1、论房屋登记机构的过错认定摘要：在我国，房屋登记具有物权变动效力、公示效力与公信效力。依据物权法第十条第一款，不动产登记应由不动产所在地的登记机构办理。房屋登记机构负责办理具体的房屋登记业务，依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载。根据物权法第四条第二款，房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据。因此，房屋登记机构负有确保房屋登记簿真实性与准确性的义务。笔者将就此对房屋登记机构的过错认定标准作一探讨，以期有助于房屋登记的实践工作，防范并减少房屋登记错误。 关键词：房屋登记机构；过错；赔偿责任； 中图分类号：TU8 文献标识码：A 当前，房屋登记机构在登记工作中遇到的复杂疑难问题越来
2、越多，面临的登记风险也越来越大。但是，对于房屋登记机构的过错如何进行认定，我国现有之法律、法规以及司法审判的实践仍是莫衷一是。鉴于笔者认为房屋登记机构应承担形式审查为主，实质审查为辅的审查职责，过错的认定标准应是房屋登记机构是否根据法律、法规、规章的规定及自身的审查能力尽到了合理审慎的注意义务。基于此，笔者将对导致登记错误的不同情形作一分析认定。 一、对申请材料的真实性、合法性、有效性的审查 房屋登记办法第十一条第三款规定：“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。 ”因此，申请人有义务向房屋登记机构如实申报，不得隐瞒或者欺骗。但是，
3、在登记过程中申请人提交伪造的、虚假的申请材料是经常出现的情况，房屋登记机构在审查时不可能对所有申请材料的真实与否、合法与否、有效与否作出辨识。 最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定第十二条规定：“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。 ” （一）对申请材料中房屋权属证书和登记证明的真伪，房屋登记机构负有高度的注意义务，必须确保房屋权属证书和登记证明是真实、有效的。因为房屋权属证书和登记证明本身具有防伪标识，加之其又是房屋登记机构颁发的，房屋登记机构完全有能力辨识其真伪。如果房屋登记
4、机构未能辨识出申请人提交的伪造房屋权属证书或登记证明，从而造成登记错误的，房屋登记机构就存在明显过错，必须承担相应的过错责任。 （二）对申请材料中公证文书的合法性、有效性，房屋登记机构无权加以审查。在“马科诉郑州市住房保障和房地产管理局房屋登记案”中，法院就明确认定：“至于原告主张的公证书内容是否违法、认定事实是否错误的问题，不属被告办理房屋权属转移登记所审查的范围。 ” （三）对申请材料中申请人提交的导致房屋物权变动的合同有效与否，因房屋登记机构并非法院或仲裁机构，无权也无能力审查合同实质上是否有效，故只需对合同表面上的真实性、有效性尽到合理审慎的注意义务。例如，在“傅妤琳不服上海市房屋土地
5、资源管理局房地产他项权利证明案”中，法院就明确认定：“原告提出第三人华城公司销售部无权与其签订预售合同，被告对该预售的有效性未作审查，故而办理房地产他项权利证明系违法的主张，超越了被告的审查范围。被告作为行政登记机关，不具有法院与仲裁机构判定合同无效的职权，其不可能就合同的实质合法性作出判断，被告只需对申请人提供的申请材料的形式真实性、合法性进行审查。 ” （四）对其他申请材料的真实性、合法性、有效性，应当区分不同情形，根据房屋登记机构的职权和辨识能力来认定是否尽到了注意义务。例如，对于申请人提交的建设工程符合规划的证明、建设工程施工证明等申请材料，房屋登记机构就具有相当的辨识能力和核查的便利
6、条件，故应尽到较高的注意义务。但是，对于代理人提交的授权委托书中委托人的签名、公司出具的股东会或董事会决议中的签名，如果要求房屋登记机构完全辨识其真伪，就显得不是很合理。房屋登记机构只要尽到合理审慎的比对义务，没有明显、重大的过失，即使签名是伪造的，也不应认定其存在过错。 二、依嘱托登记 依嘱托登记主要是指房屋登记机构依据有权机关的嘱托而办理相应登记，登记实务中最常见的就是依据法院的生效法律文书和协助执行通知书所作的登记。 对于房屋登记机构协助人民法院执行造成转移登记错误，从而给他人造成损害的，房屋登记机构是否应承担过错责任，笔者以为，根据最高人民法院关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的
7、行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复的规定以及最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知第三条的规定，房屋登记机构依嘱托登记既是法定的协助义务，不属于人民法院行政诉讼受案范围，同时也无权对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查，所以无须承担过错责任，而应由错误发出协助执行通知的法院承担司法赔偿责任。但是，如果房屋登记机构在协助时缩小或扩大了范围或违法采取措施造成他人损害的，则必须承担赔偿责任。 三、行为和程序违法 判断房屋登记机构的行为是否违法的关键标准在于房屋登记机构作出的登记行为有无法律上的依据，这里所讲的法律依据不仅
8、单指全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律，也包括行政法规、地方性法规、部委规章和地方政府规章。根据行政诉讼法第十二条第二项的规定，人民法院不受理公民、法人或者其他组织对行政法规、规章或者行政机关制定、发布的具有普遍约束力的决定、命令提起的行政诉讼。因此，只要房屋登记机构的登记行为是依据法律规定所作出的，即便该登记行为侵害了权利人的权益，也不应认定房屋登记机构存在过错。但如果房屋登记机构为执行上级部门的指令或有关领导人员的指令等外来干涉而作出了错误登记行为，则应当认定为房屋登记机构存在过错。 程序违法是指房屋登记机构未按照登记应有的程序而进行登记。例如， 物权法第二十八条至第三十条规定了三类
9、非基于法律行为的物权变动，同时，依据物权法第三十一条以及房屋登记办法第三十五条第一款的规定，非基于法律行为取得房屋所有权的权利人，在处分该房屋时，应当先登记至权利人名下后，再办理其他处分登记。该规定即为房屋登记中的在先登记原则，如果房屋登记机构违反在先登记原则而为权利人直接办理其他处分登记，就违反了登记程序。再如， 房地产登记技术规程第 4.4.9 条规定了房屋登记机构应进行公告的情形，如果房屋登记机构进行登记时未进行公告或者违背公告期限的，同样也违反了登记程序。其他如房屋登记机构无正当理由拖延登记时间、无故拒绝有关当事人的正当的查询登记的请求、未履行必要的询问义务、未进行实地查看等，都属于房
10、屋登记机构程序违法的情形。若因程序违法而造成登记错误的，房屋登记机构需承担相应的过错责任。 四、房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通 最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定第十三条规定：“房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。 ”房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通，共同故意以虚假材料进行违法登记，这种行为在法律上称为共同加害行为，也称有意思联络的数人侵权。对此，侵权责任法第八条明确规定：“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。 ”结合房屋登记办法第九十二条第二款，如果因上述行为给他人造成损害的，房
11、屋登记机构应当承担相应的法律责任。 综上情形，笔者建议，房屋登记机构可采取如下措施进行风险防范：（一）加强培训和学习，提高登记人员素质；（二）强化制度建设，确保规范登记；（三）增强部门联动，推进信息共享；（四）密切法院联系，深化业务交流；（五）推广业务宣传，构建良性互动。总之，房屋登记机构应积极应对各种登记风险，有效防范房屋登记过错，切实提高房屋登记质量。 参考文献： 1 程啸.不动产登记法研究M.法律出版社, 2011 年版. 2 孙宪忠.中国物权法总论M.法律出版社, 2009 年版. 3 王利明.物权法研究M.中国人民大学出版社,2007 年版. 4 肖芳.论不动产登记机构的设定、职责及赔偿责任J.法制与社会,2007 年,第 11 期. 5 朱岩.形式审查抑或实质审查-论不动产登记机关的审查义务J.法学杂志,2006 年,第 06 期. 6 王达.房地产登记中的行政赔偿问题探讨J.法律适用,2002 年,第 11 期.
