1、明海商业广场项目可行性研究I本科毕业论文系列开题报告工程管理明海商业广场项目可行性研究一、选题的背景与意义可行性研究（FEASIBILITYSTUDY），全称为“建设项目可行性研究”可行性研究的产生具有历史的必然性。这是因为长期投资项目不仅投资数额大、投资回收期长，而且存在着投资时空的选择性和投资收益的不确定性，如果决策失误，会使大量投资付诸东流，造成投资项目的失败，给投资者、社会乃至整个国民经济造成损失。这就在客观上需要产生一种在建设前期能够对项目的投资数额、投资收益、资源状况、环境保护、生产经营条件、市场供需状况等方面进行全方位分析论证的方法和程序。可行性研究正是适应这种需要而产生的。可行
2、性研究是编制设计任务书的重要依据，也是进行初步设计和工程建设管理工作中的重要环节。可行性研究不仅对拟议中的项目进行系统分析和全面论证，判断项目是否可行，值得投资，要进行反复比较，寻求最佳建设方案，避免项目方案的多变造成的人力、物力、财力的巨大浪费和时间的延误。这就需要严格项目建议书，可研报告的审批制度，确保可研报告的质量和足够的深度。假如在设计初期不能提出高质量的、切合实际的设计任务书，不能将建设意图用标准的技术术语表达出来，自然也就无法有效地控制设计全过程。如果使工程的初步设计起不到控制工程轮廓及主要功能的作用，或在只有一个粗略的方案下便草率地进入施工图设计，设计项目管理与施工肯定会出问题。
3、二、研究的基本内容与拟解决的主要问题对明海商业广场项目进行可行性研究，其主要内容包括1了解项目的背景和历史；2项目投资环境和市场研究；3项目分析及评价；4市场定位及项目评估；5项目开发建设进度安排；明海商业广场项目可行性研究II6投资估算与资金筹措；7销售及经营收入测定；8财务敏感性分析；9可行性研究结论与建议。研究主要解决的问题包括1拟定调查方案，设计书面调查问卷，实施全面调查，统计分析有关数据，并进行项目初步定位（物业类型、档次、目标市场、价格等），完成调研报告；2设计项目规划方案，列出主要技术经济指标，绘制初步方案规划图；3安排项目开发进度，绘制横道图，编制租售计划表和拟定营销方案；4进
4、行投资估算，拟定筹资方案；5测算基础数据、参数，编制财务报表，计算财务评价指标，进行财务评价；6进行盈亏平衡分析、单因素敏感性分析，用概率树法进行概率分析；7按规定完成一份完整的书面可行性研究报告，并提交电子文档。三、研究的方法与技术路线研究方法1调查项目基本情况、了解项目开发企业信息及项目产生背景。2分析项目投资环境、政策环境、经济环境、社会文化环境、宗地状况、配套设施、城市规划、基础设施。对项目市场状况、版块竞争对手、楼盘竞争对手、项目客户群等进行仔细研究。确定房地产项目定位、项目开发规划与进度、营销方案。估算项目开发费用、分析资金来源、确定借贷偿还计划并进行财务评价等。3对项目各种风险、
5、项目社会影响等进行分析并得出可行性研究结论与建议技术路线1市场调查资料收集观察法、实验法、询问法2项目分析SWOT分析法、综合预测3财务评价投资回收期分析、偿债能力分析、盈亏平衡分析、敏感性分析四、研究的总体安排与进度20101124至20101207收集资料，完成开题报告和文献综述20101208至20110114翻译文献、拟定调查方案，设计书面调查问卷，实施全面调查明海商业广场项目可行性研究III20110115至20110228统计分析有关数据，进行项目初步定位，完成调研报告20110301至20110315设计项目规划方案，列出主要技术经济指标，绘制初步方案规划图20110316至20
6、110331安排项目开发进度，绘制横道图，编制租售计划表和拟定营销方案20110401至20110414投资估算，拟定筹资方案，进行财务评价及风险与不确定性分析20110415至20110424征求意见，修改定稿，提交报告20110425至20110506答辩准备，参加答辩等五、主要参考文献1闫军印主编建设项目评估M机械工业出版社，20053,9172全国注册咨询工程师资格考试参考教材编写委员会编著项目决策分析与评价M中国计划出版社，200711，35463柴强房地产估价M首都经济贸易大学出版社，20088，1341424严晓东，朱康武等编著建筑经济与管理M吉林科学技术出版社，20061,97
7、1035马秀岩、卢洪升主编项目融资M东北财经大学出版社20087,38416王维才投资项目可行性分析与项目管理M冶金工业出版社，200021287刘晓君工程经济学M（第二版）中国建筑工业出版社，200853618俞明轩房地产评估M中国人民大学出版社，20079石海兵投资项目策划与可行性研究实务M中国财政经济出版社，2002677310辛怀华“建设工程项目可行性研究阶段的价值管理”山西建筑J,2010年06期11郑宪强建设项目投资策划与决策方法论可行性研究的反思建筑经济J,2010年02期12何继志“房地产项目可行性研究报告编制及评估要点”中国工程咨询J，200513宋春红、苏敬勤论房地产开发项
8、目可行性研究基建优化J2006年第27卷第1期14刘洪玉房地产开发经营与管理M中国物价出版社，2002485115陈起俊工程项目风险分析与管理M中国建筑工业出版社，200711312116国家发展改革委建设项目经济评价方法与参数M（第三版）中国计划出版社，200617余源鹏房地产项目可行性研究实操一本通M机械工业出版社，200818王国培房地产开发项目可行性研究必要性J科技信息，2007191316明海商业广场项目可行性研究IV19黄依理关于项目可行性研究若干问题的思考J中国集体经济，200791120张勇浅谈项目可行性研究在项目建设中的作用J山东煤炭科技，2005181921韩维宜可行性研究
9、在项目建设前期中的作用J新疆有色金属，2006232522何继志房地产项目可行性研究报告编制及评估要点J中国工程咨询，20031214232008年年宁波房地产市场分析及投资咨询报告中国投资咨询网，2008年24LIYINSHENPROJECTFEASIBILITYSTUDYTHEKEYTOSUCCESSFULIMPLEMENTATIONOFSUSTAINABLEANDSOCIALLYRESPONSIBLECONSTRUCTIONMANAGEMENTPRACTICEJJOURNALOFCLEANERPRODUCTION,200525425925STEVENRGRENADIERTHEPERSIS
10、TENCEOFREALESTATECYCLESJJOURNALOFREALESTATEFINANCEANDECONOMICS,199595119明海商业广场项目可行性研究V毕业论文文献综述工程管理明海商业广场项目可行性研究一、项目可行性研究的概念与作用张润智2005年提出，所谓项目，是指目标载体在一定时间和一定的预算范围内，达到预定质量目标的一次性任务。根据项目的不同属性可分为房地产项目、工业项目等。而房地产开发项目具有投资额大，周期长，不确定性因素多等特征，其成功关键取决于决策的正确与否。决策的依据是根据可行性分析对项目进行科学的分析与预测，所以做好可行性分析工作是项目成败的先决条件。闫军印
11、将可行性研究分为广义可行性研究和狭义可行性研究。广义上可行性研究是指在现在环境中，组织一个长期投资项目之前，必须进行的有关该项目投资必要性的全面考察与系统分析，以及有关该项目未来在技术、财务乃至国民经济等诸多方面能否实现其投资目标的综合论证与科学评价。它是有关决策人做出正确可靠投资决策的前提和保障。而狭义的可行性研究则是指编制可行性研究报告阶段的有关工作。很久以前，学术界广泛认同，根据研究的不同阶段可分为机会研究阶段、初步可行性研究阶段、详细可行性研究阶段。辛怀华阐述了建设工程价值与价值管理的涵义,分析了价值管理应用的可行性及意义,阐述了价值管理的主要工作内容,指出价值管理是提高建设工程项目可
12、行性研究的质量、深度以及全面实现建设工程项目价值的重要手段。二、项目可行性研究的历史、现状和存在的问题余源鹏说过，可行性研究这种方法最早出现于美国。20世纪30年代初期美国为开发田纳西流域，开始采用这种方法，当时美国政府组织技术专家和经济专家进行论证。提出了该地区进行经济开发的可能性报告，后来开发取得了巨大的成功。第二次世界大战之后，可行性研究方法得到了快速的发展，这个方法不仅应用于工程建设方面，而且还在生产领域中运用和推广。通过几十年的不断充实和完善，扩大到很多领域，范围十分广泛，目前已经形成一整套系统、科学的研究方法。虽然各国对可行性研究的内容、作用、阶段划分有所不同，但作为一门科学已经被
13、各国所公认。明海商业广场项目可行性研究VI在我国，20世纪89年代初，开始学习和引进可行性研究。1981年3月，国务院发198130号文关于加强基本建设计划管理，控制基本建设规模的若干规定中明确了“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要技术经济论证阶段，纳入基本建设程序”。1982年2月国家计委、国家建委关于缩短建设工期，提高投资效益的若干决定中规定，可行性研究报告要作为编制设计任务书的基础。1982年9月国家计委计基1982793号文关于编制前期工作计划的通知中指出，将可行性研究纳入建设前期工作计划内容，并规定了建设项目可行性研究的主要内容。1983年2月国家计委以计资1983116号文颁发
14、了关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法，将可行性研究纳入了国家基本建设程序。1987年国家计委颁发建设项目经济评价方法与参数及关于建设项目经济评价工作的暂行规定，使项目投资决策开始进入科学化、规范化的阶段。何继志提出前期可行性研究报告的编制与评估是房地产项目开发成败的关键环节之一。为规范房地产开发项目经济评价工作,建设部在2000年9月颁布了为配合“评价方法“的实施,建设部标准定额研究所征集选择了四个具有代表性的房地产开发案例,汇编成一书案例均包含了房地产开发项目经济评价必须的基本要素,其中的主要案例“房地产开发项目可行性研究报告案例“,则主要介绍了房地产开发前期可行性研究和项目评估方面的
15、内容,编者从投资项目可行性研究及评估的角度,指明该案例“在目前有关部门尚无房地产开发项目可行性研究报告内容的规定情况下,在可研报告的内容方面可为读者提供参考“下面结合该“案例“素材的编写,以及近几年主持房地产项目前期工作的实践,就房地产项目开发可行性研究报告的编制及评估的基本要求,以及需要把握的主要问题谈谈个人的体会和经验在我国，随着国家日益强盛，经济水平突飞猛进，项目的投资数额与日俱增，大型投资项目回收期日益增长，资金周转变慢，经济风险增高，可行性研究越来越显得必要。但是，房地产项目引入我国时间不长，这个方法还没有被广泛的接受或者没有能很好的理解，因此在实际可研过程中出现了许多典型的问题现在
16、很多房地产项目的可行性研究只是走过场，很难对拟建项目的各方面指标给出准确的判断，从而造成了大量人力、物力的浪费。此外，即使房地产项目做了可行性研究，其深度、广度也只是停留在项目技术方案与建设条件的层次，明海商业广场项目可行性研究VII而没有与房地产企业的发展战略联系起来。可行性研究报告不起约束作用在我国的建设实践中，普遍存在着随意更改工程可行性研究报告内容的情况。而建设规模、项目方案、建设用地和总投资等基础性指标中的任意一项改变都可能改变可行性研究的最终结果。为了可行而进行可行性研究的实例举不胜举，可谓是本末倒置。可行性研究过程不规范有些项目根本没有成立可行性研究小组，只是由建设单位自己凭主观
17、经验编写一份可行性研究报告，交予上级，草草了事。有时，这会造成很大的投资亏损。比如高级别墅坐落在大型工业区内，选用的方法、指标等不够合理和科学多数企业在做可行性研究工作时，存在低估投资预算、高估收益、缩短建设期和效益回收期、选择次要和辅助评价指标、回避主要指标、评价方法单一等问题。由于对可行性研究的理论和方法掌握不够，在对项目进行经济评价时，往往仅计算项目的净现值内部收益率，好一些的还进行敏感性分析，但很少有企业进行风险分析。而进行技术评价时，往往只进行定性的评价，却很少进行定量评价。三、项目可行性研究改进措施与展望郑宪强提出了以多维柔性价值观为核心的投资策划与决策方法论,将建设项目前期分为投
18、资策划和投资决策两个阶段,并将行为科学理论和实践引入建设项目前期全程,从而在传统理性最优化的基础上构建有限理性满意原则,提高建设项目投资策划和决策的可操作性。宋春红和苏敬勤针对国家投资体制改革许多房地产投资者便将取消项目审批与取消项目的可行性研究混为一谈的现象，首先论述了投资体制改革后房地产开发项目可行性研究的必要性，其次介绍了房地产开发项目可行性研究的特点、内容及理论指导依据,最后对如何做好房地产开发项目的可行性研究提出了几点对策。四、结束语综上所述，我国已经对建设项目可行性研究方面的研究已经具有一定的规模，而且有相当深入的研究。随着这些年的快速发展，我国建设工程的大量实施，理论经过实践的不
19、断验证和改进，现在已经形成了一套全面而有效的可行性研究体系。根据这套体系，进行可行性研究变得高效且高质量。五、参考文献明海商业广场项目可行性研究VIII1闫军印主编建设项目评估M机械工业出版社，20053,9172全国注册咨询工程师资格考试参考教材编写委员会编著项目决策分析与评价M中国计划出版社，200711，35463柴强房地产估价M首都经济贸易大学出版社，20088，1341424严晓东，朱康武等编著建筑经济与管理M吉林科学技术出版社，20061,971035马秀岩、卢洪升主编项目融资M东北财经大学出版社20087,38416王维才投资项目可行性分析与项目管理M冶金工业出版社，200021
20、287刘晓君工程经济学M（第二版）中国建筑工业出版社，200853618俞明轩房地产评估M中国人民大学出版社，20079石海兵投资项目策划与可行性研究实务M中国财政经济出版社，2002677310辛怀华“建设工程项目可行性研究阶段的价值管理”山西建筑J,2010年06期11郑宪强建设项目投资策划与决策方法论可行性研究的反思建筑经济J,2010年02期12何继志“房地产项目可行性研究报告编制及评估要点”中国工程咨询J，200513宋春红、苏敬勤论房地产开发项目可行性研究基建优化J2006年第27卷第1期14刘洪玉房地产开发经营与管理M中国物价出版社，2002485115陈起俊工程项目风险分析与管
21、理M中国建筑工业出版社，200711312116国家发展改革委建设项目经济评价方法与参数M（第三版）中国计划出版社，200617余源鹏房地产项目可行性研究实操一本通M机械工业出版社，200818王国培房地产开发项目可行性研究必要性J科技信息，200719131619黄依理关于项目可行性研究若干问题的思考J中国集体经济，200791120张勇浅谈项目可行性研究在项目建设中的作用J山东煤炭科技，2005181921韩维宜可行性研究在项目建设前期中的作用J新疆有色金属，2006232522何继志房地产项目可行性研究报告编制及评估要点J中国工程咨询，20031214232008年年宁波房地产市场分析及
22、投资咨询报告中国投资咨询网，2008年24LIYINSHENPROJECTFEASIBILITYSTUDYTHEKEYTOSUCCESSFULIMPLEMENTATIONOFSUSTAINABLEANDSOCIALLYRESPONSIBLECONSTRUCTIONMANAGEMENTPRACTICEJJOURNALOFCLEANERPRODUCTION,200525425925STEVENRGRENADIERTHEPERSISTENCEOFREALESTATECYCLESJJOURNALOFREALESTATEFINANCEANDECONOMICS,199595119明海商业广场项目可行性研究
23、IX本科毕业设计工程管理明海商业广场项目可行性研究THEFEASIBILITYSTUDYOFMINGHAICOMMERCIALPLAZA明海商业广场项目可行性研究I明海商业广场项目可行性研究摘要近年来，房地产市场发展较快，开发项目规模也日益增大，如此巨额的资金投入使得可行性研究的重要性日益明显。本次研究通过实地考察，问卷调查，电话采访，查阅文献等途径获得研究的基础数据。从全国、宁波、镇海新城三个维度分析了房地产市场的发展趋势，考察了竞争对手的状况，并对问卷调查结果进行了统计分析。确定了明海商业广场的项目定位，并通过投资估算得出的结果安排了资金筹措计划，进行了财务评价。最后，确定了明海商业广场项
24、目的可行性并给出了相关的建议。关键词可行性研究；财务评价；不确定性分析THEFEASIBILITYSTUDYOFMINGHAICOMMERCIALPLAZAABSTRACTINRECENTYEARS,THEREALESTATEMARKETHASDEVELOPEDRAPIDLYTHESCALEOFPROJECTSISGROWINGLARGERANDLARGER,MAKINGTHEIMPORTANCEOFTHEFEASIBILITYSTUDYABOUTTHEPROJECTWHICHHASAHUGECAPITALINVESTMENTBECOMESINCREASINGLYEVIDENTTHISSTUD
25、YGETSTHEBASICDATATHROUGHMANYWAYS,SUCHASQUESTIONNAIRESURVEY,FIELDSTUDY,TELEPHONESURVEYS,LITERATUREREVIEWSTHETRENDOFREALESTATEMARKETISANALYZEDFROMTHREEDIMENSIONSCHINA,NINGBOANDZHENHAITOWNTHISARTICLEALSOEXAMINESTHESTATUSOFCOMPETITORSANDANALYSISTHESURVEYRESULTSSTATISTICALLYBYMAKINGTHEPOSITIONINGOFMINGHA
26、ICOMMERCIALPLAZACLEAR,FINANCINGPROGRAMARRANGEMENTISCARRIEDOUTWITHTHEINVESTMENTESTIMATIONDATAFINALLY,THERESULTOFMINGHAICOMMERCIALPLAZATHEFEASIBILITYISCARRIEDOUTASWELLASSOMESUGGESTIONSKEYWORDSFEASIBILITYSTUDYFINANCIALEVALUATIONUNCERTAINTYANALYSIS明海商业广场项目可行性研究I目录1明海商业广场项目概况111项目概况1111项目所在区位1112项目主要经济技术
27、指标112开发商简介113项目产生背景22明海商业广场市场分析321全国房地产市场环境分析3211政策环境分析3212经济环境分析5213社会文化环境分析922宁波市房地产市场环境分析9221政策环境分析9222经济环境分析10223社会文化环境分析1323镇海新城房地产市场区域环境分析14231镇海新城总体规划14232镇海新城发展现状15233镇海新城房地产市场发展状况1724楼盘竞争对手分析18明海商业广场项目可行性研究II241万科城项目分析18242保利文化广场项目分析19243银亿海尚广场项目分析20244嘉盛银座项目分析22245项目竞争对手总结233调查问卷的统计与分析2531
28、消费者习性调查2532商铺购买投资意调查2833公寓购买投资意向调查334明海商业广场的SWOT分析与项目定位3841明海商业广场区位及开发条件分析38411地理位置38412项目地块区域分析38413项目周边配套分析3842明海商业广场SWOT分析40421明海商业广场的优势40422明海商业广场的劣势41423明海商业广场的机会41424明海商业广场的威胁4243明海商业广场的市场定位42431整体项目定位42明海商业广场项目可行性研究III432目标消费者定位43433价格定位435房地产项目规划设计与进度安排4551明海商业广场项目规划设计建议45511设计指导思想45512规划设计依
29、据45513商铺及SOHO公寓面积配比安排45514场地平面布置建议46515建筑方案设计建议46516SOHO公寓内部配备建议46517停车位配比4752明海商业广场项目开发进度安排47521建设周期安排47522销售推广策略48523销售策略4953销售进度安排506明海商业广场投资估算5161投资估算依据51611土地费用51612建安费用51613前期工程费用52明海商业广场项目可行性研究IV614公共设施、基础设施费用52615开发相关税费52616其他费用52617不可预见费用5262项目开发费用估算53621管理费用53622财务费用53623销售费用5363开发经营税费5363
30、1与交易相关的税费53632土地增值税54633企业所得税547项目资金筹措方案5571资金来源与运用分析55711资金来源55712运用分析5572借款偿还计划558财务评价5681财务评价基础数据的测算56811基准收益率的确定56812计算期的确定56明海商业广场项目可行性研究V82财务评价与相关报表56821静态盈利能力分析与损益表56822动态指标与现金流量表5783财务评价结论589不确定性分析6091盈亏平衡分析6092敏感性分析6110可行性研究结论及建议63101结论631011经济效益分析631012社会效益分析63102存在的问题及建议63参考文献65致谢错误未定义书签。
31、附录一66附录二73附录三76明海商业广场项目可行性研究11明海商业广场项目概况11项目概况111项目所在区位明海商业广场项目位于甬江北岸，江北区、镇海新城与高教园区的黄金交汇地段，与一江之隔的东部新城、国家高新区形成优势互补，但目前尚处于初期开发阶段（见附图1）。预计2011年明州大桥正式开通后，约10分钟车程即可从高新区CBD通达宁波大学城，甬江北岸新城与东部新城将快速对接，构筑宁波甬江东段两岸新城崭新版图。112项目主要经济技术指标明海商业广场项目主要经济技术指标如表11所示。表11主要经济技术指标用地性质商服总用地面积16665建筑面积地上建筑面积SOHO公寓13000商铺25329地
32、下建筑面积地下车库16886总计55215容积率23建筑层数12层建筑密度518户数商铺162户公寓240户总计402户绿地率2012开发商简介本项目是由XX建设集团有限公司投资开发。XX建设集团有限公司隶属于XX集团有限公司，它是由XX集团建设公司和XX集团投资有限公司等为主组建的多元化投资股份有限公司。总公司公司注册资金2亿元，企业总资产60多亿，合计年收入为40亿左右。公司包括“服装、置业、商贸”三个业务板块。公司曾多次入选宁波百强企业，连续多年被评为浙江省优秀AAA级企业。明海商业广场项目可行性研究213项目产生背景（1）城市发展中心向北迁移，镇海商圈待完善近年来，宁波城市快速发展，人
33、口数量剧增，预计再过几年原有的城市规模已经不能容纳下这么多人。为了解决这个问题，宁波市政府在“十一五”期间提出了“东扩、北联、南统筹、中提升”的统筹区域发展战略。其中的“东扩、北联、南统筹”就是将这些新的增长点放到周边片区，打造卫星城市，使人流、物流等分流，缓解中心城区的压力。先前的“南统筹”战略已经初显成效，过去南部成片都是农田的鄞州区现在已经成为了宁波重要的工业园区和投资创业中心。接下来，宁波市政府将进行的是“东扩、北联”战略。过去，从市区到镇海，只有一条常洪隧道，而在未来几年，将会有四座大桥横跨甬江，连接镇海新城与南部高新区。近期，明州大桥已经建成，5月1日通车，而与江东院士路对接的明海
34、大道江北段及大桥已批准建设，现在已经在进行拆迁工作。随着城市发展中心的迁移和商家的大型化、连锁化，镇海新城的消费需求可以得到释放，大型的超市、酒店、电影院等现已经纷纷涌向镇海新城北区。而在镇海新城的南区，商圈发展比较落后，商业种类十分不全，不能满足南区大量小区居民和学生庞大的消费需求。（2）政策扶持，创业热潮席卷大学城根据宁波市政府办公厅关于进一步推进大学生自主创业的通知中所述，宁波的高校毕业生或者在校生都可以享受到创业扶持政策。主要从融资支持、补贴奖励、教育培训、组织宣传和平台搭建这五个方面引导大学生自主创业。特别是政策中创业补贴和奖励部分，给予了准备创业的大学生很大的保障，降低了创业的风险
35、和门槛。而在新城南区的大学城周围，有一处创业孵化基地名叫创E慧谷，周围有商帮公园、宁波帮博物馆，创业氛围浓厚。虽然销售时伴有创业入驻优惠等政策，但是物业类型为别墅，面积过大导致总价太高，阻碍了部分创业者的进入，而创业办公居住的需求近年来有所增加。明海商业广场项目可行性研究32明海商业广场市场分析21全国房地产市场环境分析211政策环境分析（1）近年来宏观政策变化情况20052010年，国务院办公厅及国务院相关部委、国务院常务会出台了14项关于房地产问题的文件。这些文件虽然名称不同，但都将政策指向稳定住房价格、调整住房供应结构、增加有效供给，控制住房价格过快上涨、加强房地产市场调控和监管，促进房
36、地产市场健康发展。2006年5月，国务院办公厅转发建设部等九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，明确新审批、开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积占比，必须达到开发建设总面积的70以上。同时也达到中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和廉租住房土地年度供应量的70。2007年，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见提出了住房问题是重要的民生问题，合理确定经济适用住房标准，规定经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平，套型面积控制在60平方米左右。虽然2007年房价高涨，国家税务局出台关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，但由于美国的
37、次贷危机，于是不了了之。2008年全球金融危机迸发，中国楼市一片萧条。期间，国务院颁布促进房地产市场健康发展措施（“国三条”）自2008年10月27日起，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的07倍，最低首付款比例调整为20。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调027个百分点。自当年11月1日起，首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1。于是在2009年，压抑了近一年的购买欲望集体爆发，市场上出现了没有最贵只有更贵图21住房转让营业税起征点变动明海商业广场项目可行性研究4的现象，有些地块涨价涨幅甚至超过了300。于是在
38、年末，中央政府连续推出了5项组合调控12月9日，营业税征免时限2年变5年（见图21）；12月14日，国务院要求遏制房价过快上涨；12月17日，拿地首付不低于50；10年1月，二套房贷首付不得低于40；1月12日，存款准备金率上调05个百分点。到2010年3月，国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，将三类住房用地来源的“中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租住房用地”变为“保障性住房、棚户改造和自主性中小套型普通商品房建房用地，不低于住房建设用地供应总量的70”，经济适用房不再包含其中。紧接着在去年4月，国务院又出台了新四条，但是效果不够明显。因此在当年9月，国家再次进行了
39、调控各地禁止异地购房、首套房贷一刀切（比例30）、暂停发放第三套房贷、部分城市限购房套数、对囤地捂盘房企停发股票债券不给贷款。同时政府参考了美国的房产制度，推进房产税改革试点。但是房产税重庆是对豪宅来征，上海是对新房来征，不是完全一样。事实上，房产税的出台第一个作用是调控房价，而更加重要的作用就是收入的重新分配。所以无论是以调控房价为目的或者调控收入分配为目的，房产税都会作为一个手段出台。但是如果按照现在的试点情况来看，如果要实施上海的试点，相比美国的房产税，税率并不算高，最终综合结果是在0204之间，所以中国的房产税的影响很有限。在2011年1月，中央政府进一步加强调控，出台了号称史上最严格
40、的限购令。其中较为严厉的部分就是规定了购房限制当地户籍居民家庭限购2套提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭限购1套无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。此外，二套房首付款比例不低于60。虽然至此，地方政府对应国家的政策的地方细则迟迟未能交出，令中央加强了对地方政府的问责程度。（2）政策对住宅市场的影响如此强劲的宏观调控对整个房地产市场在国家发展中的主导地位必将产生一定的影响。在过去的10年时间里，中国的房地产市场以商品房为主，大约占80到90，廉租房的比例很小，经济适用房的比例也不大。可是从2011年开始，商品
41、房的比重将开始进行大幅度调整，目标可能是一半是保障性住房，一半是商品房。但从目前采取的措施来看，远远不止一半。例如今年开工的保障性住房有一千万套，一共有3600万套，这个数字是非常巨大的。所以必须要看到，如果从这3年来看要完成巨大的转型，在这个转型过程中，为了减少房地产市场波动，中央政府要求冻结价格，每一个城市根据这个情况把价格冻结了。所以限明海商业广场项目可行性研究5价估计在转型完成之后，也就是把绝大多数以商品房为主的格局转化成商品房和保障性住房各占一半的格局建完之后，才能把目前的限价政策取消掉。这将要需要两到三年的时间，而在两三年之后，住房市场的竞争将会异常激烈。（3）政策对商业地产市场的
42、影响然而，这些调控政策主要是面向住宅市场，随着住宅地产遭遇史上最严厉调控政策打压，商业地产作为一个相对安全的避险渠道，正得到更多资金的追捧。预计未来10年将是中国商业地产的黄金期，地产市场将形成以商业地产为主的竞争格局。纵观以往，在商业地产市场上，除了“征收物业税要从商业地产开始”的传闻外，政府一直没有出台任何政策干预市场发展。相对于住宅地产市场而言，商业地产市场的政策限制相对较少。2010年4月15号新政的调控将住宅市场的首付调整到5成，与商业地产并驾齐驱，住宅贷款的门槛也更高了，这使得商业地产崭露头角。随着住宅开发成本的提高，市场政策风险越来越大，越来越多的企业开始往商业地产转型。不乏部分
43、开发商是为了解决今后融资的问题，因为以未来十年八年租金抵押进行融资风险较小，比较容易。接下来的十年间，房地产市场将会进入后房产时代，这将会产生三个方面的变化一是商业开道，住宅配套，而不是像现在每一个新兴区域，以住宅先行，然后商业配套；第二个方面的变化，应该是有实力的开发商占行业主导，中小型开发商可能会被整合或者自主转型；第三个方面就是中小开发商的专业化细分，中小型开发商没有雄厚的资金到黄金地段拿一个商业地块，所以只能做精品项目或特色项目。总之，随着住宅市场的规范化，商业地产也将会走向成熟，大量资金的涌入无疑将为商业地产行业发展带来活力和发展动力，而未来的十年将是商业地产的十年。212经济环境分
44、析（1）商品房销售情况2010年，全国商品房销售面积1043亿平方米，比上年增长101，增幅比当年111月提高03个百分点。其中，商品住宅销售面积增长80，办公楼增长219，商业营业用房增长299。2010年，商品房销售额525万亿元，比上年增长183，增幅比当年111月提高08个百分点。其中，商品住宅销售额增长144，办公楼和商业营业用房分别增长312和463。2010年12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长115；全国商品房销售额10201亿元，同比增长219。（2）房地产开发投资完成情况从去年全年来看，受到政策的影响，虽然房地产市场销售状况的仍然保持增长，开发商明海商
45、业广场项目可行性研究6对未来房地产市场的信心较09年增速放缓，但是投资意愿仍然很强烈，开发商纷纷踊跃拿地。2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长332。其中，商品住宅投资34038亿元，增长329，占房地产开发投资的比重为705。全国房地产开发企业房屋施工面积4055亿平方米，比上年增长266；房屋新开工面积1638亿平方米，增长407；房屋竣工面积760亿平方米，增长45，其中，住宅竣工面积612亿平方米，增长27。总的来说就是土地购置面积增速加快，完成开发面积逐渐放缓。（3）房地产开发企业资金来源情况2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长254。
46、其中，国内贷款12540亿元，增长103；利用外资796亿元，增长660；自筹资金26705亿元，增长488；其他资金32454亿元，增长159。在其他资金中，定金及预收款达19020亿元，增长173；个人按揭贷款9211亿元，增长76。很明显，房地产开发资金来源增速回落较大，自筹资金规模增速较快。究其原因，主要是因为各家银行对于房地产贷款的幅度都有所下调。中信银行在其业绩发布会上称，预计今年房地产贷款全年增量将在去年的基础上压缩至少三分之一。中国人民银行28日对外发布的一季度金融机构贷款投向统计报告显示，今年一季度，我国房地产贷款增速持续回落，人民币房地产开发贷款新增1678亿元，余额同比增
47、长17，比上年末回落65个百分点；主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社人民币房地产贷款同比少增3338亿元，当季余额同比增210，比上年末和上月末均有所回落。与2008年经济危机来临时相比，今年房地产公司的资金情况要更紧，地价上升和自有资金的最低限制导致开发商陷入了只能拍地，无后续资金来建设的尴尬局面。所有房地产企业现在都在拼命融资，减轻眼下的资金压力。对于未来房地产的发展形势，虽然不明朗但必须提前做准备。在银行贷款方面，虽然存款准备金率已经提高到了历史最高，但是利率水平却不算高。随着通货膨胀，CPI的攀高，今后中国国内将进入一个升息期，在这个时点从社会筹资的成本不会太高。（4）社会资金
48、流向受到2007年起金融危机的影响，中国政府为了帮助企业度过这个难关，采取了较为宽松的货币政策。虽然在危机中，中国经济相较于他国有较好的表现，但是由此引发的通货膨胀不可避免。大量资金为了躲避快速贬值，因此大量涌入保值率相对较高的房地产市场，同时伴随着投机者的炒作，房价自07年起一路飙升。截止2010年底，不断高涨的CPI导致我国已经连续8个月实际利率为负，居民手中的钱正在寻找更多的增值渠道，而房地产投明海商业广场项目可行性研究7图21近年来存款准备金上调情况资再度成为居民的投资首选。2010年底央行发布的城镇储户问卷调查显示，四季度261的受调查居民在投资方式上首选房地产。此次调查覆盖全国50
49、个城市的2万户城镇储户。这也是近年来“更多投资”首次取代“更多储蓄”，成为居民第一选择。上述倾向直接导致了居民储蓄的分流。此前数据显示，10月份居民储蓄单月减少7000亿元，创历史纪录。为了管理通胀预期，央行2010年已经6次上调存款准备金率（见图21），其中在1个月内连续三次上调，并在10月份加息一次，但这些措施并未控制住居民对通胀的预期。在11年2月与4月有分别再次加息，从今年4月最新的CPI数据来看，数据已经超过中央预期，并且创下了历史新高。由此看来，央行未来加息的行动还会继续，并且可能会加大力度，投资者对住宅类房地产的投资热度可能会有所降低。（5）商业地产市场形势与住宅市场形成鲜明对比的就是商业地产市场，2010年楼市调控新政密集出台，一系列举措令住宅市场逐渐降温，然而新政背景下，商业地产告别低迷，火热升温。原本受金融危机影响，空置率及租金呈现下跌趋势的商业地产项目。近期，在投资热钱的带动下出现明显反弹，不少项目出现涨价行情，涨幅高达49左右。与此同时，在未来长远看好的情形下，国内大牌房产企业纷纷转战商业地产领域。明海商业广场项目可行性研究8图22商业地产与住宅的走势对比仔细观察之下，不难发现，目前商业地产市场正悄然发生变化，包括万科、万通、金地、远洋、奥特莱斯（中国）等地产界知名企业都纷纷加大商业地产投入。如此之多的房企不谋而
