1、重庆大学本科学生毕业设计（论文）恒大照母山翡翠华庭住宅项目特征定价学生学号20100806指导教师专业房地产经营与管理重庆大学建设管理与房地产学院二O一四年六月GRADUATIONDESIGNTHESISOFCHONGQINGUNIVERSITYDESIGNOFXXXTEACHINGBUILDINGUNDERGRADUATEWANGXXSUPERVISORPROFQIANXXASSISTANTSUPERVISORLECTURERLIXXMAJORXXXXXXXXXXXCHONGQINGUNIVERSITYJUNE200X重庆大学本科学生毕业设计（论文）中文摘要I摘要住宅作为一种商品除了具有价值
2、和使用价值之外，它还具有一个重要的特性即异质性。商品在构成其价值的各个特征之间有明显的差异，如住宅的位置、楼层、小区环境、室厅数目、所在区域的交通状况等等，为了有效的揭示这种特征组合差异，经济学家提出了特征价格模型。这种模型认为商品房作为一个各种特征的整体而被出售，因此一套住房的附加特征不同，价格也不同。国内学者对特征价格模型的研究是近十年才发展起来的，但由干特征价格模型的建立需要收集大量的数据和进行较为广泛的调查，国内通过住宅购买者的偏好来对住宅特征和住宅价格之间的数量关系进行实证研究的不多，笔者通过对国内外文献的参考，建立特征定价模型对恒大照母山翡翠华庭项目进行定价。本设计的目的是建立重庆
3、市渝北区住宅市场特征价格模型，对重庆市渝北区的恒大照母山翡翠华庭的房地产价格进行估算。文章首先介绍本设计所选项目的基本情况的介绍；在第二章中对房地产住宅项目的全程策划，定价在策划中的作用和目前住宅房产定价的现状进行了分析；第三章对特征定价的方法进行了理论分析，介绍特征价格模型的构建，包括特征变量的选择和量化、模型的函数形式、模型的估计、模型构建中可能出现的问题并建立了基于相似分析的价格修正的特征定价模型；第四章利用构建的特征定价模型对恒大照母山翡翠华庭高层住宅项目进行了价格估算；第五章是对本项目的关键因素进行分析；第六章分析了该定价方法具体对全程策划的影响。关键词房地产，全程策划，特征定价重庆
4、大学本科学生毕业设计（论文）ABSTRACTIIABSTRACT英文摘要另起一页，内容应与“中文摘要”对应。使用第三人称，用现在时态编写。（小四号，TIMESNEWSROMAN字体）KEYWORDSXXX,XXX,XXX,XXX,XXXTIMESNEWROMAN三号，加黑空一行空一行TIMESNEWROMAN加粗小四号TIMESNEWROMAN小四号，末尾不加符号与正文空两行页眉，宋体小五号，加下划线。余同。重庆大学本科学生毕业设计（论文）目录III目录1恒大照母山翡翠华庭项目介绍42房地产住宅项目开发全程策划及定价分析521房地产开发全程策划5211全程策划流程5212全程策划中定价的重要性
5、722房地产产品的定价7221开发商对住宅房地产产品的定价8222传统的的住宅房地产产品定价方法8223住宅项目特征定价方法及优势93住宅项目特征定价方法理论分析及模型的建立1031住宅项目特征定价方法理论分析10311特征价格模型的理论基础10312模型形式的选择问题11313特征变量选择和量化问题12314模型的估计问题1232建立住宅项目特征定价模型13321基于相似分析的价格修正测算方法思路13322建模步骤134恒大照母山翡翠华庭住宅项目特征定价模型的应用1641相似竞争项目的选取和特征因素的选择与量化16411特征因素的选择16412相似竞争项目的选取1942根据住宅项目特征定价模
6、型估算恒大照母山项目均价22421使用模型进行价格估算22422对所选取的估价效果进行评价225选出关键特征因素和对开发商的建议2351反复测算并选出关键特征因素2352就关键特征因素提出对开发商的建议23521交易时间23522装修程度246此定价方法对全程策划的影响2461对房地产产品定位的影响2462对房地产产品设计的影响2563工程投标报价的影响25重庆大学本科学生毕业设计（论文）附录A恒大照母山翡翠华庭住宅项目特征定价431恒大照母山翡翠华庭项目介绍恒大照母山项目位于两江新区的核心位置照母山板块，具体在照母山北麓，照母山版块自然资源丰富，环境优美，公园众多，该项目坐拥照母山千亩森林和
7、5万平方米原生水库，尤其是项目173的片区最低容积率，凸显项目生态宜居的理念。成为重庆核心区绿地占有率最高的区域之一，也是唯一被定位成城市功能示范风貌区、宜居示范区。同时，项目紧邻横跨金山大道的大坡隧道，城市中心生活区近在咫尺。项目占地面积约1006亩，总建筑面积117万方，项目总规划户数10682户，总规划居住人口3万多人，建筑密度仅为33，绿地率高达35，容积率仅为173（不含地下建筑面积），是照母山板块目前容积率最低的综合性社区。项目规划了三大组团，五大产品类别；分别以精装小户高层、精装小高层及商业产品为主的山水城，以精装阔景高层和风情商业街为主的翡翠华庭，以高端半岛别墅（联排、叠拼、双
8、拼、类独栋）及景观洋房为主的御景半岛，形成全生命周期产品线。物业类型住宅建筑类型高层开发商重庆恒大鑫泉置业有限公司装修情况精装修物业公司恒大金碧物业物业费住宅28元/平米月绿化率3500容积率住宅173规划户数10682户车位数10682个规划面积670666平方米建筑面积1170000平方米产权年限50年工程进度在建中重庆大学本科学生毕业设计（论文）附录A恒大照母山翡翠华庭住宅项目特征定价432房地产住宅项目开发全程策划及定价分析21房地产开发全程策划211全程策划流程房地产策划的作用就是通过调研市场存量，确定产品的差异性，有目的性的进入市场，确定目标客群。1全程策划的地位第一、房地产策划在
9、知识经济时代属于智力产业能为房地产企业创造社会价值和经济价值。成功的房地产企业，其价值越来越取决于他们的从策略面上取得生产、分配及应用知识的能力。第二、房地产策划在房地产企业充当智囊团、思想库，是企业决策者的亲密助手。主要表现在首先房地产策划是接触面大、实践广泛。从项目选址直到物业服务的每个环节策划活动都参与其中。第三、房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起为项目开发成功保驾护航。房地产开发项目建设要完成一个项目周期需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程，这些过程中的某一环节出现问题都会影响到项目的开发进程甚至使项目变成“半拉子”工程
10、。2全称策划的具体内容房地产项目策划是根据房地产开发项目的具体目标，以市场调研和市场定位为基础，综合运用各种策划手段，并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果重庆大学本科学生毕业设计（论文）附录A恒大照母山翡翠华庭住宅项目特征定价43的活动。其过程并不是一个孤立、单一的部分，而是贯穿到房地产开发、销售、售后的整个过程。房地产策划内容一般包括一下几个方面L）房地产市场调查房地产企业为实现其特定的经营目标，以房地产为特定商品对象，就其产品和服务或营销过程运用科学的理论和现代化的调查技术手段，有目的、有计划、系统的通过各种途径收集房地产市场营销状况方面的情报，通过对过去与现在营销状况及动态性影响因素
11、的分析和研究，从而为房地产经营者预测未来发展，制定正确的决策提供可靠依据。2）房地产项目投资策划房地产项目投资策划主要是对房地产投资环境的评估以及投资主要手段和方式的选择。房地产投资环境是影响房地产投资、开发、经营、管理的一切政治、社会、经济因素的综合。投资环境的好坏直接影响项目投资效果，成为投资者最关心的一个问题，因此只有确认投资环境的健康和稳定，此后的市场研究和地块选择才能开始。3）房地产项目定位房地产项目定位主要包括市场细分、目标市场选择、客户定位、产品定位、房地产概念设计等几个方面的内容，其中这个定位的过程中隐含着房地产产品的价格定位，它将是整个项目定位的一个最终的综合反映。这是房地产
12、策划极为重要的一个过程，因为找到自己独特的合适的生存位置往往比创新更重要。没有准确明晰的定位，房地产策划就如同失去轨道的火车，随时可能瘫痪。而准确的定位则能使项目获得核心控制力和稳定的利润点。4）房地产项目规划设计规划设计在房地产项目中起统帅作用，很多重要的决策都是在规划设计阶段完成的。规划设计是经济、合理、有效的使用土地空间，提高人们生活环境质量的有效手段；是进行建筑设计、环境设计等进一步设计的前提。规划设计主要包括项目整体的规划设计、建筑风格与楼层特色设计、公共区域设计、景观设计等方面。5）房地产项目营销策划房地产项目营销策划是指在营销管理理念的指导下，根据房地产开发项目的具体目标，在对企
13、业内外部环境予以准确分析并有效运用各种经营资源的基础上，通过客观的市场调研和市场定位等前期运作，综合运用各种策划手段，对相关营销活动进行创造性的规划、设计，并以具有可操作性的房地产营销策划方案文本作为后期结果。如今房地产项目营销的重心前移，营销策划的前期介入已成为一个发展趋势，以市场观念把握项目前期开发设计要远远重于后期销售。文章所指的房地产前期策划涵盖以上五点内容，但以市场调查，项目定位，规划设计三者为主，这是在市场需求和预测的基础上，打造和改善产品本身品质的过程，是策划活动的关键节点。3房地产开发全程策划流程1）市场调查项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物
14、业管理、发展商背景、结论和建议重庆大学本科学生毕业设计（论文）附录A恒大照母山翡翠华庭住宅项目特征定价432）目标客户分析经济背景经济实力。行业特征。公司、家庭文化背景推广方式、媒体选择、创意、表达方式、3）价格定位理论价格。成交价格。租金价格。价格策略4）入市时机、入市姿态5）广告策略广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控6）媒介策略媒介选择。软性新闻主题。媒介组合。投放频率。费用估算7）推广费用现场包装（营销中心、示范单位、围板等）、印刷品（销售文件、售楼书等）、媒介投放4房地产全程策划的作用第一、房地产策划能使企业决策准确避免项目运作出现偏差。第二、能使房
15、地产开发项目增强竞争能力使其稳操胜券立于不败之地。近年来房地产企业重新。洗牌。，概念不断，创新开发模式不断。在这种情况下房地产策划就更能发挥它的特长增强项目的竞争能力赢得主动地位。第三、能有效地整合房地产项目资源使之形成优势。要开发好一个房地产项目需要调动很多资源协调发展，如概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等。这些资源在房地产策划还没参与以前是分散的、凌乱。房地产策划参与到各种资源中去理清它们的关系，分析他们的功能帮助它们团结一起围绕中心形成共同的目标。此外房地产策划还有预测未来市场满足居民居住具体要求等作用。212全程策划中定价的重要性房地产策划就是从一开始就定位明确，合理定价，其重要
16、性就是通过前期分析明确自身产品优缺点，有目的性的进入市场，减少与竞争产品的直面对抗，减少不必要的损失，达到花较少的钱，卖较高的价格并且较快的卖完。其关键落脚点还是要为产品制定合适的定位和价位，而合理的价位更是整个项目策划中的重中之重，它是整个房地产产品本身所包含的一切的因素的综合和最终的反映，在市场上最直接的表明了本项目的地位和立场，直接关系到项目的成与败。由于房地产开发市场是一个复杂多变的系统，房地产项目的定价作为房地产项目策划和开发的重要环节，它关系到开发商的投资收益，如何科学地确定房地产项目销售价格，是所有开发商必须面临且需要慎重决策的问题，也是消费者普遍关注的问题。开发商在定价过程中，
17、不仅要考虑成本因素，利润因素，还要考虑潜在的消费者的需求，近几年还要充分考虑政府对房价高涨的宏观调控措施，应用以往常用的几种房地产定价方法，已经不能满足开发商的要求，因此寻求科学合理的房地产产品定价方法迫在眉睫，本设计尝试运用特征价格定价的方法对拟选定的项目进行定价，从而丰富开发商的定价方法。22房地产产品的定价重庆大学本科学生毕业设计（论文）附录A恒大照母山翡翠华庭住宅项目特征定价43221开发商对住宅房地产产品的定价随着住房制度的改革和完善，我国房地产市场将更加活跃，房地产评估活动在房地产市场上发挥着越来越重要的作用。无论是土地使用权出让，还是房地产转让（包括买卖、交换和赠与等）、租赁、抵
18、押、保险、课税、征用拆迁补偿，以及企业合资、联营、上市、兼并等，都离不开房地产估价。目前，我国在房地产评估实践中采用的方法主要包括市场比较法、收益还原法和重置成本法，其他评估方法往往由这三种方法派生而来，如由比较法派生的路线价法、由成本法派生的假设开发法、由收益法派生的投资法等。这些评估方法有各自的适用范围，在实际操作中往往要受到一些条件的限制。消费者对地产项目的认知和楼盘的定价紧密相连。价格体系一旦出来，消费者对项目的认知也基本确定，定错了价钱，以后就很难通过重新定价翻身了。正因为这样，房地产项目的定价策略，是整个房地产营销的重中之重，也是发展商不到开盘最后一刻也不肯轻易透露的。高度机密。开
19、发商们在对待房地产产品的定价的问题上分化为两种意见一是乐观派，表示看好当前的楼市及后市；二是保守派，表示对现今摸不透的楼市很担忧。对于乐观派，他们认为有的楼盘在开盘之初，不跟随周边市场的价格，以较高售价推出市场。这样做是因为他们觉得高价开盘可以增加市场认可度。使用这样的定价策略可以避开价格战，利用买家。一分钱一分货。的心理，向客户传递楼盘高素质、高品质及强大的升值能力，特别是中高档楼盘，绝大多数购买者为二次置业，这种定价方式可以强调楼宇的保值升值作用。此外，高价还可以吸引消费者的注意，提高楼盘知名度。当时高价也增加了楼盘销售的难度，回笼资金速度较慢。对于保守派来说，低开高走是现在不少楼盘都采用
20、的定价策略。发展商为了吸引顾客，以较低价格开盘，以聚集人气，形成热销局面，随后再根据施工进度和销售情况把售价提高，达到最终的销售目的。这种做法的优点是每次价格上涨都能给前期购房者以信心，还可以刺激未购房者尽快购房。但并非每个项目都可使用。首先，楼盘的发展商必须有足够实力，只有优秀物业才会受到买家追捧。其次，必须控制好升价的幅度，升幅不能过多过快，否则销售后期应预留的升价空间过去，容易让竞争对手夺走顾客。对于以上的两种方法多多少少对于开发商都有一些在销售的前期或者后期价格利润上的损失，给人的感觉像是开发商在摸着石头过河一样，自己的心里没有一个清晰的衡量标准。222传统的的住宅房地产产品定价方法三
21、种评估方法及其理论依据1市场比较法，是将待估房地产与其所在区域近期内已经成交的类似房地产进行比较，以这些房地产的成交价格作为参考进行修正，从而估算待估房地产在正常市场情况下的价格或价值的一种方法。市场比较法的理论依据是市场供求论。主要从房地产产品本身出发，运用替代原理，根据市场竞争条件下同类、同效用、同质产品价格趋同的规则，认为房地产价格等于类似房地产在市场均衡点上的均衡价格。重庆大学本科学生毕业设计（论文）附录A恒大照母山翡翠华庭住宅项目特征定价43采用市场比较法，要求存在较多的类似房地产的交易。如在一些房地产市场尚不够成熟的地区，就很难采用这种方法进行估价。其次，比较法需要在交易情况、交易
22、日期、房地产特征等方面对比较对象进行修正，有的很难采用量化的计算公式，往往是由估价人员凭其知识和经验进行判断，这就影响了估价的准确性。2收益还原法，是预计待估房地产未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算房地产价格或价值的方法。该方法一般用于经营性房地产价格测算，如商店、饭店等。收益还原法是以预期原理为基础，即决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。主要从使用者角度，运用预期收益和效用价值原理，将未来收益资本化，确定房地产价格等于其未来所获收益的折现值之和。收益还原法的基本思想简单明了，也非常便于理解，但是在计算中确定适当的还原利率和预测房地产未来
23、纯收益并不容易。对于没有收益的房地产或者收益无法测算的房地产，无法采用收益法实施评估，而且未来收益的估算也受到企业经营管理水平的影响。3重置成本法，是将待估房地产的各项成本构成进行分析，求取待估房地产在估价时点的重新构建价格（重置价格或重建价格），然后扣除折旧，以此估算房地产的客观合理价格或价值的方法。成本法的理论依据为生产费用价值论。它主要是从开发者角度，运用等量投资至少获取等量收益的投资原理，根据产品定价的一般原则，确定房地产的价格等于所有投入资本和利润之和。从理论上讲，只要是可以估算其成本的房地产，都可以采用成本法估价。但是，现实生活中房地产的价格取决于其效用，而不是所花费的成本；房地产
24、成本的增加并不一定能增加其价值，投入成本不多也不一定说明其价值不高。另外，采用成本法进行估价比较费时费力，难度最大的就是折旧的计算，尤其是对陈旧的房地产，往往是以估价人员的主观判断为依据，同样会影响估价的准确性。223住宅项目特征定价方法及优势由于房地产是一种异质商品，物业之间在构成使用价值的各特征方面存在明显的差异，国外常常采用特征价格模型来进行评估。特征价格方法从房地产特征的隐含价格出发进行评估，可以对市场比较法、收益还原法和重置成本法等评估方法进行改进。特征价格法的基本思路是将房地产商品的价格分解，以显现出其各项特征的隐含价格，在保持房地产的特征不变的情况下，将房地产价格变动中的特征因素
25、分解，从价格的总变动中逐项剔除特征变动的影响，剩下的便是纯粹由供求关系引起的价格变动。特征价格法该理论认为，一种多样性商品具有多方面的不同特征或品质（如房地产商品的面积、楼层、朝向和是否有保安服务等特征），商品价格则是所有这些特征的综合反映和表现。当商品某一方面的特征改变时，商品的价格也会随之改变。当商品的某一方面的特征改变时，其价格也会随之发生改变。对函数的各个特征变量分别求偏导数，就取得各特征的变动对商品价格的影响幅度，并假定这种影响的关系在一定的时间内固定不变。这样，在缺乏同质商品的情况下，可以重庆大学本科学生毕业设计（论文）附录A恒大照母山翡翠华庭住宅项目特征定价43用非同质的房地产在
26、基期与报告期之间进行比较，从价格的总变动中逐项剔除特征变动的影响，最后剩下的便是纯粹由供求关系引起的价格变动了，这样计算的价格指数便是基于特征价格法的房地产价格指数。根据这一理论，房地产价格与各特征因素之间的关系可以表示为式中V房价；XI房屋的品质（特征）因素；BI各房屋的品质与房价关系的系数；TJ房屋在J期售出的哑元变量，即在J期出售，则TJ1，否则，TJ0；RJ在J期售出的房屋的价格变动系数；E随机误差变量。通过回归分析，可以得出各期的R值，并编制出房地产价格指数。特征价格模型的优点特征价格模型的优点是容易取样，可以得到大量价格资料；模型的经济意义比较直观；计算相对简单。3住宅项目特征定价
27、方法理论分析及模型的建立31住宅项目特征定价方法理论分析城市住宅作为一种商品，其核心问题就是价格问题。商品住宅的价格形成因其独特性质而比其它商品的价格形成更具复杂性。通过对城市住宅价格形成机制的研究，寻找一种科学合理有效的商品房定价方法，从而达到定价有据可循，符合市场需求。通过运用城市住宅特征价格定价，可以调节市场供需，从而形成健全的房地产市场秩序。特征价格理论的核心思想是，消费者愿意为一件商品支付的价格取决于他从商品的各种属性（特征）中获得的效用水平，简单的说商品是一些特征束的集合，商品的价格由商品的各种特征所提供的效用决定。因此，一般将商品价格表示为特征的函数和随机干扰之和。311特征价格
28、模型的理论基础特征价格模型的理论基础往往被称为特征价格理论，主要包括两个方面的内容。一是美国学者LANCASTE1966年提出的消费者理论。这是从新古典经济学的消费者理论拓展而来的，又被称为LANC舫TER偏好理论。与萨缪尔森等经济学家在观察偏好和效用时从个体行为出发不同，LANCASTER从产品的差异出发，分析了构成产品的基本“元素”空间，认为对产品的需求并不是基于产品本身，而是因为产品所内含的特征。并且认为商品特别是住宅汽车劳动力这样的异质商品拥有一系列的特征，这些特征结合在一起，形成影响效用的特征包，商品是作为内在特征的集合来出售的。家庭购买这些物品和使用它们作为一种“投入”，把它重庆大
29、学本科学生毕业设计（论文）附录A恒大照母山翡翠华庭住宅项目特征定价43们转化为效用，效用水平的高低依赖子物品所包含的各种特征的数量或质量。这样的市场难以用传统的经济模型分析，因为它们不能仅仅由一个总价格来表征，应该采用一系列价格来对应产品的品质或者说它所包含的特征，我们把它称为特征价格。产品的价格由特征价格构成，各产品特征对应各自的隐含价格市场常常不能直接观察得到，但在一些特殊情况下可以直接观察到，对于产品而言特征价格形成一个完整的产品价格结构且。二是美国经济学家ROSEN1974年依据LALLCASTE的思想，就产品特征提出了市场供需均衡模型。至此，特征价格理论发展为一个基本完善的理论。在市
30、场完全竞争的条件下，ROSEN以消费者效用最大化和生产者利润最大化作为目标，从理论上分析了异质产品市场的短期均衡和长期均衡，为特征价格理论的建模特征价格函数的估计奠定了基础。根据ROSEN的理论，可以利用计量经济学方法如多元回归技术将产品特征的隐含价格分离出来，分析产品特征的需求等等。后来众多的学者在ROSEN的工作基础上，在模型处理技术上进行了完善，并进行了大量的实证研究。可以说，LANCASTER的思想基本表达了特征价格理论的内涵及基本思路，而ROSEN则在LANCASTER思想的引导下对该理论的完备及在具体操作上做出了有意义的工作。概括特征价格理论，可以表述如下同类异质产品的价格是该产品
31、的总价格，这个价格有其内部结构，这是因为同类异质产品的效用空间是山产品所内含的各个特征所对应的价格，即特征价格从总价格中分离来。这样操作不仅可以清晰的判断各个特征对产品的价格做出的贡献，而且还可以为控制价格，注很各特征的发育提供理论上和政策上的依据。312模型形式的选择问题根据ROSEN（1974）的理论，特征价格即为特征的隐含价格，而典型的特征价格函数既非需求也非供给函数，而是由这二种函数发展出来的包络函数，也就是反映供需影响的简化型方程式，因此，对于特征价格方程式的适宜函数型式，并无先验理论可以指导。但是，根据ROSEN的理论，我们可以运用计量经济学方法（如多元回归技术）将产品特征的隐含价
32、格分离出来，分析产品的需求特征等，也可以进一步的反复验算分析出每种特征因素对最终产品的定价产生的贡献程度，从而找到最敏感的特征因素，对提前关注敏感因素产生很大的帮助。特征价格模型由于大量依靠计量经济学分析，所以函数形式的选择就显得非常重要函数形式选择的不正确可能导致不一致估计。尽管特征价格模型中关于函数形式的争论已经有很长的时间，但是始终没有得出孰优孰劣的结论，也缺乏先验的鉴定标准，实践中大多数研究者都是凭经验初步设定函数型式，然后不断地尝试和修正，直到认为函数形式能够解释样本数据的差异，并使得模型对样本数据的拟合满足要求为止。研究中，有一些学者用BOXCOX变换法解决模型形式的选择问题，这种
33、方法不是主观的选择具体的函数形式，而是通过数据的分析，让数据本身来确定具体函数形式，这就是BOXCOX转换形式。BOXCOX变换会生成很多形式，包括线性和非线性的，实际应用中可以根据变量和样本，选取适当的函数形式。但是，也有很多学者指出了这个函数形式的缺陷，认为函数形式的合适并不意味着参数估计的精确，因为任何非线性转换都会引入误差，并且变量越多，变量转换也会导致函数形式、参数估计复杂化，不适于实际应用。重庆大学本科学生毕业设计（论文）附录A恒大照母山翡翠华庭住宅项目特征定价43313特征变量选择和量化问题在住宅特征价格模型的研究中，影响住宅价格的特征变量的选择时，主观性较强，实际建模时无法事前
34、验证，因此大多数研究者认为对住宅特征变量的选取应尽可能全面按照多元回归技术，虽然可以对特征变量的显著性进行检验，并通过逐步回归法筛选特征变量构建最优模型，但是因为1住宅特征变量数据收集所需时间、人力以及经济成本投入巨大，且所收集的变量能否最终进入模型不确定性很大，加大了事前盲目进行数据收集的机会成本；2变量的选择并非多多益善，过多的变量，尤其是不必要的变量会导致模型的过度拟合引起虚假回归或出现多重共线性；3一些住宅特征变量，如环境特征、物业特征等的度量本身依赖于数据收集者的客观判断，其度量和量化缺乏统一标准，这种潜在的主观性、不规范性影响了特征变量的显著性检验结论，也影响了数据收集的效率和动力
35、。目前实证研究中对住宅特征变量的选取主要以文献研究结合专家访谈，此方法虽有可取之处，但在实际收集数据时仍然以便利性为依据，造成了从价格特征出发的一些典型特征变量数据的缺失，进入模型的特征变量对模型的代表性不足，影响了模型的精确性和应用效果。特征变量的量化也是研究中的一个重要问题，尤其是住宅的特征变量。住宅产品有别于其他异质性产品，很多特征变量是定性变量需要人工量化，量化方法是否影响住宅价格模型目前无一定论，量化方法和模型结论之间的关系无从检验。314模型的估计问题随着特征价格法研究的深入，一些典型问题的出现，经典的最小二乘估计法，甚至是参数估计方法不断的受到挑战，如样本数据导致的多重共线性、空
36、间自相关及异方差问题，还有模型估计精度和模型解释能力问题等，这些问题的解决有些和数据有关，有些和模型形式的改进有关，但是模型的估计方法也是解决问题的有效途径之一。因此从特征价格法发展至今，关于模型的估计方法的研究一直是研究的重点问题之一，尤其是近十年以来。1数据多重共线性、空间自相关住宅特征价格模型中的多重共线性和空间自相关是两个典型的问题。一般认为解决共线性的最好方法是获得更多的信息或者扩大样本容量。很多学者认为使用贝叶斯技术，结合非样本信息进行估计也是解决多重共线性的有效方法。住宅市场的空间结构容易导致特征价格模型的误差间产生空间自相关问题，研究中有些学者试图通过估计方法的改变解决此类问题
37、，如。已经被大量学者所关注。2模型形式变换引起的模型估计问题很多学者认为特征价格模型的非线性对于提高模型的解释能力是非常重要的，也有学者采用具有灵活函数形式的BOXCOX变换。这些新的模型形式除有样本数重庆大学本科学生毕业设计（论文）附录A恒大照母山翡翠华庭住宅项目特征定价43据支持外，同时还要寻找有效的估计方法，提出了两种估计方法估计法和极大似然估计法。因为模型形式选择的困惑，也有一些学者转而求助于非参数或准参数（半参数）估计方法，即事先不设定函数关系，而是直接从数据中推出属性要素价格。比较了参数估计和半参数估计，发现利用半参数估计方法可以获得更精确的结果。除了估计方法的争议之外，模型估计中
38、出现的其他问题也是研究应用中讨论的焦点，如变量的选择不当及变量的观测误差问题，市场细分导致的有偏估计问题。这些问题也需要更深入的研究去解决。3模型对样本的要求问题按质论价是异质商品定价的基本原则，根据以往的文献研究中的经验，在众多定价方法中，特征定价需要使用样本住宅项目特征数据。1）当样本项目较多时可用房地产特征价格模型，该模型利用回归建模技术，建立均价与各属性变量的函数关系。2）当样本项目数量较少时难以建立均价与属性变量间较精确的函数关系，根据项目相似程度越高其价格越相近的原理，可建立基于相似分析的住宅项目类比特征定价模型。由于本次设计中的时间短，人力物力有闲，所以收集样本材料的数量很有限，
39、所以本设计采用的模型是基于相似分析的住宅项目类比特征定价模型。32建立住宅项目特征定价模型321基于相似分析的价格修正测算方法思路利用项目属性相对于均价的重要性权重，确定均价与各属性的大致比例关系。确定度量项目相似性的方法，选择与目标项目相似度最大的前几个典型样本项目，利用属性比较值、均价与属性比例关系对典型样本项目均价进行修正。以所选典型项目相似度值构造权向量，对修正均价加权，最终得到目标项目均价。322建模步骤设影响住宅项目均价的属性有M个，属性集为X1，X2，XM，已正向化，均价为P。目标项目A0的销售均价P0待估算，属性向量为A0（X01，X02，X0M），有N个样本项目，均价为PI，
40、属性向量为AI（XI1，XI2，XIM）I1，2，N。问题描述为，当N较小时，如何利用样本数据信息确定目标项目销售均价P0。1确定各属性对均价的贡献度可根据各属性XI相对于均价P的重要性权重大小来体现各属性对确定项目均价的贡献程度。记权重向量为W（W1，W2，WM），方法1）层次分析法是将与决策总是有关的元素分解成目标、准则、方案等层次，在此基础之上进行定性和定量分析的决策方法。2）专家调查法专家调查法又称德尔斐（DELPHI）法。它是在专家个人判断重庆大学本科学生毕业设计（论文）附录A恒大照母山翡翠华庭住宅项目特征定价43和专家会议方法的基础上发展起来的一种直观预测方法，特别适用于客观资料或
41、数据缺乏情况下的长期预测，或其它方法难以进行的技术预测。3）灰色关联度分析法灰色关联度分析法是一种多因素统计分析方法，它是以各因素的样本数据为依据用灰色关联度来描述因素间关系的强弱、大小和次序，若样本数据反映出的两因素变化的态势（方向、大小和个速度等）基本一致，则它们之间的关联度较大；反之，关联度较小。此方法的优点在于思路明晰，可以在很大程度上减少由于信息不对称带来的损失，并且对数据要求较低，工作量较少。4）相关系数是用以反映变量之间相关关系密切程度的统计指标。相关系数是按积差方法计算，同样以两变量与各自平均值的离差为基础，通过两个离差相乘来反映两变量之间相关程度；着重研究线性的单相关系数。5
42、）熵权法按照信息论基本原理的解释，信息是系统有序程度的一个度量，熵是系统无序程度的一个度量；如果指标的信息熵越小，该指标提供的信息量越大，在综合评价中所起作用理当越大，权重就应该越高。结合以上各种方法的特点，对于本次模型的建立，由于样本数据收集的极其不对称，而且也很有限，所以选择对数据要求较低的灰色关联度分析法进行属性就均价的贡献度的测算。2灰色关联度分析法确定权重选择样本项目均价P（P1，P2，PN）为参考序列，项目属性XI（X1I，X2I，XNI）I1，2，M为比较序列，各序列通过除以其均值进行初值化，仍用原记号表示。绝对差点关联系数为其中（01）为分辨系数，常取05。属性XI与均价P的关
43、联度为将其归一化得权重3计算目标项目与样本项目的相似度方法有1）灰色关联度2）模糊贴近度KIKIXPK01MAXMAXMAXMAXMINMIN00000KKKKKIKIIIKIIKII2,2,110MIKNNKII3,2,1/1MIWMJJII重庆大学本科学生毕业设计（论文）附录A恒大照母山翡翠华庭住宅项目特征定价433距离相似系数等。此处选用灰色关联度度量项目相似性程度对由N1个项目属性向量构成的（N1）M阶属性矩阵，用各列除以该列属性均值的方法进行初值化，仍沿用初值化前的记号，选择目标项目属性向量A0为参考序列，样本项目属性向量AI为比较序列。其绝对差为仍按形如式（1）的公式计算A0与AI
44、在K点的点关联度，此时I1，2，N，K1，2，M。利用属性权重向量W加权式（3）计算项目AI与目标项目A0的关联度，构成N个样本项目与目标项目的相似度向量R（R1，R2，RN）。不失一般性，设相似系数向量分量为降序排列，选择相似系数最大的前S个项目建立类比定价模型。（4）基于项目相似分析的类比特征修正定价模型首先对相似系数最大的前S个项目，利用式（4）计算目标项目均价初步修正估计值P0I，I1，2，S。对这S个修正值P0I，按相似系数的某种形式加权建立目标项目的销售均价估算式方法多种，如简单加权平均，特殊加权计算，这里使用。快速递减加权式3。（式（5）进行加权估算。式（5）表明样本项目与目标项
45、目越相似，其对估计均价影响越大，而且具有类比样本自我估计能力。一般S取3或4。IKKIXXK003,2,101NIKWRIMKKI4,2,10220211010SIPWXXWXXWXXPIMIMMIII51111111111210020101210321302120110SSSSSRRRPPPSPRRRRPRRRPRRPRPLLL重庆大学本科学生毕业设计（论文）附录A恒大照母山翡翠华庭住宅项目特征定价434恒大照母山翡翠华庭住宅项目特征定价模型的应用41相似竞争项目的选取和特征因素的选择与量化411特征因素的选择412相似竞争项目的选取413量化特征因素42根据住宅项目特征定价模型估算恒大照母
46、山项目均价421使用模型进行价格估算422对所选取的估价效果进行评价41相似竞争项目的选取和特征因素的选择与量化411特征因素的选择采用特征价格方法对房地产进行估价，对特征变量的选择是非常关键的一步。通过对现有文献的回顾可以发现，以往研究中往往把房地产的特征分为建筑特征，邻里特征，区位特征三大类。而这三大类又是由许多小的因素构成，将其收集分类如下表特征分类特征变量可能存在的问题建筑特征1建筑类型分为多层、小高层、排屋和别墅2建筑质量建筑结构的类型和施J一质量3建筑外观建筑的式样、风格和颜色4户型住宅内部平面布局、通风采光5房间数住宅室和厅的总数目6面积建筑面积7房龄建筑年龄8朝向主要朝向9装修
47、装修程度10楼层所在楼层的层数11车位是否有车库和车位12阁楼是否带有阁楼13供电小区供电情况14供水小区供水情况15供气小区供气情况16网络互联网接通情况17消防消防系统18保安保安系统19超市小区居民可使用的最近超市面积、距离、7钻牌等20菜场小区居民可使用的最近菜场面积、距离、品牌重庆大学本科学生毕业设计（论文）附录A恒大照母山翡翠华庭住宅项目特征定价43邻里特征等21幼儿园距离、规模、声誉22小学距离、规模、声誉23中学距离、规模、声誉24医疗小区内医疗保健服务以及周围医院的情况25旅馆距离、人小、服务质量26餐厅距离、人小、服务质量27邮局距离、人小、服务质量28银行距离、人小、服务
48、质量29文化娱乐娱乐设施及服务质量30体育休闲体育设施及服务质量31物管资质物业管理企业资质32物管服务物业管理服务质量33物管品牌物业管理公司品牌34房产品牌房地产开发商品牌35小区档次小区的档次36小区规模小区的规模37居民素质小区户主中大学本科以上学历比例38周边环境小区相邻主要单位的类型和规模39绿化环境小区内部的绿化情况40卫生状况小区内部的卫生状况41空气质量小区内部的空气质量42安静程度小区内部的安静程度43景观质量小区整体的美观程度44公园小区到公园距离45自然环境小区周围的自然环境46空气污染小区及周围空气污染情况47水域污染小区及周围水域污染情况48噪声污染小区及周围噪音污
49、染情况49垃圾处理垃圾处理情况区位特征50公交公交车通边清况51火车站到火车站距离52汽车站到长途汽车站距离53道路小区周围路面质量和道路畅通情况54到CBD的距离到繁华中心的距离55城市规划功能中央商务区；文化教育区；风景区；商业区；住宅区；工业开发区56区位配套功能城市区域开发成熟度重庆大学本科学生毕业设计（论文）附录A恒大照母山翡翠华庭住宅项目特征定价43对于所选取的以上的特征因素都是在参阅了前人的文献资料，这里简单选取一些特征因素对其进行简单的分析。1学校在所有地方政府或是政府所提供的服务设施中，学校主要是中学质量因素是学多学者研究的重点之一，有许多学者研究学校质量与城市房价的关系问题。许多研究结果表明，学校质量对房地产价格有正的影响，而且学校质量比犯罪率、环境质量等邻里因素更为重要，特别是对有孩子的家庭CLARKHERRIN，2000；HAURINBRASINGTON，1996。ENVASRDWBRAYBUNR1990、JUDWASTT1985、KAINQUIGLYEL970和WALDNE1990等比较研究了不同学区学校质量与城市房价的关系。他们的研究结果表明
