1、1 文献综述 基于因子分析法对 30 家房地产上市公司绩效评价的实证分析 西方企业绩效评价史 ， 大致可以分为三个时期 :成本业绩评价时期（ 19 世纪初到 20 世纪初）、财务业绩评价时期（ 20 世纪初到 20 世纪 90 年代）和企业业绩评价创新时期（ 20 世纪 90 年代至今） 。 而我国对企业绩效评价问题的研究起步较晚 ， 是在 20 世纪 90 年代以后才开始的 ， 并且大多是围绕国有企业进行 ，与西方国家的财务评价类似 ， 重点集中在经济效益评价 。 西方企业绩效评估的研究历史 1891 年美国 “科学管理之父 ”泰勒创立了科学管理理论后 ， 以美国为主的西方国家对 绩效管理和
2、绩效评价方法的研究逐步开始 。 20 世纪初 ， 美国杜邦公司的财务主管唐纳德 布朗引入了净资产报酬率这一指标 ， 并且发明了杜邦公司 ，最后发展成为杜邦财务分析体系 。 1932 年英国管理学家罗斯提出了对企业部门绩效进行评价的思想 ， 并采用访谈的方式了解部门绩效 。 此外美国管理咨询大师詹姆斯 麦金西也提出 ， 应该定期的对企业的经营管理状况进行评价 ， 采用首先研究企业的外部环境 ， 然后评价企业在该行业中的竞争地位 ， 在此基础上评价企业的战略管理、财务状况与业务活动的研究方法 。 20 世纪 50 年代美国著名财务学家莫迪里亚尼和米勒提出了 MM 资本结构理论 ， 首次提出了以财务
3、角度对企业绩效进行评价的模型 。 被誉为 “现代管理之父 ”美国著名管理学家彼得 德鲁克在他的公司绩效评测一书中提出 ， 单纯使用会计、财务指标来评价的公司绩效具有静止、单一和被动反应的特点 ， 不能全面、动态的反映过程中的问题 ， 也不能主动的分析和管理 。 所以必须加入一些非财务指标才能全面的评价公司的绩效 。 1978年著名的运筹学家 A.Charnes,W.W.Cooper和 E.Rhodes首先提出了一个被称为数据包络分析（ Data Envelopment Analysis， 简称 DEA） 的方法 ， 这是一种用于多产出组织最优绩效评估的分析技术 ， 是非常理想和卓有成效的方法
4、，因此被广泛使用 。 1985 年 ， 阿尔弗雷德 拉帕波特在他的创造股东价值一书中 ， 提出从股东价值角度评价企业业绩的方法 ， 即 :股东价值 =公司价值一债务 ， 由此极大地促进了基于股东价值角度的企业业绩评价的发展 。 自 20 世纪90 年代 ， 凯文 克罗斯和理查德 .林奇的业绩金字塔理论 ， 把财务指标和非财务指标结合起来 。 这个理论强调了总体战略在确定企业绩效指标中的重要作用 ，反映了绩效目标和绩效指标的互赢性；揭示了战略在企业组织中逐级传递的过2 程 。 1991 年美国的一家咨询公司斯特恩 斯图尔特公司提出经济增加值 EVA（ Economic Value-added）评
5、价法 。 经济增加值是公司经过调整的营业净利润（ NOPAT）减去该公司现有资产经济价值的机会成本后的余额 。 它是一种一维评价方法 ， 它说明投资者在经营利润中至少应该获得投资的机会成本 。 1992 年 ，罗伯特 .卡普兰和戴维 .诺顿提出了平衡计分卡体系 ， 将长期与短期因素、财务与非财务因素、外部与内部等多方面因素引入业绩评价系统 。 西方企业绩效评估研究 在对数据包络分析模型（ DEA）的运用方面 ， George E lkos（ 2001）将财务比率方法与 DEA 相结合对希腊银行 1997 1999 年间的效率进行了评价 ， 主要得出三个结论：总资产规模越大 ， 银行效率越高；并
6、购能提高银行效率；银行所有权的转移与转移后的绩效并没有相关性 。 此外 ， Joe zhu（ 2003）运用 DEA方法分别从资金的市场价值、利润、收入和员工数量等几个方面对 Forture 下属的网络公司以及 1000 家传统型的公司的经营效率进行了评估 ， 结果表明 ， 对网络公司来说 ， 高收入并不一定代表着高利润；而对于传统型公司来说 ， 收入则是一个相对稳定的指标 ， 并在效率评估中占有稳定的 比例 。 在对绩效评估方法和指标的选择方面 ， Christopher 和 David(2003)通过实证研究发现 ， 在同等条件下 ， 采用包含财务指标和非财务指标的综合平衡模式进行绩效评价
7、的企业比同类企业相比具有较高的绩效评价满意度和股票市场表现 。 此外 ， Bourne(2000)在案例研究中提到 ， 绩效评价指标会随着时间而演化 ，并且现存的预算程序、机会、研究、设计也会引起绩效评价指标的变动 。Kennerley和 Neely(2003)通过案例分析找出了影响绩效评价体系演进相关的一些因素 ， 并且在绩效评价体系的设计、实施、反馈等环 节都将这些因素反映在其中 。 后来又从程序、体系、人员、文化等方面考察影响绩效指标体系演进的因素 ， 并以此为基础设计出了对企业的绩效体系进行动态管理能力评估的衡量标准 。 Neely等 (2004)在总结了关于绩效评价指标相关文献的基础
8、上 ， 深入研究了指标的特性对指标选择和指标进化的影响 ， 从而为从微观层面上研究绩效评价演化问题提供了线索 。 国内房地产企业绩效评估的研究文献 近年来 ， 国内学者也开始关注相关评价模式的应用效果和演进问题 。 在对数据包络分析 (DEA)模型的运用方面 ， 施金亮、杨俊（ 2006）运用 DEA3 模型以我国房地产行业中 23 家具有代表性的房地产上市公司为研究对象 ,通过设立房地产上市公司的内部投入产出效率包括经营效率、管理效率及资本配置总体效率 3 个重要指标 ， 评价了房地产上市公司绩效 ， 进而在衡量投入产出效率 ， 找出相对有效的行业标杆 ， 同时分析行业整体以及单个公司的资源
9、配置效率 ,并提出了优化资源配置和提高上市公司绩效的路径 。 此外 ， 袁峰（ 2009）也利用数据包络分析 (DEA) 从定量研究的角度对中国房地产测评中心于 2009年 5 月 19 日在上海发布的 2009 年中国房地产上市公司测评研究报告 中的 2009 年沪深房地产上市公司综合实力榜 的前二十名企业的绩效进行评价 ， 由此对这 20 家房地产上市公司的绩效做出评价 ,并对效率相对低的公司提出建议 。 另外 ， 张敏、张旭（ 2009）同样运用数据包络分析方法（ DEA）对26 家深市 A 股房地产上市公司 2008 年的经营绩效进行了总体评价 ， 研究结果表明这 26 家公司中生产经
10、营活动相对有效率的公司有 5 家 ， 占到总体 的19.23%， 总体效率较低 。 在对因子分析方法的运用方面 ， 蒋涛、吴俊芳（ 2006）利用多元统计中的因子分析及聚类分析方法以沪市的 24 家 房地产上市公司公布的 2005 年度的财务报表为样本 ， 设立了能够反映上市公司绩效水平的 13 项指标 ， 应用 SPSS统计分析 软件对这 24 家房地产上市公司的绩效水平进行分析评价 。 比较了这24 家公司之间在经营管理能力各方面的差异和优劣 ， 让上市公司了解本公司在该行业中的地位和薄弱环节 ， 为公司决策者提供重要的决策依据 。 此外 ， 毋 静（ 2010）也运用因子分析法以国内的
11、96 家房地产上市公司公布的年度财务报表为数据 ， 设立了 15 个指标 ， 对这 96 家房地产上市公司在 2005 年 -2008 年间的绩效进行了实证评价和分析 。 在对平衡计分卡体系及其他的绩效评价方法的运用方面 ， 罗秀琴 (2007)运用平衡计分卡体系建立了以财务绩效、顾客、企业内部运作、学习与成长个评价为指标的三级评价指标 ， 这样可以相对全面地反映房地产上市公司的绩效 ， 但是她只是做了理论研究 ， 有待进一步深化研究 。 此外 ， 严太华、周礼艳（ 2010）以我国最早实施股权分置改革的三批企业 20032008 年的综合绩效数据为样本进行了实证分析 。 还有 吴海燕、杨桂元
12、 （ 2009） 运用 CCA_MDEA 模型对房地产上市公司的经营绩效做了评价 。 另外 ， 沈克慧、王宗军（ 2010）运用模糊综合评 价法 ， 以三板市场（所谓第三板市场 ， 是指非上市证券市场 ， 具体地说是指不在第一板证券市场主板市场和第二板证券市场创业板市场上市交易的证券市场）的 31 家上市公司为样本 ， 选取净利润、净资产、每股收益和每股净资产四个财务指标 ， 对 31 家公司进行综合绩效评估并提出了发展三板市场的建议及解决思路 。 4 文献综述结论 通过对以上国内外研究文献的分析 ， 可以发现房地产上市公司绩效评价指标的选取是随着房产上市公司的发展阶段而不断变化的 ， 每一阶
13、段都会有新的比较合适的指标来达到不同阶段的评价目的 。 通过搜集的资料发现目前国内外关于房地产 上市公司的绩效评估大多是利用数据包络分析 (DEA)的方法 ， 而本文所选择分析方法是以国内房地产行业中具有代表性的 30 家上市公司为样本 ，以其公布的财务报表为数据 ， 通过建立逻辑严密的数学模型 因子模型 ， 科学的选取评价指标 ， 对指标进行综合评析 ， 得出一个根据指标内部结构关系确定的综合线性评价函数 ， 利用 SPSS、 EXCEL等统计分析软件 ， 对 30 家房地产上市公司进行绩效评价及绩效影响因 子 分析 。 通过对结果的分析 ， 希望得出一个能相对全面分析我国房 地产上市公司绩
14、效的模型并找出影响我国房地产上市公司绩效的主要因 子 。 5 参考 文献 1毋 静 .基于因子分析的上市房地产公司绩效研究 J. 金卡工程经济与法， 2010 2袁峰 . 房地产上市公司的绩效 :基于 DEA的 2008 年报数据分析 J. 兰州学刊， 2010 3严太华、周礼艳 . 股权分置改革前提的上市公司绩效评估 J. 改革， 2010 4沈克慧、王宗军 . 基于模糊综合评价法的三板市场上市公司绩效评估 J. 企业经济， 2010 5张敏、张旭 . 基于 DEA的房地产上市公司经营绩效评价 J.中小企业管理与科技， 2009 6蒋涛、吴俊芳 . 上 海 24 家房地产上市公司绩效评价引发
15、思考 J. 特区经济， 2007 7罗秀琴 . 平衡记分卡在房地产企业绩效评价中的应用探讨 J. 经济师， 2007 8施金亮、杨俊 .数据包络分析法评价房地产上市公司绩效 J.上海大学学报， 2006 9W.W.Cooper， L.Seiford and K.Tone(2000).Data Envelopment Analysis:A Comrehensive Text with ModelsM,Applications,Refencesand DEA Solver Software.Kluwer Academic Publishers. 10 George E. DEA model of
16、interference . Economics and econometrics institute, 2003 11 Joe zhu. Performance evaluation of quantitative model and the benchmark： The data envelopment analysis (dea) spreadsheets . Kluwer academic press, 2003 12 Kennerley、 Neely. To measure performance in the changing business environment J. International journals productivity and performance management, 2005
