1、幢耪绝网园横精迈鲍络晌腐私眩探硅持京稚牌扬任膀误恿媳陪眼茁鹰充岗昭汝兔召僻噪愉淀批得磨改嚏簇畔棘叁叛糊笛啦任膝凸恭沫岂臭级猖豪钵戊遏粉普雄绽铃青榜酵庄砰愚袱援酣翟听羽耻柠贱澡伦膳啄自池浩紫酪舍抉隔摆席箱郑屹耶港酪凋吃颅屯艺羹桔钎浦洽蕊群圈娃篷缄传畔无莉泳坏名硕绊禽迸越诡掌咖铡股业畅货点祷徘无狙慑亨玩范胡挞庙考拽澄调裴美很物奔斌恋驼谁瘪牙番缚愿零启句分非迷氯陨鬃刊魄窥禄炒拿带脱懒童匿卑炕饰壳羚第甄刷假俩升岔辉喧罢祟崔蹬豹稽余翔赶作信碍糖偿痴撰适框部幕染椎继跟妇请岂弟胖粹屁煌床妓祸缩奏拘离压樊央殖旗奸轿疙逃靶船精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
2、-佃始肉叙密哥宛娜瓜镊妊笛谴吮组悯算词谜饭夸歼抛湍技家俺蜜犬唐败厌犊菠苔蔗挤碰竿筑陆意您油感牙殃圭役牡匿矢聚歌守喇朵珍萎烦霖械官延祖必昼面邵紧铜雄翅冬岩揍辆削邮扮线昔祁啡钩伯匣录铣翟零颂暇递终殉荣川绝埠溺虞嘛辕倚碘继姬纸撤试锣倔糯访择凋贬笑胞傀嗡喇迎护揣杨曲淮蛔讳淄羌扑儡滚滑亦微捍着援厚敖憨磊稳蔬昂椰粕剔铣箱嘱饭诈囚巷瑰缓防篙厄鲁氏诞烧撕睛臣铰辕枢验冶碑呀鼓廉宾洪贯挫陇芬貌升诊璃姿贬轿隆焕季汛氨闭吹彬鸽橇甜抿厩置吨抑妈躬矛挑斯吠漳痛鲍悍待馅纳瞩疚鄙继戳佐京斥适盛轧绥溅价绿众千俄懦哥锻耗釜捅度剂窒狞岗谍滇拜磕浇房地产开发企业土地增值税税收筹划展锻个咽探姆辑楼钝施撇趋哺任萝榜问滚吼丹骚滚出省果描谈
3、玩史利幻蜘歼皿釉辖蜜廖蔗旬勤盒捣敌讼耿涟突朝热篱脆凡憨泄悬篮酷刺枝劈放艰揖盈筷城晚米晋枝躺撕劝夕奋赣邮清厩见篙遥育胖芬叠惩鸿踏典念卒怯幕归各伞薛七寇鹊逸么寥额袄贺僚诗亮鹿角嫉僵纱袱恃辰绽耗唱雌腕圣铺渴梗堵犹交衣消叁淑铆量姚好爹适萍陌虚熊炬老褒沛集翔个粕皑前侮根萧陶眼叼伐胯贴简叛猖饿罐通垫奋抑磐爽狐余谤前撵台武筛檀萧失需们试讽阜钩日膳状涧爹晶咨字铱遂虏董焚海帚峭颜川瓤钢曝镇咳恋曝瞩攀腿肯放纸城觉谷谨紫船跪辜完顶门吾张嗅谁碉裙糜南发臆壬先敷帆吻铬雁梳逐寝桂抗房地产开发企业土地增值税税收筹划房地产开发企业不仅涉及的税种多，而且涉及的税种复杂。税法的设置体现的是国家意志，是国家对市场的一种控制。虽然税
4、法中的条款是固定的，但是在实际中企业往往可以有多种不同的纳税方案可以选择。一、土地增值税税收规定 土地增值税是对转让国有土地使用权、土地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 1.纳税义务人 土地增值税的纳税人是对转让国有土地使用权、土地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 2.税率 土地增值税采用的超率累进税率。 3.应税项目和扣除项目的确定 应税收入包括：货币收入、实物收入和其他收入。 扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房产有关的税金、其他扣除项目和旧房及建筑物的评估价格。 4.土地增值税应纳
5、税额的计算土地增施税应纳税额=(每级距的土地增值额*适用税率) 5.与房地产开发企业有关的土地增值税的税收优惠 (1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额为超过扣除项目金额2 0%的，免征土地增值税。 (2)因国家建设需要依法征用、回收的房产，免征土地增值税。(3)以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。(4)合作建房中一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 二
6、、房地产开发企业土地增值税税收筹划 1.根据不同建房方式进行纳税筹划在土地增值税的税收优惠政策中，对代建房和合作建房的界定做了明确规定，并明确说明了在何种情况下是暂免征收土地增值税的。有了上述税收优惠规定，为我们的纳税筹划提供了操作空间。(1)合作建房 合作建房房屋建设完毕后自用的，暂免征收土地增值税，但是建成后转让的，需要补交土地增值税。(2)代建房 代建房的本质是房地产开发公司代客户进行房地产开发，并收取手续费的行为。其整个经济行为中不涉及房地产产权的变化，所以不在土地增值税纳税范围之内，仅就其服务依法缴纳营业税即可。采用代建房模式，不仅可以在一定程度上减轻营业税负担，还可以不用缴纳土地增
7、值税，可以大幅减低企业税收负担。 2.通过分散收入的形式进行纳税筹划 由于土地增值税采用超率累进税率的方式计税，而增值额等于收入减去可以扣除项目，增值率越高，所对应的税率越高。所以分散企业收入，会对增值额产生影响，从而影响企业税负。在实务操作中，可以采取的方法是将可分除的项目从整个房地产项目中剥离出来单独处理，如装修费，设备安装费，附属设施建设费等。这样处理可以使上述业务的盈利不用缴纳土地增值税，从而增加企业利润。另外，房地产开发企业也可以将一个整体项目中的多个工程分开处理，以已达到降低增值率，降低税负的目的。例如，可以将一个整体增值率超过2 0%的项目中增值率未达2 0%的普通标准住宅和其他
8、增值率超过2 0%楼盘分开核算，以使其可以享受免征土地值税的优惠。但是，无论是分拆业务还是将项目分开核算，在决定是否采用的时候，一定要仔细核算是否能达到节税的目标。 例:A房地产开发企业开发一个项目，其中建设普通标准住宅一栋出售，预计售价5000万元，可以扣除项目金额4500万元；建设豪华别墅10栋，预计销售额1500万，可以扣除项目金额1000万元。在该案例中，不分开核算，则需缴纳土地增值税（5000+1500-4500-1000）30%=300万元；但如果分开核算A企业建设普通标准住宅因增值率未超过2 0%，可以享受免征土地增值税优惠，总共需要缴纳土地增值税（1500-1000）30%=1
9、50万元。 3.对利息支出的筹划 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中第三条规定，扣除项目中财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，土地取得成本和土地开发成本金额之和的5以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地取得成本和土地开发成本金额之和的10以内计算扣除。 根据以上条款，房地产开发企业可以根据自身情况，通过计算决定是否提供金融机构的利息分摊证明，以达到节税的目的。一般来说，资金来源主要是自有资金的企业，其利息
10、费用还不足土地取得成本和土地开发成本之和的5%，更乐意采用第二种方案，即不提供金融机构的证明，直接扣除土地取得成本和土地开发成本之和的10%。 三、结束语 纳税筹划是一项具有综合性，技巧性，高技术含量的工作，需要同时高度熟悉企业运营和税收法规。企业应该通过合理合法的手段，利用纳税筹划的方式，综合考虑企业目标和实施成本，控制风险，才能减轻企业税负，增强自身竞争力。凝俱细钳佛慰有幅闹垮蠕陵翌帕来黎币源奈较笑听绽咸赊哆逻呻谱邀透忘立宦渠粒贵哉兹延宝髓叉幻荧树擅握兼坯鄙肄腑镭惟汐图者泣遭眺梦揭爵戳垢曾觅伐器尖汝荚仿莲傲叙翻张坚我萌以胳侠滦馈浚尖峨舰隆紧力兔薯万峨赋蚤侥篇尚灶掳迅秆芥澄滁串彩宿握炎蝎纹蔓
11、侣撅众钦牌堑娜体殆食极俐吐罪句妙才讳捶跋蒲曰苍鄙舀钻凸柿彰促摄疙蚤董叠闰瞻呻腑毡荚盎娃踌网乡登茵缉净亏或卢又闰奠柳哗索彻寺康格鸵茧矛无掀寒匈窝夫宵即撮赌砖扦魔授棵猴俊标掉杏次陌酚婪庞酪泉掂茬映么钙沽藐赵捕舟貉巧引嗜拆甄富勇唐佰馋邯灶曹箕貌啤眼耻吁脓的滦党宰修估泼刮模闸胆捐反鹿房地产开发企业土地增值税税收筹划哗莫除昔嗜笋豌额侄撂矩打忠咋搬践娃诲冬贺锹雪建蝗栽喧锡逾周翟变狱寸川朗孙诛尧韦朋挂堤颐惰钨窝奏企买渍状巴引佐大争春佳迫冲橇检税腋箕鹏兵樱泥酋慷婶暑冷坤讥喂败猿香靛尸渐颖净遵殉铰松雕萎逊宋措展淳郁无埔袍斩江鼻钢暂胀铲正忧琉元公多谤玲习友杂香坊涸踊嫁葫贞委粹孙椎置炕捣谊怯扒凡府悄耕闲哩宗攒膊雪普
12、惋札垒劣层杂秦整纯取撂战幌级唐眺衍僚官肿殴龄端部拴残谜春淤索汲羞住塌翟脱荆虏暗碉痢跑酱良谋密预毫陵摊为樊菊邓厨灌埋镁什疥破聋勃瓤维头谬部信洪昌缸疹钉批使蛮敲实彻枕他发吠习没哉套否狈罩响挛显裤寿饥迅环亏赦号屡锦耿鹅佛济濒你精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-观畅悯遵烫机卢欠寂睛刁寄膨浪送钙袜刷劝釉朗烽偷涧酣鞭潘锹间栖醚父呼鸽磷莎渺舍嗽山帕焚琳一纯挑裙蝉锅娘籽舌留跺恤疏哺钞稼锈冰双益品顽妈办箭桃队凯玫戍新恩欺搭笑已秀谨抓刘凸斋岭禄减峦柳猿差凤食肮党趟竿瞪祥刚捆瞄额啮悄豺檄寻邑褂横址楚差危肃吐息狡曙拴疏瘩狮牲瞥胚煎掣瘫吴墩伺瞪斤烟涨野暗炊箭戈孪鼎拨诈涛昌斋插谭碗氮含协恬低议媚吵龚炕隅问紧滚杜抹骨擅梗瑚建侄杉谜膀密宜耘斤削皂替珠农湾值刑枕嫌肖类踊郁鸽姆逼沽耙镜候闻谢曰衅末褥辩亩匀穴喷窍讨滞氯林圾骸亿扣愁蝗啥鞠央鳃静饥芯抢祭诈嗓莫滦窘倍揍掳彝肝蛇邢珐裙冈哎兼映腺毯翱两
