1、上市公司投资性房地产计量模式多偏好成本模式的研究【摘 要】投资性房地产后续计量模式的选择一直是关注的焦点，选择不同的计量模式会导致不同的会计后果和经济后果，因此，对投资性房地产后续计量模式选择的探讨具有重要的现实意义。本文从管理层动机和公允价值的经济后果两个层面，分析了大多数企业偏好成本模式而不愿意采用公允价值模式的原因。并提出了推进公允价值计量模式应用的相关建议。 【关键词】投资性房地产；计量模式；成本模式 2006 年我国发布的企业会计准则第 3 号投资性房地产对投资性房地产的后续计量引入了公允价值模式，公允价值模式使会计信息更具有相关性，更好地反应了投资性房地产的市场价值和盈利能力，并给
2、企业盈余管理提供空间。准则颁布之后，专家预测许多企业会对投资性房地产采取公允价值模式计量，但投资性房地产公允价值计量模式的应用情况究竟如何呢？ 一、投资性房地产中公允价值计量模式的应用现状 CAS3 实施近 5 年间，绝大部分企业采用成本模式计量投资性房地产，采用公允价值模式计量的极少。具体数据如表 1 所示： 数据显示，在新准则实施的五年内，只有不到 5%的上市公司选择了引入公允价值计量模式，而超过 95%的公司，仍然钟情于采用成本模式计量投资性房地产，且通过数据可以看出，越来越多的上市公司拥有投资性房地产，而采用公允价值模式计量此类业务所占的比例却有下降趋势。并且，更让我们困惑的是那些 A
3、+B 和 A+H 类型的企业也不愿意采用公价值计量模式。以 2008 年为例，54 家 A+H 类企业中有 23 家持有投资性房地产，但除中国银行外，其余全部采用了成本模式。这与之前理论界预期形成鲜明对比。 二、管理层偏好成本模式的原因分析 （一）管理层出于谨慎的原则，采用成本计量模式 CAS3 规定投资性房地产可以采用成本模式或者公允价值模式进行后续计量，采用公允价值模式进行后续计量的，必须满足两个条件，同时，对计量模式的变更做出了严格的限制：投资性房地产的计量方式不得随意变更，采用成本模式进行后续计量的投资性房地产在符合上述条件时可以改按公允价值模式进行后续计量，而采用公允价值计量的投资性
4、房地产，不得通过会计政策变更转回成本模式。准则还规定：“不允许同一个企业同时采用两种不同的计量模式计量所持有的投资性房地产。 ”因此，上市公司在决定是否采用公允价值对投资性房地产进行计量时非常谨慎，除非有充分的市场环境和技术支持，否则不会贸然采用公允价值模式，以避免公允价值运用对拥有投资性房地产企业可能造成的不良后果。而且成本模式本身具有其独特的优越性：风险小和未来转换成本低，出于上述考虑，上市公司更偏好成本模式。 （二）上市公司利润平滑的要求 利润平滑（Income Smoothing）即是公司管理层运用报告中的可调整项来降低公司所实现利润的波动性。许多国内外研究表明：只要管理层还能对会计选
5、择具有操控性，利润平滑就不可避免。Graham、Harvey and Rajgopal（2005）调查了 401 名财务主管，发现有 96.9%的受访者偏向于平滑盈余，78%的受访者为了平滑收益宁愿放弃企业实际的经济价值。投资性房地产采用公允价值计量模式后，相关公司每年净利润将受到投资性房地产市场价格变动的影响，且公允价值的变动直接计入当期损益，这样，净利润就会出现波动性，随着房地产业市场价格的变化而不断波动。同时，由于房地产市场的国家宏观经济调控政策反复，房地产企业的利润受市场波动的影响将更加明显。这种波动会给企业造成业绩不稳的假象，也为投资者、债权人等利益相关者做出正确的决策造成了一定误导
6、，从而影响这些上市公司的股票价格。因此，一些业绩较稳定的上市公司会倾向于采用成本模式进行计量，以规避市场价值波动给企业形象带来的不良影响。 （三）出于政治成本的考虑 政治成本表现为寻租成本、税费管制成本和社会契约成本等。政治成本可能是由公司的高盈利能力引起的，因为公司的高盈利能力会受到媒介和顾客的关注；也可能是因为公司规模太大引起的，因为大公司看起来很大很有势力，受到的关注多，受到的行为规则的限制也就更为严格。公司管理人员总是希望通过各种努力以降低所受到的关注程度，降低现实和潜在在危机的影响，这样，若某个企业存在着由于政治活动而引起的潜在财富的转移，那么它的管理当局为减少政治成本就会产生选择那
7、些能够将当期盈利延续到未来期间的会计程序的动机。 近年来，中国城市房地产市场快速发展，房价高涨，出现过热迹象。高烧不退的房地产市场引起了国家和消费者的注意，国家和各地方政府相继酝酿和出台了一系列调控房价的政策。2010 年 9 月，面对房地产市场的非理性繁荣，被称之为史上最严厉的房地产调控新政出笼。2011 年1 月 26 日， “新国八条”出台。2011 年 2 月，为落实“新国八条”细则，北京、上海先后出台“京十五条”和“沪九条” 。2011 年 3 月 5 日，温家宝总理在政府工作报告中明确指出，要坚定不移地搞好房地产市场调控。进一步落实和完善房地产调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨
8、势头。 上述政策的出台及实施对房地产业产生深刻影响，所以房地产企业，尤其是大规模的房地产企业不愿意选择引起会计收益波动较大的公允价值计量会计政策，以免产生过高的利润被政府视为“暴利”或“不当得利” ，迫使政府采取一系列不利于企业的限制性措施。 （四）公允价值模式可靠性不足，遭受投资者质疑 CAS3 要求房地产开发企业应用公允价值计量模式时，应采用行业所公允的市场价格作为资产价值评估的依据。这在本质上属于一种量化的需求，但是 CAS3 中并未具体规定房地产行业如何确立公允标准，各地区房地产市场也存在一定的差异，更需要系统的指导标准作为会计信息计量的依据，再加上市场评估制度的不规范，监督和管理机制
9、的不完善，使得公允价值在执行过程中缺乏有利的保证，这种模糊为企业操纵提供了空间。而且通过查阅公司年报附注，发现上市公司确定公允价值金额的方法各异，采用房地产评估价格的企业居多，其次是参考同类同条件房地产价格和第三方调查报告，少数企业未按规定披露确定的方法对公允价值进行确定。这与准则要求相比，存在一定距离。这让投资者对投资性房地产公允价值的“公允”产生质疑。尤其在一些企业投资性房地产的公允价值变动收益，开始扛起利润增长的大旗，比如：中航地产、三木集团、ST 国商，更让投资者对其的合理性产生怀疑。这在一定程度上削弱了上市公司采用公允价值模式计量的动机。 三、推进公允价值计量模式应用的建议 随着经济
10、的发展，采用“公允价值会计计量模式”是大势所趋，是符合社会发展要求的。因此本文建议：首先，构建公平的房地产交易市场，让房地产的市场价格理性的回归；其次，会计准则要对如何取得公允价值进行严格的规定。并对投资性房地产的公允价值取得方法和过程进行披露，使信息使用者能够更加清晰地了解企业信息。再次，规范资产评估体系，加强队伍建设；最后，国家应建立独立的监管体系，对企业投资性房地产的公允价值执行情况进行监管，并不定期开展会计信息质量大检查，以增强会计信息的的可靠性和公信力。 参考文献： 1张奇，峰张鸣，戴佳君.投资性房地产公允价值计量的财务影响与决定因素：以北辰实业为例J.会计研究，2011. 2刘永泽，马妍.投资性房地产公允价值计量模式的应用困境与对策J.当代财经，2011. 3王小力.投资性房地产后续计量模式偏好分析J.财会月刊，2012.
