1、本科毕业论文（2011届）毕业论文（设计）题目论建筑物区分所有权人共有权范围之界定姓名专业法学班级学号指导教师导师学科导师职称本科毕业论文目录摘要1关键词1ABSTRACT2KEYWORDS2引言3一、建筑物区分所有权人共有权概述3（一）区分所有权人共有权概念3（二）区分所有权人共有权特征4（三）区分所有权人共有权分类5二、对建筑物区分所有权人共有权范围界定的国内外各种学说6一国外共用部分的识别模式和范围的界定6二我国共用部分的识别模式和范围的界定8三、对各种学说的评价10四、区分所有权人共有权范围之我见11结语13参考文献14致谢15本科毕业论文0摘要建筑物区分所有是现代民法上一项基本的不动
2、产所有制形式，其中的共有权法律关系尤其复杂，现实生活中因共有权而产生的纠纷占了建筑物区分所有权纠纷的绝大部分。围绕共有权产生的纠纷多数是因为共有权适用范围的不确定。本文结合国内外关于共有权范围界定的各学说、物权法、司法解释对建筑物区分所有权中共有权范围界定的问题进行探讨。本文分为三部分第一部分简要介绍了建筑物区分所有权的概念涵义、法律特征及分类为引出下文建筑物区分所有权中共有权范围的界定做铺垫。第二部分简要介绍了对建筑物区分所有权中的共有权范围的界定的国内外各种学说。第三部分评析国内外的各种学说第四部分论述了区分所有权中共有权范围界定的个人观点，确定了共有权的适用范围。关键词建筑物区分所有权；
3、共有权；范围；物权法本科毕业论文1ABSTRACTALLBUILDINGSAREMODERNCIVILLAWDISTINCTIONBETWEENABASICFORMOFOWNERSHIPOFREALPROPERTY,INCLUDINGTHERIGHTTOLEGALRELATIONSWEREPARTICULARLYCOMPLEX,REALLIFECOOWNERSHIPBECAUSEOFADISPUTEARISINGFROMOWNERSHIPDISPUTESACCOUNTEDFORTHEVASTMAJORITYOFCONDOMINIUMCOOWNERSHIPOFDISPUTESSURROUNDIN
4、GTHEMAJORITYOFCOOWNERSHIPBECAUSEOFTHESCOPEOFUNCERTAINTYTHISPAPERHOMEANDABROADWEREENTITLEDTODEFINETHESCOPEOFTHEDOCTRINE,“PROPERTYLAW“,THEJUDICIALINTERPRETATIONOFTHESCOPEOFCONDOMINIUMOWNERSHIPASDEFINEDINTHECPCHAVETHERIGHTTODISCUSSTHEISSUETHISARTICLEISDIVIDEDINTOTHREEPARTSTHEFIRSTPARTBRIEFLYDESCRIBESTH
5、EMEANINGOFTHECONCEPTOFCONDOMINIUMOWNERSHIP,LEGALCHARACTERISTICS,NATUREANDCLASSIFICATIONOFTHEOWNERSHIPTOCONDOMINIUMBELOWLEADSTODEFINETHESCOPEOFTHERIGHTTOPAVETHEWAYFORTHECPCTHESECONDPARTBRIEFLYINTRODUCESTHEDISTINCTIONBETWEENOWNERSHIPOFTHEBUILDINGSWEREINTHERANGEDEFINEDBYTHERIGHTKINDSOFTHEORIESATHOMEAND
6、ABROADTHETHIRDPARTANALYSISOFTHEVARIOUSTHEORIESATHOMEANDABROADTHEFOURTHPARTDISCUSSESTHEDISTINCTIONBETWEENOWNERSHIPOFTHECHINESECOMMUNISTSHAVETHERIGHTTODEFINETHESCOPEOFTHEPERSONALPOINTOFVIEW,DETERMINETHESCOPEOFCOOWNERSHIPKEYWORDSBUILDINGOWNERSHIP；COOWNERSHIP；RANGE；“PROPERTYLAW“本科毕业论文2引言随着经济建设的发展，中国的城市化
7、进程加快，越来越多的人涌入城市，导致城市人口日益密集，土地资源日益稀缺，住宅问题成为我国民生的一大重要问题。解决这一问题，就必须大力发展高层住宅，合理有效地利用土地，使土地的利用向立体化方向发展。越来越多的人搬进了居民小区，每一户人家只能拥有一幢楼房中的一定空间。这种居住方式，产生了很多不动产所有权问题，即法学界所称的建筑物区分所有权。居民的越来越多使得建筑物区分所有权有了更多的适用范围，围绕建筑物区分所有权的纠纷也越来越多。在这些纠纷中，共有权的问题最多。因为不同于专有权范围的确定性，共有权的范围，一直是学术界争论的话题，老百姓就越发无法确定其范围。而且共有权是大家所共有的，是老百姓最关心，
8、最直接，最贴切的利益问题，他关系到所有居民的权利义务。为了行使和保护共有权，我们必须弄清共有权的客体，即共有权的范围。各国有不同的规定，各法学说之间也有较大的差异，正确界定共有权的范围，能有效的解决我国现实现实生活中纷繁复杂的区分共有权纠纷。一、建筑物区分所有权人共有权概述（一）区分所有权人共有权概念我国物权法第七十条规定了“建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”换而言之共有权是指业主对建筑物与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。所有人的所有权不及于建筑物的全部，只能及于其所有的部分。该所有权的客
9、体和使用上均具有独立性。建筑物区分所有权是由专有部分专有权、共有部分共有权、以及共同管理权相结合而成的一种复合物权。共有权也称“共有部分持份权”或者“持份共有所有权部分”，依据通说共有所有权是指建筑物区分所有人对建筑物之共用部分所享有的占有、使用和收益的财产性权利。共有部分是建筑物区分所有的核心问题，是建筑物区分所有权的“共同性”灵魂。一般而言，属于业主共有的财产，应是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产。本科毕业论文3（二）区分所有权人共有权特征区分所有共有权与一般的共有权有很大的区别，无论其性质界定、共有范围的确定还是权利的内容，甚至包括权利行使的主体，权利的灭失等，均与一般共有
10、权非常不同，因此对区分所有共有权进行集中研究，区分好一般共有权和区分共有权，是进一步研究区分所有共有部分范围的前提。他们的差异在于1、主体身份的多重性。区分所有权人的身份是多重的，既是共有权人，也是专有权人及成员人，是三种身份集于一身，但一般共有权人的身份却只有一种，即是共有所有权人。2、客体范围的广泛性。区分所有权人共有权的客体包括建筑物本身及其附属建筑物中所有的共有部分，如屋顶、楼梯、地下室、走廊、消防设施、照明、停车场等，共有部分不但可以由法律规定，也可以由区分所有权人共同约定，而就一般共有权的客体而言通常仅限于一项财产。3、共有权的从属性。在建筑物区分所有权中，共有部分和专有部分在物理
11、上往往具有不可分性。区分所有权人的专有权是主权利，共有权是次权利，由物权法第七十二条中“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，对其共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”可知共有权设定、转移和消灭随专有权的变动而变动，不能只留专有权而将共有权单独处分，也不能只留共有权而将专有权单独处分。一般共有权的变动，依各共有人独立的行为为之，不存在主从关系。4、共有权标的物的整体性。这是因为区分建筑物在物理上是一个永久不可分割的整体，除非建筑物灭失，否则各个区分所有权人不得要求就共有部分进行分割，而一般共有权的标的物，共有权人有权要求对其应有部分进行分割。15、种类的多样性。建筑物区分所有权中的共有权依
12、不同的标准进行划分。根据权利人的多少可分为部分共有和全体共有；根据效力来源的不同可以分为法定共有和约定共有；根据有无负担可以分为有负担的共有和没负担的共有；根据权利标的物的不同可以分为对建筑物的共有和对建筑物附属物的共有。而1王平建筑物区分所有权中共有权问题的研究D大连大连理工大学,20066本科毕业论文4一般的共有权中却只有按份共有和共同共有。故而建筑物区分所有权中的共有权的种类具有多样性的特点。6、不存在优先购买权。其他区分所有权人没有优先购买权，区分所有权人的共有权只能随专有权的转让而转让。但在一般共有中，共有权人在转让其共有的份额时其他共有权人在同等条件下享有优先购买权。（三）区分所有
13、权人共有权分类区分所有权人共有权依不同的分类其有多种共有权形式，不同的共有权形式其共有权的适用范围亦有不同。对不同类型的共有部分范围的界定应根据其性质、特征分别进行考虑。1、根据效力来源的不同，建筑物区分所有权中的共有部分可以分为法定共有部分和约定共有部分。法定共有部分，也称为共用部分，指共有部分的权利享有是依法律规定产生的，一般是指针对在性质上属于维持建筑物本身牢固安全和完整的部分，如基础结构中的支柱、外墙和性质上属于区分所有人共同使用的部分，如公共通道、公共照明、电梯等。其只能供区分所有人共同使用，各区分所有人不得以合意变更、转变为专有的部分。约定共有部分，是指该部分对于专有部分的利用不具
14、有从属性，原本属于专有部分，依规约或全体所有权人的约定，将其确定为共用部分，是可以变更的，不随专业部分变动而变动，其具有独立性，业主也可以共同决定将非当然专有部分的某些共有部分约定为归业主专有，如业主可以将共有的绿地、车位约定为业主专有。这种分类方法的独特意义在于“（1）法定共有的范围一般由法律直接规定，而约定共有的范围则可以由当事人自己约定。（2）法定共有权的行使，必须是以其本来的用途去使用，不得变更其用途。而约定共有权的行使则可以适当改变其本来的用途，而依约定的用途行使。（3）约定共有权是登记对抗主义，即只要登记了就可对抗善意第三人。而法定共有权则是即使不登记也可对抗第三人。”2、按照主体
15、的不同，建筑物区分所有权中的共有部分可以分为全体共有部分和部分共有部分。全体共有部分是指由全体建筑物区分所有人所共有的部分，如公共厕所、配电室、小区游泳池、小区公共照明等，其适用于小区内全体所有区分所有人共用。部分共有部分是指由部分建筑物区分所有人所共有的部分，部分共有部分包括住宅小区内建筑物区分所有人所共享的同栋建筑物共本科毕业论文5有部分或同栋建筑物同一单元共有部分，包括共用的走廊、阳台、楼道、柱子、电梯等。两者的适用范围当然不同。进行这种区分的意义除了区分所有人权益的享有和适用范围的不同外，更重要的是修缮和其他费用的分但。根据我国物权法第八十条的规定全部共有部分的修缮、管理和维护等费用，
16、由全体区分所有权人按其专有部分的份额占整幢建筑物份额的比例分担；部分共有部分的修缮、管理和维护等费用，由相关建筑物区分所有权人按其专有部分的份额占整幢建筑物份额的比例分担。如此，区分所有人对共有部分的权利义务从属于其对专有部分的所有权，后者起着主导作用，依此便进一步明确了建筑物区分所有权入的权利和义务，避免了权力界定不明、义务分但不均的情形，更好的保护了建筑物区分所有人的权益。二、对建筑物区分所有权人共有权范围界定的国内外各种学说一国外共用部分的识别模式和范围的界定如何识别共用部分，确定其范围，各国、各地区立法有不同的规定。总的来看，主要有四种典型的识别模式，即一是排除法，二是列举法，三是推定
17、法，四是排除与推定、列举相结合式。1排除法。排除式的识别模式，即认为建筑物专有部分以外的部分为共用部分，典型的立法例为日本和瑞士。日本现行的建筑物区分所有权法第2条第4项规定，共用部分为“建筑物的专有部分以外的部分、建筑物的不属于专有部分的附属物及第四条第一款规定的成为共用部分的附属建筑物”；第4条规定“共用部分”即指“通过数个专有部分之走廊，楼梯及其他构造上供区分所有权人全体或部分共用的建筑物部分。”日本法学者我妻荣认为共有部分是指一栋建筑物中构成区分所有权客体的“专业部分”以外的建筑物部分，建筑物的不属于专业部分的附属物、以及虽为专业部分但根据规约而作为共有部分的附属建筑物，被称为“共有部
18、分”。1易言之，在日本，除去法定专有部分及约定专有部分外，都属于共有部分，而且共有部分又有法定共有和约定共有之分。1罗丽新订物权法M北京法律出版社,2005540541本科毕业论文6瑞士民法典第712条第2款第2项规定“下列无不得成为专有权的标的物1建筑物的场地及建筑物楼房的建造权；2对于楼房或其他楼层所有人的房屋的存在，结构及坚固极为重要的或楼房的外观及造型起决定作用的装饰物。3其他楼层所有人亦使用的设备。”由此可见瑞士亦采用的是排除法。12列举法。该模式没有对共用部分下定义，而是采列举方法规定哪些属于共用部分，采用此种识别标准的国家主要是意大利。意大利民法典对区分建筑物的共用部分进行了列举
19、，该法典第1117条规定“在权利证书未作相反规定的情况下，建筑物的下列部分属于不同楼层或者同一楼层的不同单位的所有人共有1建筑物占用的土地、地基、主墙、屋顶、屋顶平台、楼梯、大门、门廊、前庭、走廊、天井以及其他所有必须共用的部分；2门房和看门人的住所，洗衣、晾衣的场所、中心供暖处以及安置其他类似公共服务设施的场所；3任何种类的供全体共有人使用和享用的工作物、设施、建筑物，例如电梯、水井、蓄水池、水管、下水道、排水沟以及直接通向专属每个共有人所有的支路起点以前的供水、供气、供电、供暖系统。”23推定法。法国的有关区分各阶层不动产共有之法律第5条第17页规定“不宜由一区分所以人予以排他性使用的建筑
20、物部分即推定为共用物。”由此可见，法国采用的是推定法来确定共有权的范围。34排除与列举、推定相结合式。大多数国家的立法例采用排除与列举、推定相结合式来确定共用部分的范围，如德国和美国等。德国用排除和推定的方式确定共用部分的范围，并把其分为法定共用部分与约定共用部分。依德国住宅所有权法第1条第4项及第5条第2项规定，共用部分的范围包括1建筑物所在之土地及其附属的庭院，及围绕建筑物的空地；2维持建筑物安全必要的建筑物的构成体部分，如外墙、屋顶、地板等；3供住宅所有权人共同使用的设施、设备部分，如楼梯、冷暖气设备、自来水1柳经纬物权法M厦门厦门大学出版社,20081241252费安玲,顶梅意大利民法
21、典M北京中国政法大学出版社,19973063柳经纬物权法M厦门厦门大学出版社,2008125本科毕业论文7等；4本为专有部分客体而具有封闭性空间，但依住宅所有权人全体约定，供共同使用的部分。1美国采用排除加列举的方式来确定共有部分的具体范围。美国采用美国统一区分所有物业产权法第3条采用了排除式来确定共用部分的范围，即指“除房屋单元以外的全部物业小区”，同时，联邦公寓所有权法第2条对共用部分的范围做了详尽的列举“建筑物基地、墙壁、柱子、地板、走廊、楼梯、屋顶、出人口、地下室、庭院、管理人室、中央冷暖气和电力系统、电梯等公用设备，除区分所有人另有约定外，原则上均属共用部分。此类共用部分，除了性质上
22、为公共使用者外，亦有依区分所有权人的声明约定为共用部分的情形。”2虽然各国、各地区对共用部分的范围界定不完全一致，但总结起来有四点则是相通的（1）共用部分可由区分所有权人共同约定，也可以由法律直接规定，即包括约定共用部分和法定共用部分。但有碍建筑物使用功能的不得约定为共有部分。此为有关共用部分之基本分类。（2）共用部分产生的费用由区分所以权人共同负担，如何负担可以由法律规定也可以由当事人共同约定。（3）共用部分为一部分或全体区分所有权人共同所有与使用，即部分共用和全部共用。（4）共有权具有从属性，共有权设定、转移和消灭随专有权的变动而变动。二我国共用部分的识别模式和范围的界定我国著名的民法学家
23、梁慧星教授在其物权法课题组的草案建议稿中对共用部分的范围采列的是排除法，其第90条第2款是这样规定的“共有部分，指区分所有建筑物，除专有部分以外的其他部分及不属于专有部分的附属物。”3由此可见梁慧星教授对共用部分的范围采用的是排除法。1陈华彬现代建筑物区分所有权制度研究M北京法律出版社,19951292周树基美国物业产权制度与物业管理M北京北京大学出版社,20061793梁慧星经济参考报J2009,5615本科毕业论文8我国另一位民法界泰斗王利明教授在其物权课题组的草案建议稿中对共用部分采用的是排除加列举的方式，其第182条第L款规定“除专有部分以外，共用的走廊、庭院楼道、厨房、厕所以及院落，
24、上下水设施等，属于共有部分，适用共有的规定”；他主持的教育部重大项目中国民法典学者建议稿及立法理由物权编中第812条对“共有权”则进一步规定“区分所有人对于区分所有的建筑物中除专有部分以外的其他部分及不属于专有部分的附属物，共用的走廊、庭院楼道，厨房、厕所以及院落，上下水设施等，属于区分所有人的共有部分。”1根据上述描述，可以看出王利明教授对共用部分范围的确定倾向的是排除加列举的方式。我国物权法第七十二条第一款规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。”从该条中我们可以看出我国物权法对建筑物区分所有中的共有权范围的规定采用了排除法，即“专有部分以外
25、的共有部分”这一规定可以理解为大范围内的原则性规定，但其也具有一定的缺陷，即小区内除了业主的共有、专有外，还有一部分即非属业主专有也非属业主共有，而是第三方所有，比如市政建设范围的公路、绿地等。我国物权法的第七十三条规定建筑区划分的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划分的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地的或者明示属于个人的除外。建筑区划分内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。由此可见，该条是对七十二条的补充和具体，更加明确了建筑物区分所有权的范围。我国城市异产毗邻房屋管理规定共有部分包括以下部分共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所、院落、上下水设施
26、、共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙，房屋的附属建筑。该条的立法方式就属于列举法，易于法律的适用和理解。但该条也存在着漏洞，因为列举的方法很难穷尽列举出共有权的范围，不利于司法实践，在实际运用过程中会产生偏差。鉴于物权法对建筑物区分所有权范围界定的不足，我国最高人民法院又于2009年3月23日讨论通过了关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，并于2009年10月1日起正式实施。该司法解释1王利明物权法研究M北京中国人民大学出版社,200256本科毕业论文9关系到我国亿万人民群众，也就是建筑物区分所有权业主的合法权益的问题，弥补了物权法中对共有权规定的不足。我国关于审理建筑
27、物区分所有权纠纷案件具体运用法律若干问题的解释中，对于对建筑物区分所有权中共有共有部分范围的界定，采用列举、排除加兜底的方法，明确共有部分的涵义，以便解释审理实践中问题。该司法解释第三条第一款规定除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑物区划内的以下部分，也应当认为为物权法第六章所称的共有部分建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼道、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。该条用列举的方式增加了区分所有权人共有的范围，弥补了物权法缺陷。因为物权法第七十二条没有排除市政共用部分的瑕疵，司法解释弥补了该不足，作出了明确的规定“其他不
28、属于业主专有部分，也不属于市政共用部分或者其他权利人所有的场所及设施等，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分。”因共有部分很难通过列举的方式予以穷尽，按照“非特定权利人所有即为业主共有”的思路，司法解释还专门作出了兜底性规定。满足下列两个条件的应该认定为共有部分（1）不属于业主专有部分；（2）不属于市政公用部分或者其他权利人所有。在此还必须强调一点，由于我国与其他允许土地私有的国家不同，在土地私有化的国家里，全体区分所有人还可以同时共有土地。而我国土地是不允许私有的，城市的土地归国家所有故我国建筑物区分所有权人共同拥有的是土地使用权，而非所有权。因此，司法解释根据物权法第一百十五条也作出了相
29、关规定。该司法解释规定“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整幢建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。在我国土地使用权限是有限的，即住宅用地70年，商业用地40年，工业用地50年。我国物权法第一百四十九条第一款又规定“住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。”虽然我过对住宅用地的使用有期限规定，但物权法的这一规定显然表明只要建筑物存在，区分所有人在理论上就可以对土地的使用权进行无限的续期尽管未明确是否免费，但这表明我国立法上对公民个人财产保护的一个重大进步。本科毕业论文10三、对各种学说的评价对排除法之所以采用排除法是因为区分所有人所享有的共有权与其
30、对专有部分所享有的单独所有权是密切联系在一起的，甚至可以说共有权是属于专有部分的所有权。在区分所有权的情况下，区分所有人取得专有部分所有权，自然就应取得共有部分所有权。在建筑物中除了专有部分剩下的即为共有部分也相当好理解，但是在建筑物中还有一部分既非业主专有，也非业主共有，而是属于第三方所有，如属于市政建设的道路、绿地等。这样除专有部分即为共有部分就显得过于片面了。且采用排除法还必须有一个前提，那就是明确专有部分的范围，然而“在区分所有权立法中不规定专有部分的范围，而由学说去决定，为各国立法的通例。”1所以仅仅采用排除法不能清晰的界定共有部分的范围。对列举法采用列举法用法条将共有部分一一列出，
31、可以清晰明了得反映共有部分的具体范围，其无疑对共有部分的范围给予了最大限度的明确。在司法实践运用过程中十分方便。但是，随着经济社会的不断发展，会有不同的、新的问题的出现，这时候采用列举方式的法条就不够用了，无法适用新纠纷的解决。在立法的过程中列举法也有可能冒着无法列举穷尽之险。对推定法采用推定法虽然能避免列举法的无法穷尽的瑕疵，但是用推定法必须明确共用部分的特征，然而约定共有部分的存在，又使得共用部分“从属性”和“整体性”的特征异常模糊。四、区分所有权人共有权范围之我见建筑物区分所有权是随着现代城市化的进程以及现代建筑科技的高度发展而产生的一种较为特殊的不动产所有权形式。在建筑物区分所有权中，
32、对专有部分界限比较清楚，且在不动产登记薄上有明确的记载，一般不易发生纠纷。共有权是建筑物区分所有权中的核心权利，但对其范围的理论研究的不足，立法保护的缺陷，使共有权成了建筑物区分所有权中最易受到侵害和最易发生纠纷的权利。因此，探讨共有权的范围不仅有利于共有权的行使，而且也是完善1陈华彬业主的建筑物区分所有权评第六章J北京中外法学,20060111本科毕业论文11其本身的需要。共有权，指建筑物区分所有权人对区分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。共用部分作为共有权的客体，是共有权的灵魂，它决定了共有权的适用范围，正确识别其范围是共有权合理行使并得以有效保护的关键。共有部分在物理上
33、具有不可分割性，必须以整体形式供全体或部分区分所有人共同使用。对于区分所有建筑物的专有部分以外的部分以及经约定供共同使用的建筑物部分，既有称之为“共有部分”，也有称之为“共用部分”，共有和共用的法律性质不同，共有是所有权形态，共用是使用权形态。按理说，区分所有建筑物的主要基础在于“专有部分”，严格来说，非专有部分应称为共有部分，共有部分包括建筑物专有部分之外的其他部分及建筑物的附属物。但是以“共有部分”名之，似乎有不合理之处。个人认为，“共有部分”的定义着重于对区分所有建筑物区分所有权关系的本质的认定，即既非专有，当然推定为共有；而使用“共用部分”一词，则着重于此部分是供各区分所有权人共同使用
34、的而非单独使用，两者关注点重点不同。个人认为采“共用部分”一词来描述，似乎更为妥当，首先在理论上并不当然禁止共有关系的存在，其次也可以避免与民法上的共有关系相混淆，最后“共用部分”更加符合其本质特征。针对上述关于共有部分范围界定的各种学说，我认为应结合以上三种模式之优点，确定我国区分所有共有部分的范围宜采用列举、排除加兜底的方法理由如下首先，采用列举的方法可以明确具体举出共有权的具体范围，非常便于司法实践的运用其次，采用排除法可以很好的弥补列举法之无法穷尽列举的缺陷，防止现实运用中有所遗漏最后，为了以防实践中的万一，加上兜底性的规定，就不怕司法实践中出现意外，对共有权的范围有了更加广泛的确定。
35、三种方法的结合弥补了相互的不足，有利于在司法实践中的运用。我国关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体运用法律若干问题的解释中，对于对建筑物区分所有权中共有共有部分范围的界定，也采用列举、排除加兜底的方法。我国最高院根据我国的基本国情，确定了共有部分的范围的方法适合我国司法实践，便于解决建筑物区分所有权纠纷案件。综上所述，建筑物区分所有权中共有部分的范围包括本科毕业论文121、业主对建筑物、经营性住房等专有部分以外的共有部分享有享有共有和共同管理的权利。2、建筑区划内的基础结构（承重结构、外墙面、屋顶等）、公共通行部分（走廊、楼梯、电梯、大堂等）、附属设施设备（煤气管道、消防设施、下水管道、公共照
36、明等）、空间结构（地下室、消防避难所、设备间等）、公用配套设施（绿地、停车位、围墙、公共设施等）、小区的物业管理用房3、业主共同拥有的土地使用权。我国土地所有权归国家或集体所有，不允许土地私有，但我国全体建筑物区分所有人可以对土地的使用权共同拥有。4、维修基金。维修基金是业主在买房或收楼时按照专有权的比例预先支付的价款，其也应当为业主共有。5、其他不属于业主专有，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。结语建筑物区分所有权是现代化建设和城市进程的产物，建筑物区分所有权制度是现代民法不可缺少的一项重要制度。而共有权又是建筑物区分所有权的灵魂，关系到区分所有权人的权利与义务，维护区分
37、所有权人的合法利益。国内外对于区分所有权共有权范围的界定拥有诸多的学说，争议也颇大。在我国虽然物权法对于共有权的范围作出了原则性的规定，但对于共有权范围规定还不够完善，据此最高院公布的关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，对物权法的问题进行了补充和解释，对实践中关于建筑物区分所有权中关于共有权的纠纷问题进行了更加详细的规定。本文结合物权法、国内外各种学说、司法解释对共有权的范围界定提出了个人的看法，通过分析研究，肯定了我国最高院司法解释的做法，确定了共用部分的具体范围。随着建筑物区分所有权法律制度的不断完善，建筑物区分所有权将得到更好地行使和保护。鉴于笔者的实践和理论水平
38、有限，文章不足之处敬请批评指正。本科毕业论文13参考文献1梅夏英物权法所有权M北京中国法制出版社，20051341352杨立新最高人民法院审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释理解与运用M北京法律出版社,20091561583杨立新共有权研究M北京高等教育出版社，20041891904江平中华人民共和国物权法精解M北京中国政法大学出版社，20072012035陈鑫著建筑物区分所有权M北京中国法制出版社，20071651676孟勤国,张里安物权法M湖南湖南大学出版社，20061421457梁慧星,陈华彬物权法M北京法律出版社，20071992018王利明中国民法案例与学理研究M北京法律出版社,19
39、981449费安玲,顶梅意大利民法典M北京中国政法大学出版社,199730610杨立新最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释理解与运用M北京法律出版社，200916211柳经纬物权法M厦门厦门大学出版社,200812512王泽鉴民法物权M北京中国政法大学出版社，200116516713杨立新共有权研究M北京高等教育出版社,200417714陈卫佐译德国民法典M北京法律出版社,200623425415陈华彬现代建筑物区分所有权制度研究M北京法律出版社,199512916陈华彬业主的建筑物区分所有权评第六章J北京中外法学,2006011117王利明物权法研究M北京中国人民大学出版社,
40、20025618周树基美国物业产权制度与物业管理M北京北京大学出版社,200617919陈海英浅谈建筑物区分共有所有权M山西山西建筑出版社,200718718920王泽鉴民法物权（一）所有权M北京法律出版社，200124525621罗丽新订物权法M北京法律出版社,2005540541本科毕业论文14毕业设计论文任务书课题名称建筑物区分所有权研究专业法学一、主要任务与目标把建筑物区分所有权中的共有权范围之界定定为论文要探讨问题，主要有以下目的一、通过这次的论文写作，希望对我国建筑物区分所有权中的共有权范围的法律规定以及学界对此问题的研究现状有一个比较深刻的认识；二、建筑物区分所有权中的共有权范围
41、的界定涉猎的民法知识比较广泛，且具有现实意义，通过对论文资料的收集整理，进行学习研究，继而提升民法的理论功底；三、通过对建筑物区分所有权中的共有权范围的规定有比较全面的认识，开阔自己的视野。四、通过重新认识建筑物区分所有权中的共有权范围来训练自己提出立法理由的能力，并据此提出对我国界定建筑物区分所有权中的共有权范围的意见和建议，使之与现代生活相协调，从立法角度上来提高自己对法律的认识。二、主要内容与基本要求主要内容是一、建筑物区分所有权人的共有权基础理论。（一）建筑物区分所有权人的共有权的涵义。（二）建筑物区分所有权人的共有权性质既不是按份共有，也不是共同共有，答案在其本身，即建筑物区分所有权
42、之共有或者简称为区分共有。（三）共有权的根本特征具有复合性、广泛性、复杂性、附随性、禁分性。二、对建筑物区分所有权中的共有权范围的界定的国内外各种学说（1）排除式（2）列举式（3）排除与列举、推定相结合式三、我国对共有部分的识别模式本科毕业论文15（1）梁慧星教授对共有部分采取的是排除式。（2）王利明教授对共有部分采用的是排除加列举的方式。（3）我国物权法采用的是排除式加重点列举的模式。如物权法70条、72条、73条第三款等。（4）共有部分的分类1、法定共有2、约定共有四、对各种观点的评价提出自己的观点和建议。个人觉得排除式和列举、推定式相结合的方法来确定共有部分的一般范围比较适合我国。基本要
43、求首先应该认真研究关于建筑物区分所有权中的共有权范围的各种法律法规的规定和地方政策，其次要充分收集相关的其他论文资料，认真整理并且提炼材料；结合实地调查获得的数据情况，具体分析建筑物区分所有权中的共有权范围的立法和研究现状、缺陷及存在缺陷的原因；第三，认真研究国内外关于建筑物区分所有权中的共有权范围的学说；最后在实证研究和理论分析的基础上，结合国内外的各种学说，从法学角度提出完善意见。对论题要做充足的思考和论证，做到论据要充分，逻辑要严密，结构要完整，条理要清晰，论文的字数要达到8000字以上，但也不要过多。重点要论述我国建筑物区分所有权中的共有权范围的界定，并提出完善意见。三、计划进度201
44、0年7月确定论文选题，并通过选题答辩；2010年11月2010年12月完成开题报告、文献综述、外文翻译；2010年12月1月完成论文第一稿（初稿）2011年3月4月完成论文第二稿和第三稿（修改论文）2011年5月完成论文定稿2011年5月6月进行毕业论文答辩本科毕业论文16四、主要参考文献1陈华彬建筑物区分所有权研究，法律出版社2007年版2王利明物权法论M北京中国政法大学出版社3日玉田弘毅公寓之法律纷争，有斐阁4王利明主编中国物权法草案建议稿及说明，北京中国法制出版社5史尚宽物权法论中国政法大学出版社6戴东雄论建筑物区分所有权之理论基础II法学丛刊7段启武建筑物区分所有权的研究民商法论丛8梁
45、慧星中国物权法草案建议稿法律出版社9王利明中国民法案例与学理研究，北京法律出版社1998年版10邓曾甲日本民法概论法律出版社11段匡德国,法国以及日本法上的物权法定主义12如陈娃、陈华彬、房绍坤等学者在各自的文章中都有相关论述。13王泽鉴民法物权中国政法大学出版社14马齐林我国物权法应建立地上权制度期刊论文15段宏庆的突破和缺憾16杨立新共有权研究高等教育出版社17江平中华人民共和国物权法精解M中国政法大学出版社18陈鑫著建筑物区分所有权中国法制出版社本科毕业论文17毕业论文（设计）文献综述题目论建筑物区分所有权中的共有权范围之界定专业班级法学一、前言部分（说明写作的目的，介绍有关概念、综述范
46、围，扼要说明有关主题争论焦点）（一）写作目的建筑物区分所有是现代民法上一项基本的不动产所有制形式。建筑物区分所有权法律关系按通说包含三种法律关系对专有部分形成的专有权法律关系、对共有部分形成的共有权法律关系以及因对区分所有建筑物的共同管理而形成的成员权法律关系。其中，共有权法律关系尤其复杂，现实生活中因共有权而产生的纠纷占了建筑物区分所有权纠纷的绝大部分。专有权的范围和基于专有权产生的管理权的范围较明确。在现实中。容易产生纠纷的是共有权，物权法对共有权的范围进行了原则性的规定，但基于共有权产生的纠纷颇多，有必要对共有权范围进行梳理，提出处理性质不同的共有权纠纷的原则。之所以把建筑物区分所有权中
47、的共有权范围之界定定为论文要探讨问题，主要有以下目的一、通过这次的论文写作，希望对我国建筑物区分所有权中的共有权范围的法律规定以及学界对此问题的研究现状有一个比较深刻的认识；二、建筑物区分所有权中的共有权范围的界定涉猎的民法知识比较广泛，且具有现实意义，通过对论文资料的收集整理，进行学习研究，继而提升民法的理论功底；三、通过对建筑物区分所有权中的共有权范围的规定有比较全面的认识，开阔自己的视野。四、通过重新认识建筑物区分所有权中的共有权范围来训练自己提出立法理由的能力，并据此提出对我国界定建筑物区分所有权中的共有权范围的意见和建议，使之与现代生活相协调，从立法角度上来提高自己对法律的认识。（二
48、）有关概念和综述范围建筑物区分所有权是随着现代城市的兴起以及现代建筑技术的高度发达而产生的一种本科毕业论文18较为特殊的不动产所有权形态，它是一项复合型权利，是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共用部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的集合。由于“共用部分是建筑物区分所有的核心重要问题”，因此，共有权是建筑物区分所有权中的核心权利，但对其理论研究的不足，立法保护的缺漏，使其成了建筑物区分所有权中最易发生纠纷和最易受到侵害的权利。因此，探讨共有权的保护不仅有利于共有权的行使，而且也是完善其本身的需要。“共有权，也称共用部分持份权或持份共有权部分，是建筑物区分所有权结构中另一重要的物法性要素，其
49、与另一物法性要素即专有所有权共同构成建筑物区分所有权制度的两个灵魂共同性灵魂与单独性灵魂。共有权，指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约之规定，对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。”因此，共用部分作为共有权的客体，成为共有权中一个最为重要的因素，决定了共有权的范围和性质，从某种程度上说，正确识别共用部分的范围，是共有权合理行使并得以有效保护的关键。本文综述范围包括本文主要对下列文章进行综述，梁慧星中国物权法研究；王利明主编中国物权法草案建议稿及说明；王利明中国民法案例与学理研究；陈华彬著建筑物区分所有权研究；日玉田弘毅公寓之法律纷争；梁慧星中国物权法草案建议稿；王泽鉴民法物权二、主题部分（阐明有关主题的历史背景、现状和发展方向，以及对这些问题的评述）（一）建筑物区分所有权的历史背景建筑物区分所有权为现代各国法的一项基本的不动产所有权形式。其雏形早在公元前2000年的古巴比伦、埃及、希腊法中已经存在。但是直到19世纪初叶，该不动产所有权形式才开始正式为各国民事立法所明定。进入20世纪，尤其是第一、二次世界大战后，建筑物区分所有权作为一项民法制度获得了极大发展，成为各国法制上的一项重要制度。但是关于建筑物区分所有权的表述各国不尽相同法国1938年法律称之为“区分各阶层不动产之共有”，现行法律称之为“住宅分层所有权”；德国称之为“住宅所
