1、财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）（2011届）本科毕业设计（论文）题目房产调控政策对大型房地产企业资金结构的影响研究学院商学院专业财务管理班级学号学生姓名指导教师财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）诚信声明我声明，所呈交的论文（设计）是本人在老师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我查证，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文（设计）中不包含其他已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。我承诺，论文（设计）中的所有内容均真实、可信。论文（设计）作者签名签名日期年月日财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）授权声明学校有权保留送交
2、论文（设计）的原件，允许论文（设计）被查阅和借阅，学校可以公布论文（设计）的全部或部分内容，可以影印、缩印或其他复制手段保存论文（设计），学校必须严格按照授权对论文（设计）进行处理不得超越授权对论文（设计）进行任意处置。论文（设计）作者签名签名日期年月日财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）摘要房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和载体，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。自1999年以来，中国的房地产行业进入了一个快车道。过度的炒作房地产使我国的房地产出现了一个投资过热、价格上涨过快的局面。随着市
3、场的过热，国家采取了一系列的宏观调控，尤其以最近两年最为密集也最为迫切，调整力度也大大提高。在此大的背景下，了解调控对企业资金结构的影响就显得很有必要。本文将首先了解近几年我国的房地产调控政策。然后分析房地产企业的资金结构及资金来源并以万科公司为例子来说明调控政策对房地产公司资金结构的影响，以期优化我国房地产企业资金结构和降低房地产调控对房地产企业的影响。这对我国房地产企业的生存以及房地产行业的健康发展都有重要意义。关键词大型房地产企业；房产调控政策；万科；资金结构；影响财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）ABSTRACTTHEREALESTATEINDUSTRYKNOWNASTHEET
4、ERNALSUNRISEINDUSTRYISALSOTHEBASISANDTHECARRIERFORALLECONOMICACTIVITIESANDITHASHIGHLYSENSITIVEANDFUTUREORIENTEDFORTHEECONOMICDEVELOPMENTTHEHIGHSPEEDDEVELOPMENTOFREALESTATEINDUSTRYBECOMESTHENECESSARILYPREMISEANDTHEMAINCONTENTFORTHEHIGHLYINCREASEOFTHEECONOMYSINCE1999,CHINASREALESTATEINDUSTRYHASENTERED
5、AFASTTRACKEXCESSIVEREALESTATEEMERGESASITUATIONTHATTHEREISANOVERHEATEDINVESTMENTANDTHEPRICESRISETOOFASTINREALESTATEINCHINAASTHEMARKETOVERHEATED,THESTATEHASADOPTEDASERIESOFMACROCONTROLMEASURES,ESPECIALLYINTHELASTTWOYEARS,WHENTHEMOSTINTENSIVEANDMOSTURGENTMEASURESWERECARRIEDOUTANDTHEINTENSITYOFADJUSTMEN
6、THASBEENGREATLYIMPROVEDUNDERTHISSITUATION,ITISVERYNECESSARYTOKNOWTHEEFFECTOFTHECONTROLTOTHECAPITALSTRUCTURESOFCOMPANIESTHISARTICLEWILLFIRSTINTRODUCETHEPROPERTYCONTROLPOLICIESINRECENTYEARSTHENITANALYZESTHECAPITALSTRUCTUREANDSOURCESOFCAPITALOFTHEREALESTATECOMPANIES,USEVANKECOMPANYASANEXAMPLETOILLUSTRA
7、TEEFFECTSOFCONTROLPOLICIESONTHECAPITALSTRUCTUREOFREALESTATECOMPANIES,INORDERTOOPTIMIZECAPITALSTRUCTUREANDREDUCETHEEFFECTSOFCONTROLPOLICIESONREALESTATEBUSINESSITHASANIMPORTANTSIGNIFICANCETOTHEREALESTATEBUSINESSSURVIVALANDHEALTHYDEVELOPMENTOFTHEREALESTATEINDUSTRYKEYWORDSLARGEREALESTATEENTERPRISESPROPE
8、RTYCONTROLPOLICIESVANKECAPITALSTRUCTUREINFLUENCE财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）目录一、引言1二、房地产宏观调控政策分析2（一）房地产调控政策回顾及现状2（二）政策调控效果3三、我国房地产企业发展现状及资金来源分析5（一）我国房地产企业发展现状5（二）房地产企业资金来源6四、房地产调控对大型房地产企业资金结构的影响8（一）房地产企业资金结构评价指标8（二）万科企业背景简介9（三）房地产调控对万科资金结构的影响分析9五、优化我国大型房地产企业资金结构的对策12（一）房地产企业资金结构优化目标12（二）优化房地产企业资金结构，降低调控影响的
9、对策13六、结论15参考文献16致谢18财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）1一、引言2004年以来，我国出现了经济过热的现象，投资幅度居高不下。房地产行业是其中最典型的，也是最敏感的行业，因为房地产占用了大量的土地资源和银行资金，导致金融风险增加。概括的说，中国房地产热表现为房地产价格和空置率的“双高”以及资金的持续涌入。高房价对我国的经济造成了很大的伤害。不仅造成畸形经济结构也抑制其它方面的投资。高房价也剥夺了众多房奴的幸福感，严重影响了社会的和谐。针对这种情况，我国政府从2002年开始陆续出台了一系列宏观调控措施，尤其是2009年以后，更是加大了调控的力度，房地产企业首当其冲受到了
10、很大的影响。由于房地产行业资金密集型的特点，资金结构受到了很大的影响。为引导房地产企业健康发展，作为关系到企业运作成功与否的关键，对企业资金结构优化问题的研究意义重大。我国目前有超过100家的房地产企业。由国务院发展研究中心企业研究所，清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位共同主办的“2011中国房地产百强企业研究”，于2011年3月25日在钓鱼台国宾馆发布房地产百强企业研究报告与房地产策划代理百强企业研究报告。报告从销售业绩、规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率等方面评出了房地产企业的TOP10。万科企业股份有限公司、中国海外发展有限公司和保利房地产（集团）股份有限公司位
11、列综合实力TOP10前三位，绿地集团位列第四，绿城房地产集团有限公司、恒大地产集团有限公司分列第五第六，第七至十位分别为龙湖地产有限公司、合生创展集团有限公司、金地（集团）股份有限公司和北京首都开发控股（集团）有限公司。由于大型房地产上市公司在众多房地产开发企业中极具代表性，相信通过对这些上市企业资金结构问题的研究，将会给我国企业特别是房地产企业资金结构的优化提供思路。本文将通过对房地产企业龙头万科公司资金结构的分析来了解房地产调控政策对房地产企业资金结构的影响。财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）2二、房地产宏观调控政策分析（一）房地产调控政策回顾及现状1、房地产调控政策回顾（1）19
12、93年至1996年我国首次对房地产进行调控1993年，国务出台了“国十六条”，在1994年又出台了年系列出台关于深化城镇住房制度改革的决定、城市房地产管理法和住宅担保贷款管理试行办法。随着各项政策的落实，房地产投资速度明显放缓，房价迅速回落。此时经济也又热转冷，通胀下降，经过3年的努力，经济成功的软着陆，房价得到有效控制。这次调控使地产业受到重创，“国16条”出来后，大量开发商捐款逃离，海南等地房地产市场远元气大伤，地产业陷入了几年的低谷期。（2）1998年至2002年促进住宅业成为新的经济增长点，核心是房改1997年爆发了亚洲金融危机，我国出现了“通货紧缩”，房地产市场随之进入低潮。为了拉动
13、内需，1998年7月，国务院颁布“23号”文件关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知，进行住房制度改革、取消福利分房，明确提出“促进住宅业成为新的经济增长点”。（3）2003年至2004年确认房地产业为国民经济支柱产业2003年8月，国务院出台关于促进房地产市场持续健康发展的通知（简称18号文件），首次明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，并且提出房地产市场持续健康发展是国民经济持续健康发展的有利措施，对符合条件的房地产开发企业和开发项目要加强信贷支持力度。（4）2005年至2007年调控以稳定房价为主要诉求2005年，房价快速上涨，房价问题再次成为全
14、社会的焦点。为了抑制投资过热、调整住房供应结构、稳定房地产价格，中央政府打出了地产调控组合拳。2005年，国务院颁布“国八条”，建立政府负责制，将房价调控上升到政治高度。2、房地产调控现状2010年，房地产调控开始进入一个密集期，面对居高不下的房价中央在2010年打出一系列组合拳（见表1）。财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）3表12010年房地产调控政策2010年1月10日国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40，加大房地产贷款窗口指导，对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监
15、控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。2010年4月15日国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30。2010年4月18日国务院通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010年9月29日国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数，完善差别化的住房信贷政策，对
16、贷款购买商品住房，首付款比例调整到30及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上的住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。2010年10月19日中国人民银行宣布，自10月20日起，金融机构一年期存款基准利率上调025个百分点，由现行的225提高到250；一年期贷款基准利率上调025个百分点，由现行的531提高到556；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。2010年11月3日住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知。公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个
17、人住房贷款利率的11倍，首付款比例不得低于50，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。2011年1月26日“新国八条”（二）政策调控效果房地产市场正经历一场前所未有的调控。从2009年年末开始，地产调控不段加大，今年一季度房地产市场调控继续加力，向纵深挺进，调控力度前所未有。限购、公布房价年度控制目标、提高二套房贷首付比例和贷款利率、营业税由差额征收变成全额征收、明确约谈问责内容、信贷、税收、行政等多种手段并举，动用政策工具之多，历史罕见。房地产税酝酿多年终于试水，上海、重庆经国务院批准后成为房产税试点城市。调控措施
18、之细前所未有。着力解决商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题，发展改革委要求，商品房销售明码标价实行一套一标；严肃查处中介机构哄抬租价、欺骗老百姓等违规行为，住房城乡建设部出台了房地产经纪管理办法，加强对“高价地”的控制，国土资源部要求“坚决杜绝土财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）4地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况”；针对房地产市场的各个环节，相关部委不断发出通知，完善调控政策。在密集调控措施之后，一季度房价环比价格下降、涨幅缩小的城市个数明显增多，实施限购的城市投资投机性购房初步得到遏制，市场预期转变。但是，也有一些城市的房价涨幅并没有得到有效控制。从
19、数据上来看第一，投资、新开工、在建、土地购置等多项规模性指标增速创历史新高全年开发投资额48万亿元，增长332；新开工面积1638亿平方米，增长407，其中保障性住房新开工约3亿平方米，增长176；在建面积4055亿平方米，增长266；土地购置面积41亿平方米，增长284，购置费1万亿元，增长659。相比之下，竣工面积76亿平方米，仅增长45，为十年来最低。指标显示市场再库存特征明显，而在建面积与竣工面积之比达到534的历史高位，预示着明后两年供给将大幅增加。第二，新屋销售面积超10亿平方米，贡献主要来自三四线城市101的销售面积增速较09年421的水平有大幅下降，其中商品住宅销售面积92亿平
20、方米，仅增长80，显示出政策调控效果明显，相比之下办公楼和商业用房销售向好，分别增长219和299，与09年增速相近。我们重点跟踪的16大城市销售面积下降25，反映出成交增长主要来自三四线城市。销售额方面，全年共录得525万亿，增长183，略好于预期。第三，70个大中城市房屋销售价格同比上涨64其中新建住宅价格同比涨幅76，二手住宅房价同比上涨50。第四，开发资金来源725万亿元，增长254其中国内贷款12，540亿元，占比173缩至历史最低；利用外资796亿元，占比11，延续年初以来占比逐渐扩大趋势；自筹资金26，705亿元，同比大增近50，占比368；其他资金32，454亿，占比448，其
21、中定金及预收款19，020亿元、个人按揭贷款9，211亿元，分别同比增长173和76，增速持续下降，特别是个贷。信贷持续收紧，利用外资和自筹资金增速较快，显示开发商资金压力持续加大。总的来说政策打压带来了供求关系的阶段性平衡，住宅价格、销售面积增速较09年大幅下降。其次政策导向变化，保障性住房大规模建设，土地供应大幅度财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）5提高，在此作用下，投资快速增长，市场再库存特征明显。虽然各项政策的出台在一定程度上抑制了房价迅猛上升的势头，但与宏观调控的目标仍然很远。也就是说各项政策的出台对楼市的作用是降温而不是降价。三、我国房地产企业发展现状及资金来源分析（一）我
22、国房地产企业发展现状1、领先房产发展快速、盈利能力较强2000年以来，中国房地产行业景气度持续提高，商品房均价、销售率和收益率持续上升，销售率在2000年是66，2006年上升到9927，体现出热销的特点。行业景气吸引了大量的企业进入房地产行业，房地产开发企业数量从2000年的27万户增加到2006年的58万户，翻了一番有余。领先房地产企业规模较大、发展快速、盈利能力较强、财务健康程度较高，呈现强者恒强的特点。2007年度百强房地产企业中的前四名企业（包括万科、中海地产、合生创展和保利地产）平均的资产规模、营业收入和净利润分别达到633、178和35亿元；2003年以来平均的总资产、营业收入和
23、净利润的年均增长率达70、50和81，保利地产的增长尤其快速，这三个指标的年均增长率更达到116、90、L14，行业龙头万科的三个指标的年均增长率也达到75、53、73，均远高于行业平均和百强企业平均；平均的总资产回报率与百强企业基本相当，但收入净利润率要高；资产负债率在6365之间，明显低于百强平均水平。2、多数房地产企业规模小，盈利能力不强由于2000年到2006年房地产业新增企业数量达一倍以上，尽管2000年以来行业快速发展，但房地产行业户均的商品房销售面积、销售收入和资产规模的增长率，明显低于行业增长，也大大低于百强企业平均增长率。2006年房地产业户均收入规模仅3073万元，远低于百
24、强企业3O亿的平均规模。多数房地产企业盈利能力不强。2006年房地产业户均营业利润仅284万元，远低于百强企业平均35亿利润额的规模。与其它行业相比，行业平均利润率并没有过高。房地产企业的平均收入营业利润率为925，高于工业企业平均水平3个百分点，但平均的总资产营业利润率仅为18，低于工业企业平均水平近5个百分点，百强企业平均和前四名房企平均的收入净利润率也不超过20，总资产回报率基本维持在5左右。3、不少房地产企业风险承受能力低财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）6不少房地产企业的业务能力不强、风险承受能力低。2000年到2006年之间共有近3万户企业新进入房地产行业，不少企业的业务经
25、验积累少、业务能力不强，对行业周期规律缺乏把握，对环境风险应对能力低。统计数据表明，2000年以来房地产行业平均的资产负债率保持在7475左右的高位，明显高于百强企业和2007年的四强企业。4、银行贷款融资难度加大随着调控的脚步不断加快以及调控力度不断加强，从去年4月份开始，房企面临的信贷环境已逐步趋紧，房地产企业通过银行贷款融资的难度进一步加大。今年1月17日，银监会召开2011年工作会议再次强调，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。公开资料显示，去年全年获得银行授信的房地产企业数量十分有限，且授信额度与2009年相比明显减少。中国指数研究院最近的一份报告显示，2010年，房地产开发
26、企业资金来源725万亿元，其中利用外资、自筹资金增速较快，开发商贷款和按揭贷款增速较慢。具体来看，国内贷款12540亿元，增长103，增速放缓147个百分点；利用外资796亿元，增长660，增速提高70个百分点；包括定金、预收款、个人按揭贷款等在内的其他资金32454亿元，增长159，增速降低45个百分点。5、股权再融资受限多数房地产企业在资本市场进行公开募资的难度也越来越大。截至1月27日，按申万行业分类，WIND统计显示，自去年4月中旬以来，共计21家地产上市公司公布了增发预案，预计募资43176亿元，其中，仅有ST东源、道博股份、万泽股份通过了证监会批准。招商地产、中天城投、滨江集团已宣
27、布停止实施。业内人士普遍认为，在调控政策放宽之前，房地产企业恐怕很难再从有关主管部门获批再融资。（二）房地产企业资金来源房地产生产、经营的特点，使得房地产的发展不仅要依靠自身积累，而且要依靠社会集资。房地产业的快速发展促进了房地产融资体制的发育和成长。目前我国已经形成了以商业银行信贷为主，资本市场和信托等融资工具为辅的房地产融资系，为房地产业的发展提供了强大的资金来源。我国房地产企业的资金主要来自以下几个方面财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）71、国家财政资金在计划体制下，国家和地方财政拨款是国家和各级地方政府拨给国有房地产企业的开发经营基金或专项开发资金，由财政部门核准划拨形成企业资
28、本金。随着我国投融资体制的改革，我国房地产业逐步建立了以银行信贷为中心的多样化的融资渠道，政府不再向国有企业增加财政投入用作企业资本金，而主要通过建设经济适用房和廉租房等保障性住宅，加大对住宅市场的投入。2、银行信贷资金房地产业的银行贷款直接表现为土地储备贷款和房地产开发贷款，包括流动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性资金贷款房地产抵押贷款。开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。3、企业债券货币从紧政策及相关房地产金融政策的出台，给房地产业带来不小的冲击。上市房地产公司发行公司债融资，维持土
29、地储备与资金链平衡渐成行业趋势。2007年底万科等6家地产公司拟发债券规模已超过150亿元。2008年万科企业股份有限公司再次发行公司债券并获证监会通过，基本发行规模为450，000万元，根据市场情况可超额增发不超过140，000万元。4、外资主要是境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金，通过直接购买土地、房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式，集中投资于房地产行业。5、自筹资金自筹资金主要包括企业内部资金；其他企业资金包括企业间联营、入股、债券及各种商业信用；职工和民问资金；发行股票。6、其他资金来源主要由定金与预付款、个人按揭贷款等组成。房地产开发企业通过预售房地产品，提
30、前向购买者或使用单位收取定金和分期付款，既可以解决开发资金的不足，也可以避免市场滞销风险，降低资金成本，加快资金周转。企业除向银行贷款外，还向非银行金融机构如保险公司、证券公司、信托公司、财务公司融通资财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）8金。四、房地产调控对大型房地产企业资金结构的影响（一）房地产企业资金结构评价指标通常对我国房地产企业的资金结构分析从以下三个方面进行1、股东权益比率的分析股东权益比率反映所有者提供的资本在总资产中的比重，反映企业基本财务结构是否稳定。计算公式为股东权益比率（股东权益总额资产总额）100。我国房地产企业的股东权益率在29到50之间。股东权益率偏低。但随着
31、我国资本市场尤其是股票市场的快速发展，再加上企业所有者出资不存在像负债一样到期还本的压力，不至于陷入债务危机。导致管理层偏好于股权融资。因此，我国房地产企业的股东权益率未发生较大波动，基本财务结构比较稳定。2、资产负债比率的分析资产负债率反映在总资产中有多大比例是通过借债来筹资的。也可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度这个指标也被称为举债经营比率。计算公式为资产负债率（负债总额/资产总额）100。我国房地产企业的资产负债率在50到71之间。资产负债率较高。分析得出，房地产企业大部分资金依赖于负债，西方发达国家的房地产融资系统，在住房建设环节，股权融资、其他各种直接融资方式占70左右，银行贷
32、款和债券融资等融资方式大约占1015。我国香港大型房地产企业的资产负债率一般也不超过30，而我国内地房地产企业较高的负债比率。表明企业资产对负债的依赖程度高，其财务风险也相对较高。3、长期负债比率的分析长期负债比率是从总体上判断企业债务状况的一个指标，它是长期负债与资产总额的比率，用公式表示为长期负债比率（长期负债资产总额）100。我国房地产企业的长期负债比率低于20，长期负债比率偏低。通过分析可以看出，由于债券市场的相对滞后，使企业难以通过发行债券融资，同时，许多房地产企业为避免高利息的债务负担。倾向于选择低利息的短期银行借款。长期负债比例过低，负债主要依赖于流动负债。公司的债务结构不合理。
33、短期内公司偿债莫邦亚，叶青青浅析中国房地产资金来源结构的变化企业技术开发，2009（3）P2023财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）9压力过大，容易导致企业因支付危机而破产。（二）万科企业背景简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从207提升到234，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。
34、实现销售金额4787亿元，结算收入4049亿元，净利润403亿元。1991年，万科成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为314，净利润复合增长率为362；公司在发展过程中先后入选福布斯“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过20多年的持续努力，万科在品牌知名度、资金实力、规模、盈利等方面具备了较强的竞争优势。在资本市场上，万科以稳健的经营、良好的业绩和规范透明的管
35、理赢得了来自众多投资者和资本合作方的青睐。（三）房地产调控对万科资金结构的影响分析作为房地产行业的“牧羊犬”，万科已优势尽显，并在更深层次、更多发展方向上引领着“羊群”，但是在自身的规模高速扩张之下、在当前的房地产调控、信贷紧缩之下，万科在最近两年进行了适当的资金调整以适应当前形势下的经营环境。1、资产负债率不断提高，财务风险进一步加大表2万科2008年2011年资产负债表摘要及有关财务指标指标（单位万元）20110331201012312009123120081231资产总额（万元）2353588303215637551713760855481295025092黄锡铮关于资金结构理论的研究当
36、代经济研究，1995（5）P1214财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）10负债总额（万元）17922958591610513521922000424804180302流动负债（万元）15180743691296507915680582798645537219长期负债（万元）货币资金（万元）371893230378169329230019238199782859应收帐款（万元）110285211594024671319199227748其他应收款（万元）1620048801493831327785809434960969坏帐准备（万元）股东权益（万元）455328242442326768
37、373758881318919253资产负债率（）761500746800670000674440股东权益比率（）193400205100271600267467流动比率14798158511914817575图1万科A（000002）财务指标资产负债率财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）11图2万科A（000002）财务指标股东权益比率图3万科A（000002）长期负债比率变化趋势从凤凰网财经版块公布的万科有关财务信息上可以看出（见表1及图13），万科的资产规模和负债规模近几年都呈上升趋势，资产负债率更是从1997年的50左右跃升到2010年的75左右，体现了万科积极的进行扩张的财务战
38、略，通过不断提高财务杠杆来加快企业扩张的步伐，但企业的财务风险也无形中增加，尤其是紧缩的货币政策直接或间接都会对其将产生不利影响，从2010年度股东权益率的下滑这个状况就可以体现出来。2、流动负债为主万科企业的长期负债比率近几年也趋于稳定。总体来说，企业的资金结构还是有一定的弹性，是以负债融资为主体的资金结构，在负债的结构中又是以流动负债为主，在目前股权融资比较困难以及手续繁杂的状况下，万科和其他企业一样，都主要以间接融资为主，比如说向银行借款。当然也会以发行债券这种方式直接融资。随着货币政策的趋紧以及针对房地产调控的力度的加大，企业面临的财务风险将会很大。3、融资成本上升2010年度，针对宏
39、观经济环境的变化，国家经济工作的重心逐渐由确保经济增长转向管理通胀预期，货币政策也由适度宽松转向稳健。2010年四季度，央行王研，李培寅浅析经济危机环境下的房地产企业融资以万科为例中国商界，2010（8）P173174财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）12两度加息，2011年2月，央行再度上调金融机构人民币存贷款基准利率。万科的资产负债率目前是75左右的水平，而且其中的流动负债占比最多，撇开其他因素不说，单就加息来说，利率每提高50个基点，它的融资成本就会相应增加，税后利润以及股东权益将减少人民币1408971437元。4、外部融资渠道受限2009年万科拟通过公开发行的方式增发不超过现
40、有股本8的股份，扣除发行费用后募集净额不超过人民币112亿元的资金的计划，但目前为止也没有得到批复，在目前房地产严调控的大背景下，股票市场也是对地产股一致看淡，通过增发募集资金的愿望也将很难实现。另外，监管部门要求银行加强对房企贷款的风险管理，对房地产信托融资的管制也更为严格。据统计，2010年房地产开发企业资金来源中，国内贷款的比例由09年的198下降为173。此外，多个城市出台了商品房预售款监管方案，对预售款的使用进行限制。总体来说，国家出台一系列严厉的房地产调控政策，目的就是为了遏制高房价，遏制投机性需求，无论是差别化房贷政策、实施房产税试点也好，还是实施限购令也好，以及央行一系列调准和
41、加息的动作，这些对房产企业来说的外围的不利因素，或多或少都将对万科的经营状况以及财务状况产生影响，当然也包括它的资金结构。总之，国家目前的宏观调控政策，对万科的资金结构的构成比例不会产生什么实质的影响，但会使万科的股权融资的困难加大，使负债融资的成本增加，财务风险进一步加大。五、优化我国大型房地产企业资金结构的对策（一）房地产企业资金结构优化目标合理的资金结构，应该同时实现资产结构合理和负债结构合理，实现负债结构与资产结构的互相适应。在资金结构合理的情况下，企业的投资收益最高，企业价值最大，企业的资金来源稳定，偿债风险最小，企业的资金成本最低。在企业资金结构决策中，合理地利用负债资金，科学的安
42、排负债资金的比例，是企业筹资管理的一个核心。根据风险与收益的均衡原理对企业各种资金来源和筹资方式的资金成本和财务风险进行比较分析，可以看出，企业筹集负债资金成本比筹集权益资金的成本要低，但财务风险要高；企业筹集短期资金的资金成本比筹集长期资金的资金成本要低，但财务风险要高。因此，在筹资中不断优化资财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）13金结构可以是企业能够在资金成本和财务风险之间动态地实现合理权衡，努力做到在资金成本一定的情况下，尽可能的降低财务风险，或者在财务风险一定的情况下尽可能地降低资金成本，还可以达到节税目的。因此，在规划资金结构时，应努力促使负债比率及负债实现不断地优化，这不仅
43、有利于企业资金成本比和风险的控制，而且还能充分发挥财务杠杆的作用，提高筹资效率和权益资金报酬率。推而广之，对企业治理结构的优化也能起到积极地作用，对增加公司价值具有很重要的意义。（二）优化房地产企业资金结构，降低调控影响的对策房地产行业属于典型的资金密集型企业，资金需求量大，产业链较长，资金循环周期长，资金回笼速度慢且整个行业受地域性、政策性影响大。针对当前环境及房地产上市公司的营运资金结构的特点，应从以下几个方面进行优化1、降低企业资本结构中债务的比重从权衡理论上说，每一个企业都存在着一个最优的资本结构。它是债务的增加所可能减少的代理成本与可能增加的财务困难二者权衡的。结果具体来说就是当节税
44、效益与财务拮据成本和代理成本相等时，企业确定最佳资本结构。过高的负债比重虽然可以产生节税效益并且通过减少现金流量降低代理成本但会产生极大的财务拮据成本甚至可能因为支付危机而破产。因此，我国房地产企业需要降低并严格控制债务比重，提高股东权益比率，权衡利弊，以达到最优资本结构。2、提高资产盈利水平，强化企业自我积累能力企业一般采取的融资顺序是内部融资、债务融资、发行股票。即企业总是尽可能地利用内部积累资金来投资，其次是进行债务融资，直到因债务融资导致企业可能发生财务危机时最后才考虑发行股票。因此，企业应优先考虑内部融资。而企业债务不断沉淀的一个主要原因就是资产盈利水平低下、缺乏效率。企业自我积累机
45、制严重弱化。基于房地产企业是资金密集型企业，而大型房地产企业往往涉及多个大型项目的开发，资金需要量极大，为此，在宏观调控不断收紧房地产企业外部融资渠道的情况下，房地产企业要增强内部融资的能力就必须努力提高企业资产盈利水平，增加企业的自我积累。3、根据不同的地域和历史阶段调整企业资本结构对于房地产企业来说要长期使一个企业保持在一个资本结构点无论是从理财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）14论上还是实际上都不具有可操作性。因为企业的资本结构是随着公司的外部条件和内部约束的变化而变化，而公司所处的环境时刻都在变化。因此房地产企业应该根据自身的实际情况，制定一个最优资本结构区间。公司的资本结构在
46、该区域内时无须调整，但是一旦超过该区域则需要调整。但如何确定该区域的两端值是该建议的难点，如果公司确定上下域值的成本过高或者是公司确定域值的能力有限的话，应注意端值选择时参考房地产企业的所处地域和自身资本结构历史运行数值来确定。4、进行债务风险管理，降低企业的财务风险目前我国房地产企业的高负债使得对其进行风险管理尤为必要。财务风险管理包括两方面的含义一方面是短期负债和长期负债的安排，合理提高长期负债比重，增强资金稳定性；另一方面是取得资金和偿还债务的时间安排。债权融资的多少及其期限结构应与企业经营活动的周期波动相匹配避免出现不合理的债权融资安排所引起的某一时点上的偿债高峰，而另一时点上的资金闲
47、置，提高融资效率，搞好存量管理，充分利用好现有债权融资避免因支付危机而造成企业的破产。5、拓宽融资渠道，降低银行依赖程度，优化融资结构我国房地产融资发展中最明显的特点也是最主要的问题就是融资渠道过于狭窄，融资结构过于单一，资金绝大多部分依靠银行贷款。一旦银行缩紧银根或存贷款利率对房地产影响都将非常巨大。因此拓宽房地产企业的融资渠道就非常有必要。房地产企业首先可以通过上市融资。房地产开发商通过使自己的公司公开上市，从而通过股票发行来筹集资金，这一方法从理论上看是房地产开发、经营的最佳融资途径，通过该方法融资可以化解企业金融风险、降低企业融资成本、改善企业资本结构。但是结合当前房地产股市再融资表现
48、，还应该考虑其他渠道。其次，房地产企业可以通过发行房地产债券融资尽快推出房地产债券。房地产企业还可以通过房地产信托投资资金融资。基于REITS在国外成功的发展与普及以及在经济生活中扮演着日趋重要的角色，在现实投资和融资的体系下，我们有理由对REITS推出以及大力发展拭目以待。葛红玲，莫淑优化房地产上市资本结构质量之管见现代财经，2010（2）P3032财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）15六、结论企业的资金结构直接关系到企业的投资决策和筹资决策，关系到企业股东财富最大化是否能够实现，债权人是否可以得到与其承担的风险相对应的收益率。因此，对企业资本结构的优化问题进行研究意义重大。面对不断
49、严厉的房地产调控政策，房地产企业只有不断地调整其资金结构来适应整个市场才能越做越好继续健康地发展。针对我国房地产开发企业资金结构的一些特殊性，本文提出了增加长期负债比例，提高企业偿债能力；加速行业整合，扩大企业规模，提高企业盈利能力，增加内源融资能力和比例，提高直接融资比例，拓宽融资渠道，降低银行依赖程度，优化融资结构，降低资金负债率的优化措施。具体优化方式主要围绕提升企业实力、拓宽融资渠道展开，并总结我国房地产企业融资的模式应该是银行贷款企业自流资金融资公司债券融资。本文对房地产开发企业资金结构优化问题的初步探索，肯定还存在许多不足，尚有许多细节还需完善。本文只针对万科公司分析其资金结构优化，分析问题具有局限性，对于资金结构优化具体应用还需要细节上的完善。财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）16参考文献1黄瑜2010年上半年房地产政策评估研究中国房地产，2010（9）P25272王蕊新形势下我国房地产市场的宏观调控政策中国商界，2010（1）P1823杨技房地产上市公司营运资金结构与企业绩效相关性的实证研究重庆教育学院学报，2009（10）P574黄锡铮关于资金结构理论的研究当代经济研
