1、蚌埠大学城商业空间布局优化研究摘 要：商业服务设施作为大学城内资源共享的一部分，与其空间布局有着不可忽略的关联。合理规划大学城商业空间布局、组织管理商业服务设施对大学城的健康建设、有序持续的发展，乃至对整个城市的发展都有着不可忽视的重要作用。蚌埠大学城商业空间布局及其发展存在多方面的不足之处，没能充分利用资源，阻碍大学城发展。为了进一步加快蚌埠大学城的发展，商业活动是其主要发展对象，故需要对其商业空间布局的功能进行研究。 关键词：大学城;商业布局;优化 中图分类号：F127 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2015）24-0170-05 根据大学生蓝皮书：中国大学生生活形态研究报
2、告（2013） 报告，中国大学生人均月消费支出 945.6 元，人均全年消费总额达到 11 347 元，超过全国城镇居民人均可支配收入水平的 50%。 在大学生强大的消费能力驱动下，各路商家长驱直入，大学城商圈涌现。与大学生强大购买力不相称的是，目前蚌埠大学城高校周边的商铺大多数还是处在分散运营、各自为阵的初始形态，对于商业的布局、人流的聚集以及规模商圈的形成带来消极的影响。因此，需要对蚌埠大学城商业空间布局的进行研究，研讨其商业类型、商业形态、发展优势劣势等，提出优化建议，以促进蚌埠大学城商业经济的发展。 一、蚌埠大学城概况 （一）蚌埠大学城建设 蚌埠大学城位于蚌埠市东郊龙湖东岸即蚌埠市龙子
3、湖区，全境位于龙子湖国家 4A 级风景区东岸，北依高速铁路蚌埠南站。大学城共占地 10 000 亩，共投资 2 000 亿，建筑面积 670 万平方米。目前大学城一期工程已经完工，有 4 所大学进驻，分别为：安徽财经大学、安徽电子信息学院、蚌埠医学院和蚌埠学院。自 2002 年建设至今，蚌埠大学城已初具规模，各类校舍、道路、供水等公用配套设施建设已投入资金 6.1 亿元。 （二）大学城商业发展 随着商家涌现，大学城逐渐形成了一个商业服务街区即现在的龙湖春天商业街。龙湖春天商业区位于蚌埠大学城核心位置被 4 所高校围绕，占地 782 亩，建筑面积达 62 万平米。龙湖春天商业街是蚌埠大学城唯一的
4、商业区，距离每 1 所城内高校的步行距离都在 15 分钟左右，购物便利。其市场以个体经营为主，以零售方式出售商品，经营时间相对集中。但由于现有市场的不成熟，商业等级较低，服务设备不完善，使得龙湖春天商业街的发展受到压抑，这也说明蚌埠大学城商业空间还没被合理开发利用，蕴藏着相当大的发展空间。 二、蚌埠大学城商业空间现状 （一）蚌埠大学城商业类型 本文对蚌埠龙湖春天商业街商业类型的种类和数量进行了实地调研，并把商业服务业、社会服务业以及娱乐业划分到服务业之中，得到统计结果（见下页图） 本文对龙湖春天商业街的商业类型进行了分析：（1）三大行业中，餐饮业占比遥遥领先，高达 54%;（2）在服务业当中，
5、美容、美发店占比都是最高的;（3）商业空间主要用于餐饮行业，商业服务主要满足于物质层次上，在精神服务上的投入较少，也即是精神层次上的消费较少，商业服务结构偏低，商业类型很少。 （二）蚌埠大学城商业形态 各校内部的商业布局规模普遍较小，经营内容以小型超市、报亭、理发店、打印店、书店、照相馆、干洗店、水果店、快递收发处等服务为主，经营状况相对良好，消费群体相对稳定。校内商业布局主要利用学生宿舍、食堂、活动中心等建筑布局的架空层或内部部分地域，布置商业店铺和服务类摊点。这种布置的优势在于可以提高建筑布局利用率，其大部分布置在宿舍下面或内部，使得学生接受服务十分方便;其不足之处在于布局狭小，布置局促，
6、经营环境氛围欠佳，难以形成较强的商业气息。 蚌埠大学城商业形态主要为面式棋盘型组织形态和带状式商业组织形态两种。以龙湖春天商业街为例呈现出的这种“面”式商业空间布局不但服务于进入其区域的人员，还对区域外部一定范围的人群有着较强的吸引力，可以满足相同空间区位中群体的不同消费需求，或满足不同空间区位中群体的相同消费需求。带状式的的校园商业空间是由多个商业单体组成，并主要沿街道方向顺序展开，且服务于进入其内部的人群，也对其展开方向临近区域的群体有着较强的吸引力。 三、蚌埠大学城商业发展 SWOT 分析 SWOT 是 Strengths，Weaknesses，Opportunities，Threats
7、 这四个英文字母组成，意为优势、劣势、机会和威胁。 （一）发展优势 1.潜在消费者不断增加。蚌埠大学城的师生数量逐年增长，远期来看，蚌埠机电技师学院、蚌埠经济技术职业学院等也将陆续驻进，完全建成后，大学城学生规模将超过 10 万人。潜在消费者的不断增加，消费群体的相对稳定，加之大学生的消费面广、消费水平不断提高等，将在长期里对蚌埠大学城商业的发展起到十分重要的推动作用。 2.周边的商品房不断增加。随着蚌埠大学城历年来的建设，其周边土地也陆续吸引着房地产开发商。商品房的增多，无疑会带来一定数量的常住居民，而常住居民的加入，不仅给大学城商业带来更多的消费者，增加消费服务类型的需求也会增加。 3.旅
8、游业的发展。大学城附近的龙子湖是国家 4A 级旅游景区和省级风景名胜区，其面积约为杭州西湖的 3 倍，据此，市政府可以参考西湖景区的建设大力发展旅游经济，建立环湖商业圈。 （二）发展劣势 1.目前的大学城商业空间布局不够合理。蚌埠大学城商业发展发展缓慢，发展不成熟，尚未形成规模的商业空间。龙湖春天商业街虽然是作为蚌埠大学城唯一的商业中心的地位存在，但其规模小、经营范围狭窄、布局相对杂乱、功能不够健全，还存在不少阻碍其健康发展的隐患。2.自发形成的商业布局有待规范治理和改进。由于缺乏合理的功能分区、管理较疏松等，导致流动性商业摊点较多，占道经营严重，经营相对混乱，街道卫生状况欠佳，特别是饮食摊的
9、食品安全卫生状况不容乐观。 3.楼盘面积在扩大，给商业圈的合理布局增加了难度。房地产的开发很大程度上影响着大型商业中心的形成，包括龙湖春天商业街那仅有的土壤也被用来建造住宅楼盘，规划的不合理使得土地在商业活动方面利用的有效性得不到提高，使商业空间的布局较为分散。 （三）发展机会 1.消费群体规模的扩大。随着高校历年的招生人数扩增，蚌埠大学城的消费者数量稳中有升。日后其他院校进驻和非流动居民的增加也会给大学城商业带来更多的消费者。 2.主要消费对象的消费能力提升。 大学生蓝皮书：中国大学生生活形态研究报告（2013） 显示，较以往相比，大学生的消费能力在逐年提升。在消费能力逐渐增强的情形下，蚌埠
10、大学城商业有着很大的发展空间。 3.大学城外的商业配套吸引力较差。蚌埠市区现有的商业网点存在着远、贵、少的弊端，例如从大学城坐公交到商贸区大概要 40 分钟。市内百货大楼那一片局域设施相对旧、脏，不但商场内商品价格相对大部分大学生而言是昂贵的，而且其商品很多都是适合社会白领群体穿着，故不会使大量消费者流失至市区。 （四）发展威胁 1.消费圈内人流量较小，人气聚集度不够。蚌埠大学城位于郊区，人流量小，商业发展不够完善，消费规模偏小和商业区的分流影响了大学城商圈内人气的聚集。 2.消费格局不完善，消费档次偏低。蚌埠大学城内消费结构以餐饮行业为主，而服务业和零售业则很少，且大多数规模较小。 3.经营
11、环境相对较差，管理难度比较大。龙湖春天商业街内店铺分布随意性强，各种类型的经营商家交错分布，没有形成合理的消费格局。四、优化蚌埠大学城商业空间布局的对策建议 （一）蚌埠大学城商业发展的定位 1.以中偏低档商品和中偏高档服务为主的大型城郊购物中心为发展目标;消费目标主要是大学城的师生，其次是周边常住居民，最后是大学城外消费者;以综合性超市、专卖店、娱乐休闲、辅导机构和等级良好的餐饮为发展方向。 2.将龙湖春天商业街内的餐饮业、服务业和零售业有序地分开，有层次地布局，同行业的商铺设置在一起，并规范好对各所高校外部的摊贩的管理，总体上改善卫生街道状况。 3.打破原有的商业中心建筑结构，建造商业大楼，
12、使不同的商品服务在不同的楼层进行，这样既可以减少商业空白点，还可以规避目前城内商业面积的限制，有效地利用商业空间、提高土地利用率。 4.减少商品房地产在大学城内的投资建设，在周边的建设最好有一定的距离，保证日后大学城建设用地的扩展。 5.重视商品服务的均衡发展，加大服务业和零售业的比重，加快大学城商业发展升级的步伐。 6.加强饮食、道路卫生和安全的监督管理。高校门口前的小食街由于沿着马路摆设，过往车辆的烟尘尾气毫无遮拦地粉刷着道路两旁的饮食摊。不仅如此，每到学生下课后晚餐宵夜时间，人流增多，道路经常出现拥挤，车辆行驶不便，加之路灯的惨淡，行人的安全令人担忧。 7.商圈布局的构想。由于蚌埠大学城
13、商业空间尚未被充分开发和利用，故可以对蚌埠大学城商业空间布局的综合分析：首先，将龙湖春天商业街在原有基础上扩大商业用地面积;其次，在龙子湖公园东处侧建立延湖商业带;最后，在高铁站一带建立一处商业群，扩大大学城商业空间。（二）蚌埠大学城商业类型优化 1.增设业种、提升商品服务水平。实地调查发现，蚌埠大学城商业服务种类不齐全，比如书店规模偏小，书籍种类不齐全和服饰销售少，衣服质量偏低以及娱乐场所少，娱乐环境差等。蚌埠大学城商业应该从提供吃、穿、用为主的消费服务扩大到住宿、健身、文化、医疗等方面，保证消费者追求消费个性化，满足对休闲娱乐、文化、健康等消费的需求。 2.改变消费格局。蚌埠大学城各高校学
14、生的主要消费支出为饮食消费占 60%以上，服饰以及日常用品的消费占总支出的 28%左右。所以蚌埠大学城未来几年的发展规划应以服务业和零售业为主，把发展重点放在文化、娱乐等商业服务方面，但也应该保持对餐饮业的规模，并在原有餐饮规模上适当升级，进行有机的更新换旧。 （三）蚌埠大学城商业形态优化 1.商业空间层级化。根据下页表可知，目前蚌埠大学城的层级有区域级和校园级两种。再根据蚌埠市与蚌埠大学城的情况，本文认为，优化蚌埠大学城商业空间层级结构，总体布局可以采取“轴线发展+组团放射”的结构，分为“城级区域校区”三级空间布局模式：大学城级主要建筑群为大学校园、商业购物中心。根据层级特点，可以利用龙子湖
15、风景区和高铁南站的优势，发展旅游产业和环湖商业街以及在高铁站附近区位建立商业群落和房地产。蚌埠大学城目前还没有这一层级商业空间。区域级与大学城级商业区比较，区域级商业区商业设施的经营和服务则显得内容较为单一，其主要满足区域内几所学校的师生日常所需。该层级的商业空间主要表现在被各所大学包围着的龙湖春天商业街，而这也是蚌埠大学城目前所有的一种商业形态。校区级该层级的商业空间位于各个校区的教学区或者生活区内，也几乎是所有大学校园里都有的商业活动。这种的划分不但便于管理，还提高了大学城商业空间的使用效率与服务覆盖率，有利于大学城商业活动的管理和发展。 2.从纯物质消费空间到物质升级为文化消费复合空间。
16、首先，大学城是文化教育的聚集地，其商业空间更应重视文化特色的塑造。蚌埠大学城商圈在满足大学生日常生活的基本需要外，还应考虑到更高层次的交往需求，例如增设文娱类、体育类、培训类的商业场所。其次，大学城是一个人口相对集中的、年轻化的、高素质的人口结构区域，为了改变蚌埠大学城行业构成以餐饮业绝对占优这种商业形态，建议在未来的发展规划中增设其他行业的服务，扩大服务业和零售业。完善大学城级商业中心功能，增设区域级商业空间设施和有组织有管理地设置临时性商业设施。 参考文献： 1 张战锋.广州大学城商业空间研究D.广州：华南师范大学硕士学位论文，2007. 2 许振波，刘菊.高校资源的开发与利用以蚌埠大学城
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20、onable planning，a good organization university city commercial service facilities become healthy and orderly development of university city，also on the construction and development of university city，and even the development of the whole city has a important role which cannot be ignored.Bengbu city commercial layout and development exists many deficiencies，failed to make full use of resources，hinder the university development.In order to
