1、人民币汇率与商品房价格的关系分析摘 要：自 2005 年 7 月我国进行人民币汇率改革以来，人民币长时间保持着持续小幅度升值的趋势，大大增强了人们对人民币升值的 预期。而这几年来，各大城市商品房的价格也一路走高，让许多人望而却步。近期，商品房价格开始逐渐松动，而人民币也出现了连续几天跌停的现象。文章将就人民币汇率与商品房价格的关系进行分析，并用计量经济学方法对分析结果进行验证。 关键词：人民币汇率；商品价格；跌停 中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-1723（2012）11-0018-02 一、背景及问题的提出 2005 年汇率改革以来，人民币汇率一直保持着持续小幅上升的
2、趋势。2005 年 7 月人民币兑美元汇率为 8.2369，至今已上升至 6.3167，上升幅度已近 30%，使人们形成了对人民币升值的强烈预期。虽然近期出现过几次人民币对美元即期汇率连续触跌停的情况，但人民币升值的大趋势依然没有改变。只有当人民币完全升值到位了，升值预期才能最终实现。我国商品商品房价格格近年来也呈现出前所未有的高速增长势头。据中国经济信息网数据库统计的数据显示，从汇改至今，全国商品房平均价格从每平方米 2988 元上升至每平方米 5601 元，增长幅度接近一倍。而北上广等大城市的上涨速度更是远甚于此。那么商品房价格如此快速的增长中是否包含有人民币汇率上升的因素，而商品房价格的
3、上涨反过来是否又加大了人民币升值的压力。下文将对二者的关系予以分析并加以检验。 二、现有研究结论综述 杜敏杰、刘霞辉（2007）从房地产价格的现值理论入手，建立了房地产价格变动与汇率变动之间的数量模型，并认为汇率的小幅变动可以通过久期杠杆使房地产价格大幅变化。陈蓉珠（2008）着重分析了基于人民币升值预期的热钱对我国商品房价格的影响及防范热钱流入的对策。在实证研究方面我国学者也做了一些颇有价值的探索。周京奎（2006）构建了房地产价格与利率、汇率关系模型并进行了实证研究，遗憾的是其选取的数据是从 2001 年 9 月至 2005 年 12 月，而 2005 年 7 月汇改之前的人民币汇率基本是
4、稳定的，因此其实证结果难以说明汇改以后的情形。李畅（2009）通过建立房地产价格、汇率和外汇储备三者之间的 VEC模型对中国房地产价格的影响因素进行了富有成效地实证分析，并认为汇率的升值对房地产价格的上涨具有显著的正向影响，但模型中外汇储备的增长与汇率升值之间本身就存在较强的因果关系，其存在多重共线性的问题有待进一步在研究中完善。丁军（2010）得出了 2005 年至 2008年之间的汇率数据和商品房价格数据的协整关系，表明二者存在正相关的关系，但只有汇率这一个自变量，而将其他许多影响商品房价格的因素都归入误差项，对结果的准确性存在一定影响。 大部分的研究结论都显示人民币汇率与商品商品房价格格
5、存在一定程度上的正向联系，但也存在着完全相反的论调。上海大学地产学院副院长周洛华认为，人民币升值将打压商品房价格。他指出，现在商品房价格上涨的关键原因是人民币存在购买力缩水的预期。 基于上述存在一定矛盾的结论，本文将选取 2005 年汇改以来至 2011年 9 月的新数据对结论进行检验，并在回归式内加入滞后项来代替其他的影响因素以改善回归的准确性。 三、理论分析 （一）形成升值预期的原因 要讨论人民币升值是否对商品房价格的上升产生了影响，不妨先分析对人民币产生如此之大的升值压力，形成强烈升值预期的原因。 人民币对美元汇率持续上升，形成了对人民币的升值预期，这种预期又通过人民币的继续升值而逐步实
6、现。之所以会形成如此强烈的人民币升值预期，并促进人民币持续升值，主要原因有： 1.中国在对外贸易中，由于汇率一定程度上被低估，出口劳动密集型及资源密集型产品成本较低，促进了出口量的增加，对外贸易长期保持顺差。因此国际市场上对人民币的需求增加，加大了人民币的升值压力，促进了人民币的升值。 2.受次贷危机的影响，从 2008 年 10 月以来的美国联邦基金利率一直维持在 1%以下，而中国自 2008 年以来则多次宣布实行加息的政策，使得中美两国利差进一步加大。根据利率平价理论，利率差必然会吸引大量国际资本流入中国，以谋取投机收益。这些国际资本的流入又增加了对人民币的需求，进一步增强了人民币升值的预
7、期。 基于以上两个原因，我国经常项目和资本项目持续保持双顺差，使得近年来外汇储备不断增加。自 2006 年超过日本以来一直稳居世界第一位，截至今年 9 月我国外汇储备已达 3.2 万亿美元，巨额的外汇储备对人民币升值造成了不小的压力。 （二）人民币升值与商品房价格相互影响的途径 1.人民币的升值以及对人民币继续升值的预期吸引了大量国际资本流入中国，其中很大一部分投机资本进入我国房地产行业，以期获得人民币升值和资产价格上涨的双重收益，投机性需求的增加推动了商品房价格的上升。 2.大量国际资本流入使我国外汇储备增加，为保持汇率稳定，央行被动买进外币，同时投放相应的人民币，使得人民币流动性增加。尽管
8、央行多次提高存款准备金率和利率，但从其统计数据可看出，我国货币供应量仍保持着上升的趋势，由货币数量方程式可知货币供应量的增长推动了价格的上升，因此商品房价格不断上涨。 3.商品房价格的快速上涨使我国房地产市场存在相当高的投资回报率，我国对商品房的需求弹性远大于供给弹性，大幅度下降的可能性较小。同时人民币升值的预期又还未实现，因此吸引了大量外资进入我国，这又加大了人民币升值的压力。 四、实证分析 为证实上述分析，以下将选取实际数据运用计量经济学方法进行验证。其中人民币对美元的汇率数据来自中国人民银行网站的 2005 年 7 月至 2011 年 9 月的月度数据，商品房价格数据来自中国经济信息网数
9、据库及中国统计年鉴的 2005 年 7 月至 2011 年 9 月的月度数据，由商品房销售额除以商品房销售面积 而得。 （一）单位根检验及协整检验 人民币汇率序列用 E 表示，商品房价格序列用 P 表示。由于宏观经济数据通常是不平稳的时间序列，于是对原数据取对数，发现取对数后的两组数据在一阶差分后都能通过单位根检验，说明取对数后的两个变量都是一阶单位根过程 I（1） 。接下来采用最小二乘法对人民币汇率数据（E）和商品房价格数据（P）进行协整回归，并加入汇率数据的滞后项代替其他的影响因素，可得关系式： lnPt=-1.921lnE+0.348lnPt-1+12.12+Ut（*） （-6.65）
10、（3.11） （21.29） R2=0.623 DW=2.04 为确保上式不是虚假回归，还要对其非均衡误差序列进行单位根检验，若不存在单位根，则说明上述回归非虚假回归。检验结果如图 1，说明可以在 5%的显著水平上拒绝原假设，即非均衡误差序列不存在单位根，上述回归非虚假回归。 由（*）式可大致看出汇率 E 和商品房价格 P 的关系，即 E 的值越小（人民币升值） ，P 的值则越大，说明人民币的升值和商品房价格上涨之间存在一种正相关的关系。 （二）格兰杰因果关系检验 上述协整检验证明了人民币汇率和商品房价格之间是存在着长期均衡关系，但这并没有揭示出它们之间潜在的因果关系，为了更好得研究人民币汇率
11、与商品房价格的关系，有必要对变量之间的因果关系进行检验，本文采用格兰杰因果关系检验方法，结果如图 2： 上图是滞后期分别图 2 为 5、15 和 20 的检验结果，可看出在 10%的显著水平下应该拒绝原假设，说明人民币汇率和商品房价格之间存在双向的因果关系，即能以超过 90%的概率保证人民币汇率的变动会引起商品房价格的变动，同时商品房价格的变动也能引起人民币汇率的变动。 五、结语 2005 年汇率改革以来，人民币持续稳步升值，人民币升值的预期也不断实现。这期间，我国商品房价格也一直保持高速增长的势头。人民币汇率和商品房价格的变动都是受到多种复杂因素影响的结果，但通过本文的分析可发现，商品房价格
12、的上涨中有一部分是受到了人民币升值的影响，相反商品房价格的上涨也进一步加大了人民币升值的压力。目前人民币汇率虽出现短暂的跌停，但之后仍继续保持升值的趋势，12 月26 日更是一度飙至 17 年来的最高点。而商品房价格目前虽略有下降之势，但长期大幅度下降的可能性也很小。当前我国应严格监管国际资本的流向，既要防止大量赌人民币升值的投机资本流入我国扰乱房地产市场，也要防止一旦人民币升值到位，升值预期最终实现后，大量国际资本撤出我国时商品房价格可能出现的暴跌。 参考文献 1 邓永亮.人民币升值、汇率波动与商品房价格调控J.经济与管理研究，2006， （6）：43-50. 2 丁军.人民币升值预期与商品
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