1、本科毕业论文（设计）专业财务管理论文题目影响房地产企业绩效的风险因素分析以银亿集团为例毕业论文独创性声明本人郑重声明所提交的毕业论文是本人在指导教师的指导下进行的研究工作及取得的研究成果。除文中特别加以标注的地方外，论文中不包含他人已经发表的学术成果或者他人为获得高等院校学位而使用过的材料，论文中不涉及任何知识产权纠纷。否则，本人将承担一切责任。学生签名_日期_I摘要房地产开发过程是一个长期的、涉及面广且复杂的过程，存在着大量的不确定风险因素，涉及到投资者与政府部门、工程建设单位、最终用户等诸多关系。随着房地产行业日趋复杂化，竞争力也日益激烈，房地产企业在经营过程中面临的风险因素也日益增加，这
2、已经成为企业进一步发展壮大的主要障碍之一。本文以银亿集团为样本企业作为研究对象，使用ISM模型，对影响样本企业绩效的风险因素进行实证研究，结果表明政策不稳定性是影响房地产企业绩效的最直接也是最表层原因；流动性和短期偿债风险是影响企业成功的浅层因素；市场风险、价格风险和投融资风险是影响房地产企业绩效的中层影响因素；管理风险和公共政策风险是影响房地产企业绩效最深层因素。这些风险因素都将影响公司的绩效。关键词房地产企业；风险因素；解释结构模型；银亿集团IIABSTRACTREALESTATEDEVELOPMENTPROCESSISALONGTERM,INVOLVEWIDEANDCOMPLICATED
3、PROCESS,THEREISALOTOFUNCERTAINTYRISKFACTORSRELATEDTOINVESTORSANDTHEGOVERNMENTDEPARTMENT,ENGINEERINGCONSTRUCTIONUNIT,ENDUSERSANDMANYRELATIONSALONGWITHTHEREALESTATEINDUSTRYISCONSTANTLYSTRENGTHENCOMPLEXITY,INCREASINGLYFIERCECOMPETITION,THEENTERPRISEINTHEBUSINESSPROCESSOFRISKFACTORSFACINGITMOREANDMORE,T
4、HISHASBECOMEABUSINESSFURTHERHEALTHDEVELOPMENTOFONEOFTHEMAINOBSTACLESTHEYINYIGROUPASASAMPLE,USINGEXPLAINSTRUCTUREMODEL,THEINFLUENCEOFSAMPLEENTERPRISEPERFORMANCERISKFACTORSFOREMPIRICALRESEARCH,THERESULTSHOWTHATPOLICYDOESNOTAFFECTREALESTATEENTERPRISEPERFORMANCESTABILITYISTHEMOSTDIRECTANDMOSTSURFACEREAS
5、ON,LIQUIDITY,SHORTTERMDEBTRISKISENTERPRISESSUCCESSFACTORSINFLUENCETHESHALLOW,MARKETRISK,PRICERISKANDINVESTMENTRISKISAREALESTATEENTERPRISEPERFORMANCEOFTHEINFLUENCEFACTORSAFFECTINGTHEMIDDLE,RISKMANAGEMENTANDPUBLICPOLICYRISKISAREALESTATEENTERPRISEPERFORMANCEMOSTDEEPINFLUENCEFACTORSKEYWORDSREALESTATEENT
6、ERPRISERISKFACTORSISMMODELYINYIGROUP目录1研究背景与相关理论111研究背景与现实意义112相关理论与国内外研究现状1121房地产企业风险的界定及风险分析1122ISM模型的定义和原理32研究方法与研究过程421研究步骤422研究过程4221设计问卷与初步调研4222样本选择6223模型构建10224模型解释133结论与局限性1331结论与建议1332研究的局限性15参考文献15致谢16附录17附录21811研究背景与相关理论11研究背景与现实意义房地产是投资规模最大，增速最快的行业之一，其产业关联度高、交易周期长，无论是宏观调控还是市场培育均需要科学有效的指
7、示器作为指导。房地产行业具有开发地点固定、开发条件差、建设周期长、投资规模大、面临不确定因素较多的生产经营主体，并具有社会责任重、环境影响程度高等特点，因此在房地产开发的每个阶段均有存在风险的。随着市场经济体制的建立，风险机制逐步确立，风险机制通过风险报酬的诱惑力和惨遭破产的压力作用于房地产企业，促使其加强自身的经营管理水平，获得良好的经济效益和社会效益。12相关理论与国内外研究现状国内外学术界对风险的研究很早就开始了，而对房地产企业的风险研究也一直颇受学者们的关注，因此对于房地产企业的风险研究的文献颇多，笔者梳理了前人们的研究成果，对相关论点做出以下几点归纳。121房地产企业风险的界定及风险
8、分析我国学者司玉海和唐文芳（2010）提出房地产风险的新定义，是指在房地产开发经营活动中，在影响开发经营利润的多种因素影响下，不能收回投入的资本或达不到预期收益而蒙受经济损失的机会或可能性。司玉海和唐文芳（2010）说到，在房地产风险中，所有涉及房地产的开发经营活动以及后期的物业管理整个过程，这包括前期的工程勘察、建筑设计立项、拆迁征地到中期的房屋建筑施工、房屋售卖与使用。相应的，事件的主体分布在房地产开发经营链条的各个环节中，包括参与贷款的商业银行、房地产投资人、房地产开发商等，风险涉及的范围甚广，而且风险的表现形式多样。由于房地产投资的投资回收周期长、资金占用多、变现能力差、影响因素众多，
9、因而房地产投资风险复杂多样，一旦风险不受控制，都随时可能影响着房地产企业的绩效。邓瑜（2011）把房地产风险总体可归纳为三大风险决策风险、财务风险和营销风险。决策风险房地产企业决策对房地产开发各环节决策不当而带来的风险。由于房地产开发涉及投资高、周期长，通过后期的开发来检验早期决2策是否正确，因此在开发过程中对各环节所做的决策风险很大；而对于房地产企业遇到的财务风险主要表现为，房地产在开发过程中需要大量的资金，而房地产企业在开发过程中自有资金往往不足以支付高额的开发成本，因此还需要从金融机构或其他企业处融通资金，那么财务风险也随之产生。由于房地产企业举债经营而产生的不能及时获得贷款或不能按约履
10、行债权义务的风险，负债比率越高，财务风险越大，应对这一风险需要在投资前就做好资金预算，应综合考虑各种可能发生的财务风险；营销风险则是由于有时房屋滞销而给房地产企业带来的风险。如何制定出合理可行的营销策略，促使房屋顺利销售，这对于房地产高管们具有非常高的挑战性。房地产行业风险又可以细分为19项，自然灾害风险、政策不稳定性风险、营运风险、管理风险、流动性风险、公共政策风险、市场风险、经济风险、价格风险、法律风险、信用风险、人力资源风险、合同风险、投融资风险、成本风险、资金回收风险、长期偿债风险、短期偿债风险以及业务失控风险等。以下为19项风险因素的基本概念。武长虹（2004）称自然灾害风险是指自然
11、界的突发事件。如地震、水灾及其它地质灾害，且诸如此类灾害是客观存在的。政策不稳定性指的是政府连续出台税收、土地等多项措施来调控房地产市场的，房地产政策时而紧缩，时而是扩展力度与市场预期有所出入，而房地产市场的敏感神经会被房地产新政触动，这些实效短而强的新政策将影响或左右房地产市场的发展。营运风险并不是指某一种具体特定的风险，而是包含一系列所有涉及房地产的开发经营活动以及后期的物业管理整个过程中，可能发生的风险。企业运营要求企业重视技术更新、需求变化等市场社会动向，及时调整技术结构、产品结构和市场结构，从而运用最有效的手段技术、设备、产品、市场等来将各种潜在的风险降低到最低水平。管理风险则是，由
12、于企业经营管理水平限制，以至未达到预期的收益。如财务制度混乱引起的资金周转缓慢；营销方式单一落后而引起的销售缓慢等。从我国目前情况来看，房地产投资的回报率较高但也有很大的风险。流动性风险通常各个开发商的楼盘各不相同、各具特色。每个开发商的房地产商品都具有自己的特点和卖点。所以在房地产交易前，消费者会做一番细致的相关楼盘资料收集和研究分析。即便在消费者决定购买后，往往必须安排贷款及处理相关程序。这些都需要一段时间，这对于急于销售的开发商造成不利。因此在竞争激烈急需回款的情况下，开发商不得不降价销售，形成损失风险。公共政策和法律风险各种与房地产有关的政策法规由政府部门控制，而房地产开发受一些金融法
13、规的影响十分明显。例如税法的修改、新的金融政策出台、土地出让政策的变化、城市开发计划的改变都会引起3项目未来的变化。市场风险和经济风险主要是指因为经济活动、景气循环等总体经济因素影响到不动产投资的经营效益。例如，经济不景气使大众的投资意愿降低及购买力下降，因而购买或承租不动产的能力降低，并造成不动产价格或净盈利的下降。价格风险主要表现为近年来，房地产价格持续飙升，购房者非理性消费和过渡投资以及投机行为也是推动价格上涨的原因之一，随之近来的降价潮也迎来房地产行业的低迷。信用风险主要表现为，我国房地产金融曾面临区域性风险冲击资产质量。房地产行业信贷与经济增长相关度较高，近年来我国房地产市场快速发展
14、，价格显著上升，有利于改善房地产领域的资产质量，但90年代房地产泡沫冲击显著，土地价格暴涨暴跌，导致金融机构信用不良率显著上升。人力资源风险人员招聘与配置相对不合理，会造成人力资源浪费；人员的培训与开发相对不完善以及薪酬的不稳定性，可能导致员工满意度低，流动性较高。合同风险包括合同工期约定不细致造成的风险。工程量清单不完善或有缺漏项造成的索赔风险。合同条款不严密、用词不够严谨造成的风险。技术规范要求不完善、相互矛盾造成的实施风险。开发商供应的材料设备供应时间及质量要求的约束条件不完备而给自身带来的风险。投融资风险和成本风险指的是，一个房地产开发项目少则几百万、多则几千万、几亿甚至更多，而开发过
15、程中投入资金流动性差，相对于其他投资工具又不易变现。因此，房地产投资者面临能否按期筹措项目顺利开展所需资金及承担较高的资金成本风险。资金回收风险产生的原因受内外因的影响，外因表现为国家宏观经济政策和财政金融政策的影响，内因主要取决于企业决策和管理水平的高低。长期偿债风险无论企业的经营业绩如何，负债都有可能给企业带来财务风险；可见，资本结构对企业长期偿债能力的影响一方面体现在权益资本是承担长期债务的基础；另一方面体现在债务资本的存在可能带给企业财务风险，进而影响企业的偿债能力。短期偿债风险，由于房地产项目开发周期长，投入资金巨大，又易受政策变化的影响，对经济周期的影响更为敏感，波动幅度加大，存在
16、较大风险。业务失控风险主要是表现为在房地产开发的整个过程中，房屋从设计、建造到销售、分配使用，每个环节都面临着风险，若没有把握控制好风险，企业都将有可能面临困境。122ISM模型的定义和原理1973年，美国J沃菲尔德教授提出了ISMINTERPRETATIVESTRUCTURALMODELING模型，为分析复杂社会经济系统有关问题而开发的一种系统方法。4其基本思路是通过各种创造性技术提取指标，利用有向图、矩阵等工具和计算机技术，对指标及其相互关系等信息进行处理，组后用文字加以解释说明，明确问题的层次和整体结构,，提高对问题的认识和理解程度。我国学者高会芹、傅鸿源以及董桂香（2010）在研究房地
17、产业社会经济功能时，也借用了ISM模型，其工作的基本通过各种专家集体创造性技术，提取问题的构成要素，利用矩阵等工具和计算机技术，对要素及其相互关系等信息进行处理，若有不一致的地方再加以修改，直至一致，最后用文字加以解释说明，明确问题的层次和整体结构，提高对问题的认识和理解程度。同时还指出该技术不需高深的数学知识，且模型直观，具有启发性、可吸收各种有关人员参加等特点，因而广泛适用于认识和处理各类社会经济系统的问题。罗丞（2005）也提出，大量的实践表明，ISM方法不仅适用于分析社会经济问题，而且还适用于学习和理解相互关系较为复杂的各种问题，应用范围十分广泛。2研究方法与研究过程21研究步骤本文依
18、照以下步骤进行研究。笔者对现有文献进行归纳整理，提炼出影响房地产企业绩效的风险因素。笔者在宁波地区选择了最为代表性的一家房地产上市企业进行调研，对其企业高管人员组成的专家组进行了开放性的深度访谈，并且对专家组进行问卷调查，探寻影响房地产企业绩效的关键风险因素。对样本企业的专家组进行深度访谈和问卷调查后，获取了关键风险因素两两相互影响结果资料。依据问卷的结果，运用解释结构模型，将影响样本企业绩效的关键风险层次化，并提出相关管理建议。22研究过程221设计问卷与初步调研本文在对国内外学者相关文献回顾的基础上，提炼出影响房地产企业绩效的19个主要风险因素，并设计调查问卷，再由商学院12位教师组成的专
19、家组中发放，回收有效问卷12份，调查结果统计如表1所示。5表1问卷调查结果百分比风险因素对企业绩效的影响程度很大较大一般较小小1、自然灾害风险167250167333832、政策不稳定性风险4171674173、营运风险2507504、管理风险3335001675、流动性风险500417836、公共政策风险333333250837、市场风险4173332508、经济风险25058383839、价格风险50025025010、法律风险167833333338311、信用风险1675002508312、人力资源风险417417838313、合同风险16741725016714、投融资风险33341
20、72508315、成本风险167583838316、资金回收风险16741725016717、长期偿债风险1673334178318、短期偿债风险4174178319、业务失控风险250666167资料来源作者自行整理调查问卷显示，在19个风险中，专家组以最专业角度认为对影响房地产企业绩效影响较为大的9个关键风险因素分别为价格风险（50）、政策不稳定性（417）、流动性风险（417）、市场风险（417）、短期偿债风险（417）、管理风险（417）、公共政策风险（417）、投融资风险（417）。这些关键风险因素及其内容如表2所示。6表2房地产关键风险因素内容表风险因素包含内容1政策不稳定性风险房
21、地产市场的敏感神经易被新政触动，新政影响或左右房地产市场的发展的风险。2管理风险企业经营管理水平限制，以至未达到预期收益的风险。3流动性风险房地产行业竞争激烈，为急需回款，不得不降价销售，形成损失风险。4公共政策风险由于国家或地方政府有关房地产行业的各种政策、法律、法规的变化或行业发展、管理不规范而给企业带来损失的可能性。5市场风险由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发投资、贷款带来的风险。6价格风险房价走势的不确定性增强，导致波动率上升，成交量低迷的风险。7投融资风险房地产企业投融资决策对绩效产生不利影响的风险。8短期偿债风险房地产企业留足资金偿还短期债务的能力不足，直接影响企业绩效的
22、风险。资料来源作者自行整理222样本选择（1）样本选择说明本文选择宁波银亿集团为研究样本，主要基于两点考虑，第一，该公司为上市房地产企业，财务数据公开，便于本文分析研究；第二，公司坐落于宁波市，便于笔者深入企业进行调研。宁波银亿集团有限公司是以房地产开发为主业，以工业和国内外贸易为重点发展产业，兼有物业管理、物流仓储、建材商城和五星级酒店等产业的综合性大型企业集团，银亿集团旗下的宁波银亿房地产开发有限公司是国家一级资质的专业房地产开发企业。着雄厚实力和卓越品质，连续4年上榜中国房地产百强企业，2007年居36位。十多年来，银亿房产在宁波成功开发了30多个时尚住宅区和高档写字楼，总建筑面积300
23、多万平方米，开发规模居宁波市同行前列。许多住宅区、写字楼成为标志性建筑。公司自1994年创建以来，坚持“聚一流人才，创一流业绩”的企业宗旨，经过十多年的奋斗，实现了跨越式发展，从一个项目公司迅速崛起,目前拥有20多家子公司，总资产逾百亿元，年创利税十几亿元。近三年来，为充分发挥银7亿房产品牌优势，进一步提升房地产在集团公司产业群的主导地位，银亿集团确立了“立足宁波，跨区域发展”的房地产开发思路，加大力量，整合资源，积极推进“本地开发与异地开发并举，房产开发与地产经营兼顾，长线投资与短线投资结合，独立开发与合作开发共赢”的发展战略，开发区域从宁波稳步扩展到上海、南京、马鞍山、南昌等长三角城市群和
24、北京、沈阳、大庆等环渤海湾城市群近10个一、二线城市。其中，大庆银亿阳光城项目，以200万平方米的宏伟规划，成为大庆城市建设的重点工程。目前，银亿集团的房地产异地开发项目已达20多个，遍及全国10多个大中城市，在建工程总建筑面积200多万平方米，土地储备约4000多亩。银亿房产凭借准确的市场定位、超前的规划设计和精的建筑品质，跻身中国房地产界最具成长性的强势品牌行列。（2）样本公司主要财务状况描述本文从绩效情况和资产安全情况两方面描述样本公司财务状况。EVAECONOMICVALUEADDED，即经济增加值，是一种全新的企业绩效评价指标。它是指经过调整后的税后营业净利润扣除企业全部资产成本后的
25、净值，这里所指的资本成本不仅包括债务资本成本，而且包括股权资本成本。EVA可以帮助投资者了解目标公司的过去和现在是否创造了真正价值，实现了对投资者高于资本成本的超额回报，同时EVA可以帮助投资者了解公司真实业绩的最具综合性的绩效指标，所以本文用EVA反应企业的绩效，根据银亿集团的财务报表数据，利用经营分析与预测软件对样本公司的绩效与风险进行统计。表四是样本公司近五年的EVA数值，图一反应样本公司五年EVA走势。首先对银亿集团的资产负债表的平衡关系和分类进行排列顺序，通过笔者对银亿集团的资产负债表的解读，做出了图一（资产负债表结构）。表3样本公司近五年EVA情况表单位万元报表日期20071231
26、2008123120091231201012312011930累计EVA1265861982301488014043393212158113254161147当期EVA9230182420462340130200158198030142435704资料来源作者自行整理8图1样本公司EVA走势图从以上表图中看出，图1的绩效从2007年12月接近0，之后起伏不定，且EVA数值一直处于负值。但是从2011年初样本公司绩效有了明显的起色，突破0界点且迅速上升到最高点280000000万元，上下波动差额为560000000万元。总体来看，样本公司的绩效尚处于波动状态，但是今年EVA为正值，表明样本公司现
27、处于安全状态。资产负债表结构么可以折射出一家公司的财务风险，反映出公司的财务是否处于安全状态。图2、图3、图4、图5、图6和表4、表5、表6、表7、表8分别描述了样本公司近五年来的资产负债表结构。流动负债非流动资产0100000000200000000300000000400000000500000000600000000流动资产长期负债资本系列1图2样本公司2007资本负债表结构柱状图表4样本公司2007资产负债表结构流动资产流动负债流动负债资本资料来源作者自行整理0500000001000000001500000002000000002500000003000000003500000004
28、00000000450000000500000000流动资产流动负债长期负债非流动资产资本系列1图3样本公司2008资本负债表结构柱状图9表5样本公司2008资产负债表结构流动资产流动负债流动负债资本资料来源作者自行整理050000000100000000150000000200000000250000000300000000350000000流动资产流动负债长期负债非流动资产资本系列1图4样本公司2009资本负债表结构柱状图表6样本公司2009资产负债表结构流动资产流动负债流动负债资本资料来源作者自行整理05000000010000000015000000020000000025000000
29、0300000000350000000400000000流动资产长期负债资本系列1图5样本公司2010资本负债表结构柱状100200000400000600000800000100000012000001400000流动资产流动负债长期负债非流动资产资本系列1图6样本公司2010资产负债结构柱状图单位万元表8样本公司资产负债表结构流动资产流动负债长期负债流动负债资本资料来源作者自行整理目前，样本公司的次啊无状况为正常类型，也就是说样本公司的财务状况暂时处于安全状态，但经营过程中依旧存在各种风险。本文试图用解释结构模型将影响样本公司绩效的风险因素层次化，并探讨降低风险的对策和建议。223模型构建
30、（1）建立邻接矩阵邻接矩阵描述的是因素之间的两两因果关系，即直接关系。经过由浙江极具代表性的房地产企业银亿集团高管组成的专家组对相关因素的深入分析探讨，建立各因素之间的关系。先将各因素分别命名为S1，S2，S3，S4，S5，S6，S7，S8，再依照两两关系建立邻接矩阵，规定如下SI对SJ有直接影响，则在SIJ上赋值1，否则赋值0；SJ对SI有直接影响，则在SJI上赋值1，否则赋值0；SI对SJ有相互强影响，则在SIJ和SJI上赋值1，如果相互影响程度相差比较大，则大的一方赋1，小的一方赋0。本文将8项关键风险因素，即政策不稳定性风险、管理风险、流动性风险、公共政策风险、市场风险、价格风险、投融
31、资风险、短期偿债风险，按顺序分11别命名为S1，S2，S3，S4，S5，S6，S7，S8。经笔者亲临企业对样本公司财务总监、人力资源总监等深度访谈及对企业高管进行问卷调查后，得出影响样本公司绩效的8项风险因素两两关系结果，并因此建立邻接矩阵如下根据各因素的相互关系，建立各相关因素的邻接矩阵AS1S2S3S4S5S6S7S8S101001111S200000000S301001100AS400000000S501000110S601001010S701001010S801000110（2）推算可达矩阵可达矩阵描述因素之间存在的直接和间接影响关系。传统的可达矩阵用“布尔代数法”求解，计算过程繁琐，
32、往往借助计算机完成。本文采用开发的“转移法”，在求解过程中把人的认知过程与计算机处理过程结合起来，省略掉所有无关的计算，运用效率非常显著。转移法步骤如下邻接矩阵中对于每一个JJ|SIJ1,J1,2,NI1,2,N,若SJK1，（K1,2,N）,则SIK1。矩阵A中的元素不再发生变化时，停止。形成转移矩阵C。将C的主对角上不为1的元素都用1代换，便可得到可达矩阵M。本文对矩阵A进行第一次迭代S351与S571,则S371S561与S651,则S551S651与S561,则S551S751与S561,则S761S871与S751,则S851第二次迭代由第一次迭代的结果继续进行迭代S1S2S3S4S
33、5S6S7S8S101001111S200000000S301001110CS400000000S501001110S601001110S701001110S801001110将C的对角线上不为1的元素都用1代换，得可达矩阵M为S1S2S3S4S5S6S7S812S111001111S201000000S301101110MS400010000S501001110S601001110S701001110S801001111可以看出，可达矩阵M中没有完全相同的行及相对应的列，即不存在强相关的两个因素。因此，不用对可达矩阵进行减缩处理，此时的可达矩阵即为减缩矩阵。（3）可达矩阵层次化处理按照M中每
34、行元素“1”的个数多少，从少至多顺序排列，形成具有右上角元素全为“0”的层次化可达矩阵M。每行中“1”元素越多，该元素的驱动力越强；一个拥有强大驱动力的因素就是所谓的关键因素。S2S4S5S6S7S3S8S1S210000000S401000000S510111000MS610111000S710111000S310111100S810111010S110111011M中对角线上的每个单位矩阵，所对应的全部行因素为一个递阶结构层次。从M中可以看出，影响样本公司绩效的风险因素共有四层第一层L1S2,S4，第二层L2S5,S6,S7,第三层L3S3,S8,第四层L4S1。由此可得影响样本公司风险因
35、素的多级递阶解释结构模型，如图7所示。13房地产企业绩效政策不稳定性风险流动性风险短期偿债风险市场风险价格风险投融资风险管理风险公共政策风险图7样本公司风险因素多级递阶结构解释模型224模型解释多级递阶结构模型有助于把影响房地产绩效的风险因素间的复杂关系层次化、条理化。图1所示影响样本公司绩效的“风险”因素可以分为四个层次，其中“政策不稳定性”、是影响房地产企业绩效的最直接也是最深层层原因；“流动性”、“短期偿债风险”是影响企业成功的中层因素，这两个因素间互相产生影响，并受其他因素的共同影响，有承上启下的作用；“市场风险”、“价格风险”及“投融资风险”是影响房地产企业绩效的浅层影响因素；“管理
36、风险”和“公共政策风险”是影响房地产企业绩效最浅层因素。3结论与局限性31结论与建议尽管国内外学者对房地产企业风险因素的研究成果颇丰，但很少有人通过“解释结构模型”的方法对房地产企业风险因素进行深度研究。本文在整理了14前人的研究结果并与房地产专家访谈的基础上设计出调查问卷，并将调查所得影响房地产公司绩效的风险因素进行归纳，借助解释结构模型进行了清晰的层次化处理。从图7可以看出，影响银亿公司绩效的风险因素可以分为四个层次，其中“政策不稳定性风险”是影响房地产企业绩效的最直接也是最深层原因，归其原因主要是因为房地产政策时而紧缩，时而是扩展力度与市场预期有所出入，而房地产市场的敏感神经会被房地产新
37、政触动，这些实效强而短的新政将影响或左右房地产市场的发展，导致房地产市场动荡不安，持续的不稳定性。针对“政策不稳定性风险”因素可以从两方面进行防范。一方面，从加强企业内部管理；加强企业从业人员的现行法律法规和企业规章制度的学习,及时掌握国家及地方政府出台的有关房地产行业的部门规章、规范性文件、强制性标准，了解政策规定，提高违法、违规行为的识别能力，规避政策风险，避免出现投机风险、政府风险，并及时做好防范。合理配备基本岗位技能和知识的营销、开发、技术工作人员，加强岗位技能的培训工作，提高从业人员的综合知识能力，提高风险的分析、识别、评价能力、培养知识面宽、具有科学态度又有主动工作热情的管理团队。
38、另一方面，政府的政策是根据宏观需要在不断调整，我国房地产行业起步较晚，且市场不规范，所以政府政策的不稳定性风险对绩效的影响更直接。预防房地产开发风险应时刻关注国家宏观经济政策变化，及时掌握正确的房地产开发方向，根据政策变动及时调整投资策略，这样才能有效控制政策不稳定性风险。“流动性风险”和“短期偿债风险”是影响企业成功的中层因素，这两个因素间互相产生影响，并受其他因素的共同影响。积极推进企业的科学化、规范化、法制化管理模式，逐步实现企业的体系化、制度化、程序化管理，制定标准的工作程序和工作流程，建立现代的企业管理制度和管理程序，做到真正地实现工作质量的提高。确定适合的项目建设运营间隔，分散投资
39、时间，能够减小市场变化而带来的影响，从而有效规避流动性风险以及短期偿债风险，使企业健康有序的发展。“市场风险”、“价格风险”及“投融资风险”是影响房地产企业绩效的浅层影响因素。针对这三项风险因素，主要应对措施可以选择地实施不同类型的房地产开发项目，建设针对收入层次满足不同居民所需要的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，来有效缓和价格风险对企业绩效的影响。同时在施工过程中加强项目建设管理，以减少变更，保证质量，合理控制建设成本。结合预售制度，加大营销力度，在工程建设竣工前，就与租户、客户签订租约或预售合同，避免租金下降、售价跌落的风险，同时降低建设资金成本。15“管理风险”和“公共政策风险”是
40、影响房地产企业绩效最浅层因素。由于企业经营管理水平限制，以至未达到预期的收益。各种与房地产有关的政策法规由政府部门控制，而房地产开发受金融法规的影响十分明显。建立健全风险管理组织体系，实行风险专业管理，常态化管理。加强企业风险管理同时还要强调企业对员工的系统培训，强化员工风险管理意识，提升员工的专业水平，增强企业凝聚力，通过风险管理教育，强化风险意识，掌握防范和处理风险的方法，提升企业抗风险的能力。32研究的局限性本文的局限性体现在三个方面。一是被调查者选择的局限性。笔者进行第一轮掉擦汗选择的被调查者为学校商学院老师，范围设定较窄，被调查者对问卷的理解也可能存在偏差。二是对样本选择的局限性。银
41、亿集团为房地产上市公司，其经营状况等都表现较乐观，本文以银亿集团为样本，对影响房地产企业绩效的风险因素进行层次化分析，不一定能反应整个房地产行业的综合水平。三是研究方法的局限性。本研究对于影响房地产企业绩效的风险因素的筛选、因素两两影响都采用了主观评价方法，虽然在同类的研究中，采用主观评价的方法并不少见，但主观评价可能增加效果的误差从而降低研究结论的可靠性。参考文献1张莹，李玉梅浅析税收筹划在房地产企业经营管理决策中的应用J会计之友，201142种镇国，莫中杰基于因子分析的中国房地产上市公司绩效评价J经济研究导刊，201043花明，程蕾基于ISM模型的应急物流影响因素研究J物流科技，20095
42、4AMWILLETECONOMICTHEORYOFRISKANDINSURANCED19995蒋涛，吴俊芳上海24家房地产上市公司绩效评价引发思考J北京房地产，200666李江基于企业战略的房地产公司绩效管理体系研究J建筑知识，201117TIRESCHMANN,JSRISKMANAGEMENTANDINSURANCEJ20128邢政未科城房地产公司绩效管理体系构建研究D华北电力大学，20109于文娟平衡计分卡在房地产企业绩效管理中的应用研究D沈阳理工大学，200910鞠颂房地产上市公司绩效评价及影响因素分析D南京农业大学，200711苏舒基于DEA的我国房地产上市公司绩效研究D重庆大学，20
43、1071612蔡亮亮房地产上市公司资本结构对公司绩效影响的实证研究D福建农业大学，201113董晶S房地产公司风险管理体系研究D山东大学，201014武长虹房地产投资风险和风险分散J中国房地产金融，200415谢菲浅谈房地产企业财务管理的风险防范J经营管理者，20098116朱亚东浅析房地产风险的内容及规避对策J民营科技，2010717宋林飞控制房地产市场风险保持房地产业长期繁荣J现代经济探讨，2005318李金林房地产风险投资组合模型研究J西北民族学院学报，2001119管明增房地产开发的风险与应对策略J建设科技，2011120张超,金明哲房地产风险及其对策探析J现代商贸工业，2010121
44、邓瑜房地产企业风险管理研究概述J企业导报，2011422陈彬彬我国房地产企业的财务风险及其防范管理分析J现代经济，2007223蔡河山浅谈投资性房地产财务风险的分析J现代商业，2008224司玉海，唐文芳房地产风险来源探析J中国商界，2010925高会芹，傅鸿源，董桂香基于ISM模型的房地产业社会经济功能研究J建筑经济，2010126章文杰，解武杰ISM模型在风险结构分析中的应用J商业研究，2002227罗丞基于ISM模型的企业财务管理目标体系结构分析J山西经济管理干部学院学报，20051致谢在论文完成之际，我谨向曾经帮助过我和支持我的人们表示由衷的感谢。首先，要感谢我的指导老师程教授。她为人
45、热情随和，学术造诣深厚，治学严谨细心，敬业可亲。在这篇论文的写作期间，程老师无论是在选题、开题或是论文的结构、语言文字一直到最后的反复修改和润色等方面都给予细心的指导。正是程老师的无私帮助和热忱指导，我的毕业论文才能顺利完成。在此，谨向程老师表示最崇高的敬意和由衷的感谢。其次，我要感谢商学院各位老师对我的帮助和指正，为论文的写作提供专业的意见，让我非常感动。同时，我还要感谢宁波银亿集团的各位高管组成的专家组耐心的与我探讨相关问题并为我提供企业的资料以及专业的意见，有了他们的支持和指导，我的论文才能顺利进行。17最后我还要感谢我的家人和朋友，他们的支持是我写作的动力。由衷感谢所有关心和帮助过我的
46、老师、朋友、亲人们。附录房地产企业风险影响绩效程度调查问卷尊敬的朋友您好首先谢谢您拨冗填写这份问卷。房地产是各类投资规模最大，增速最快的行业之一，其产业关联度高，交易周期长，无论是宏观调控还是市场培育均需要科学有效的指示器作为指导。但是随着房地产行业环境的日趋复杂化与竞争的日益激烈，房地产企业在经营、管理过程中面临的风险因素也日益增加。本研究旨在探讨房地产企业的各种风险对绩效的影响程度，您的回答对完成本研究十分重要。此次所获资料纯为毕业论文写作之用，在任何时候都不会公开问卷所获得的企业和个人信息，调查所得数据也不会用于任何商业用途。衷心地谢谢您的支持您只需按照自己的理解在相应栏中打勾即可。再次
47、感谢风险名称对企业绩效的影响程度18很大较大一般较小小1、自然灾害风险2、政策不稳定性风险3、营运风险4、管理风险5、流动性风险6、公共政策风险7、市场风险8、经济风险9、价格风险10、法律风险11、信用风险12、人力资源风险13、合同风险14、投融资风险15、成本风险16、资金回收风险17、长期偿债风险18、短期偿债风险19、业务失控风险附录2尊敬的朋友您好首先谢谢您拨冗填写这份问卷。房地产是各类投资规模最大，增速最快的行业之一，其产业关联度高，交易周期长，无论是宏观调控还是市场培育均需要科学有效的指示器作为指导。但是随着房地产行业环境的日趋复杂化与竞争的日益激烈，房地产企业在经营、管理过程
48、中面临的风险因素也日益增加。本研究旨在探讨房地产企业的各种风险对绩效的影响程度，您的回答对完成本研究十分重要。此次所获资料纯为毕业论文写作之用，在任何时候都不会公开问卷所获得的企业和个人信息，调查所得数据也不会用于任何商业用途。衷心地谢谢您的支持您只需按照自己的理解在相应栏中打勾即可两两因素影响重大才打勾，影19响较小可忽略不计。再次感谢两两因素影响程度表风险名称列对行的影响政策不稳定性风险管理风险流动性风险公共政策风险市场风险价格风险投融资风险短期偿债风险政策不稳定性风险管理风险流动性风险公共政策风险市场风险价格风险投融资风险短期偿债风险以下为各风险因素的概念，仅供参考风险因素简介风险因素包
49、含内容政策不稳定性风险房地产市场的敏感神经易被新政触动，新政影响或左右房地产市场的发展的风险。管理风险企业经营管理水平限制，以至未达到预期收益的风险。流动性风险房地产行业竞争激烈，为急需回款，不得不降价销售，形成损失风险。公共政策风险由于国家或地方政府有关房地产行业的各种政策、法律、法规的变化或行业发展、管理不规范而给企业带来损失的可能性。市场风险由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发投资、贷款带来的风险。价格风险房价走势的不确定性增强，导致波动率上升，成交量低迷的风险。20投融资风险房地产企业投融资决策对绩效产生不利影响的风险。短期偿债风险房地产企业留足资金偿还短期债务的能力不足，直接影响企业绩效的风险。
