1、1 闸北区住房保障和房屋管理“十二五”规划 闸北区住房保障和房屋管理“十二五” 规划根据 中共上海市 委关于制定上海市国民经济和社会发展第十二个五年规划的建 议、 中共闸北区委关于制定闸北区国民经济和社会发展第十二 个五年规划的建议和上海市闸北区国民经济和社会发展第十 二个五年规划纲要编制，是指导闸北区住房保障和房屋管理未 来五年全面发展、突破发展的行动纲领，是政府强化房产市场监 管、住宅配套、房屋拆迁、旧住房改造、物业管理和住房保障的重 要依据，对于在新的起点上健康发展房产建筑业、全面提升住房 保障和房屋管理水平具有十分重要的意义。 一、 “十一五”闸北区住房保障和房屋管理主要发展目标顺 利
2、完成 “十一五”期间，我区房 产市场运行总体保持健康平 稳发展， 新建住宅品质品位逐步提高，市政公建配套逐步完善，居住环境 逐步改善，住宅小区综合管理水平逐步提升，住房保障受益面不 断扩大。 （一）住宅建设持续发展，房产市场交易活跃，市政公建配套 日益完善 商品房供应及房地产市场交易。累计发放商品房预售许可 证 167 张，批准预售总建筑面积 366 万平方米，34628 套。累计 2 新建商品房预售和现售登记 313 万平方米，销售金额 458 亿元； 二手房累计成交面积 334 万平方米，33904 套，销售收入 375 亿 元。 新建住宅建设。累计开发住宅施工面积 435 万平方米，新开
3、 工面积 189 万平方米，完成竣工面积 234 万平方米，其中“十五” 结转项目竣工 196 万平方米。积极推进新建住宅节能省地建设， 成功创建 11 个“四高 ”优秀小区，建筑面 积 129 万平方米。全装 修房比例达到 30。大力加强新建住宅质量管理工作，累计发放 新建住宅入住许可证 45 张，建筑面积 234 万平方米。 市政公建配套建设。累计完成新建住宅市政配套道路建设 11 条；完成永和北块、永和南块、彭浦十期雨水泵站建设，有效 缓解了彭浦、永和地区汛期积水问题。与 21 家开发单位签订了 公共服务设施配套合同，进一步落实了社区配套用房建设。完成 教育配套设施建设 31353 平方
4、米（其中 29820 平方米在建），投资 配套费 6551 万元；完成社区配套设施建设 22274 平方米，投资配 套费 6637 万元。为区政府落实配套用房 64 套，资金兑现 8053 万元。 （二）旧区改造房屋拆迁稳步推进，旧住房改造成效明显，优 秀历史建筑保护与修缮工作得到加强 房屋拆迁。累计动迁居民约 2.5 万户居民，拆除二级旧里以 下房屋约 60 万平方米。 旧住房改造。累计完成旧住房综合改造约 320 万平方米， 3 1163 幢房屋；完成高层综合整治 98 万平方米，76 幢房屋；完成二 次供水改造 379 万平方米，1302 幢房屋；完成外立面整治 1240 万平方米，17
5、84 幢房屋。完成 106 个小区的“清洁家园” 改造工程。 全面启动实施旧住房成套改造，竣工面积约 15 万平方米，受益 居民达 2700 余户。城区环境不断改善，人民群众居住质量逐步 提高。 优秀历史建筑保护与修缮。动态掌握我区所有列入市级历史 保护建筑房屋结构、设施设备的完损情况和使用现状，为保护修 缮、日常管理和建立基础档案提供依据。邀请上海市房屋安全监 察所分别对梁氏民宅、会审公廨、茂联丝绸大厦、跳蚤市场、新泰 路仓库、福新面粉厂、武进路 580-588 号里弄等保 护建筑进行了 房屋整体情况评估，并在迎世博 600 天行动中对武进路 580-588 号里弄、茂联大厦（北苏州路 10
6、40 号）、跳蚤市场（北苏州路 1028 号）进行了不同程度的修缮，共计 2.2 万平方米。此外，要求百联 集团等相关产权单位分别对四行仓库、新泰路仓库、福新面粉厂 等进行了修缮。积极配合市优秀历史建筑保护中心做好原上海总 商会大楼修缮前期工作。 （三）住宅小区综合管理水平稳步提高 物业管理行业从传统的管理服务模式向住宅小区综合管理 模式转变，初步建立了街镇属地管理、19 个职能部门、专业单位 进小区的综合管理模式。通过开展创建“ 满意物业” 活动，新建小 区物业服务达标率、窗口达标率均达到 100%。通过对 127 个直 4 管公房和售后房小区、34 个街坊旧里实行物业服务“达标补贴” 政策
7、，对 32 个系统公房小区实行了物业服务“达标奖励” 政策， 提高了公房、售后房小区及街坊旧里的管理水平。通过深入实施 住宅小区综合管理，切实加强了物业管理行风建设。通过实行网 格化管理，实现了住宅小区物业管理问题的快速处置，提高了公 众满意度。通过建立 962121 物业服务统一呼叫平台，提高了区 域物业应急服务能力和保障能力。同时，加强对业主大会组建和 业委会运作的监督指导，累计组建业主大会、业委会 418 个，组 建率达 91.2%。 （四）住房保障受益面不断扩大 保障性住房建设。适应我区全面推进旧区改造拆迁的需要， 坚持“ 政府引 导、市 场运作、服 务大众”的原则，加快了定向供应 的
8、动迁安置房建设和管理。重点推进了沪太路 319 街坊等 5 个动 迁安置房建设，其中 340 街坊 40 丘地块新悦坊于 2010 年 6 月底 交付使用。 保障性住房管理。2006 年以来，根据本市调整住房保障人均 收入的认定标准及时扩大了政策受益面。在坚持租金配租为主的 基础上，逐步提高了实物配租比例。截至 2010 年末，我区廉租对 象新增受理 4797 户，落实配租 4787 户，累计配租金额 9632 万 元。完成第一轮实物配租家庭的摇号、选房工作,9 户家庭签订了 住房租赁合同并办理了入户手续。落实了 1361 户旧改动拆迁安 置家庭转化为实物配租家庭。启动经济适用住房相关工作，开
9、展 5 了经济适用住房需求情况调查摸底，组织了 5 次经济适用住房政 策培训，在 9 个街镇开展了经济适用房政策咨询周活动，共接待 咨询家庭 10669 户。积极推进公共租赁住房工作。组织了对单位 租赁住房的摸底调查，并积极研究公共租赁房运营机构的落实。 另外， “十一五”期间，我局还继续推进公有住房出售、有限产权接 轨。共办理公有住房出售 462 户、有限产权接轨 425 户。 二、准确把握“十二五”期间闸北区住房保障和房屋管理 发展的形势 从上海层面来看， “十二五” 时期是上海加快推 进“四个率先”、 加快建设“ 四个中心”的重要 时期。上海将充分发挥世博后续效应， 创新驱动、 转型发展
10、，着力加快发展现代服务业和战略性新兴产 业，推 动产业结构向服务经济转变，更加注重以人为本的社会建 设和管理，促进经济社会与人口资源环境的协调发展。 从闸北层面来看， “十二五” 时期是闸北经济 社会实现跨越式 发展的关键阶段。闸北将更加注重以提升功能出效益为方向的产 业结构转型，更加注重以保障和改善民生为重点的社会建设，更 加注重以规划为引领的城区发展，加快提升城区功能品质，全面 启动苏河湾建设，提速发展服务经济，加快配置社会服务。 从闸北房管行业层面来看， “十二五” 时期是 闸北加强房屋管 理、强 化住房保障的重要阶段。随着“南高中繁北产业” 的战略定 位及“ 时尚生活新地 标 、汇 才
11、创业新天地、安居乐业新家园” 的目 标确立，闸北房管行业将拥有更大的发展空间，我们要顺应新的 6 发展形势，抢抓新的战略机遇，力争突破性发展。 与此同时必须清醒地认识到，闸北房管行业也面临着诸多挑 战：房产市场政策调控不断，形势难以判断；动迁成本上升，旧改 难度加大；物业诉求增多，管理协调更难；住宅建设要求节能、低 碳标准提高，民生问题突出，社会保障压力加大等，都需要在“十 二五” 期间认 真加以研究解决， 为闸北住房保障和房屋管理工作 的进一步发展提供良好的条件。 三、贯彻科学发展观，健康发展房产建筑业 （一）指导思想 坚持以邓小平理论和“三个代表” 重要思想 为指导，深入贯彻 落实科学发展
12、观，按照区委区政府“南高中繁北 产业” 的战略部署， 以构建“安居 乐业新家园 ”为目标，以“居民得实惠、发展得机会” 为宗旨，建立精品意识，提升房产开发品质；加强行业监管，保持 房产市场持续、健康发展；推进旧住房改造，完善市政公建配套， 提升物业管理水平，提高区域房产的附加值；完善住房保障体系 建设，持 续改善民生。 （二）发展原则 1、坚持可持续发展。大力推进环保型、生态型住宅建设，并纳 入循环经济的轨道，体现房产业发展的可持续性。 2、坚持以人为本。在推进旧住房改造和住宅建设中，加强改 造方案和规划的人性化设计，营造健康、舒适、合理、便捷的居住 环境。 7 3、坚持与中心城区地位相适应。
13、努力提升住宅建设的科技含 量，提高住宅配套水平，使我区成为上海中心城区重要的居住活 动区域。 （三）目标任务 1、建立精品意识，完善市政公建配套设施，总体提升房产开 发品质，保持房产市场健康发展。新建住宅继续保持每年开竣工 40 万平方米的水平，五年累计开工约 200 万平方米。商品房上市 预售建筑面积累计约 300 万平方米。全面提升新建住宅品质，提 高全装修房比例。积极扶持培育节能省地型“四高” 小区。按照“同 步建设、同步实施、同步交付使用”的要求，加快推进新建住宅市 政道路和公建配套项目的建设。 2、聚焦苏河湾重点改造地块，加快旧区改造房屋拆迁，推进 旧住房改造，改善城区居住环境。树立
14、“百姓得实惠，经济发展得 机会” 的理念，由南向北成片推 进，彻底改 变“ 老”、 “旧”、 “差” 的城 市面貌。 “十一五”末，我区剩余二 级以下旧里房屋 78.4 万平方米， 居民 4.32 万户。 “十二五” 期 间， 计划累计动迁居民 2.5 万户，拆除 旧住房 70 万平方米，其中二级旧里以下房屋 45 万平方米。全面 实施旧改新政，进一步完善旧改安置补偿等机制。继续加快旧住 房综合改造，力争完成 250 万平方米。加强对我区优秀历史建筑 的保护和修缮。 3、提升物业品质，提高区域房产的附加值。做实三级综合管 理联席会议制度，建立社区党组织、房屋主管部门、物业服务企 8 业和社区党
15、员群众业共同参的小区管理模式，形成住宅小区综合 管理合力。依托社区，加强业主大会、业委会的建设和维修资金 监管，增强业主大会、业委会自我管理能力，业委会组建率达到 93%。通过加强物业招投标管理和企业资质管理，逐步实现物业 服务“规模化 ”发展。 继续加强民生保障，推 进“达标补贴”、 “达标 奖励”，完善应急维修网络，提高旧公房物 业服务水平。进一步强 化信息化建设与管理，提升行业物业监管效率和监管水平。 4、强化住房保障，持续改善社会民生。加快推进保障性住房 建设，五年累计新建保障性住房约 70 万平方米。全面推进经济 适用房的申请供应工作。通过收购、改建、配建等方式筹措房源， 推进公共租
16、赁房建设。发动社会、企业共同参与做好人才公寓建 设。进 一步扩大廉租住房受益面，逐步提高实物配租比例。 （四）保障措施 1、贯彻落实国家和本市出台的各项房产调控政策和措施。 加强房产市场的动态监测和运行分析，做好措施预案。强化行业 监管， 规范房产交易秩序和房产市场经营行为，继续开展房产开 发企业、房产中介机构的诚信经营活动。加强居住房屋租赁管理， 严格对房产中介机构的备案审核制度。主动做好房产开发企业的 服务和指导，确保完成商品房销售目标。 2、强化政府对住宅产业的引导和调控。完善住宅产业信息 及统计数据的基础上，根据国家宏观调控精神，重点加强对住宅 供应结构、住宅市场价格、住宅能耗及环保方
17、面的引导和调控。 9 保障合理的住宅供应结构，稳定的住宅市场价格和节能高效的住 宅品质。 3、完善住宅配套管理机制。全面实施代建制，切实转变政府 职能， 实现“ 建管分开、管办分离。 ”着重加强项目储备、计划编制、 资金落实等，实施全过程监管，提高配套费投资建设的效益。主 动争取市房管局资金支持，突破解决开发商“重开发、轻配套” 等 难点问题，推进相关程序办理速度，通过“ 前控、中把、后卡 ”确保 公建配套建设与住宅项目“同步规划、同步 设计、同步建设、同步 交付使用” 。 4、加强政策研究，落实旧改新政。加强对国有土地上房屋 征收与补偿条例及本市相关配套政策和实施细则的学习与研究， 积极应对
18、行政强迁取消后司法强制执行的协调与推进。做好动迁 新老政策的平稳交替，完善住房保障托底机制。做好拆迁公司的 转型研究，加强动拆迁队伍的培养和管理，为房屋征收工作提供 人力资源。努力通过市场化运作多渠道筹集资金、房源，确保旧 改工作顺利推进。推广闸北区动拆迁管理信息系统，促进旧改拆 迁工作的“ 规范化、透明化、信息化 ”。 5、整合各类资源，推进旧住房改造。积极与各街道、镇及两 大集团进行沟通协调，充分发挥各自属地化优势，依靠社区组织 并发动群众做好群众工作。加强改造政策的梳理运用和程序的合 法规范，提高计划安排的针对性，创新居民意见征询方式方法， 注重实效，多渠道筹措改造资金，争取市区相关职能
19、部门的支持， 10 推进工程进度，真正把利民实事做实、把惠民好事做好。 6、条块联合，做好物业服务和管理。贯彻实施新修订的上 海市住宅物业管理规定，全面开展房管系统业务培训。加强业 委会运作的指导，强化维修资金监管，培养业主自治、自律意识。 合理归并“ 无专业管理 “小区，应急限时差 额托底部分物业企业抛 盘小区。继续开展“ 创建满意物业” 活动，建立物 业管理信息系统 和物业服务企业诚信档案，引优汰劣。完善 962121 呼叫热线和 夏令热线等信息平台，继续做好应急维修服务。继续做好房办建 设，建立工作例会制度，保证房办主任以辖区为片、专管员以网 格为块、 协管员以小区为点的三级管理责任落地。 7、多方式、多渠道实施住房保障。充分发挥我区住房保障领 导小组组织、协调、推进、监督职能，通过联席会议制度形成部门 合力，逐一研究破解住房保障工作推进过程中存在的难点问题。 适当投入政府性资金，同时充分利用市场机制，引入有实力的开 发企业，多渠道、多元化筹集资金，参与保障性住房建设。加强政 策宣传， 扩大住房保障工作的透明度。注重住房保障基础管理， 进一步加强对住房保障工作人员业务培训和指导，提高基层工作 人员业务水平和效率。
