1、I本科毕业设计论文届论文题目投资性房地产公允价值计量模式的应用困境与对策研究所在学院商学院专业班级财务管理学生姓名学号指导教师职称完成日期年月日II摘要我国新企业会计准则中适当地引入了公允价值计量模式，首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认，标志着公允价值在我国的研究和应用进入了一个崭新的时期。投资性房地产公允价值计量模式在我国上市公司中施行已有4年的时间。但是，截止2010年4月统计具有投资性房地产的上市公司年报中,公允价值计量模式只被少数几家公司所采用,应用陷入困境。基于上述背景，本文选择投资性房地产公允价值计量模式为研究对象进行应用困境的探究，并提出相应对策具有重大的现实意义。本文
2、从投资性房地产相关理论入手，以公允价值相关理论为基础，剖析公允价值计量模式的特点、优越性及影响。而后，以房地产类上市公司为例进行现状及应用分析。最后，探究投资性房地产公允价值计量模式的应用困境包括准则制度制约、成本制约、会计人员素质制约和管理层决策制约四方面，根据研究结果，结合投资性房地产公允价值计量模式的特点和发展实际对应用困境提出相应的对策。即完善相关准则，规范相关制度，建立市场评估体系；加快市场经济发展，完善市场环境；加强队伍建设，提高会计人员素质；理智判断做决策，保守计量降低风险。关键词公允价值；投资性房地产；公允价值计量模式；应用困境与对策；上市公司IIABSTRACTINCHINA
3、,THENEWENTERPRISEACCOUNTINGSTANDARDSPROPERLYINTRODUCEDTHEFAIRVALUEMEASUREMENTANDFORTHEFIRSTTIMEASASEPARATEINVESTMENTREALESTATESHALLBECONFIRMEDTHEASSETSMARKINGTHEFAIRVALUEOFTHERESEARCHANDAPPLICATIONINOURCOUNTRYMARKSTHECOUNTRYENTEREDABRANDNEWPERIODFAIRVALUEPATTERNOFTHEINVESTMENTREALESTATESHASBEENCARRI
4、EDOUTINLISTEDCOMPANIESFOR4YEARSINCHINABUT,THELISTEDCOMPANIESWITHANINVESTMENTREALESTATEINTHEANNUALREPORT,THEFAIRANDEQUITABLEVALUEMEASUREMENTISONLYAFEWCOMPANIESHAVEADOPTEDTILLAPRIL2010,APPLICATIONMESSUPBASEDONTHEBACKGROUND,THESUBJECTCHOICEINVESTMENTREALESTATEFAIRVALUEMEASUREMENTFORRESEARCHOBJECTAPPLIE
5、DPREDICAMENTOFEXPLORATION,MEANWHILE,PUTFORWARDAPPROPRIATECOUNTERMEASURESHASTHESIGNIFICANTREALISTICSIGNIFICANCETHISPAPERSTARTFROMTHEINVESTMENTREALESTATERELATEDTHEORYOFFAIRVALUERELATEDTHEORYASAFOUNDATION,ANALYZESTHECHARACTERISTICS,ADVANTAGESANDINFLUENCEOFTHEFAIRVALUEMEASUREMENTTHEN,CHOOSETHEREALESTATE
6、OFLISTEDCOMPANIESASEXAMPLETOSITUATIONANDAPPLICATIONANALYSISFINALLY,EXPLORETHEFOURASPECTSABOUTTHEINVESTMENTREALESTATEAPPLICATIONDILEMMASOFTHEFAIRVALUEMEASUREMENTDIFFICULTIESINCLUDINGTHECRITERIAFORAPPLICATIONOFTHESYSTEMCONSTRAINTS,COSTCONSTRAINTS,QUALITYOFACCOUNTINGPERSONNELCONSTRAINTSANDMANAGEMENTDEC
7、ISIONMAKINGCONSTRAINTSACCORDINGTOTHERESEARCHRESULTS,COMBINEDWITHINVESTMENTREALESTATETHECHARACTERISTICSOFFAIRVALUEMEASUREMENTANDACTUALSITUATIONTOAPPLICATIONPREDICAMENTPUTFORWARDTHEREASONABLECOUNTERMEASURESIMPROVETHERELEVANTSTANDARDS,NORMSRELATEDSYSTEMS,ESTABLISHINGAMARKETASSESSMENTSYSTEMACCELERATETHE
8、DEVELOPMENTOFMARKETECONOMY,IMPROVETHEMARKETENVIRONMENTSTRENGTHENTHEBUILDINGANDIMPROVETHEQUALITYOFACCOUNTINGPERSONNELRATIONALJUDGMENTSTOMAKEDECISIONS,CONSERVATIVEMEASURESREDUCETHERISKKEYWORDSFAIRVALUEINVESTMENTREALESTATEFAIRVALUEMEASUREMENTLISTEDCOMPANIESAPPLICATIONDILEMMASANDCOUNTERMEASUREIII目录1投资性房
9、地产和公允价值相关理论111投资性房地产相关理论1111投资性房地产的定义、特征及范围1112投资性房地产的会计处理2113投资性房地产计量模式412公允价值相关理论5121公允价值的定义和特点5122公允价值计量的优越性7123采用公允价值计量对企业的影响82投资性房地产采用公允价值计量模式的现状及应用分析1021上市公司对投资性房地产采用公允价值模式计量的现状1022对采用不同计量模式时房地产类上市公司的应用分析12221金融街控股股份有限公司12222深圳中航地产股份有限公司15223北京北辰实业股份有限公司173投资性房地产公允价值计量模式的应用困境及对策研究2031我国投资性房地产公
10、允价值计量模式的应用困境及分析20311准则制度制约20312成本制约22313会计人员素质制约24314管理层决策制约2432关于改善投资性房地产公允价值计量模式应用困境的相关对策25321完善相关准则，规范相关制度，建立市场评估体系26322加快市场经济发展，完善市场环境26323加强队伍建设，提高会计人员素质28324理智判断做决策，保守计量降低风险28结论29参考文献31致谢错误未定义书签。1我国财政部于2006年发布了新的企业会计准则，并于2007年开始实施。新企业会计准则中适当地引入了公允价值计量模式，也首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认，标志着公允价值在我国的研究和应用
11、进入了一个崭新的时期。整体看来，公允价值的推广是一种大趋势，是无法避免的，在近年我国房地产价值不断攀高的背景下，采用公允价值计量对企业的财务报表无疑具有重大的利好影响。但是，实行时间较短，实践经验不足，公允价值计量在我国会计准则中尚未有一个明确的规定，相关制度的方面也有缺陷，实务应用就会受到影响。所以，到目前为止，一个对企业有利的计量模式并没有被广泛应用，面临着困境。有投资性房地产的上市公司选择公允价值模式计量案例还较少，探究应用困境和找出对策就成了急待解决、优化的问题，对今后投资性房地产公允价值计量模式的发展与推广具有重大意义。1投资性房地产和公允价值相关理论11投资性房地产相关理论111投
12、资性房地产的定义、特征及范围（1）定义及特征房地产是土地和房屋及其权属的总称。随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动。投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要有以下特征投资性房地产是一种经营性活动投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权的行为。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。投资性房地产
13、的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房2地产和用于销售的房地产将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映，与自用的厂房、办公楼等房地产和作为存货的房地产加以区别，从而更加清晰地反映企业所持有房地产的构成状况和盈利能力。投资性房地产有两种计量模式投资性房地产准则适当引入公允价值模式，在满足特定条件的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。（2）投资性房地产的范围已出租的土地使用权已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取
14、得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义。己出租的建筑物已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。此外，下列项目不属于投资性房地产自用房地产自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。作为存货的房地产作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销
15、售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，其生产、销售构成企业的主营业务活动，产生的现金流量也与企业的其他资产密切相关。112投资性房地产的会计处理投资性房地产准则会计处理包括投资性房地产的确认、初始计量、后续计量、转换、处置和披露。（1）投资性房地产的确认投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认3该投资性房地产包含的经济利益很可能流入企业。该投资性房地产的成本能够可靠计量。对己出租的土地使用权、已出租的建筑物，其作为投资性房地产的确认时点一般为租赁期开始日，即土地使用权、建筑物进入出租状态、开始赚取租金的日期。对持有并准备增值后转让的土地使
16、用权，其作为投资性房地产的确认时点为企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期。（2）投资性房地产的初始计量投资性房地产初始计量按照取得成本计量。如果是外购土地使用权和建筑物，取得时的实际成本包括购买价款、相关税费和可以直接归属于该资产的其他支出如果是自行建造投资性房地产，其成本由建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。与投资性房地产有关的后续支出，如果满足“包含的经济利益很可能流入企业、成本能够可靠计量”标准的，确认为资本性支出，否则在发生时计入当期损益。（3）投资性房地产的后续计量期末资产负债表日，企业应当对投资性房地产采用成本模式或公允价值模式进行后续计量。采用成本模
17、式进行后续计量的投资性房地产，应当按照固定资产准则和无形资产准则的规定，按期计提折旧或摊销。投资性房地产存在减值现象的，还应当按照资产减值准则的规定进行资产的减值测试，如果资产发生减值，应当计提减值准备。企业有确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格，以及及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。在公允价值模式下，企业不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资
18、产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。（4）投资性房地产的转换房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。这里所说的房地产转换是针对房地产用途发生改变而言，而不是后续计量模式的转变。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产，这里的确凿证据包括两个方面，一是企业管理当局应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态的改变。房地产转换形式主要包括以下4四点投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为固定资产或无形资产；
19、作为存货的房地产，改为出租，通常是指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，相应地由存货转换为投资性房地产；自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转换为投资性房地产；自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产。转换时的会计处理，依计量模式不同而有所区别。在成本模式下，无论是从投资性房地产转为其他资产，或是从其他资产转为投资性房地产，都不改变所转换房地产的账面金额、计量或披露成本，直接将转换前的账面价值作为转换后房地产的入账价值。在公允价值模式下，以转换当日的公允价值作为转换后房地产的入账价值。公允价值与原账面价值之间的差额，分不同情
20、况处理如果将投资性房地产转换为自用房地产，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益；如果将自用房地产或存货转换为投资性房地产，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。（5）投资性房地产的处置当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产；对于那些由于使用而不断磨损直到最终报废，或者由于遭受自然灾害等非正常损失发生毁损的投资性房地产应当及时进行处理。此外，企业因其他原因，如非货币性交易等而减少投资性房地产也属于投资性房地
21、产的处置。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。113投资性房地产计量模式（1）成本计量模式采用成本模式计量的建筑物的后续计量按固定资产的有关规定进行后续计量，按期（月）计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处5理。采用成本模式计量的土地使用权的后续计量按无形资产的有关规定进行后续计量，按期（月）摊销，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。（2）公允价值计量模式企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。采用公允价值模式的条件第
22、一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；第二，企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。注投资性房地产的公允价值不允许采用估值模式来确定。会计处理采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。会计处理如下借投资性房地产公允价值变动贷公允价值变动损益或作相反分录。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。投资性房地产若属于企业主营业务的，应通过“主营业务收入”和“
23、主营业务成本”科目核算相关的损益。12公允价值相关理论121公允价值的定义和特点（1）公允价值的定义FASB在各个阶段对公允价值进行了不同的定义，20世纪70年代、80年代和90年代以后，分别有7项、15项、29项FASB发布的会计准则运用了公允价值概念。2006年9月，FASB发布的157号准则公允价值计量，将公允价值定义为“在有序交易中出售一项资产或转移一项负债时市场参与者在计量日支付的价格”。IASB从20世纪80年代开始使用公允价值的概念。20世纪70年代、806年代和90年代以后，分别有1项、9项、20项会计准则运用了公允价值概念。IASB对公允价值的定义为公平交易中，熟悉情况的当事
24、人自愿据以进行资产交换或负债清偿的金额。从以上定义可以看出，公允价值实际上就是现时的市场交易价格。同时，随着我国新会计准则的出台，对公允价值的定义为在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。从不同国家的定义可以看出，公允价值实际上是一个很广的概念范畴，并不仅仅是与其他计量属性相并列的一个概念，可以说它是其他属性存在的基础，即需要反映交易和事项内含的公允的价格，并同时兼具可靠性、相关性的信息质量特征（张兴，2009）。（2）公允价值的基本特征FASB发布的157号准则公允价值计量把公允价值定义为“在有序交易中出售一项资产或转移一项负债
25、时市场参与者在计量日支付的价格”，其计量目标是在出售资产或转移负债这种假设交易中确定其脱手价格，而有序交易是指信息在计量日前向市场公开，并按通常惯例允许涉及同类资产和负债的市场行为。由此可见，FASB认为公允价值具有公允性、不确定性和时效性三个方面的特征。我国新会计准则中进一步把公允价值的主要特征解释为形成公允价值交易的公平性、计量对象的广泛性以及交易和交易双方的假定性。可见，公允价值的基本特征为公允性、假定性、广泛性和时效性（路小燕，2008）。公允性公允价值是由熟悉情况的交易双方，在公平交易中自愿形成的交易价格，以这样的价格进行会计计量所产生的经济后果对企业各利害关系人来说往往是最为公允的
26、，所以公允性是公允价值所具备的最基本的特征，公允价值的公允性特征源于公允价值形成的重要前提公平交易。公平交易并不一定是活跃市场上进行的交易。一般来讲，活跃市场中的市价是公允价值的最好证据。但在不存在活跃市场时，只要符合公平交易的基本条件，所形成的交易价格就可以认为是公允价值，相反，若不符合这些基本条件，即使是市场价格，也不能认为是公允价值。因此，公平交易是公允价值形成的前提条件，是公允价值具备公允性特征的重要基础。假定性公允价值本身是对资产或负债真实价值的一种近似估计，它不是建立在己经发生的交易基础之上，而是建立在意欲交换的双方虚拟交易的基础之上的资产或负债的估计价值，而且，它也不是现实交易达
27、成的交换价格，而是在未实现交易基础上的估计。由于交易及相关交易各方不一定是特定的或现实的，公7允价值的最佳估计只能参照活跃市场上相同资产或负债的市场价格。因此，假定性也是公允价值的一个重要特征。广泛性衍生金融工具的出现使历史成本计量缺乏相关性，会计计量对象得以扩展，使传统会计计量理念和计量基础受到冲击，呈现出很大的局限性。而公允价值的计量对象既包括资产，也包括负债，以及某些具有所有者权益特征的特定项目，具备了广泛性的特征。时效性公允价值计量的目的在于满足众多利益相关者的决策需要。能够满足决策需要的信息，必须是与决策相关的、及时的信息。立足现实是公允价值与历史成本最根本的区别。122公允价值计量
28、的优越性我国新颁布的会计准则引入公允价值计量，主要是因为公允价值计量与传统的历史成本计量相比，有以下几点优越性（1）能够合理反映反映企业真实的财务状况和经营成果采用历史成本计量，尽管都采用货币为计量单位，但是计量的属性却不配比。收入是按现行市价计量，而成本和费用却是按照历史成本来计量，这样计算出来的收入缺乏准确性和可比性，会出现收入超分配或者虚利实分的现象。运用公允价值来计量，收入、成本和费用都采用公允价值，使现金流量所代表的收入与费用在一个长期持续的期间内得到均衡的计量，同时，又保证了会计信息的真实性。这样，有利于真实反映企业的财务状况，正确评价企业的经营成果，从而更确切地反映企业的盈利能力
29、、偿债能力、资产运营能力及承担财务风险的能力（张莹，2010）。（2）有利于维持的经营能力企业要使经营持续不断地经营下去，必须使生产过程中耗费的生产能力得以补偿，以维持简单再生产和扩大再生产的需要。如果采用历史成本来计量在生产过程中的能力耗费，在物价上涨的经济环境中，相同的金额却不能购回与原来相等规模的生产能力，企业的实际生产能力将会萎缩。运用公允价值来计量，即是按照现行市价或者未来现金流量的现值来计量生产能力，即使在物价上涨的经济环境中，相同的金额也能购回与原来相等规模的生产能力，使企业与经济的发展同步，经营在正常的状态下持续下去（夏让东，2010）。（3）公允价值是投资性房地产最相关的计量
30、方法8投资性房地产的特性通过公允价值计量能得到更好的体现。首先，对房地产的投资一般金额大，周期长，流动与变现能力较差，具有高收益和高风险并存的特点。旧的企业会计准则将企业的投资性房地产作为固定资产看待，并按其估计使用的年限提取折旧。但根据我国近年来房地产市场的状况，投资性房地产的市场价值往往都高于其账面净值，如果按其历史成本计量不能反映企业的真实情况。公允价值的计量模式更符合投资性房地产的特征，能够更好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力（葛家澍，许乐，2009）。其次，投资者的利益无法通过历史成本的计量模式得到更好的体现。近年来，我国房地产业发展速度很快，大中城市的市中心商业地产价格长期高
31、涨，持有大量土地或者商业地产的上市公司其资产的实际价值较账面价值增值很多，如果企业未能合理地反映该部分资产的价值，就不能更好地体现这些公司股东权益。最后，对于拥有大量投资性房地产的企业，对投资性房地产的合理计量会影响对企业资产总体价值的衡量。如果采用历史成本对该部分资产进行计量，会造成对投资性房地产价值的低估，从而使企业资产的总体价值降低。在企业进行兼并、破产或重组时不能更好地向利益相关方提供可靠的信息，反映企业资产的真实价值（刘治岐，2008）。123采用公允价值计量对企业的影响（1）对资产结构的影响投资性房地产准则使得企业需对资产进行重新分类，将原来在存货，固定资产，无形资产中核算和列报的
32、投资性房地产，统一在“投资性房地产”科目核算，这势必会影响企业的资产结构，尤其是有大量投资性房地产在存货中核算的企业，可能会使这些企业的流动资产存货减少（吴正奎，2008）。（2）对所有者权益的影响新会计准则规定，企业从成本模式转为公允价值模式应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。在目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下，将原来按成本模式计量的这部分房地产转为按公允价值模式计量的投资性房地产，其影响结果是，所有者权益将大大增加。另外，企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，公允价值大于账面价值的差额也将计入所有者权益，这都有
33、利于提高企业的规模（张鸣，2010）。（3）对利润的影响9近来，央行出台了存贷款利率上调的政策来稳定房地产价格，以希望能够正确反映房地产价格与稳定房地产市场的持续发展。可见，在当前经济环境下，企业采用公允价值模式计量投资性房地产，能够真实、客观地反映其价值变化，能够较好地反映投资性房地产市场价值和盈利能力，从而大大提高会计信息的相关性。拥有较多投资性房地产的企业，如果选择采用公允价值模式计量，那么今后每年将对投资性房地产的资产价值进行重估如果以后投资性房地产增值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，当年的利润就会增加。在公允价值计量模式下，投资性房地产不需要计提折旧或进行摊销，从而减少
34、成本支出，也会增加当年的利润（张兴，2009）。但是，这样也存在一些弊端，我国的房地产市场还不够成熟，交易信息的公开程度还不够高，信息失真现象较为严重，公允价值极易成为调整利润的工具。采用公允价值计量会使得企业的利润产生较大波动，增大企业的业绩风险。因为从长远来看，房地产价值波动幅度较大，在今后若投资性房地产减值，可能会由于前期确认了大量的增值收益，而需要在后期确认更多的减值损失，使得企业在该年度因非经常性业务导致严重亏损，从而加大企业未来的业绩风险。102投资性房地产采用公允价值计量模式的现状及应用分析21上市公司对投资性房地产采用公允价值模式计量的现状2011年伊始，国家“新国八条”政策推
35、出，以及加息、上调存款准备金率等手段，对房地产企业资金实力提出了巨大考验。目前，公允价值已成为会计计量公认的发展方向，在我国新企业会计准则体系中大量的引入公允价值计量属性，其中关于投资性房地产明确规定可以采用成本模式或公允价值模式进行后续计量。随着近年房地产的迅速发展，房价节节高升，采用公允价值计量方式必然提高投资性房地产的账面价值，从而提高公司的业绩。但是，截至2010年4月30日统计数据来看，在准则实施后的三个会计年度内，采用公允价值对投资性房地产进行计量的企业却寥寥无几。拥有投资性房地产的上市公司中，只有金融街、世茂股份、中航地产、津滨发展、泛海建设等几家采用公允价值计量投资性房地产。根
36、据中国证监会会计部最新的2009年上市公司执行企业会计准则监管报告显示，2009年，近700家上市公司拥有投资性房地产，账面价值为159770亿元，占资产总额的026，沪深两市上市公司中采用公允价值模式计量投资性房地产的才有26家，期末账面价值为36603亿元，占投资性房地产总额的2291。2009年投资性房地产公允价值变动净收益3912亿元，占公允价值变动净收益总额的4117，而2008年投资性房地产公允价值变动为净损失036亿元。2009年，有5家上市公司调整了投资性房地产的会计政策，从成本模式改为公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。这5家公司因改变投资性房地产计量模式，增加2008年
37、末净资产486亿元，确认2009年公允价值变动收益796亿元。据证监会数据报告统计，2006年年报中，在619家拥有投资性房地产的上市公司中，披露将采用公允价值模式进行后续计量的仅有9家。至2007年，沪深两市1570家上市公司中，存在投资性房地产的企业有630家之多，增加到18家采用公允价值模式进行后续计量，但仅占286。2008年，690家持有投资性房地产的上市公司中，采用公允价值计量模式的只新增了金融街、昆百大A、金宇车城以及泛海建设4家公司，比例仍在3左右徘徊。截至2010年3月31日，从上市公司年报最新数据披露情况来看，在2009年采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的上市公司
38、只比上一年增加了世茂股份、中航地产等4家，仍旧只占很低的比例。11上市公司采用公允价值模式的具体情况以及投资性房地产总额统计表如表1、表2所示表1我国上市公司投资性房地产采用计量模式情况表单位家截止2010年4月30日我国上市公司投资性房地产采用计量模式情况表存在投资性房地产的上市公司200620072008截止2010年4月30日采用成本计量模式的上市公司610612668701采用公允价值计量模式的上市公司9182226存在投资性房地产上市公司总和619630690727采用公允价值模式的上市公司所占比例145286319358资料来源中国证监会数据报告表2投资性房地产总额统计表单位亿元年
39、份项目投资性房地产相比2007年变动比率总资产投资性房地产变动情况占总资产比率20071030464232534402432008118029149831454487005210242200915977417413537614500320260资料来源中国证监会会计部2009年上市公司执行企业会计准则监管报告表3上市公司公允价值确定方法情况表公允价值确定方法数据比例（占已披露上市公司）已披露房地产评估价格156250参考同类同条件房地产价格83333第三方调查报告1417合计24未披露2合计26资料来源中国证监会数据根据年报披露，采用公允价值模式计量的26家上市公司从投资性房地产确定的方法看，
40、并不统一。其中有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，1家上市公司按照12第三方调查报告确定公允价值。具体情况如表3所示。从以上表1、表2、表3以及证监会和公司年报披露数据情况，可以看到上市公司在对投资性房地产进行后续计量时的现状。虽然采用公允价值计量模式的上市公司数量不多，但总体呈现增加趋势。同时，从整体上看拥有投资性房地产的上市公司中投资性房地产占总资产的比率也呈上升状态。最后还可发现，公允价值的金额需要采用一定的方法取得，但上市公司确定公允价值金额方各异，以评估价格为主，其次是参考同类房地产调查报告，少数企业未按规定披露确定方法，
41、所以公允价值金额确定有待进一步规范。22对采用不同计量模式时房地产类上市公司的应用分析本文以房地产上市公司为例进行说明，在2007年，即我国上市公司全面执行企业会计准则体系的第一年，仅有昆百大、金融街、津滨发展3家上市公司对投资性房地产采用公允价值计量。至2010年，在统计的房地产类上市公司的年报中也只有6家采用公允价值模式计量，除前述三家外，新增中航地产、泛海建设、世茂股份等。可见，公允价值仍未被普遍采用。下面首先，以具有代表性的金融街控股股份有限公司为例，它是最早将投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量的少数上市公司之一，从投资性房地产的账面价值变化和公允价值变动损益的变化方面分析对
42、公司资产总额、所有者权益和利润的影响。其次，对2009年最新变更为公允价值计量方式的深圳中航地产股份有限公司为例，对变更前后净资产、公允价值变动损益和收益率相关指标进行对比和分析。最后，以国内第一家AH股上市地产类上市公司北京北辰实业股份有限公司为例，比较两种模式对公司年报的影响，对三个案例分析的同时，进一步思考、探究可能使投资性房地产公允价值计量模式处于困境的因素。以下数据均来自金融界网站和清华数据库和证监会披露数据。221金融街控股股份有限公司1996年6月18日成立的金融街控股股份有限公司（股票代码000402，以下简称金融街）原名重庆华亚现代纸业股份有限公司。它的经营范围为房地产开发，
43、销售房地产等。金融街是较早将投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量的少数房地产类上市公司之一，是运用公允价值模式计量投资性房地产的“先行者”，对研究具有重大意义。下面，从投资性房地产转换前后的账面价值变化和公允价值变动损益的变化方面进行分析投资性房地产公允价13值模式计量对公司资产总额、所有者权益和利润的影响。（1）对公司资产总额影响金融街投资性房地产包括己出租的土地使用权和己出租的建筑物，2008年1月1日起，公司对投资性房地产采用公允价值模式进行计量。公司在2008年改变模式后，因公司投资性房地产公允价值高于账面价值，对财务报表追溯调整，金融街2008年度报告显示，改变计量模式后，公
44、司增加投资性房地产1,757,254,78171元，比2007年高出一倍多。投资性房地产的公允价值计量使投资性房地产账面价值逐年上升，这使得金融街的总资产逐年增加，转换前后投资性房地产及总资产的变化可以看出改变计量模式对公司总额的影响。如表4所示。表4金融街投资性房地产年报数据单位元报告期投资性房地产资产总计占公司总资产比例2010半年报5,690,356,2544647,078,437,0272012092009年报5,707,827,0564942,354,053,3597113482008年报3,122,511,3100527,498,775,7239111362007年报1,511,9
45、60,3984513,866,414,7699210902006年报55,253,2097211,219,068,95783049资料来源金融街控股股份有限公司年报（2）对公司所有者权益影响成本模式转为公允价值模式的，应将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。根据企业会计准则第3号一投资性房地产的规定当自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，该项投资性房地产应按照转换日的公允价值计量。转换日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积，计入所有者权益。金融街对投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式后，对2008年1月1日财务报表追溯调
46、整，增加所有者权益1,317,941,08628元，其中增加留存收益3,269,215,18016元，资本公积45,482,88261元。由此可见公允价值模式对所有者权益的影响。详情如表5所示。表5金融街转换前后所有者权益变化单位元项目2007年与2008年所有者权益变动差额未分配利润1,223,859,1649214续表盈余公积48,599,03875留存收益1,272,458,20367资本公积45,482,88261所有者权益1,317,941,08628资料来源金融界网站（3）对公司利润的影响金融街年报显示，在2007年调整前，对投资性房地产采用成本法计量的情况下，房屋及建筑物计提累计
47、折旧和累计摊销共计17,884,91564元，意味着使公司营业利润减少了17,884,91564元。2008年变更模式后金融街对财务报表追溯调整，除了投资性房地产增加外，还使递延所得税负债增加439,313,69543元；留存收益增加1,272,458,20367元，其中增加未分配利润1,223,859,16492元，增加盈余公积48,599,03875元；增加资本公积45,482,88261元。金融街在调整为公允价值模式计量后，可调整期初留存收益17,884,91564元，因采用公允价值计量不计提折旧就使得2008年度利润总额增加。根据金融街公布的2009年财务报告显示，金融街2009年新计
48、入投资性房地产产生公允价值变动损益76,91939万元，原投资性房地产项目产生的公允价值变动损益92377万元。由此可见，金融街采用公允价值模式计量的投资性房地产公允价值变动损益77,84316万元，而公允价值变动损益这占了营业利润的40。由此可见投资性房地产公允价值计量模式对公司利润总额产生利好影响。（4）结论投资性房地产的公允价值计量使投资性房地产账面价值逐年上升，这使得金融街的总资产逐年增加，所有者权益增加。而且，对于金融街利用公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，不计提折旧或进行摊销，这将会使费用减少，并通过“公允价值变动损益”对企业的利润产生影响，使企业利润增加，对公司利润总额产生
49、利好影响。虽然在账面上看是利润提升，但这就意味着，金融街满足一定条件按公允价值计价时，同时也将丧失相应的税前扣除效应。此外，在房地产价格处于持续上涨的背景下，由于将资产负债表日公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，在增加企业利润的同时也增加递延所得税负债，如同上文数据显示递延所得税负债增加439,313,69543元，这种会计处理可能会增加金融街所得税的实际负担，影响到企业的现金流。15222深圳中航地产股份有限公司2009年年报新增采用公允价值计量投资性房地产的上市公司有泛海建设和深圳中航地产股份有限公司（股票代码000043，以下简称中航地产）。其中中航地产作为最新增加的变更计量模式的房地产类上市公司具有重大研究意义。中航地产2009年年报显示投资性房地产占公司总资产的936，占净资产的2905，与其他已经采用公允价值计量投资性房地产的上市公司相比，所占比重较高。中航地产股份公司于2009年4月26日发布公告，自2009年1月1日起对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，之前采用成本模式计量。期末与期初公允价值相比，当变动幅度小于5时，不进行会计调账，仍按期初公允价值计量；变动幅度大于5时，进行调账处理。下面对中航地产进行变更计量模式前后的净资产、公允价值变动损益和收益率相关指标进行对比和分析。表6中航地产转换前后投资性
