1、1中国物流地产市场特点及案例分析概要：本文分析了物流地产的基本概念，对当前中国物流地产市场的基本情况和市场发展进行了分析，最后通过一个案例来进行说明。 1.基本概念 房地产一般也被称为不动产（realestate），是房产和地产的总称，指包括覆盖土地和土地上的所有自然资源和永久性建筑。与之相对应的是私产，即动产（personalproperty）。根据不同性质和用途可以把房地产市场细分为：工业地产、商业地产、写字楼、住宅地产、等不同，如下图所示。 商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，包括住宅或写字楼等底商、购物中心、综合市场等，而工业地产是指以用于工业生
2、产、仓储、运输、配套等各种用途的房地产形式，包括厂房、仓储、工业配套等。区别于单纯的工业或者商业，二者都不单纯是地产业，而兼有地产、工业或商业、投资等多重特性。而所谓的“物流地产”，就是工业地产商根据顾客的需求，选择合适的地点，建成相关物流设施后，再转租给客户，并由一个资产管理队伍进行相应的服务管理。“物流地产”的典型顾客包括造商、零售商、第三方物流企业（3pl ）、货代等。由于日常物流业务仍由客户操作，而开发商只提供物业相关服务，故物流地产的本质是地产而非物流。典型物流地产项目包括种类仓库、货柜码头、物流园区、配送中心。 22.市场发展需求分析 物流需求快速增长是物流地产市场发展的最直接的趋
3、动力。我国二十几年来的改革开放及加入 WTO 的进程中，世界制造重心开始向中国转移，中国已经成为名副其实的“世界工厂”，中国成为世界产业分工链上的重要一环，也是世界市场供应链上的重要一环。在这个大前提下，区域经济的产业集群(IndustrialCluster)为物流的产业化和专业化带来了契机。物流需求的增加，必然导致交通运输业、仓储业、批发业、配送（流通加工、包装业）等相关产业快速增长。在国家大力提倡发展流通行和物流业的良好环境下，制造企业普遍采用物流外包的方式，3pl 快速发展，这都为 物流地产业的发展奠定了基础。目前多数物流公司，其地产和物流设施占企业固定成本比例高，而物流地产通过出租和提
4、供专业管理服务为 3pl 削减了固定资产，使3pl 其主要精力放在核心业务上，提高了资产回报率，降低企业负债率。 第五次中国物流市场调查分析报告指出（2004 年），71%的企业认为现有的仓储设施存在数量不足、不符合客户的特定要求、技术装置落后、运行成本过高等问题；调查显示，北京、上海、深圳、广州等地的高端仓库与低端仓库，其中高端仓库的利用率平均达 80%以上，而低端仓库的利用率则平均低于 40%，呈现两极分化现象。总体来看，我国物流市场的需求和现代物流业均已进入快速增长时期，未来几年我国物流市场将保持年均 20%的速度增长，可见稳步增长的、规模巨大的仓储设施市场必将出现。3.市场特点分析 3
5、相对而言，物流地产具有风险低、回报高、收入稳定等特点。近年来，国家对房地产宏观调控的力度不断加大，住宅等物业类型的利润空间日趋下降，而风险不断增高，房地产市场投资者都在积极寻找各种新的投资机会甚至转型。物流基础设施投资具有持续性及长期性的特点，同时物流地产以其相对稳定、空置率较低、回报合理等优点吸引了越来越多投资者的眼光。据仲量联行的调查显示，2005 年一年上海工业地产的租赁价格增长达到 15%之多，其回报率也保持在 10%甚至更高的水平。但由于回报周期相对较长（一般要 10 到 20 年），地产规模大，也意味着进入门槛高，只有具备雄厚资金实力和管理能力的企业才有能力参与市场竞争。 开发商能
6、够比较容易地以低价格得到土地。物流地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，土地价格较中心区便宜。据统计，工业地产成本远远少于商业地产，工业用地的基准地价只有商业用地的 14 ，甚至更低。同时物流业是当前政府鼓励发展的重点行业，即使在土地资源的出让收紧的大背景下，物流地产商也比较容易拿到土地。可见物流地产业的发展也离不开大环境的支持。 物流地产经营除租金收入外，还有营运收入。物流地产的开发商不仅仅是建几栋标准化厂房，更重要的是引进先进的管理模式，为进驻企业提供横跨整个生产供应链的全套服务，包括设计研发、物流运输、生产制造、人才培训、信息技术等全方位的管理服务。 需要专业的管理能力。房地产行业与
7、的资金门坎相当高，而物流地产的资金门坎则更高。但仅有资金能力并不能保证赢利，由于物流地产后期4经营要求更加专业、更加复杂的管理能力，所以国内至今涉及物流地产的开发商屈指可数。这种专业管理能力的要求，使得不少即使具有雄厚资金的开发商，也不一定具有行业竞争力。 需要良好的产业环境。物流地产以所辐射范围内企业的需求为本，而入驻企业则十分重视各项优惠政策，如人工成本及其质量、教育和训练资源、公共事业建设、运输服务和设施、税收、报关、公共业务、电信设施和服务、医疗设施、经营规定以及其它配套设施等。所以物流地产的开发商应积极配合当地政府，争取有力政策。物流地产是为物流企业服务的，需要发达的交通作为保障，产
8、业集群及物流企业的聚集，决定着物流地产的生存环境。 立足区域性，辐射全国。由于我国的外向型经济发展占主导地位，国际物流增长迅速，沿海物流枢纽地区的物流地产项目，将以立足本地（区域）、面向国内为经营策略，例如深圳地区的众多港口的出口服务，通过长途卡车、铁路等方式，连接我国中部、西部地区的市场。 工业地产在国外往往是一个城市或国家的经济支柱。日本的工业地产占世界的 30%，对日本的 GDP 贡献在 40%以上，美国工业地产占世界的27%，对本国 GDP 贡献率也超出了 30%，相对之下中国物流地产市场将具有极大的发展空间。自美国普洛斯公司于 2003 年进入中国市场并带来“物流地产”这个新概念由，
9、目前中国地产巨头们几乎是不约而同地发现了物流地产这块“新大陆” ，例如在广州，包括合生创展、富力、恒大、美林基业、5珠江投资等在内的诸多房地产巨头正以大力进行圈地，企图尽早介入，抢占先机，以获得行业先动者优势。下面介绍广州富力的花都地产项目。 4.案例分析：富力花都物流园区 4.1 项目背景 花都区是广州市的工业发展区和重要交通枢纽，地处南北交通要道，素有“省城之屏障，南北粤之咽喉”之称，广州新白云国际机场坐落其中。花都区以汽车以及零部件制造业、皮革皮具业、金银首饰加工业为三大支柱产业。其中 2004 年汽车产业实现工业产值占了全区工业比重达 22.31%，实现产值 130.2 亿元，汽车工业
10、的核心地位初步建立，被业界专家认为是“目前中国汽车整车及其零部件工业最适宜投资发展的区域之一” 。2005 年1-7 月份汽车产业保持快速增长，工业产值同比增长 117.18%，占全区工业总产值比重高达 36.82%。 航空运输与汽车产业有着紧密的关系。虽然空运费用在所有运输方式中最高的，但随着世界产业链的变迁、经济全球化、供应链一体化，不少行业开始优先选用空运或加大空运比例，以谋求更快的市场反应及总体供应成本的降低。其中汽车零件的市场成长速度及市场规模在航空运输中占有相当重要的比重。汽车产业的快速增长带动了物流设施及相关配套服务的需求增长。虽然广州新白云国际机场内空港货站为国内最大的货运站，
11、但多数中小型 3pl 及货代并没有租用，而是选择租用周边花东镇农民房屋作为临时仓库、货物集散点、办事处等。分析原因主要有：需求方未必有足够的货运量支持；需求方多以国内空运、区域配送，以及简单的仓储服务，6利润率较低，难以承担高额租金。所以目前只有少数国际性的 3pl 及货代公司会租用广州新白云国际机场区域内的仓储设施。 4.2 项目规划 区域物流需求的快速增长为发展物流地产项目提供了商机。富力花都物流园区选址于机场北出口约 6.3 公里，西南向与机场高速接驳，东向连接京珠高速公路，经机场高速北延线只需 3 分钟就可到达广州新白云国际机场。总规划用地面积近 130 万平方米，其中 80 平方米的
12、工业、物流用地，将为航空货运提供仓储服务和为周边汽车产业提供配套设施服务，营业收入以出租和提供管理服务为主。 根据项目前期市场调查显示，80%以上受访企业愿意租用仓库使用，表明企业愿意租赁仓库多于自建；接近一半的受访企业，有意租用富力花都物流园区；受访企业希望物流服务商提供的服务项目中，对物流园区提供管理服务的需求最大，比例高达 71%，其次是海关监管，约 37%；再次是保税仓，比例为 30%。就目前仓储租赁价格来看，以 40 元左右的价格面市将远低于机场货站近百元的价格，具有相当的吸引力和竞争优势。 按照初步规划，本项目将包括高尚住宅、星级酒店、学校、商业中心、总部基地、工业厂房和物流仓库等
13、设施。作为广州新白云国际机场空港物流园的延伸物流园区，该项目为目标客户提供空运仓储和汽车工业仓储及加工所需的、适宜的、现代化的各类型仓库和工业厂房，以及为仓储物流和加工服务的相关配套设施，满足空运货量的持续增长，适应市场的国际7化和日益激烈的市场竞争，并满足目标企业在生产及销售环节最大限度地挖掘第三利润源泉、降低成本、提高快速反应能力。 4.3 项目市场定位 依托广州新白云国际机场，发展空运仓储物流。定位于成为空运货物集散中心，内设有仓储区，为通过广州新白云国际机场出口的货物提供上机前的仓储服务和进口货物下机后的分拨及地面派送服务。立足于为国内外第三方物流企业货运代理等企业提供空运仓储物流、货
14、物集散、流通加工、城市配送等服务设施，是物流增值服务商的理想的操作场地。 依托周边产业及汽车项目（如花都汽车城和现代商用车基地），提供配套服务设施。依托花东镇周边的产业发展、花都汽车城和现代商用车基地等大型项目，立足于为国际及国内大中型汽车产业链上配套企业提供研究开发、生产加工、仓储物流及住宿、停车、商业等配套服务设施，以配合其零库存和 JIT 生产的运作需求。 为加工贸易或商贸企业提供出口物流服务，提供航空物流流通加工与临时储存功能，加工企业和出口贸易商的货物能够在此进行简单的分拣、打码、换装、包装等加工功能，而且集中的出货量可进一步发挥管理和运输方面的规模效益，降低流通环节的成本，以及更好
15、地配合广州新白云国际机场航线及航班的运作时间，提高效率。 为加工贸易或商贸企业提供商品展示服务富力花都物流园区可同时提供商品展示服务。商品展示作为重要功能之一，可大大提高商品流通的速8度和效率。大宗商品如设备及原材料等，可存放在富力花都物流园区，作常年或定期展示。 其它配套功能服务，为入驻企业的高效运作做好其它相关配套服务及后勤保障服务，如政府、工商、税务的协调，商务配套服务、设施及配套的物业管理等。 5.小结 从以上分析可以看出，物流地产市场的发育依赖于区域经济的增长及行业特点，同时也需要相关产业（如交通）的有力支持。物流地产市场作为物流价值链上的重要一环，是物流规模化、专业化的操作场所，同样需要在建设模式、运作模式上进行创新，以实现顾客价值最大化的市场竞争策略。可以预见，在中国大力发展流通产业的时代，物流地产市场将具有极大的发展空间。
