中央不断释放遏制房价过快上涨的信号，一系列新政密集出台。2010年是历年房地产调控中力度最大、策略最多、
17、持续性最长的一年，也因此被业内人士称之为“政策调控年”，主要包括宏观调控类、房贷政策类和土地政策类（详见附录）。在此影响下，台州市的房地产业增速趋缓。调控向左，房价向右。尽管2010年国家出台了一系列严厉的调控政策，但是台州房价不仅没降下来，反而节节攀升。据台州市统计局统计，台州市区的房价从04年开始大约只有4000元/平米左右，到08年大概只有6000元/平米左右，在09年台州楼市经历了一轮暴涨，房价破万，同比涨幅近乎100。2010年，台州房价再上扬，大约上涨了20的幅度。看表1和图2，可看出05年到10年台州房地产市场运行状况。表120052010年台州房地产运行情况表时间全年房地产开发
18、完成投资亿元房屋施工面积万平方米房屋竣工面积万平方米全年实现商品房销售额亿元销售面积万平方米均价元/平米2010年1960818016817666331374635871482009年1522714546316968271544223664292008年12625133971290621216225925382616684122741435212162715433137116131014795731262515227196082005年2006年2007年2008年2009年2010年商品房销售额完成开发投资续表2007年957312861223188143522813351012006年10
19、14712383218892122742597247262005年1161316684数据来源台州市统计局图205年10年台州市房地产市场发展趋势据台州统计局统计，2010年台州市房地产开发企业共有288家，比2005年增长83。2010年底，全市房地产开发企业拥有资产总计913911亿元，平均每个企业拥有资产3173亿元，比2005年底分别增长257倍和237倍。营业利润也由2005年的636亿元迅速增加到2010年的26207亿元。由此可见，台州市房地产开发企业也在逐渐发展起来。22台州市房地产开发企业资金链的现状及问题房地产项目开发成功的关键是资金、土地和营销方案。其中，获得资金的融资渠
20、道是房地产开发漫长产业链中的首要环节，它一直是房地产开发的瓶颈。虽然2010年台州的房地产市场发展势头良好，但在密集、强势的调控政策高压之下，不仅是投机炒楼的资金在退潮，房地产开发企业自身的资金链也受到冲击，尤其是中小开发商的资金链可能已经紧绷甚至断裂。房地产开发企业的资金链存在以下几点问题221资金来源阶段70204060801002006年2007年2008年2009年2010年台州房地产开发企业资金来源趋势图国内贷款自筹资金其他资金（1）过于依赖于银行资金，缺乏风险控制机制随着台州房地产市场发展火热，开发到位资金也逐渐增加。据台州统计局统计，看下表2，2010年台州房地产到位资金有350
21、33亿元，比08年、09年分别增长4145和2344。台州市的房地产开发资金主要来源于国内贷款、自筹资金和以定金及预收款、个人按揭贷款为主的其他资金。表22008年2010年台州房地产开发企业的资金来源2008年2010年，台州房地产开发企业的资金来源单位亿元2008年2009年2010年房地产开发到位资金247671002838110035033100国内贷款258210433762132635831022自筹资金其中自有资金54323492219358424626206782662362234其他资金其中定金及预收款个人按揭贷款1026743528244143180851168640563
22、721875412478627653532010年，政府持续加强对房地产市场的调控，房地产开发企业面临着信贷和货币环境逐步趋紧，想通过银行贷款融资的难度进一步加大，全年获得银行授信的房地产企业数量十分有限，且授信额度与2009年相比明显减少。从图3中，可看出，国内贷款的比例在房地产开发资金的比例逐渐下降，到2010年国内贷款比重同比下降了302个百分点。图305年10年台州房地产开发企业资金来源趋势图实际上，国内贷款、定金及预收款和个人按揭贷款都来自于银行资金。这样台州市房地产开发企业的开发资金有将近60来自于银行。也就是说，台州8市房地产开发企业和购房者都过于依赖银行。在信贷收缩的背景下，台
23、州部分小开发商的资金压力陡增，企业不得不拓展多种途径进行融资，扩充资金链。如果信贷继续收紧和开发成本继续增长，就会绷紧开发商的资金链条，形成了一块融资真空。房地产开发企业资金过多依赖于贷款，不利于合理、稳定、多元化的融资结构的形成，也削弱房地产开发企业抵御市场风险和波动的能力。（2）负债比率过高在房地产项目开发过程中，为了满足巨额的营运资本需求和其短期波动，就会使企业进行债权融资。在台州市，大部分房地产开发企业手中没有多余的流动资金，为了不使开发项目中断，就要举债筹资。这样资产负债率非常高，财务风险非常大。据台州市统计局统计，2010年台州市房地产业平均资产负债率高达6255。经调查，温岭市佳
24、合房地产开发有限公司创建于2000年，房地产开发资质三级，注册资金3800万元。累计完成开发面积3141万平方米，完成投资1002亿元，合格率100，优良率80。所开楼盘有2002年开盘的阳光花园项目被评为“钱江杯”，2005年开盘的星都家园，2007年开盘的锦屏一期玫瑰湾（15000元/平方米），2009年开盘的锦屏二期玫瑰苑（9900元/平方米）。经过多年努力，逐渐增加发展规模，取得一定经济规模。见下表3，温岭市佳合房地产开发有限公司在08年到10年的资产负债率变化。虽然资产负债率有所下降，但仍高于台州平均水平，具有很大的财务风险。表32008年2010年，温岭市佳合房地产开发有限公司的资
25、产负债率时间资产总额（元）负债总额（元）资产负债率（）2010年309189091632149036148669512009年50583617584427796148184572008年47926263718457340226959543过高的资产负债率势必会使房地产开发企业承担较大的财务费用压力和风险，同时也增加了其进行再融资的困难。负债经营是企业谋求经济效益最大化的经营方式之一，适度的负债能够使得企业获得更多的利润。但在经济变动中，如果企业的经营状况不佳，不但企业资金实力不能保证偿债的安全，而且多度的负债将会导致财务状况愈加恶化。所以为了企业的不断发展，企业必须保持一个合理的资产负债率，对
26、于资金密集的房地产企业来说尤为重要。（3）融资渠道进一步收窄自身局限性。较之于大型房地产开发企业，中小房地产开发企业没有那么宽阔的融资渠道。2000年以后，股票、债券、民间融资、信托资金等融资方式9也逐步进入了台州市的房地产市场，资金来源渠道得到拓宽。但对中小房地产开发企业来说，发行股票和债券等方式来进行融资是不太现实的。2010年，在信贷趋紧、资本市场融资监管严格的情况下，信托融资以其灵活的融资方式迎合了房地产开发商的不同需求，目前已经成为开发企业的重要融资渠道。但同时应该注意到，由于信托融资的成本较高，就对开发企业维持合理的资金安全水平提出了更高要求，信托公司提高房地产信托业务的门槛，则意
27、味着更多的中小房地产开发企业和中小项目无法通过房地产信托来融资，这样中小房地产开发企业又少了一条重要的融资渠道。所以，对台州房地产开发企业而言，融资主要靠国内贷款、自筹资金和以定金及预收款、个人按揭贷款为主的其他资金。获取银行信贷的难度逐增。2010年的一系列宏观措施，使原本就对银行信贷依赖度很高的中小房地产企业，造成资金紧张，过去很多中小企业从银行贷款，但现在这些企业的贷款额度被下降或者放款时间被推迟，加息将直接提高开发商贷款成本，也减少了定金及预付款和个人按揭贷款的来源，增加了房地产开发难度，这些措施都造成了台州房地产开发企业的资金来源面临考验。在台州市，银行发放贷款的门槛高，据一些开发商
28、反映现有国有商业银行的管理体制造成了银行普遍喜欢“锦上添花”，不喜欢“雪中送炭”，非常看重企业的经营状况和抵押物品的价值，且多数偏向土地、待销售房产等实物抵押，信用抵押较少。而中小房地产开发企业很难提供满足银行要求的抵押物，给借贷带来一定的难度。2010年10月台州政府又加强对房地产闲置土地的管理，规定对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。另外银行办理贷款手续时间较长，担保费用较高。所以台州房地产开发企业想获得银行的贷款非常困难，其他融资渠道又受限，再不充分挖掘融资潜力，最终会导致资金链断裂。（
29、4）融资管理机制不严在中小房地产开发企业，存在这样一种普遍现象一是为了长期占用资金而规避银行债务；二是为了缓解暂时的资金压力而拖欠其他企业的债款。这些做法都严重损害了中小房地产开发企业的自身形象。要知道，信用是中小房地产开发企业取得银行贷款的重要依据，中小房地产开发企业对银行贷款的依赖性很大，一旦得不到银行的资金支持，从而导致资金链断裂，就会严重影响企业的正常运行。从统计数据分析，开发资金中银行贷款呈下降趋势，自筹资金和预收款等资金增幅较快，在银行贷不到开发前期资金和土地出让金一次性缴纳的情况下，包括内部认购、提前预定等违规预售一直是房地产开发商自筹资金的重要渠道，对于资金并不雄厚的中小企业而
30、言，更是缓解资金压力，降低10融资成本的绝佳法门。台州市违规预售和高息借贷等现象有所抬头，企业自筹资金大部分来源于社会和员工的高息借贷或高息集资。同时企业与企业之间互相担保行为较为普遍，台州市曾有一个企业因涉担保无法还贷而倒闭。2010年6月，温岭市铭泰房地产有限责任公司在未取得预售许可证的前提下，非法集资以借款形式向意向购房户收取大笔房屋预定金，如今又单方面违约，哄抬房价。经过调查，经历过金融危机后，2009年年初正是台州民营企业资金最紧张的时候，企业之间相互担保，银行资金链断裂，重组房地产公司，并通过房屋预定的方式公开吸纳资金，以挽救企业所面临的危机。2010年11月的台州的“房票门”事件
31、，“直改名”就是对于那些还没办理房产证的房子，卖房人把房子转手卖掉，然后通过开发商和房管部门的内部关系让买房人与开发商重签一份合同，一切仍是按照商品房买卖手续办理，而“房票”就是这种非正规交易的产物。房地产开发企业乐于发售“房票”。一位房产公司销售人员表示，“羊毛出在羊身上”，房产公司希望通过“房票”制造“市场饥饿”，借机更大幅度抬高房价，牟取更多利润。像黄岩区振兴房产公司所开发的华府天地，存在违规收取定金的问题。华府天地总套数为1474套，2010年8月27日开盘，而房地产开发商却从2009年5月开始，以收取5万元到50万元不等的定金形式将房子预售给客户，总计4940万元。由此可见，中小房地
32、产开发企业一旦得不到资金支持，又不想资金链断裂，就会通过各种非法、违法手段进行融资。这种现象需要政府的引导来制止，不然无法实现公平有序的房地产市场，最大的受害者就是老百姓。所以，台州的中小房地产开发企业首先要做的是充分挖掘融资潜力、拓宽融资渠道、创新融资工具。222资金使用阶段房地产开发企业的资金使用主要是开发成本费用和留在企业备用的流动资金。房地产开发项目的成本费用的构成和确定是进行房地产投资分析和决策的主要依据。台州市的房地产开发企业在资金使用中存在着以下两点问题（1）资金沉淀严重房地产开发企业在项目开发中投入了大量资金，但由于资金使用过程中的问题使得大量的资金未能得到有效地产出，反而转成
33、了产品积压，造成资金沉淀。从2004年开始，台州商品房空置面积逐年增长，空置商品房无疑会占用房地产开发企业的资金，造成资金沉淀，影响资金周转速度。见下图4，台州商品房空置面积变化趋势。11图42004年2010年台州市商品房空置面积趋势（2）开发成本逐增土地是稀缺资源，也是房地产开发的基本条件。增加土地供应、打击囤地、加强土地增值税清查等，2010年，从年头到年尾，土地调控全年无休，在针对房地产用地方面更是多处着力。台州的地理条件决定了房地产开发企业用地日趋紧张，所以土地供求矛盾愈发突出。台州房地产市场的持续旺盛既面临政策调控压力，也面临可开发土地减少的压力。据台州统计局和台州国土资源局统计，
34、见下表4，台州房地产开发企业购置土地面积在逐年下降，土地价格却居高不下。这是因为求大于供的现状使征地价格上升，土地资源不足及价格偏高增加了开发商的开发成本，开发商势必将土地的成本加在房价中。表42007年2010年台州房地产开发企业土地购置情况购置土地面积（万平方米）土地成交款（亿元）平均地价（元/平方米）2010年241112835320662009年424517324081142008年570623902683762007年3982777195236台州市房地产市场的良好发展使政府供地节奏明显加快，但从实际情况来看，在对未来市场行情向好的预期下，即便身处调控也难以打消开发商的拿地热情，也没
35、能彻底改观土地价格迅速攀升的局面。223资金回流阶段2004年2010年商品房空置面积（万平方米）趋势变化3062831242936773494348438832004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年商品房空置面积122010年台州房地产销售、价格趋势201032010620109201012商品房预售商品房销售商品房销售价格（1）贷款收紧，回款压力大开发商的两大资金来源，一个是销售回款，一个是银行贷款。房地产开发企业想要获得资金唯一的办法，就是通过销售实现回款。加息将直接提高个人房贷的成本，增加了个人购房的难度。个人房贷的利率优惠取消不仅增加了个人购房的难度，也
36、让那些手头有在售项目的房地产开发企业减少并减慢了销售资金回流的速度。台州房地产的消费群体基本上是刚需族，没有太多的资金来支付首付和另外的加息，而且台州的房价一直居高不下，都在等待2011年的新政来使房价降温，所以，他们虽然有强烈的购买欲望，但都处于观望阶段。图52010年四个季度台州房地产销售、价格变化资料来源台州房产管理局2010年，火热的台州房地产市场，在后三季逐渐降温，趋于稳定。见上图5，数据显示，2010年12月份，台州市共签约新房（住宅）1429套，总面积2095566平方米，总金额158375亿元，较之11月份呈现全面下滑。如果2011年继续新政打压，就会拉长开发商收回资金的时间，
37、造成资金链断裂。（2）房源充裕，带来潜在高风险地价的不断上扬也进一步刺激了开发商和消费者对未来的预期，不少开发商看楼市形势大好，对未来市场预期过高拼命拿地，其实是有很大风险的。2010年12月，台州市已受让土地但尚未施工的商品房项目总用地面积417万平方米，规划建设总量734万平方米，其中商品住宅567万平方米；在建商品房用地总面积558万平方米，建设规模总量1154万平方米，其中商品住宅850万平方米、70532套。照此计算，2011年台州市可供商品住房总量达1417万平方米、11万多套，可以满足不同收入层次人群合理的住房需求，市场后续供应充裕。从近两年台州市区的土地拍卖情况以及各家开发商的
38、开发进度来看，未来三年内，台州楼市尤其是市区楼盘的供应量将出现“井喷”。这些楼盘肯定都会在三年内开盘，到时候仅高层住宅的房源数量保守估计就将达到2万套以上。再加上很多开发商看好房市，现在还在不断地拿地，未来市场上的房源供应量13肯定会非常可观。当大量房源集中上市，开发商的日子必然会变得越来越不好过。市场能否消化那么多的房源，会不会造成供大于求，市场供应大增，地价节节攀升，而市场的消化能力毕竟有限，现在再高价拿地的风险实在太大了。房产的囤积占用了大量的资金，影响资金周转速度，所以要立即通过销售来回笼资金，一旦房源出现滞销，开发商的资金实力将受到巨大的考验，为了尽快回笼资金，打折销售也是极有可能发
39、生的，不然会造成资金链紧绷甚至断裂。143完善台州房地产开发企业资金链的对策在当前信贷紧缩的形势下，房地产开发企业要规避资金链压力或资金链断裂风险，提高资金链管理水平，可从以下政府的宏观政策引导和企业自身进行考虑31政策支持从当前台州市房地产开发企业融资所面临的困境来看，政府应积极支持并帮助房地产开发企业创造多样化融资渠道的市场环境。2000年以后，股票、债券、民间融资、信托资金等融资方式也逐步进入了台州市的房地产市场，资金来源渠道得到拓宽。但不适合大部分中小房地产开发企业，所以，相关部门应尽快完善房地产行业的法律、法规，加快金融体系配套改革，培育、完善房地产资本市场，来拓宽房地产开发企业的融
40、资渠道。比如，应适当降低房地产企业上市融资的门槛，使一部分具有一定规模和实力的房地产开发企业通过发行股票吸收社会上大量的闲散资金，解决融资难的问题。32合理制定资金链管理计划321合理制定融资计划房地产开发企业的资金筹措应该讲求投资效益，在进行房地产项目的投资决策时，不仅要从技术经济的角度评价项目的可行性，还要考虑项目的资金筹集和运用，确定资金来源和资金使用方向，制定合理的资金结构和融资方案。（1）确定融资方案的可行性和合理性随着土地、金融和市场极大规则的改变，房地产行业的经营、管理、资金、产品、品牌的技术的难度越来越高，这对房地产开发企业的专业化能力提出了更高的要求。房地产开发企业不能光考虑
41、自己的融资需求，也要考虑投资者资金的安全性、流动性和盈利性。房地产开发企业要客观地审视自身，融资能力取决于企业的运作能力和项目开发能力，以及企业的市场细分能力以及成本控制能力。要提高企业的专业化和品牌化水平、市场化和规模化程度。关于房地产开发企业的财务结构和指标问题，需要表现出四个特征盈利性、增长性、持续性和公开性。要有一个稳定的盈利性，以吸引资金的青睐。采用各种合法技巧，尽力表现出企业的增长性。合理确定拿地数量，以保证连续性，对投资15者要透明，信息披露要全面，以体现公开性，注意诚信，抱有长远眼光，以公开换取相互间的信任。（2）控制筹集资金的成本世界上不存在无偿使用资金，资金贷出者的报酬就是
42、资金借入者的成本。不同来源的资金，它们的成本是不同的。像台州房地产开发企业有10左右的资金来自银行贷款，它的成本就是利息。有40是通过预售产品得到的。这部分预收资金金额大、时间长。按照有关规定，项目开工时可预收总额的50（直到工程土建结顶时再收30），时间可达两年左右。公司将预收款直接投入项目，解决投资项目所需的一部分资金。所以不同于其他企业的预收贷款，可以看作长期负债。在正常情况下，公司为了筹集部分资金，往往以低于实际销售价的价格卖给客户，其差实质就是公司占用这部分资金所要付出的代价。控制成本可以减少财务风险，提高开发经营的效益。（3）实施多元化融资渠道在目前宏观政策的影响下，房地产企业的融
43、资结构面临着巨大调整，银行提高贷款门槛的同时也意味着其他融资渠道发展机遇的到来。另外房地产企业较低的自有资金比例，会使更多的人投身房地产开发。近几年房地产金融市场逐渐出现了多种新的融资方式，并逐渐被企业尝试和运用。因此，房地产企业可加大包括信托融资、股权融资、债券融资、典当融资及销售融资、采购融资、票据融资、使用海内外私募基金等多元化融资渠道进行资金的筹措，分散房地产投资风险，避免房地产金融风险全部集中到银行。另外，由于不同融资方式需要的政策和法律环境不同，应该按照先易后难、分步实施的思路，努力创造适合自身企业情况的模式来推进房地产企业融资渠道多样化。（4）强化企业的信用管理信用是房地产开发企
44、业兴衰的标识，信用很好的房地产开发企业，无疑将能获得条件优厚的长期低息贷款，企业将会有源源不断的资金去开发经营更多的房地产项目。322合理制定资金使用的计划（1）加强对开发项目的可行性研究一般情况下，开发项目的规模越大，所占用的资金也就越大，经营风险也越大。项目开发经营越难，资金占用周期就越长，经营成本也越高；项目开发经营利润越高，不可控因素就越多，经营风险也越大。由此可见，房地产开发企业在确定开发项目时，要做好项目的可行性研究，以降低项目投资风险。首16先，要做好开发项目的背景情况调查；其次，要做好项目所在地区的市场调查；再次，要对开发项目的进行比较，选择那些资金占用少、开发经营周期相对较短
45、、风险小、效益好的项目作为企业开发的项目。（2）控制开发成本在房地产商品价值构成中，对成本部分的控制，将直接影响利润的高低。又由于房地产部门各个行业中的相对独立性，如何控制各个部门的成本，是一个复杂而又较难的问题。见下表5，温岭市佳合房地产有限公司控制并降低了成本和费用，这样由亏损转为盈利。表52008年2010年温岭市佳合房地产有限公司利润表单位元2008年2009年2010年主营业务收入27683766249254015133310084经营成本234585482817029216751099833676营业费用3068455192676926458800000管理费用3480067735
46、84091194473231825财务费用466630158276517918126275094净利润96106846843398681091257879552（3）加强施工管理，缩短工期，加紧催收进度款工期长短直接影响资金周转和企业效益。一面加速结尾工程的结算资金回笼。一面抓紧新开项目投入，这样使项目间的资金得以互为弥补，形成资金良性循环。2010年是宏观调控的一年，开发商面临着土地和资金的双重压力，行业优胜劣汰态势明显。土地政策进一步从严，信贷政策更没有松动的迹象，项目开发的启动资金要求提高，房地产开发企业的融资需求大增。房地产开发企业只有重新部署、整合资源，以应对新一轮的竞争局面。大型房
47、地产开发企业提高地产与金融的组合程度，依靠自身的实力，增强其资本运作能力，中小房地产开发企业不妨考虑合作开发，并调整业务发展战略，并做好现金流的管理，过好自身的市场细分，保有自身的发展空间。323合理制定资金回流的计划（1）产品品质是销售之本，资金回笼之源市场中有一些典型楼盘因为能够满足消费者的需求已经形成了良好的口碑，也引起广大消费者的共鸣。对中小房地产企业的主导产品住宅和经济实用房的设计，客户喜欢，开发商才能成功，才能有效地实现销售进而资金循17环和周转。台州在2011年会有大量的房源集中上市，那么开发商的日子必然会变得越来越不好过。怎样才能让房子不愁卖呢致力于提升产品品质，房地产开发企业
48、及其楼盘的市场竞争力会更强。产品的品质实际上是房产销售策划之本，是资金回笼之源，房产的价值首先取之于它的品质，品质包括房产的设计、质量、地段等，它的含金量越高的，给房地产开发企业带来的利润也就“超值”，也能给购房者带来超值的享受。这样就能提高资金回笼的可能性，这也使得产品品质成为资金链管理中的一个重要步骤。（2）销售是实现资金链循环和周转的唯一途径资金链的循环，债务链的解脱，唯有通过产品的销售才能实现。目前台州的房价一直居高不下，但房地产行业的竞争还是比较激烈。尤其是在这未来几年，房源充裕，房地产开发企业要抢占市场，拉拢客户，把房产销售出去来实现资金回笼，这竞争是很激烈的。房地产开发企业的经营
49、风险，其中一个主要来源就是在于房产的销售。首先，要保证房产的质量，树立良好的品牌效应。如果现有项目产品定位较好，适应市场的需求，开发进度把握较好，则经营风险较小。如果无法保证预期的销售水平，就会套牢资金，不仅无法实现再投资，还会影响资金的流动，引起资金链断裂。其次，采取营销手段创新，增强销售速度。最好借助流通领域中的中介公司，来缩短资金的回收期，以达到规避资金风险的目的。树立良好的品牌优势和创新营销手段可以保证房地产开发公司的开发项目在进入销售阶段以后，资金回笼能够顺利地进行，并盘活存量资产，激活资金链。33改变企业理念331改变发展战略坚持走专业化道路激烈的市场竞争让房地产开发企业认识要转嫁
50、、分散风险，就要进行多元化的发展战略，通过扩大资金的投向以达到分散经营风险的目的。但台州的房地产开发企业的规模都普遍偏小，还远远没达到可以走多元化战略的条件和资格。企业在进行多元化时，会把资金投入到一个陌生或者是不熟悉的领域，在分散企业风险的同时，也就分散了企业的资金和管理，这样有可能不但不能分散经营风险，甚至还加重了企业的资金负担，以至于影响到企业主营业务的发展，导致资金出现严重的恶化状况，最终会出现企业资金链紧绷甚至断裂。因此，如果房地产开发企业的资金有限，就不要盲目进行多元化经营，而应将资金投入到主营业务中，提高其核心竞争力和造血功能，这样才能增加资金流入，18规避经营风险。所以，在资金
