1、论房地产企业实施营改增面临的问题及解决对策 摘要 营业税改征增值税是我国税制改革中的关键举措，也是 “ 十二五 ”规划的重点，其意在通过税制变化及降低税负推动我国企业的成功转型与经济结构的合理调整。 2016 年 3 月，李克强总理在十二届全国人大会议中明确提出该年 5月 1日起对尚未纳入税改体系的房地产等行业全面实施营改增。可以说，房地产行业作为我国经济的主要支柱之一，纳入营改增范围必然对相关企业的税负等方面产生显著的影响，也会带来该行业及我国经济结构的明显变化。为此，本文对房地产行业实施营改增面临的问题进行了探讨，并提出可行的建议。 关键词 营改增 ；房地产企业；问题；建议 一、房地产行业
2、实施营改增的现实意义 2016 年 5 月 1 日起，我国房地产行业将正式执行营改增的新税制。房地产行业作为关系财政收入及经济发展的重要领域，将其纳入营改增范围具有重要的意义。从整体上看，房地产行业营改增具有避免重复征税、降低税收负担、打通增值税抵扣链条、促进房地产行业消化库存、解决地方政府对房地产业过度依赖的重要作用。下面，本人对房地产行业营改增的意义进行具体阐述。 1、可以避免重复征税 当前，增值税、营业税与消费税是我国三大流转税，且 营业税与增值税是三大流转税中最广泛的税源。其中，营业税主要涉及第三产业中的大部分行业，增值税则涉及除建筑业之外的第二产业中大部分行业。对于房地产企业来说，其
3、属于第二产业，在营改增前主要缴纳营业税，但又可能在外购材料、设备、工程等环节间接缴纳增值税，而后又按照营业额征收营业税，这就带来重复征税的问题，损害税收中性原则。营改增后，房地产企业统一缴纳增值税，其避免了以往可能存在的重复征税问题。 2、可以降低税收负担 税收负担能够直接影响房地产企业的利润与税务成本，它是房地产企业最为关注的税务问 题之一。从科学税制的角度来说，不同税种应避免在企业运行的各个环节重复征税。而房地产行业营改增这一税制的变化，将改变以往其双重征税及重复缴纳的行为，剔除了重复征税的因素，使得房地产企业统一缴纳增值税，且其能够享受到进项税抵扣的税务优惠，必然能够支持房地产企业税负的
4、降低。 3、可以打通增值税抵扣链条 房地产行业在我国国民经济中占有重要地位，也是连接各主要行业的中间桥梁。纵观国外税务实践，增值税在所有税收中所占比重几乎最大，且也最容易形成完整的抵扣链条。从我国税务实践来看，我国当前正在经历生产 型增值税向消费型增值税过渡阶段，如何实现增值税链条的完整抵扣是此阶段下需要解决的重点问题。营改增前，诸如房地产行业等在缴纳增值税时因税制制约，往往不能实现税务抵扣，进而造成重复征税、税负过重现象的出现。换言之，残缺不全的增值税抵扣链条制约了消费型增值税的转型和房地产行业等产业融合。然而，营改增后，房地产行业与上游的原材料销售商、下游的购房单位形成了连续、完善的抵扣链
5、条，不仅可以避免各个环节重复征税的问题，还能够促进各行业的有效融合，促进产业活力。 4、可以促进房地产行业消化库存 随着我国 经济的快速发展和房地产业转型速度的加快，二三线城市房地产企业受到社会各界的关注，而如何促进房地产业的健康发展成为摆在政府与社会面前的一道难题。为此，我国政府直面挑战，不断促进地产模式优化和地产健康升级的战略部署，并适时推出了新常态下 “ 消化库存 ” 、“ 去杠杆 ” 等关乎地产业稳健发展的政策，以期通过改革降低地产业高财务风险，调动地产企业活力，促进地产业成本要素优化与持续发展。随着2008 年金融风暴及欧债危机爆发以后，我国房地产业出现了供需失衡、高负债经营等问题，
6、特 ?e 是二三线城市，这些问题更加严重。在此种情况下，我 国对房地产行业进行税制调整，利用营改增的税务政策降低该行业的税负，并通过进项税抵扣减少购买方的成本，这有利于促进房地产行业消化库存，进而提升其绩效。 5、可以减少地方政府对房地产业的过度依赖 营改增前，房地产行业主要缴纳营业税，而营业税大部分归属于地方政府，进而造成地方政府财政收入对房地产营业税敏感性高，过度依赖房地产行业，使得财政结构扭曲。营改增后，房地产行业主要缴纳增值税，而增值税则严格遵循 75%与 25%的中央、地方分成比例，即多数增值税归中央所有。此种情况下，地方政府从房地产税收中 获得财政收入有限，且多数税收收归中央，切断
7、了地方政府对房地产业的过度依赖，有利于从根源上解决房地产业的畸形发展与地方政府过度举债行为。综上，房地产行业营改增有利于解决地方政府对房地产业的过度依赖的问题，进而优化经济结构、促进房地产业的健康发展。 二、房地产企业实施营改增面临的问题 根据财税 201636 号文件的规定，此次涉及营改增的房地产企业，在纳税人分类、计税方法、计税依据、适用税率、征收管理等方面发生了较大的变化，势必会对房地产企业自行开发销售不动产业务带来诸多问题。笔者认为，房地 产企业实施营改增主要面临以下问题： 1、进项税发票难以获得问题 相较其他行业，房地产企业对其上下游企业依存度较高，且一旦某一环节出现纰漏，将会对其产
8、生较大的税务、财务影响。现实中，房地产企业属于资金密集型和劳动密集型行业，其行业壁垒相对较高，因而多数房地产企业属于一般纳税人。事实上，我国多数房地产企业的材料供应商为不能开具增值税专用发票的个人工商户及私营企业。据中国房地产网公布的该协会调研报告显示，除钢筋采购外， 64.3%的被调研房地产企业其他材料供应商无法为其提供增值税专用发票。营改增 后，上述房地产企业只有获得税法认可的进项税发票才能实现抵扣，但是，目前房地产企业材料采购中又存在进项税发票难以获得的问题，这使得房地产企业可能无法获取应有的税务利益，甚至很可能造成税负的明显上升。 2、人工费用无法获得抵扣问题 根据新出台的税总函 20
9、1618 号（房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法）文件的规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目应缴纳所得税，其在房地产业营改增的范畴内。据统计，房地产企业开发总成本中人工费用占到 20%-30%的比重，且这 一比重呈现逐年增加的趋势。一方面，我国近年来人工成本不断攀升，而自行开发房地产项目的房地产企业在项目开发过程中需要大量的劳务用工，这使得其人工费用较高，但是由于劳务用工难以获取可用于进项税抵扣的专用增值税发票，同时在新颁布的财税 201636 号文件中未将地产企业自行开发销售的人工成本纳入抵扣范围，因而即使在营改增后房地产企业该部分费用可能依然无法获得合理补
10、偿；另一方面，房地产企业营改增后，一般纳税人适用税率统一调整至 11%，其较以往 5%的税率有了大幅度提升，一旦进项抵扣这一优势难以发挥，可能带来税负不降反 升的负面影响。再者，纵然部分房地产公司将建筑工程施工工作外包于其他企业，其上游建筑企业也会因人工成本无法抵扣而转嫁、加重房地产企业的成本负担。总之，由于营改增后房地产企业在自行开发地产项目过程中无法对所占比重较大的人工费用进行有效抵扣，随之带来人工费用无法获得合理补偿的问题。 3、贷款利息不能抵扣问题 利息成本是房地产企业不可忽视的成本之一，目前多数房地产企业在楼盘开发中采取土地与楼盘质押的方式获得银行的长期大额贷款，随之产生了较大利息费
11、用。房地产企业具有杠杆经营的特点，贷款利息不仅构成了项 目开发成本的重要部分，而且涉及金额往往较大，因而在 “ 全面降低营改增税负 ” 的总目标下，对房地产企业利息成本纳入进项税抵扣范围是合理和必要的。然而，目前新出台的财税 201636 号文件规定，房地产开发企业对于下述两种利息及费用不得抵扣： “ 一为购进贷款服务（支付利息）的进项税额：二为接受贷款服务所支付的与之相关的咨询费等。 ” 事实上，利息成本不能被合理抵扣，这将不利于推进房地产企业自身税负的降低。因而，房地产开发企业贷款利息难以抵扣将不利于其实现税负的降低。 4、税负可能上升问题 房地产企业 “ 营改增 ” 前后税制发生了较大的
12、变化，房地产企业小规模纳税人随着征收率的下降，税负肯定下降。而房地产企业一般纳税人却面临税负有可能出现上升的问题。一方面，具有一般纳税人资格的房地产企业营改增后适用税率由之前的 5%调整为 11%，其税率增加了 6%（ 11%-5%）；另一方面，虽然一般纳税人资格的房地产企业营改增后可以进行进项税抵扣，然而，在营改增新税制刚开始推行的当前，房地产企业可能难以获取充分的进项税发票，而 11%的新税率下则可能导致这些房地产企业税负增加的问题。 5、财务人员短期应对不足问题 据中华会计网在线调查结果显示，营改增后，国税与地税专管人员及企业财务人员对新税制变化显得明显应对不足。对于房地产企业财务人员而
13、言，其专业素质与税务筹划能力尚不理想，整体水平还处于较低水平。一旦正式实施营改增，房地产企业财务人员很可能对新税制规定、要求等内容缺乏足够的认知，更不可能对营改增政策进行灵活的运用。进一步来讲，房地产行业营改增涉及到税种、适用税率、账务处理、征税方式等多方面的变化，对于一般财会人员会产生较大的业务压力，且房地产行业营改增虽然于以往有所规划，当其并未进行实质性实施阶段，但本年 2月李克强 总理确定 5月正式执行地产行业营改增事项只有 3个月时间，对于专业素质较差的多数房地产企业来说，其财务人员短期很可能无法有效应对。 三、房地产企业应对营改增的对策 经上文探讨与分析，我国房地产企业实施营改增将可
14、能带来进项税发票难以获得、自行开发销售的项目人工费用无法获得合理补偿、贷款利息不能抵扣、税负可能上升、财务人员短期应对不足的问题，这就需要房地产企业采取恰当的方式积极应对营改增后可能出现的负面问题。为此，本人结合上部分内容，就房地产企业应对营改增税制变化影响提出可行的建议。 1、合理选择供应商 房地产企业营改增后，其可以通过进项税发票抵扣实现自身税负的降低。然而，不恰当的供应商选择，特别是选择无法开具增值税进项凭据的供应商可能会阻碍房地产企业进项成本的抵扣，进而造成房地产企业税负的增加。为此，房地产企业应尽量避免上述问题的出现，合理选择供应商。具体来说，房地产企业在充分考察不同供应商的资质、交
15、货速度等内容后，再进一步权衡自身的供应商选择方案。对于供应商资质与交货速度等差异不明显的情况下，房地产企业可以进一步在小供应商与可开具增值税发票的大中型供应商间权衡，当选择小供应 商带来的价差明显小于大中型供应商因开具增值税专用发票而获得的抵扣利益 ?r，房地产企业应采购选择后者作为合作供应商，即选择可开具增值税发票的供应商作为自身的业务伙伴，反之，则可以选择其他类型的供应商。 2、加强企业人员培训 纵观以往房地产公司管理实践，其较为重视自身业务的拓展，而对诸如涉税事项等管理工作关注不足，使得高素质的涉税及财务人员缺乏，难以有效应对税务工作。在房地产企业实施营改增工作的当前，若相关企业不从涉税
16、人员能力人手提升管理水平及降低税务成本，其将面临人员限制，进而影响房地产企 业科学、有序的推进营改增税涉税工作。为此，营改增后，房地产企业应重视税制变化对其带来的影响，积极应对税制变化可能发生的不利事项，强化对财务人员及涉税人员的指导与培训，使房地产企业涉税人员充分了解、掌握新税制的变化及规定，并通过高质量的税务事项安排来降低自身税负，进而获取有利的税务利益，防止出现地产企业对新税制变化应对不足的问题出现。 3、加强企业税务管理 营改增后，房地产企业在计税方法、计税依据、适用税率等方面发生了较大变化，且一旦不恰当的开展税务工作将可能带来税负增加等不利影响。为此， 房地产企业在营改增后应加强自身
17、的税务管理。一方面，房地产企业应对自身的增值税专用发票进行科学的管理，特别要提升发票购买、取得、领用与保管进行严格规范，避免出现可抵扣进项税发票丢失或毁损情况的发生。另一方面，房地产企业应以降低增值税税负，实现有效税务成本管理为目标，积极开展税务筹划活动，以尽可能避免税务利益的流失。具体来说，房地产企业可以开展如选择应税供应商、租赁固定资产等具体税务筹划活动，在遵循税法要求的基础上尽可能多的获取进项税抵扣利益以及降低所缴纳的增值税款。 4、改进企业会计核算 营改增后，房地产企业税务会计核算由 “ 应交税费一应交营业税 ” 科目变为 “ 应交税费一应交增值税 ” 科目，且新税制下相关会计核算需要
18、下设进项税额、销项税额、已交税金等具体明细，这增加了会计核算的难度。为此，营改增后，房地产企业需要做好会计调整工作，并改进自身的会计核算，提升财务人员的会计核算能力。一方面，房地产企业在营改增后应改进相关会计核算科目，规范纳税调整行为，优化税务核算流程：另一方面，房地产企业应加强相关人员对进项税转出、减税免税、价内税与价外税转换等事项的会计处理能力。 5、改变企业经营方式 当前，我国房地产行业从整体上处于下行趋势，下游企业及个人对房地产价格较为敏感，而由于增值税的价外税特性，这部分税务成本必然转嫁于下游企业或个人，一旦发生税费过高的情况，势必影响房地产企业自身利益的实现。为此，我国房地产企业，特别是二三线地产商，应在营改增后改变以往落后的经营方式，进而使以销售额为基础的增值税税负较少转嫁于下游企业或个人，以促进自身销售量的提升及业绩的提高。换言之，当前房地产行业并非以往繁荣时期，下游企业或个人对房地产企业的价格较为敏感，房地产企业一旦不改变自身高价销售或 “ 去库存 ” 的经营 方式，纵然能够充分获得营改增后的税务利益，其也难以从根本上改善自身销量递减及业绩下滑的趋势。因而房地产企业应改变自身的经营方式，适度降低楼盘售价及基于此形成的增值税，通过降低转嫁于下游总价的方式实现自身业绩的提高。
