1、房地产基金的现状与问题分析摘要：房地产行业是资金密集性行业，银行信贷、信托、上市融资、房地产基金正逐渐搭建房地产金融市场格局。文章分析房地产基金近年来迅速发展的原因，分析了目前市场上主流房地产基金的流派，并就房地产市场当前现状提出了房地产基金发展的制约因素。 关键词：房地产基金；房地产金融；有限合伙 房地产行业作为一个资金密集型行业，需要多元化的融资渠道与地产金融体系。2010 年起政府宏观调控对房地产行业政策持续收紧，拓宽融资渠道，加强直接投资成为房地产企业发展的重要课题。房地产私募基金作为房地产金融的新生力量，不仅能够降低银行风险，而且能够增加开发商融资渠道，是中国房地产业和金融业发展的必
2、然产物。 1、房地产基金出现的必然性 私募基金法律环境的完善。我国的房地产基金市场刚刚起步，政府与各级管理机构开始重视私募基金的发展，纷纷出台相关法律条文与政策。2007 年 6 月 1 日实施的中华人民共和国合伙企业法增加了有限合伙条款，以一般合伙人和有限合伙人的形式允许法人合伙，为私募股权投资提供一种新的渠道。 公司法与有限合伙企业法成为房地产基金的法律基石。 房地产金融市场政策调控。2010 年起我国政府实行严厉的房地产调控政策，在金融方面表现为收紧房地产信贷与监管房地产信托。2003 年央行发布“121 号文件”和 2010 年银监会颁布加强信托公司房地产信托业务有关问题通知限制了房地
3、产信贷与房地产信托的发展。 中国高净值人群规模显现。中国经济的迅速发展催生出许多高净值群体，2013 年胡润研究院联合发布2012 中国高净值人群消费需求白皮书 。调查显示 600 万以上个人资产高净值人群数量达到 270 万。由于房地产市场具有投资属性，房地产基金成为民间资本进入房地产行业的重要形式。 2、房地产基金的形态分类 房地产投资信托基金在欧美国家是房地产基金的核心组成部分，能够降低银行等金融机构的信贷风险，但是在国内鉴于政策、法律、税收的空白，房地产私募投资基金在国内成为房地产基金的重要业态，我国房地产投资基金已经形成品牌地产开发商、金融机构、大型国企以及专业投资人士为主体的四类形
4、态。 品牌房地产开发商发起成立。品牌房地产开发商依托成熟的房地产运作经验与市场品牌，参与到房地产基金的社会分工。代表为万科、万通等多家房地产企业发起设立的“中城联盟基金” ；北京银信投资、阳光壹佰集团等 5 家专业机构发起设立的盛世神州房地产基金；金地集团成立稳盛投资基金管理有限公司；荣盛房地产成立的荣盛泰发房地产基金。金融投资机构发起成立。信托公司作为横跨货币资本、实业资本、产业资本的金融投融资工具，近年来加强主动管理的自管能力，先后有多家信托公司成立自己的主动管理型的房地产基金，代表有新华信托的普天 1 号、中信信托的聚信汇金系列、北京信托的稳健系列、平安信托睿石系列。 大型国企成立的房地
5、产基金。房地产行业投资回报率高，许多国有企业在多元化经营中业参与到房地产基金市场竞争。如北京工商联房地产商会和北京住建委试点的公租房保障房基金，海航置业集团设立的人民币公租房地产信托基金。 专业地产与金融人士成立的房地产基金。如证券公司出身的曹少山成立的山河资本，前美林中华区总裁蓬刚发起成立的人民币基金安泰磐石，建银国际与李晓东管理团队共同组建的建银精瑞。 3、房地产基金的制约因素分析 我国的房地产基金伴随着好的发展机遇，但是自身在发展过程中也受到许多因素的制约，具体表现为法律监管环境的滞后，有限合伙人募资渠道不健全，人才相对匮乏与市场流动性较差。 法律与行业监管相对滞后。当前我国房地产金融相
6、关法律的滞后于市场发展，我国规范产业投资基金的法律法规还未正式出台，目前设立房地产基金只能通过公司法 、 有限合伙企业法来约束，严重束缚房地产基金的市场发展。房地产基金是高风险的行业，但是目前我国的房地产基金处于监管缺位的状态，没有相关的部门规范行业发展。我国在房地产基金领域监管的相对缺失，还没有形成一套对管理人的管理、评估系统。因此政府应当设立监管机构与行业自律机构，适度监管，引导房地产基金健康发展。 募资渠道不通畅。房地产基金募资困难成为目前房地产基金面临的突出问题。合伙制作为新兴社会组织形式，需要市场培育周期。同时投资主体区别去发达国家的机构投资者，在中国主要以个人投资者为主。房地产基金
7、通过基金公司组建的财富中心或者联合第三方理财公司进行市场推介，严重影响了项目的募资进度。 专业房地产基金人才相对匮乏。房地产基金的成功运作，需要房地产知识、金融业务以及相关法律法规的复合型人才，而房地产基金在国内作为新兴的投资工具，人才的市场培育周期相对较短。房地产基金根据不同的工作分工可以分为融资人、风控人和管理人，三者之间需要不同的专业分工。金融行业的竞争主要包括人才的竞争，发展我国房地产金融同时也迫切需要更多的专业相关人才。 退出机制与二级市场交易缺失。国外房地产基金的退出机制主要是IPO，而在国内主要是股权溢价回购、产权物业出租出售等形式退出，违背了房地产基金投资的通过转让所投资权益来
8、获取回报的目的。此外房地产基金有限合伙人的二级市场转让也是制约房地产基金发展的因素，完整的二级市场交易可以增加自身资产流动性。北京金融资产交易所处在二级市场建立的初级阶段，也是我国股权投资基金二级市场的尝试，鉴于目前在国内私募股权投资者主要是个人投资者，加之不同项目投资风险与收益率的差异性，在操作实务中房地产基金二级市场交易没有形成规模。 结语 房地产基金作为房地产金融的主要组成部分，在缓解银行信贷压力、丰富市场投资产品和缓解房地产企业资金压力方面发挥重要作用。法律环境的不断完善、房地产调控与社会可投资财富增加促使房地产基金处在高速发展的时期，也催生出不同的发展流派。房地产基金是发展机遇与制约因素并存，应当完善立法与行业监管，加强专业复合人才的培养，让房地产基金成为房地产金融的重要组成部分。 （作者单位：河北大学） 参考文献： 1吴婵君、虞晓芬， 美国房地产投资信托基金的运作经验及其借鉴意义J， 南方房地产2003 年第 8 期 2陈志鹏， 发展房地产投资信托为房地产公司融资另辟蹊径J，金融教学与研究2003 年第 3 期 3周巍、秦华， 我国房地产融资渠道的选择J， 法制与社会 ，2006 第 6 期
